Grundstück kaufenWer noch kein eigenes Grundstück besitzt, begibt sich auf die Grundstückssuche. Grundstücke werden nicht nur privat oder durch Makler, sondern auch von Städten und Gemeinden angeboten. Es kann sich durchaus lohnen, zuerst bei der Gemeinde oder der Stadt nach einem Bauplatz zu fragen.

Die richtige Grundstücksauswahl fällt nicht leicht, denn es sind viele Dinge zu bedenken. Neben der Entscheidung für Stadt oder Land und standortbedingten Faktoren wie Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder die Nähe zur Arbeitsstätte, zählen Ihre persönlichen Vorstellungen in Bezug auf Größe, Zuschnitt, Nord-Süd-Lage und natürlich auch der Preis zu den wichtigen Auswahlkriterien. Bei der Grundstückswahl kommt es aber auch auf die Art des Haustyps an, den Sie bauen möchten. So benötigen Sie für einen eingeschossigen Bungalow mit beispielsweise 120 m² Wohn-/ Nutzfläche eine andere Grundstücksfläche als für ein 1,5- oder 2-geschossiges Einfamilienhaus. In Regionen mit hohen Grundstückspreisen werden deshalb auch weniger Bungalows gebaut.

Passt das Grundstück zu Ihrem Bauprojekt?

Zu bedenken ist beim Grundstückserwerb auch, dass Sie die Wohnfläche für Ihren Hausbau nicht beliebig festsetzen können. Der Bebauungsplan gibt vor, wie hoch die zu bebauende Grundfläche und auch die Anzahl der Geschosse bemessen sein dürfen. So gilt es zu prüfen, wie hoch die  nutzbare und bebaubare Fläche auf Ihrem Baugrundstück sein darf, welche Geschoss- und Traufhöhen vorgegeben sind und welche Dachneigung und Dachform vorgegeben ist. Im Bebauungsplan sind diese Dinge klar geregelt. Zu beachten sind auch die Besonderheiten des Grundstückes wie etwa eine Hanglage und die Qualität des Baugrundes. Auch die Höhe des Grundwasserspiegels ist von Bedeutung, insbesondere dann, wenn Sie Ihr Haus mit einem Keller bauen möchten. Achten Sie auch auf den Erschließungsgrad des Grundstücks: Sind die Anschlüsse für Gas, Wasser, Strom und Kommunikation bereits vorbereitet? Hilfreich ist auch ein Blick in die Planungsunterlagen der zuständigen Behörde: Dort sehen Sie, wie sich die Bebauung im nahen Umfeld ändern könnte. Bleibt die schöne Aussicht ins Grüne erhalten oder wird sie  vielleicht schon bald verbaut? Vielleicht ist auch schon längst eine Schnellstraße neben Ihrem Grundstück geplant. Im Baulastenverzeichnis informieren Sie sich über mögliche Wege- und Leistungsrechte: Möglicherweise hat ein Nachbar das (Wege-)Recht, Ihr Grundstück zu betreten, weil er nur so seinen Garten erreichen kann.

