Fachbegriffe

BaufachbegriffeWer ein Haus bauen oder sanieren möchte, wird regelmäßig mit Begriffen aus dem Bauwesen konfrontiert. Wenn Handwerker, Hausanbieter und Baufirmen ihre Kunden mit Fachvokabular zu beeindrucken versuchen, können durchaus viele Fragen offen bleiben. Damit dies nicht so bleibt, haben wir Ihnen hier die wichtigsten Begriffe und Fachwörter aus der Baubranche so verständlich wie möglich erklärt. Wir hoffen sehr, dass Ihnen unser Baulexikon eine kleine Hilfe ist. Wir werden es immer wieder um weiteres Fachvokabular ergänzen.

Sofern Sie einen Begriff nicht finden konnten, dann schreiben Sie uns bitte! Wir werden Ihnen direkt antworten und den Fachbegriff schnellstmöglich auch hier ergänzen.

 

BegriffDefinition
E-Modul

Das Elastizitätsmodul beziehungsweise E-Modul beschreibt das elastische Verformungsverhalten eines Stoffes. Es wird über den Zugversuch ermittelt und ist damit ein Materialkennwert und beschreibt, wie Dehnung und Normalspannung zusammenhängen. Je größer der Wert des E-Moduls ist, desto mehr widersetzt sich der Werkstoff der Verformung und umso kleiner ist die Verformung, die ein Probekörper unter der Lasteinwirkung erfährt.

Für den Test wird ein Probestab am oberen Ende und am unteren Ende einer Universalzugmaschine eingespannt. Dann wird der Probestab unter Zugspannung gesetzt, bis er reißt. Beim Druckversuch wird der Probeblock unter Druckspannung gesetzt, bis er bricht. Der Zugversuch wird im Spannungs-Dehnungsdiagramm dargestellt. Das E-Modul wird im Bereich der Hookschen Gerade berechnet, wenn das elastische Verformungsverhalten proportional ist und der Stoff sich wieder in die Ausgangslage zurück verformen würden, wenn keine Kraft mehr ausgeübt wird.

Beton ist kein homogener Stoff, sondern ein Zweistoffsystem, bestehend aus Zementstein und Gesteinskörnung. Deshalb ist das Beton E-Modul abhängig von den E-Modulen der beiden enthaltenen Stoffe. Der Wert liegt bei reinem Normalbeton bei ca. 27 KN/mm².

In Deutschland wird heutzutage nur noch mit Betonstahl gebaut. Betonstahl hat ein E-Modul von 200 – 210 KN/mm². Die erforderlichen Eigenschaften von Betonstahl sind unter anderem in der DIN 488 oder in der DIN EN 10080 geregelt.

Synonyme - Elastizitätsmodul
Effizienzhaus

Im Rahmen ihres Förderungsprogramms für energieeffizientes Bauen und Sanieren, haben 2005 das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, die Deutsche Energie-Agentur GmbH, kurz dena, und die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, den Qualitätsbegriff Effizienzhaus eingeführt. Effizienzhäuser zeichnen sich durch eine besonders energieeffiziente Bauweise aus. Sie erreichen sogar eine höhere Energieeffizienz, als derzeit vom Gesetzgeber vorgeschrieben.

Bei den Effizienzhäusern werden die verschiedenen Energiestandards mit einer Zahl dargestellt. Die Energieeinsparverordnung EnEV enthält die Vorgaben dazu. Bauträger und Verkäufer, die ihre Angebote mit einem Effizienzhaus-Gütesiegel bewerben, müssen ihren Kunden vertraglich zusichern, dass der entsprechende Effizienzhaus-Standard erreicht wird. Zur Bestätigung muss das Haus den dena-Prüfprozess durchlaufen, um anschließend das Gütesiegel Effizienzhaus durch die Dena Agentur zu erhalten.

Um die Einsparungen zu ermitteln, wird für jedes Sanierungsvorhaben ein theoretisches Referenzhaus erstellt, dass dieselben Geometrien und Nutzflächen hat. Dabei werden alle neuen Bauteile mit denen vom Referenzhaus verglichen. Das Referenzhaus besitzt den Wert 100, was der Energieeinsparverordnung EnEV entspricht.

