Bauträger sind gewerbliche Unternehmen, die Großflächen für Bauprojekte erwerben und entsprechend bebauen. Interessenten können Teile des Bauprojektes erwerben. Zum Beispiel, wenn neue Siedlungen für Einfamilienhaus-Bebauung freigegeben werden oder Eigentumswohnungen gebaut werden. Bis zur Schlüsselübergabe und Bauabnahme sind Bauträger die Eigentümer der Grundstücke und der Gebäude. Wenn das Projekt abgeschlossen ist, kann das Haus oder die Wohnung schlüsselfertig an den Interessenten oder Käufer übergeben werden.

Bei der Hausplanung hat der Käufer nur begrenztes Mitspracherecht. In der Regel handelt es sich um standardisierte Baupläne, die nur wenig Raum zur individuellen Gestaltung lassen. Alle Änderungen werden extra berechnet, daher ist es sinnvoll sich über diese Kosten im Vorfeld zu informieren.

Der Bauträger übernimmt das finanzielle Risiko bis zur Schlüsselübergabe. Verträge mit Bauträgern müssen vom Notar beurkundet werden und einen Zahlungsplan enthalten, um willkürliche Zahlungsaufforderungen seitens des Bauträgers zu vermeiden.

Bauträger betreuen verschiedene Immobilienprojekte. Meistens sind sie der Bauherr für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften. Sie können auch für individuelle Hausbauten beauftragen werden. Die Bauträger führen in der Regel die Bauarbeiten nicht selbst aus, sondern beauftragen Baufirmen mit der Erstellung. Sie koordinieren und überprüfen die Arbeiten in der Regel nur.

Informatives zum Thema Vertrag mit dem Bauträger finden Sie unter

• www.hausbauberater.de/bauen-mit-einem-bautraeger
• https://www.hausbauberater.de/bauwissen/bautraeger-bautraegervertrag
• https://www.hausbauberater.de/bauwissen/hausbau-mit-bautraeger-bauunternehmer-oder-generalunternehmer

Ein Bauträgervertrag und ein Vertrag zum Bau eines Hauses unterscheiden sich erheblich. Im Falle eines Bauträgervertrags ist der Bauträger der Eigentümer des Baugrundstücks und verkauft Teile davon mit der Verpflichtung zum Bau eines Hauses. Es kann sich dabei um ein Einfamilienhaus, ein Doppelhaus, ein Reihenhaus, eine Neubau-Eigentumswohnung oder die Sanierung einer Altbauwohnung handeln. Zu diesem Zeitpunkt existiert das Bauprojekt nur auf dem Papier.

Die Entwicklung von gewerblichen oder privaten Immobilien ist zwangsläufig komplex und kostspielig. Ein Bauträgervertrag erleichtert die Finanzierung und verringert das Risiko für den Bauträger. Allerdings sind für den Käufer einige Fallstricke bei diesen Bauvorhaben zu beachten, bevor ein Kaufvertrag unterzeichnet werden sollte:

Die zwei der bedeutendsten und kostspieligsten Fallen bei Bauträgerverträgen sind dass eventuell ungeklärte Eigentumsverhältnis und die Grundschuldenfalle. Als Erstes muss geprüft werden, ob der Bauträger der Eigentümer des Baugrundstücks ist und ob eine Baugenehmigung vorliegt. Der Käufer wird erst nach Vollendung des Bauprojekts der neue Eigentümer des Grundstücks und der Immobilien. Dafür muss er aber in Vorkasse gehen, um seine Eigentumsrechte zu erwerben.

Um das Bauprojekt zu finanzieren, lässt sich der Bauträger eine Grundschuld bei seiner Bank eintragen. Der Käufer erwartet ein lastenfreies Eigentum nach Beendigung des Baus. Um dieses zu erlangen, muss der Käufer beim Vertragsabschluss darauf achten, dass die Bank des Bauträgers sich dazu verpflichtet, das Bauprojekt aus der Haftung der Grundschuld freizustellen, und zwar auch, wenn das Projekt nicht vollendet wird.

Wenn geplant ist, das Eigentum mithilfe eines Bauträgervertrags zu erlangen, ist es von größter Bedeutung, den Kaufvertrag auf mögliche Fallen zu prüfen und professioneller Rat von einem Anwalt ist empfehlenswert.

