Bauratgeber Sachsen Anhalt

Bauherren wird im Allgemeinen geraten, beim Abschluss eines Hausbauvertrags auf einem Festpreis zu bestehen, damit ihnen die Baukosten nicht über den Kopf wachsen. Es muss jedoch auch hier auf einige Details geachtet werden, damit es nicht im Nachhinein zu einer bösen Überraschung kommt.

 

Was versteht man unter einem Festpreis?

Wenn sich im Vertrag keine weiteren Klauseln (s. u.) befinden, gilt: Der Bauherr und die Hausbaufirma haben einen festen Preis vereinbart, der auch bei unerwarteten Kostensteigerungen (z. B. tariflich gestiegene Löhne, Verteuerung des Baumaterials) bestehen bleibt. In diesem Fall spricht man von einer Festpreisgarantie (siehe auch https://www.hausbau-beratung.com/bauherrensicherheit/festpreis.html).

Was sind Festpreisabreden?

Damit sind vertraglich fixierte Absprachen gemeint, die Details zum Festpreis regeln:

  • Mit befristeten Festpreisvereinbarungen wie „Die in diesem Vertrag vereinbarten Preise sind Festpreise bis zum 31.03.2014“ sagt der Auftragnehmer zu, bis zum genannten Termin keine Preisänderungen vorzunehmen. In diesem Fall darf er vom Auftraggeber ab dem 01.04.2014 Preiserhöhungen verlangen. Die Preiserhöhung darf allerdings nur auf der Basis derjenigen Kosten berechnet werden, die der ursprünglichen Kalkulation zugrunde gelegen haben; eine Berechnung anhand der Kosten zum Zeitpunkt des Ablaufs der Festpreisfrist ist nicht zulässig. Eine Ausnahme liegt jedoch vor, wenn bereits im Angebot eine Preissteigerung bis zum Ende der Festpreisfrist eingearbeitet worden ist: In diesem Fall gelten die Preissteigerungen, die sich nach dem Ablauf der Preisbindung ergeben haben.
     
  • Die sog. Preisgleitklauseln bewirken die Ausnahme, dass ein Auftragnehmer nicht an die ursprünglich vereinbarten Festpreise gebunden ist. Da sich der Bau von Massivhäusern über einen längeren Zeitraum von einigen Monaten erstreckt, hat der Auftragnehmer mit diesem Instrument die Möglichkeit, sich vor im Voraus nicht absehbaren Kostenrisiken zu schützen. Bauherren, die üblicherweise ohnehin mit dem Hausbau stark finanziell belastet sind, kann nicht geraten werden, einer solchen Klausel zuzustimmen: Da dem Baubetrieb damit die Möglichkeit gegeben wird, sowohl Inflationsraten als auch Lohn-, Geräte- und Materialpreissteigerungen an den Kunden weiterzugeben, können Preisgleitklauseln für einen Bauherrn zu einem unkalkulierbaren finanziellen Risiko werden. Besteht der Unternehmer auf einer solchen Klausel, sollte der Bauherr zumindest vereinbaren, dass ein fester Änderungssatz vereinbart wird, der vom Auftragnehmer in keinem Fall überschritten werden darf.
     
  • Ein besonderer Fall ist eine Klausel gem. § 2 Abs. 3 VOB/B. Hier wird nicht auf eine geänderte Preissituation zu Lasten des Auftragnehmers abgestellt, sondern auf eine Anpassung des kalkulierten Mengenansatzes. Im § 2 Abs. 3 Satz 2 VOB/B wird daher geregelt, dass für jede Veränderung des Mengenansatzes, die 10 % überschreitet, ein neuer Preis vereinbart werden kann, der die Minder- oder Mehrkosten entsprechend berücksichtigt. Kommt es zu Bauverzögerungen, die bewirken, dass die Ausführung in einen Zeitraum fällt, in dem die bei der Kalkulation nicht vorhersehbaren Preisänderungen entstanden sind, kann der Unternehmer für diejenigen Mengen, die über 110 % hinaus gehen, den in der Zwischenzeit erhöhten Preis berechnen.
     