Es gibt im Bereich des Neubau KfW-Effizienzhäuser mit der Kennzeichnung 40, 40 plus und 55. Umso kleiner die Nummer ist, desto höher ist die Energieeinsparung und dementsprechend die Förderung von der KfW. Die Energieeinsparungen am Haus werden durch bauliche und technische Maßnahmen in den Bereichen Heizung, Lüftung und Dämmung erreicht.

KfW-Effizienzhäuser mit der Kennzeichnung 55, 70, 85, 100 und 115 gelten für bestehende Immobilien und Baudenkmäler. Auch hier gilt, desto kleiner die Nummer, umso höher ist die Energieeinsparung und die Förderung von der KfW. Das Energieeffizienzhaus KfW 70 gab es bis zum 1. April 2016 für Neubauten. Es wurde dann aber eingestellt und dafür wurde das Energieeffizienzhaus KfW 40 plus eingeführt, dass den verschärften Forderungen der Energiesparverordnung entspricht.

Wir widmen uns dem Thema ausführlich unter diesem Menüpunk: hausbauberater.de/energieeffizient-bauen.

Synonyme - Effizienzhäuser
Eigenheim

Als Variante des Wohneigentums ist das Eigenheim ein von den Eigentümern selbst bewohntes Haus. Nach dem Wohnungsbaugesetz darf ein Wohngebäude nicht mehr als 2 Wohnungen besitzen, um als Eigenheim zu gelten. Eine der Wohneinheiten kann demnach eine Einliegerwohnung sein. 

Um ein Eigenheim zu erwerben, wird in der Regel ein Darlehen von der Bank benötigt. Sie steuert über ein Baudarlehen den Großteil der benötigten Finanzierung bei. Dafür wird sie Sicherheiten in Form von einer Hypothek oder Grundpfandrechtes über die Immobilie erwarten. Seit der Finanzkrise wird das Eigenheim als Wertanlage wieder beliebter, besonders im Umkreis von Großstädten. Das spiegelt sich auch im Preis für Eigenheime in Stadtzentren und Ballungsgebieten wieder.

Im europäischen Vergleich liegt Deutschland laut statista.de auf dem vorletzten Platz bei der Eigenheimquote mit einem Wert von 51,5 %. Rumänien führt die Rangliste mit einer Eigenheimquote von 96,4 % an. Europäischer Durchschnitt ist eine Eigenheimquote von 69,3 %. Der Grund für das schlechte Abschneiden Deutschlands liegt daran, dass eine Anschaffung eines Eigenheimes mit hohen Kosten verbunden ist. Zwischen 2008 und 2018 sind die Preise um 40 % gestiegen. 

Um der breiten Bevölkerung bei dem Erwerb eines Eigenheimes behilflich zu sein, hat die Bundesregierung diverse Förderprogramme ins Leben gerufen:

  1. Förderprogramme der Bundesländer
    hausbauberater.de/bauwissen/wohnungsbaufoerderung-eigenheimfoerderung-der-bundeslaender

  2. Förderprogramme der KfW:
    hausbauberater.de/bauwissen/kfw-foerderprogramme-hausbau-sanierung

  3. Wohnriester/ Eigenheimrente:
    hausbauberater.de/bauwissen/wohn-riester-eigenheimrente

  4. Baukindergeld
    hausbauberater.de/bauwissen/baukindergeld

  5. Eigenheimzulage Bayern
    hausbauberater.de/bauwissen/bayerische-eigenheimzulage

 

Eigenheimzulage

Mit der Eigenheimzulage wurde vom 26. Oktober 1995 bis zum 31. Dezember 2005 der Bau von Wohneigentum gefördert. Bedingung war, dass das Wohneigentum selbst genutzt wurde. Die Eigenheimzulage galt als eines der größten staatlichen Subventionen, die es in Deutschland gab. 2004 wurden für die Eigenheimzulage rund 11,4 Mrd. € aufgewendet. Die klassische Eigenheimzulage war eine stark umstrittene Subvention. Kritiker meinten, dass mit der Zulage eher die Baubranche subventioniert wurde, als das den Bürgern dabei geholfen wurde, ein Eigenheim zu erwerben. Außerdem war sie sozial äußerst umstritten, denn die Eigenheimzulage wurde aus Steuermitteln finanziert. Dadurch hatten auch Geringverdiener die Eigenheimzulage mit subventioniert, obwohl sie keine Möglichkeiten hatten, eigenen Wohneigentum zu finanzieren. Nach dem Wegfall der Eigenheimzulage waren die Baugenehmigungen im Jahr 2007 um 31,4 % rückläufig. Auf der anderen Seite gab es im Jahr 2006 einen Anstieg um 12,6 %.