Siehe auch:

• "Bauen mit einem Bauträger"
  hausbauberater.de/bauen-mit-einem-bautraeger
  
  
• "Wer den Hausbau mit einem Bauträger plant, sollte die Risiken kennen"
  hausbauberater.de/bauwissen/bautraeger-bautraegervertrag

Während des Bauens entstehen in den verschiedenen Bauphasen viel Feuchtigkeit, die nachfolgende Arbeiten in der Zeit und in der Ausführung beeinträchtigen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Bautrocknung beim Neubau. Zum einen Stoßlüften, was nicht sehr effektiv ist. Dann Heizen und Lüften, was die Energiekosten erhöht. Am erfolgreichsten ist die technische Trocknung.

Für die technischen Trocknung benötigt man entweder einen Bautrockner oder einen Entfeuchter. Beide sind nicht zu energieintensiv und verkürzen die Trocknungszeit erheblich. Für Bautrockner gibt es zwei Funktionsprinzipien, die sich bewährt haben:

1. Das Adsorptionsverfahren und
2. das Kondensationsverfahren.

Das Adsorptionsverfahren kommt bei geringen Temperaturen zum Einsatz. In dem Bautrockner rotiert ein wabenartiges Rad, das mit wasserbindenden Salzen, zum Beispiel Lithiumchlorid oder Silicagel, beschichtet ist. Die Luft wird angesaugt und durchgeleitet. Dabei wird die Feuchtigkeit entzogen. Beim zweiten Arbeitsschritt wird die angesaugte Luft über einen Heizer erwärmt, um mehr Feuchtigkeit aufnehmen zu können. Die erwärmte Luft wird durch die feuchten Salze geblasen und über einen Schlauch nach draußen transportiert.

Das Kondensationsverfahren kommt bei einer Raumtemperatur von 15 bis 25 Grad zum Einsatz. Dabei wird von einem Kompressor ein Kältemittel verdichtet. Die dadurch entstehende Wärme wird in einem Wärmeteil des Bautrockners gespeichert. Die angesaugte Luft wird am Kältebereich vorbeigeführt und kühlt sich ab. Das entstandene Kondenswasser wird in einem Behälter aufgefangen. Die Luft wird im Wärmeteil wieder erwärmt und in den Raum geleitet. Dadurch kann sie mehr Feuchtigkeit aufnehmen.

Lesen Sie auch diesen Text: www.hausbauberater.de/bauwissen/bautrocknung-entfeuchtung-hausbau-wasserschaden.

Unter der Bauunterhaltung versteht man die Aufrechterhaltung der Nutzbarkeit der Gebäude. Es handelt sich um Instandhaltung und regelmäßige Wartung und Reparatur des Gebäudes. Dabei handelt es sich nicht nur um Schönheitsreparaturen. Auch der Austausch des Daches oder der Fenster fallen darunter. Dabei wird bei den Kosten von reinen Bauausführungskosten, Instandhaltungskosten und Versorgungskosten unterschieden. Da es sich umlaufende Kosten handelt, die über die ganze Nutzungsdauer des Gebäudes gehen, ist der Betrag höher als die eigentlichen Baukosten.

Die Bauunterhaltungskosten können mithilfe der DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau beurteilt werden. In dieser DIN sind alle regelmäßigen und unregelmäßigen wiederkehrenden Kosten für die Instandhaltung der baulichen Anlagen im Hochbau aufgezählt. Dazu zählen in der obersten Ebene die Kapitalkosten, Objektmanagementkosten, Betriebskosten und Instandsetzungskosten. Bei Bedarf können diese Kosten in der 2. und 3. Ebene weiter aufgegliedert werden. Die Bauunterhaltung oder die Nutzungskosten müssen der wirtschaftlichen und kostentransparenten Planung, Herstellung, Nutzung und Optimierung von Gebäuden dienen.

Als Bauunterhaltungsarbeiten gelten auch gärtnerische und landwirtschaftliche Pflegeleistungen für öffentliche Parkanlagen. Diese Arbeiten sind regelmäßige wiederkehrende Zeitvertragsarbeiten und dienen der Pflege und Erhaltung öffentlicher Grün- und Parkanlagen.