  • Grundstück in Hanglage
    Wie es der Name bereits deutlich macht, sind Grundstücke in Hanglage nicht ebenerdig, daher muss das Gefälle durch eine veränderte Bauweise ausgeglichen werden. Hierbei hängt es stark davon ab, in welcher Lage sich das Hanggrundstück befindet. Ein Neubau auf einer Hanglage sollte stets von einem Architekten geplant werden, da das Gefälle ausgeglichen werden muss. Typenhäuser in der Standardausführung werden diesen Ansprüchen in der Regel nicht gerecht und müssen entsprechend umgeplant werden, was unter Umständen zu Extrakosten führen kann. Beim Fundament kommt es ebenfalls stark auf den Untergrund an. Eine Unterkellerung ist bei diesen Grundstücken sinnvoll, da die - dem Hang abgewandte - Seite als zusätzlicher Wohnraum mit einem separaten Eingang eingeplant werden kann. Zu beachten ist, dass die dem Hang zugewandte Seite in bis zur Grundstücksoberkante möglichst in wasserundurchlässiger Bauweise errichtet werden sollte.
  • Grundstück im Hochwassergebiet
    Bei unterkellerten Häusern, die auf einem Grundstück errichtet werden, das aufgrund der Nähe zu einem See oder einem Fluss über einen erhöhten Grundwasserspiegel verfügt, sind erhöhte Baukosten einzukalkulieren, da sie speziell abgedichtete Kellertüren und Fenster benötigen. Auch der Keller wird aus einem wasserundurchlässigen Beton errichtet. Zusätzliche Kosten für Wasserrückhaltung müssen gegebenenfalls berücksichtig werden.
  • Grundstücke in einer Baulücke
    Derartige Grundstücke bringen den Vorteil mit sich, dass sie aufgrund der an beiden Seiten angrenzenden Immobilien bereits voll erschlossen sind. Beim Neubau in der Baulücke muss berücksichtigt werden, dass es hier aufgrund der einzuhaltenden Abstandsgrenzen zu den benachbarten Immobilien zu Einschränkungen hinsichtlich der Hausplanung kommen kann. Weiterhin ist in der Regel das zu errichtende Gebäude dem Ortsbild anzupassen. Wir empfehlen für Baulücken eine Entwurfsplanung zu fertigen und diese als Bauvoranfrage beim Bauamt einzureichen.
  • Eckgrundstück
    Hat ein Grundstück nur an einer Seite ein benachbartes Grundstück, nennt sich dieses Grundstück Eckgrundstück. Hier sollte berücksichtigt werden, dass, sofern das Grundstück an beiden Seiten eine Anliegerstraße hat,  die Anliegergebühren und auch die Kosten für Straßenerneuerung, Straßenreinigung und Kanalarbeiten erhöht sein können. Die Höhe bestimmt die jeweilige Gemeinde.
  • Grundstück in einem Neubaugebiet
    In einem Neubaugebiet gibt es in der Regel einen Bebauungsplan, der berücksichtigt werden muss. Dieser sieht für gewöhnlich ein festes Ortsbild bei der Außengestaltung der Häuser sowie deren Lage auf dem Grundstück vor. Weiterhin sind in der Regel die Grundstücke nicht individuell teilbar, sodass weitere Erschließungskosten auf den zukünftigen Eigenheimbesitzer zukommen können.

Ihr Hausbauberater unterstützt Sie gern bei der Beurteilung des Grundstücks und gibt Ihnen einen Überblick über die zu beachtenden Details. Er wird Ihnen sagen können, ob sich das Grundstück für Ihren Hausbau eignet.

Grundstück kaufen

Nebenkosten beim Kauf eines Grundstücks:

Der Makler, so zum Beispiel City Immobilienmakler GmbH aus Hannover, verlangt für seine Dienste meistens nicht unter 5 % vom Kaufpreis + Mehrwertsteuer, das Finanzamt verlangt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und die Kosten für die Eintragungen im Grundbuch und Notar schlagen auch noch mal mit 1,5 % zu Buche. Sie können auf der Website www.baufinanzierungsberatung.com/notarkosten-grundbuchkosten.html diese Kaufnebenkosten kostenlos berechnen.

Der notarielle Kaufvertrag beim Grundstückskauf

Der vom Notar erstellte Vertragsentwurf wird dem Käufer und dem Verkäufer mindestens zwei Wochen vor dem Tag der Beurkundung ausgehändigt und sollte gut überprüft werden. Der Käufer hat zwar üblicherweise bei der Wahl des Notars den Vortritt, trotzdem ist dieser nicht sein Interessenvertreter, sondern sorgt nur für die rechtmäßige Abwicklung des Kaufvertrags. Sobald die Beurkundung vollzogen ist, ist kein Widerruf mehr möglich.