Seit dem 1. Juli 2018 gibt es nur noch die Bayrische Eigenheimzulage, die auf die Schaffung von Wohneigentum in Bayern begrenzt ist. Damit gefördert werden:

  • der Neubau von Ein- oder Zweifamilienhäusern sowie von Eigentumswohnungen
  • der Erwerb von Ein- oder Zweifamilienhäusern sowie von Eigentumswohnungen
  • die Erweiterung oder Änderung von bestehenden Gebäuden mit dem Ziel zusätzlichen Wohnraum zu schaffen

Die Bayrische Eigenheimzulage gibt es nur noch bis zum 31.12.2020. Bis dahin müssen alle Anträge in Papierform unterschrieben eingereicht werden, um noch berücksichtigt zu werden.

Als Alternative zu der Eigenheimzulage bieten sich folgende Subventionen an.

 

Synonyme - Wohnriester,Baukindergeld
Eigentümer

Ein Eigentümer ist nach dem Gesetz derjenige, dem eine Sache gehört und er kann mit dieser Sache nach Belieben verfahren, ohne dass ihm jemand hereinreden kann, solange er kein geltendes Recht oder Gesetz verletzt. So kann der Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung beispielsweise die Wände der Innenräume in genau der Farbe streichen, die ihm gefällt. Bei Änderungen an der Außenfassade muss allerdings geklärt werden, ob eine Genehmigung dafür notwendig ist, beziehungsweise ob eine Erlaubnis von den Nachbarn benötigt wird, damit die Um- oder Anbauten ausgeführt werden können.

Um ein Eigentümer zu werden, muss eine rechtliche Person Eigentum erwerben. Das geschieht, wenn beispielsweise eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück gekauft wird. Nachdem sich Verkäufer und Käufer einig geworden sind, muss die Finanzierung geregelt werden. Dafür wird die Hilfe einer Bank oder Sparkasse benötigt. Als Sicherheit für das Darlehen lässt sich die Bank die Grundschuld in das Grundbuch eintragen. Damit hat sie die Sicherheit, bei Zahlungsunfähigkeit die Immobilie oder das Grundstück zwangsversteigern zu lassen, damit das Darlehen bedient wird. Durch diesen Eintrag bekommt die Bank jedoch keine Eigentumsrechte am Haus.

Eigentümer müssen für die Sicherheit Dritter auf ihrem Eigentum sorgen. Sie müssen sicherstellen, dass der dazugehörige Gehweg frei begehbar ist. Es können Bußgeldbescheide von der Gemeinde ausgestellt werden, wenn dem nicht nachgekommen wird. Das Gleiche gilt für das Haus und den Garten. So müssen beispielsweise Bäume regelmäßig begutachtet werden, um ihre Standfestigkeit zu beurteilen. Das Dach sollte ebenfalls regelmäßig kontrolliert werden, um lose Dachziegel rechtzeitig auszutauschen.

Der Eigentümer muss auch Sorge dafür tragen, dass Dritte durch sein Eigentum nicht zu Schaden kommen. Ein Beispiel für diese Pflicht ist z. B. die Winterräumpflicht.