Unter Bauvorlagen versteht man alle erforderlichen Unterlagen, die für einen Bauantrag bei den zuständigen Behörden eingereicht werden müssen. Das Gleiche gilt bei einem beabsichtigten Abbruch oder einer beabsichtigten Beseitigung einer baulichen Anlage sowie bei einer Bauvoranfrage oder eines Antrags auf Erteilung einer Ausführungsgenehmigung. Es ist wichtig, dass die Bauvorlagen vollständig und widerspruchsfrei sind, damit der Bauantrag zügig bearbeitet wird.

Bauvorlagen müssen bestimmte Bedingungen erfüllen, wenn sie bei den Behörden eingereicht werden. Das Papier muss alterungsbeständig und aus gleichwertigem Material lichtbeständig sein. Sie müssen entweder auf DIN-A4-Papier vorgelegt werden oder, wenn es größer als DIN-A4 ist, müssen sie auf DIN A4 Größe gefaltet werden. Bauvorlagen müssen in 3-facher Ausführung eingereicht werden. Wenn die Gemeinde zugleich Bauaufsichtsbehörde ist, dann reicht eine 2-fache Ausführung.

Für einen Bauantrag sind unter anderem folgende Unterlagen einzureichen:

• ein aktueller Auszug aus der amtlichen Karte
• je nach Anforderung ein einfacher oder ein qualifizierter Lageplan
• die Bauzeichnungen
• die Baubeschreibungen
• der Nachweis der Standsicherheit
• der Nachweis des Brandschutzes
• Angaben über die gesicherte Erschließung hinsichtlich Wasser, Abwasser und Energie
• Angaben über die gesicherte verkehrsmäßige Erschließung des Grundstückes

Die geforderten Unterlagen können von Gemeinde zu Gemeinde und dem geplanten Bauvorhaben variieren.

Bevor ein Bauvorhaben in die Tat umgesetzt werden kann, ist jeder Bauherr dazu verpflichtet, einen schriftlichen Antrag bei der Bauaufsichtsbehörde zu beantragen. Dies gilt für die Baugenehmigung sowie für eine Abrissgenehmigung eines bestehenden Gebäudes. Es ist von großem Nutzen sich in der Bauvorlagenverordnung vorab zu informieren, welche Unterlagen notwendig sind, um einen reibungslosen Ablauf beim Hausbau zu garantieren. Da diese Verordnung Ländersache ist und in jedem Bundesland unterschiedliche Anforderungen zu erfüllen sind, ist es notwendig, sich bei der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde zu informieren.

Es ist wichtig zu wissen, dass erst dann mit einem Bau oder Abriss begonnen werden kann, wenn die entsprechende Genehmigung der zuständigen Behörde erteilt wurde. Wird jedoch von der zuständigen Landesbauordnung bestimmt, dass der geplante Bau oder die vorgesehene Veränderung verfahrenslos ist, muss keine Baugenehmigung eingeholt werden.

Dies ist unter anderem der Fall, wenn:

• das Bauvorhaben in den Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans fällt
• das Bauvorhaben allen Festsetzungen eines qualifizierten Bauplanes entspricht
• das Bauvorhaben im Einklang mit sonstigen tangierenden Bauvorschriften steht
• die Erschließung eines Bauvorhabens bereits gesichert ist
• die zuständige Gemeinde nicht auf die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens besteht

Auf der Baustelle wird für viele anfallenden Arbeiten Wasser benötigt. Zum Beispiel um Beton, Mörtel oder Spachtelmasse anzurühren oder für den Verputz der Mauern oder dem Estrich für den Fußboden. Bauwasser muss wie Baustrom vom Bauherrn bereitgestellt werden.  Dafür muss sich der Bauherr mit dem örtlichen Wasserversorgern in Verbindung setzen und sich informieren, wie und wo Bauwasser entnommen werden kann.

Für die Versorgung an der Baustelle kann der Bauherr ein Standrohr mit eingebautem Wasserzähler mieten. Das kann an den nächsten Hydranten angeschlossen werden und dann per Schlauch zur Baustelle verlegt werden. Kosten entstehen in der Regel nur für die Miete des Standrohrs und den eigentlichen Wasserverbrauch. Im Vorfeld sollten folgende Punkte geklärt werden:

• Wo kann das Standrohr am besten angeschlossen werden und wer verlegt die Schläuche?
• Welchen Anschluss oder welche Anschlüsse muss das Standrohr haben? Den für den normalen Wasserhahn oder den C-Anschluss für größere Verbraucher oder für beide?
• Wo wird das Standrohr am Ende des Tages aufbewahrt.