Was beim Kaufvertrag zu beachten ist:

  • Vollmachten und Berechtigungen
    Aus dem vom Notar erstellten Vertrag muss zweifelsfrei zu erkennen sein, wer gemäß des Grundbucheintrags der Grundstückseigentümer ist. Erwirbt der Käufer Miteigentumsanteile, ist eine vorherige anwaltliche Beratung sehr zu empfehlen, um sich über die damit verbundenen Pflichten und Risiken vollständig im Klaren zu sein.
  • Eindeutigkeit der Grundbucheintragungen
    Aus dem Kaufvertrag müssen mindestens die Grundstücksbezeichnung, die Grundstücksgröße, die Nummer des zugehörigen Grundbuchblatts sowie die Flur- und die Flurstücknummer hervorgehen. Diese Angaben müssen dem aktuellen Grundbuchauszug entnommen worden sein.
  • Baurechtliche Grundstücksangaben
    Aus dem Vertrag muss deutlich hervorgehen, ob das betreffende Grundstück bebaut ist. Darüber hinaus ist eine Beschaffenheitsbeschreibung notwendig, in der der Verkäufer dem Käufer eine Zusicherung des Baulandes ausspricht. Sollten Zweifel bestehen, kann eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt oder einer gleichgestellten Behörde sinnvoll sein. Siehe auch "Mängel beim Grundstückskauf".
  • Hinsichtlich der Grundstücksgröße für Klarheit sorgen
    In der Regel haftet ein Verkäufer nicht für die Grundstücksgröße. Daher ist es ratsam zu vereinbaren, inwieweit der Verkäufer bei einer abweichenden Grundstücksgröße einen Ausgleichsbetrag zahlt. Bei einem noch zu bebauenden (Teil-)Grundstück ist eine Vermessung ohnehin nötig. Auch die Kostenübernahme für die Vermessung sowie ggf. für eine Grundstücksteilung muss vertraglich geregelt werden.
  • Überprüfung der Baugrundbeschaffenheit
    Die Bodenbeschaffenheit kann sich zu einem nicht zu unterschätzenden Kostenfaktor entwickeln. Darum sollte eine entsprechende Untersuchung bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrags erfolgen. Dazu wird allerdings die Zustimmung des Grundstücksverkäufers benötigt. Kommt es zum Grundstückskauf, müsste vor dem Abschluss eines Bauwerkvertrags ohnehin ein Bodengutachten in Auftrag gegeben werden. Darüber hinaus ist es wichtig, dass der Verkäufer im Kaufvertrag zusichert, keine Kenntnisse über Altlasten oder andere versteckte Grundstücksmängel zu haben. Mit Ausnahme der Fälle, in denen ein Verkäufer Grundstücksmängel arglistig verschweigt, ist nach dem Abschluss des Kaufvertrags, der einen Ausschluss von Mängelrechten enthält, keine Reklamation möglich.
  • Auf einen lastenfreien Grundstückserwerb achten
    Der beurkundende Notar hat darauf zu achten, dass nur diejenigen Lasten im Kaufvertrag stehen, die dem künftigen Grundstücksbesitzer nach dem Kauf entstehen. Dazu gehören die sogenannten Grunddienstbarkeiten gegenüber den Nachbarn (z. B. Wege- und Leitungsrechte), Dienstbarkeiten öffentlicher Versorger oder auch Wohnrechte. Vor dem Kauf entstandene Gebührenrückstände bei öffentlichen Versorgern, Grundsteuern oder Erschließungskosten gehören nicht dazu. Der Vertrag muss außerdem enthalten, ob und in welcher Höhe Hypotheken oder Grundschulden das Grundstück belasten sowie die Namen der Gläubiger. Darüber hinaus gehören Angaben über Löschungsbewilligungen sowie Rechte von Dritten aus Nutzungsvereinbarungen wie z. B. Pachtverträgen in den Vertragstext.
  • Vereinbarung von Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Grundstücksübergabe
    Der Bodenrichtwert dient beim Kaufpreis oft als Orientierung, ist jedoch nicht bindend. Jedoch dürfen die ggf. das Grundstück belastenden Grundpfandrechte den Kaufpreis nicht übersteigen, da sie mit dessen Hilfe abgelöst werden sollen. Im Vertrag werden ferner der Zahlungstermin sowie die Angabe des Kontos, auf dem der Kaufpreis eingezahlt wird, festgelegt. In den meisten Fällen wird hierzu ein Notaranderkonto  verwendet, das zwar den Käufer Gebühren kostet, jedoch der sicherste Zahlungsweg ist. Auf diese Weise erreicht das Geld den Verkäufer erst dann, wenn dieser seinen Verpflichtungen (s. o.) nachgekommen ist. Es ist üblich, dass die Eigentumsübergabe des Grundstücks zeitgleich mit der terminierten Zahlung des Kaufpreises stattfindet.
  • Grundbucheintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung
    Eine Eigentumsverschaffungsvormerkung sichert dem Käufer den Anspruch auf die Eigentumsübertragung des Grundstücks zu. Dies ist empfehlenswert, da aufgrund des langen zeitlichen Vorlaufs  bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch etliche Wochen vergehen können, in denen der Notar sowohl die benötigten Genehmigungen einholt als auch die im Vertrag festgelegten Vereinbarungen vollzieht.

