Bauratgeber Sachsen Anhalt

Bauen mit einem GeneralunternehmerDas Bauen mit einem Generalunternehmer ähnelt dem mit einem Bauträger, der Generalunternehmer bietet jedoch nur die Bauleistungen und keine Baugrundstücke an. Die meisten Generalunternehmer betreiben ein Bauunternehmen und bauen schlüsselfertige Eigenheime zum Festpreis. Sie beschäftigen zwar auch Subunternehmer, sofern dieses Vorgehen vertraglich mit den Bauherren vereinbart wurde, erstellen jedoch in der Regel den Großteil der Leistungen selbst und sind dafür verantwortlich, dass das Bauprojekt reibungslos verläuft. In der Mehrzahl der Verträge mit einem Generalunternehmer kümmert sich dieser um die Erstellung des Rohbaus und gibt alle anderen Arbeiten an Subunternehmer ab. Ihre Kunden haben in der Regel einen bestimmten Ansprechpartner, an den sie sich bei Fragen oder Kritik wenden können. Er hat dafür zu sorgen, dass die Wünsche des Kunden den richtigen Adressaten erreichen und umgesetzt werden.

Relativ viel Freiheit beim Bauen, Abgabe der Koordinationsverantwortung und eindeutige Mängelhaftung

Da der Generalunternehmer tatsächlich nur für die eigentliche Baudurchführung verantwortlich ist und bezahlt wird, hat er mit der Planung des Hauses nichts zu tun. Er ist darauf angewiesen, dass es bereits fertige Baupläne gibt, anhand derer er das Eigenheim erstellt. Das bedeutet für den Bauherrn, dass er vorab einen Architekten mit den Planungsaufgaben betrauen muss. Das kann sehr zeitraubend werden, ermöglicht dem künftigen Hausbesitzer jedoch ein Höchstmaß an gestalterischer Freiheit. Diese endet jedoch in dem Moment der Vertragsunterzeichnung: Ob sich dann noch einzelne Änderungswünsche des Kunden durchsetzen lassen, hängt von der Gutwilligkeit des Generalunternehmers ab, wenn nicht schon im Vertrag an diesen Fall gedacht wurde. Sonderwünsche können sehr teuer werden.

Auch hinsichtlich der Haftung beim Auftreten von Baumängeln kommt dem Bauherrn zugute, mit dem Generalunternehmer nur einen Ansprechpartner zu haben. Aus Sicht des Kunden spielt es keine Rolle, welche am Bau beteiligte Handwerksfirma einen Mangel zu verantworten hat: Der Generalunternehmer muss nach außen für die Arbeit seines eigenen Betriebs und die der beteiligten Firmen allein haften. Das ist für Bauherren eine große Erleichterung, da es nicht bei ihnen liegt, den Schuldigen zu ermitteln, wenn Baupfusch festgestellt wurde.

Ein weiteres Plus ist die Verantwortlichkeit des Generalunternehmers für den gesamten Bauablauf. Er hat den Überblick über den Stand der Bauarbeiten und muss sich bei Verzögerungen allein gegenüber dem Bauherrn verantworten. Hinzu kommt, dass diese Leistung nicht von einem Architekten übernommen werden muss und insofern hierfür keine zusätzlichen Kosten entstehen.

Die „Pferdefüße“ – das spricht gegen den Bau mit einem Generalunternehmer

Generalunternehmer erheben üblicherweise einen Aufschlag, den sie mit ihrem Aufwand für die Koordinierungsarbeit und einem Risikoausgleich begründen. In der Regel werden 15 % auf die von den Subunternehmern gestellten Rechnungen aufgeschlagen. Inwiefern diese Aufschläge die Baukosten tatsächlich in die Höhe treiben, lässt sich schwer einschätzen. Fachleute gehen davon aus, dass Generalunternehmer aufgrund ihrer Kontakte zu Handwerksfirmen und ihres gesamten Auftragsvolumens bei ihren Subunternehmern Rabatte in einer Höhe aushandeln können, die für Bauherren, die eigenständig Leistungen beauftragen, nie erreichbar wären. Daher kann zumindest vermutet werden, dass sich diese Aufschläge in der Gesamtschau relativieren.

Die Beauftragung von Subunternehmern durch den Generalunternehmer schließt in der Regel aus, dass der Kunde hier Vorschläge machen kann, welche Firmen zum Zuge kommen sollen. Generalunternehmer verfügen über ein eigenes Netzwerk von Handwerksfirmen, auf die sie zurückgreifen und mit denen sie bereits erfolgreich zusammengearbeitet haben. Bauherren haben auch kein Recht, Einblick in die Bieterliste zu nehmen oder bei den Vergabegesprächen dabei zu sein.

Es ist zwar davon auszugehen, dass ein Generalunternehmer sich selbst in regelmäßigen Abständen ein Bild vom Baufortschritt macht oder jemanden damit beauftragt, aber diese Kontrollen können niemals neutral sein. Hier kommt wieder ein Architekt oder Bauingenieur ins Spiel: Bauherren sollten nie auf die Zusicherung des Generalunternehmers vertrauen, dass alles in Ordnung sei, sondern für eine regelmäßige Überprüfung des Bauprojekts einen unabhängigen Bauberater hinzuziehen. Selbstverständlich entstehen hierfür zusätzliche Kosten, die aber besser abgelegt sind als in einen Gerichtsprozess oder eine Mängelbehebung nach dem Ablauf der Gewährleistungsdauer.
Achtung: Der Verband Privater Bauherren e. V. (vpb) warnte bereits 2013 davor, dass Generalunternehmer häufig Leistungen separat als „Nebenkosten“ deklarieren und berechnen, die streng genommen zu den Herstellungskosten gehören. Der vpb nennt hier Anschlüsse, das Herstellen der Außenanlagen sowie Erdarbeiten.

Das größte Risiko bei einer Vergabe an einen Generalunternehmer ist allerdings dessen Insolvenz: Eine Bürgschaft einer Bank oder Versicherung sollte obligatorisch sein. Die oft üblichen 10 % reichen allerdings auf keinen Fall aus, um die entstehenden Kosten zu decken. Siehe auch: hausbauberater.de/insolvenzrisiko.

Tipp: Zwischenabnahmen vertraglich regeln

Das Grundstück gehört zwar dem Bauherrn, aber das Gebäude steht bis zur Abnahme unter dem Hausrecht des Generalunternehmers. Im Ernstfall kann er also sogar seinem Kunden den Zutritt verweigern. Damit das nicht passiert und auch die nötigen Zwischenkontrollen durch einen Baubegleiter möglich sind, sollten hierzu eindeutige vertragliche Regelungen getroffen werden. Wird dies versäumt, kann der Generalunternehmer dem Bauherrn bei strittigen Fragen auch dessen Einzug in das Eigenheim verwehren.

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