Hinweise:

• Wer für die Bereitstellung von Bauwasser verantwortlich ist und die Verbrauchskosten übernimmt, sollte im Bauvertrag geregelt werden.
• Um Missbrauch zu vermeiden wird empfohlen, dass Standrohr täglich abzubauen und einzuschließen.
• Bei Erdbohrarbeiten, die den größten Wasserverbrauch haben, wenn sie mit Wasser geführt sind, ist es am sinnvollsten den Verbrauch auf die Baufirma umzulegen.

Die Bauwerksabdichtung sorgt dafür, dass keine Feuchtigkeit an die Außenbauteile eines Gebäudes gelangt, bzw. in das Gebäude eindringt. Besonders relevant sind diese Abdichtungen für die erdberührten Bauteile wie Kelleraußenwände oder Bodenplatte, für die Abdichtung im Bereich von Dächern spricht man von der Dachabdichtung.

Die DIN 18533

Ausführung und Vorschriften für die Bauwerksabdichtung sind in der DIN 18533 „Abdichtung von erdberührten Bauteilen“ geregelt. Diese Norm ersetzte im Jahr 2017 die bis dahin geltende Abdichtungsnorm DIN 18195. Sie regelt speziell die Abdichtung für Keller- und Außenbauteile, die in der Erde liegen. Grundsätzlich gilt die Norm nur für den Neubaubereich, die Regelungen und Ausführungsbeispiele lassen sich aber ebenfalls im Sanierungsbereich anwenden. Beschrieben ist die Anwendung von bahnenförmigen und flüssigen Abdichtungsstoffen.

Weiterhin unterscheidet die DIN vier Lastfälle nämlich:

• Bodenfeuchte und nichtdrückendes Wasser
• Drückendes Wasser
• Nichtdrückendes Wasser auf erdberührten Decken
• Spritzwasser am Wandsockel sowie Kapillarwasser in und unter erdberührten Wänden

Bauwerksabdichtung erdberührter Bauteile

Je nach Lastfall werden verschiedene Abdichtungssysteme eingesetzt. Dies sind vorwiegend Bitumen, Polymerbitumenbahnen oder selbstklebende Bitumen-Dichtungsbahnen sowie im Wohnungsbau kunststoffmodifizierte Bitumen-Dickbeschichtungen als kostengünstige Alternative. Ist im Bereich der Bauteile mit drückendem Wasser mit austauendem Sicherwasser zu rechnen, kommt in der Regel eine Weiße Wanne zum Einsatz.

Bauwerksabdichtung und Perimeterdämmung

Im Zusammenhang mit der Bauwerksabdichtung im Keller, bzw. Sockelbereich spielt die Perimeterdämmung eine wichtige Rolle. Die wasser- und druckbeständige Dämmung schützt das Mauerwerk bzw. die Bodenplatte zusammen mit der Abdichtung vor Erddruck, Erdfeuchte, Sicherwasser und dem Frost-Tau-Wechsel. Weiterhin schützt die außenliegende Dämmschicht das Gebäude vor Wärmeverlusten ins Erdreich.

Bauwerksabdichtung – Dachabdichtung

Speziell mit der Abdichtung von Dächern, Balkonen, Loggien und Laubengängen befasst sich die DIN 18531. Auch hierbei handelt es sich um Bauwerksabdichtungen, die zur Abgrenzung jedoch als Dachabdichtung bezeichnet werden. Verwendet werden hierfür vorwiegend Bitumenbahnen, Kunststoffbahnen oder Elastomerbahnen wie zum Beispiel EPDM.

Als Bauwerkslasten wird die Summe aller Lasten bezeichnet, die vom Bauwerk über das Fundament in den Untergrund abgetragen werden. Man unterteilt die einwirkenden Kräfte in ständige, veränderliche und außergewöhnliche Lasten (Sonderlasten).

• Ständige Lasten
  Zu den ständigen Lasten zählen die Eigenlast der Tragwerke wie Wände, Decken oder Dachkonstruktion sowie die Eigenlasten der Ausbauten, dazu gehören Putz, Estrich, Beläge oder die Dacheindeckung. Die ständig wirkenden Lasten werden in der Statik mit ihrer jeweiligen Größe berechnet und direkt angesetzt.
  