Was nach dem Grundstückskauf dem Grundstückseigentümer gehört

Um zu klären, was nach einem Grundstückskauf tatsächlich "mitgekauft" wurde, muss das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) herangezogen werden. Der § 93 BGB legt fest, dass alle Teile einer Sache (hier: dem Grundstück), die nach üblicher Auffassung zur Hauptsache gehören, deren Bestandteile sind. Kurz gefasst ist damit gemeint: Das, was nicht ohne Substanz- oder Wertverlust voneinander getrennt werden kann, soll zusammenbleiben.

Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen wesentlichen und einfachen Bestandteilen, Zubehör und Scheinbestandteilen. Bei der Bewertung, worum es sich bei den jeweiligen Dingen auf einem Grundstück handelt, wird besonderes Augenmerk auf den Umstand gelegt, wie sich eine Trennung vom Grundstück auswirken würde. Wichtig für die Klärung, was mit dem Grundstück mitgekauft wurde, sind dessen wesentliche Bestandteile sowie das Zubehör. Das ausschlaggebende Merkmal bei der Zuordnung von Sachen, die auf jeden Fall zu einem Grundstück gehören, ist die feste Verbindung mit dem Grundstücksboden. Allerdings muss diese feste Verbindung nicht immer gegeben sein. Entscheidend ist immer, ob wirtschaftlich betrachtet ein Zusammenhang zwischen der Hauptsache und ihrem Zweck besteht.

Wesentliche Bestandteile vom Grundstück

Wesentliche Bestandteile müssen so mit dem Grundstücksboden verbunden sein, dass sie auch nach ihrer Trennung von ihm – möglicherweise an einer anderen Stelle – wirtschaftlich genutzt werden können. Das trifft für alle fest mit dem Boden des Grundstücks verbundenen Sachen zu. Damit ist auch geklärt, dass Gebäude, die mit einem Fundament auf dem Grundstück errichtet worden sind, dem Grundstückserwerber automatisch gehören. Das gilt genauso für die Grundstücksbepflanzung und für angelegte Wege und Zufahrten. Wie in jedem Rechtsgebiet gibt es auch hier Ausnahmen, wie z. B. beim Kauf eines Hauses, das auf einem mit einer Erbpacht belegten Grundstück steht. Um die Nutzbarkeit eines auf dem Grundstück stehenden Wohn- oder Geschäftsgebäudes nicht zu gefährden, hat die Rechtsprechung auch die darin installierten Heizungs- und Warmwasseranlagen als wesentliche Bestandteile deklariert, obwohl sie relativ einfach aus- und in einem anderen Gebäude wieder eingebaut werden könnten.

Einfache Bestandteile vom Grundstück

Einfache Bestandteile können vom Grundstück getrennt werden, aber danach trotzdem (an anderer Stelle) weiter wirtschaftlich genutzt werden. Dazu gehören z. B. bei einem Einfamilienhaus die Gartengeräte oder die Möbel, soweit sie nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind. Wenn nichts anderes im Kaufvertrag vereinbart wurde, gehen sie nicht automatisch mit dem Grundstückserwerb in das Eigentum des Käufers über und können vom Verkäufer mitgenommen werden.