  • Üblich und allgemein akzeptiert sind Klauseln, die sich auf eine Veränderung der Umsatzsteuer (§ 29 UStG) beziehen und mit denen eine Steuererhöhung während der Vertragslaufzeit an den Kunden weitergegeben wird.

 

Andere Preisabsprachen in Abgrenzung zum Festpreis

  • der Einheitspreisvertrag:
    Hier wird nach den jeweiligen Mengen abgerechnet. Im Falle von Mengenüberschreitungen wird nach § 2 Abs. 3 VOB/B verfahren (s. o.).

  • der Pauschalpreisvertrag:
    Bei diesem Vertragstyp werden die Mengen und der Preis pauschal vereinbart. Wenn es zu einem Mengenanstieg kommt, ist die Rechtslage schwierig, da jeder Fall gesondert betrachtet wird, es aber keinen prozentualen Richtwert gibt, ab dem bei einer Mengenänderung auch die Preisabsprachen angepasst werden müssten. Grundsätzlich spielt hier eine Rolle, in welchem Umfang sich die Mengenänderung auf die gesamte Vertragskalkulation niederschlägt.

 

Weitere Gründe für eine Preisänderung

Bauverzögerungen

Führt eine Bauverzögerung, die der Bauherr verschuldet hat, zu einem Preisanstieg, kann der Unternehmer diesen seinem Auftraggeber in Rechnung stellen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Baubeginn oder der weitere Verlauf von dieser Verzögerung betroffen ist. Der Unternehmer kann dann seine Ansprüche gem. § 2 Abs. 5, 6 VOB/B geltend machen. Die Entschädigungsansprüche ergeben sich aus § 642 BGB (Mitwirkung des Bestellers).

Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB

Bei dieser Regelung geht es darum, dass ein Vertrag angepasst werden kann, wenn sich nach dem Vertragsabschluss unvorhergesehene Umstände ergeben haben, die andernfalls nicht zu dem Vertrag geführt hätten. Manche Auftragnehmer berufen sich auf hierauf, um entweder eine Preissteigerung durchführen oder aber vom Vertrag zurücktreten zu können. Diese Vorschrift ist erst seit 2002 Bestandteil des BGB und gehörte vorher zum Richterrecht. Um sich als Auftragnehmer hierauf im Rahmen eines Hausbauvertrages berufen zu können, müssen große rechtliche Hürden genommen werden, da nur extreme Veränderungen, die zu Preissteigerungen geführt haben, in einem Gerichtsverfahren akzeptiert werden könnten.

 

So werden Preiserhöhungen berechnet

Materialpreissteigerungen (§ 2 Abs. 5 VOB/B)

Der Betrag ergibt sich aus der Differenz des Preises, der vom Unternehmer zum vertraglich vorgesehenen Zeitpunkt an seinen Lieferanten hätte gezahlt werden müssen und dem Preis, der vom Unternehmer kalkuliert worden ist. Daraus wird zunächst deutlich, ob der Bauunternehmer bei einer zeitlich vertragskonformen Durchführung hierfür einen Verlust oder Gewinn gehabt hätte. Im nächsten Schritt muss er nachweisen, welcher Materialpreis aufgrund der Bauverzögerung tatsächlich von ihm gezahlt worden ist. In der Regel genügen für einen Nachweis die Daten aus der Firmenbuchhaltung. Lassen sich dort jedoch die nötigen Preisangaben nicht herleiten, kann eine Schadensschätzung durchgeführt werden, die auf Daten des Statistischen Bundesamts oder ggf. Händlerpreislisten oder Daten von Verbänden beruht.

Lohnsteigerungen

Die Berechnung wird ähnlich gehandhabt wie für Materialpreiserhöhungen. In der Regel wird auf die jeweils gültigen Tariflohnabschlüsse zurückgegriffen.

Erhöhungen der Gerätepreise

Wenn keine eindeutigen Daten wie z. B. Herstellerlisten vorliegen, können für eine Schätzung auch die Daten des Statistischen Bundesamts herangezogen werden.

 

Hinweis: 
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