  
• Veränderliche Lasten
  Dazu zählen alle Lasten, die sich – zumindest theoretisch – verändern können. Dies sind zum einen Erddruck, Schnee, Wind und Wasserdruck. Diese Lasten sind zum Teil nicht eindeutig messbar und werden in Form von Ersatzlasten oder als durchschnittliche Lasten angerechnet. Die Berücksichtigung erfolgt nur dann, wenn sie sich für den statischen Nachweis als relevant, bzw. ungünstig erweisen. Ebenfalls zu den veränderlichen Bauwerkslasten gehören die Nutzlasten (früher Verkehrslast), die sich aus der Nutzung ergeben. Diese Belastungen können durch Personen, Einrichtungsgegenstände sowie Maschinen, Lagerstoffe, Fahrzeuge oder Kranlasten entstehen.
  
  
• Außergewöhnliche Lasten (Sonderlasten)
  Außergewöhnliche Bauwerkslasten sind Kräfte, deren Auftreten aufgrund der Nutzung möglich ist. Dazu zählen Einwirkungen wie Erdbeben, Feuer oder der Aufprall eines Fahrzeugs, zum Beispiel auf einen Brückenpfeiler. Ebenso müssen Sonderlasten berücksichtigt werden, die eventuell während der Bauphase auftreten können.

Bauwerkslasten nach DIN EN 1991

Die DIN EN 1991 „Einwirkungen auf Tragwerke“ beschreibt und regelt die Einwirkung von ständigen, veränderlichen und außergewöhnlichen Bauwerkslasten sowie die Bemessung von Bauteilen inklusive der erforderlichen Berechnungsverfahren und bildet die Basis der Lastannahmen in statischen Berechnungen. Als Grundsatz gilt, dass für die Bemessung von Bauwerkslasten stets der ungünstigste Fall anzunehmen ist. Aus den Lastannahmen über die auf das Bauwerk zu erwartenden Einwirkungen wird die Standsicherheit und damit auch die Tragfähigkeit eines Gebäudes berechnet.

Bauwerksteile sind einzelne Teile einer Baustruktur. Diese Elemente bilden als Ganzes eine Gebäudestruktur. Insgesamt kann eine Gebäudestruktur in 7 wesentliche Bauwerksteile eingeteilt werden:

• Fundament
  Das Fundament ist eine strukturelle Einheit, die die Last vom Aufbau gleichmäßig auf den darunter liegenden Boden verteilt. Sie ist die erste strukturelle Einheit, die für einen Bau benötigt wird und ein gutes Fundament ist notwendig für die Stabilität des Gebäudes.
  
  
• Dach
  Das Dach bildet den obersten Bestandteil. Es bedeckt die Oberseite des Gebäudes. Die Dächer können je nach Lage und Wetterbedingungen des Gebiets entweder flach oder geneigt sein.
  
  
• Balken und Platten
  Balken und Platten bilden die horizontalen Elemente in einem Gebäude. Bei einem einstöckigen Gebäude bildet die obere Platte das Dach. Balken und Platten bestehen in der Regel aus Stahlbeton.
  
  
• Säulen
  Säulen sind vertikale Elemente, die über dem Boden errichtet werden. Es gibt zwei Arten von Säulen: Architektursäulen und Struktursäulen. Architektonische Säulen wurden konstruiert, um die Ästhetik des Gebäudes zu verbessern, während eine strukturelle Säule die Last der darüber liegenden Platte aufnimmt und sicher auf das Fundament überträgt.
  
  
• Wände
  Wände sind vertikale Elemente, die das Dach tragen. Sie können unter anderen aus Steinen, Ziegeln oder Betonblöcken hergestellt werden. Wände bieten eine Umschließung des Baus und schützen vor Wind, Sonnenschein und Regen.
  
  
• Boden
  Der Boden ist die Fläche, auf den der Bodenbelag verlegt wird. Vor dem Bodenbelag muss der Boden ordnungsgemäß verdichtet und geebnet werden.
  
  
• Treppe
  Eine Treppe verbindet die verschiedene Stockwerke einer Gebäudestruktur. Es gibt verschiedene Arten von Treppen wie Holztreppen und Harfentreppen oder abgehängte Treppen.