Grundstück und Zubehör

Das Zubehör wird in der Rechtsprechung als eine eigenständige bewegliche Sache auf dem Grundstück  angesehen, die vom Grundstückseigentümer verkauft oder belastet werden kann. Es dient dauernd dem wirtschaftlichen Grundstückszweck. Dazu würde beispielsweise eine Hebebühne zählen, wenn es sich um ein Grundstück handelt, auf dem eine Autowerkstatt betrieben wird.
Allerdings sind alle Sachen, die nur wegen eines vorübergehenden Zwecks mit dem Grundstücksboden verbunden sind, nicht automatisch Eigentum des Grundstückskäufers. Die §§ 311c und 926 Abs. 1 Satz 2 BGB formulieren eindeutig die Zugehörigkeit des Zubehörs zum Grundstück.

Scheinbestandteile eines Grundstücks

Scheinbestandteile sind nur für einen begrenzten Zeitraum, der vom Gesetzgeber jedoch nicht eingegrenzt wird, zu einem bestimmten Zweck mit dem Grundstück oder auf ihm stehenden Gebäude verbunden. Ihre Verweildauer auf dem Grundstück ist von Beginn an als begrenzt anzusehen. Unter die Scheinbestandteile fallen beispielsweise Baucontainer, provisorische Unterkünfte für Bauarbeiter oder Gemeinschaftsantennen in Mietshäusern.

Grundstück und Bodenschätze

Darüber hinaus spielt auch das Eigentum von Bodenschätzen eine Rolle. Das Bundesberggesetz (BBergG) unterscheidet hierbei zwischen bergfreien und grundeigenen Bodenschätzen. Befinden sich auf dem Grundstück bergfreie Bodenschätze, müsste vor einer Förderung eine Bergbauberechtigung beantragt werden, weil es sich um „volkswirtschaftlich bedeutsame Rohstoffe“ handelt. Sie sind abschließend in § 3 Abs. 3 BbergG aufgezählt, auch Edelmetalle und Erdwärme fallen darunter. Die – wenigen – grundeigenen Bodenschätze ergeben sich aus § 4 BbergG.

Grundstück und Luftraum

Auch der Luftraum, der sich über einem Grundstück befindet, gehört zunächst zum Grundstück, der Einflussbereich des Eigentümers ist jedoch begrenzt. Auch wenn sich der Gesetzgeber in § 905 BGB etwas ungenau ausdrückt, muss er ein Überfliegen seines Grundstücks hinnehmen, sofern die Höhenvorgaben des Luftverkehrsgesetzes eingehalten werden. Anders sieht die Situation aus, wenn es darum geht, dass Reklameschilder auf das Grundstück ragen oder es von einem Baukran überschwenkt wird. Gegen Beeinträchtigungen dieser Art können sich Grundstückseigentümer wehren.

Lasten und Beschränkungen des Grundstücks

Bei allen Grundstückkäufen werden auch diejenigen Lasten und Beschränkungen mit übernommen, die im Grundbuch aufgeführt sind (s. Artikel „Die Bedeutung des Grundbuchs“). Darüber hinaus entstehen dem Erwerber mit den öffentlichen Lasten (Grundsteuer, Erschließungs- und Anliegerbeiträge) und den Baulasten (z. B. die Regelungen zur Abstandshaltung bei der Grenzbebauung) weitere Verpflichtungen, die er automatisch mit übernimmt. Das gilt ebenso für die Verpflichtungen, die auf dem Nachbarrecht des BGB beruhen (Befugnisse des Eigentümers, Überhang von Wurzeln und Zweigen etc.). Übernommen werden auch Verträge im Zusammenhang mit einer Maßnahme zur Wohnraumförderung sowie bereits bestehende Mietverträge, die ohne weitere Veranlassung vom alten auf den neuen Eigentümer übergehen.

Tipp:
Grundstücke finden Sie zum Beispiel bei City Immobilienmakler GmbH aus Hannover.

 

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