Siehe auch bauversicherungen.eu/hausbesitzer-grundbesitzer-haftpflicht.html

Synonyme - Besitzer
Eigentümergemeinschaft

Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird man automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Eine Eigentümergemeinschaft ist rechtlich gesehen die Gesamtheit aller Eigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage und wird nach Paragraf 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) begründet. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Rechte und Pflichten, die mit dem Kauf einer Eigentumswohnung in Zusammenhang stehen. Der Käufer einer Eigentumswohnung  wird Miteigentümer der ganzen Immobilie, der eigene Anteil errechnet sich aus der Quadratmeterzahl des Eigentums im Verhältnis zur Gesamtquadratmeterzahl des Gebäudes. Man unterscheidet zwischen Sondereigentum, dass sind die Räumlichkeiten, die nur dem Eigentümer gehören, und Gemeinschaftseigentum, das sind die Bereiche im Gebäude, die von allen Eigentümern gemeinschaftlich genutzt werden.

Alle Belange des Gebäudes müssen gemeinsam von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Dabei geht es darum, den Gesamtzustandes des Gebäudes zu erhalten. Wird ein neues Dach für das Gebäude benötigt, dann muss das Bauvorhaben auf der Eigentümerversammlung besprochen und beschlossen werden. Ebenso fallen das Treppenhaus sowie die Fassade und die Fenster unter das Gemeinschaftseigentum. Es wird von jeder Eigentümerversammlung ein Protokoll erstellt, in dem alle besprochenen Punkte und Beschlüsse festgehalten werden.

Vor dem Kauf der Immobilie ist es ratsam, sich diese Protokolle anzuschauen, um zu sehen, wie die Eigentümer zusammenarbeiten und welche Sanierungen schon beschlossen sind, da diese Kosten von der Gemeinschaft getragen werden müssen. Ebenso ist ein Blick in das Grundbuch ratsam, um zu sehen, wie die Teilungserklärung aussieht. Auch die Gemeinschaftsordnung sollte der Käufer sich zeigen lassen, um zu sehen, wie das Gemeinschaftseigentum genutzt wird.

Eigentümerwechsel

Bei einem Eigentümerwechsel verpflichtet sich der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten des Vorbesitzers zu übernehmen. Bis zur Umschreibung im Grundbuch muss der bisherige Eigentümer alle seine Pflichten nachkommen. Er muss weiter das Hausgeld zahlen, und er haftet für alle begründeten Verbindlichkeiten.

Sobald das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben ist, ist der Eigentümerwechsel vollzogen. Der vorherige Eigentümer verliert damit das Recht, an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Ab diesem Zeitpunkt sind keine Zahlungsverpflichtungen zu seinen Lasten mehr zulässig und ab der Umschreibung im Grundbuch übernimmt der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten. Er darf an den Eigentümerversammlungen teilnehmen und ist zur Beschlussfassung berechtigt.

Außerdem muss er ab diesem Zeitpunkt das Hausgeld zahlen. Alle Pflichten aus schon beschlossenen Sanierungen oder Sonderumlagen, die noch nicht umgesetzt sind, muss der neue Eigentümer begleichen und nicht mehr der bisherige. Die Eigentümergemeinschaft muss nicht darüber unterrichtet werden, wenn ein Eigentümer sein Eigentum verkaufen möchte.

Sollte die Eigentumswohnung vermietet sein, hat ein Eigentümerwechsel keine Auswirkung auf den Mietvertrag. Der neue Eigentümer hat kein Recht, den bestehenden Mietvertrag durch einen neuen zu ersetzen. Häufig wird jedoch die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt. Mietern wird geraten, die Kündigungsbegründung genau zu überprüfen, um zu sehen, ob dagegen widersprochen werden kann. Das ist möglich, wenn zum Beispiel soziale Gründe vorliegen.

 

Eigentumsquote

Als Eigentumsquote bezeichnet man den Anteil der privaten Haushalte in Deutschland, die über eigenes Vermögen in Form von Haus- oder Grundbesitz verfügen. Dabei kann es sich um selbst bewohnte oder vermietete Immobilien und Wohnungen handeln. In Deutschland ist die Eigentumsquote im europäischen Vergleich sehr niedrig. Sie liegt 2018 laut Statista.com mit 51,5 % unter dem europäischen Durchschnitt, der bei 69,3 % liegt. Dieser Wert ist in Deutschland seit ca. 10 Jahren stabil. Damit liegt Deutschland auf dem vorletzten Platz. Nur in der Schweiz leben weniger Menschen in ihrer eigenen Wohnung als in Deutschland.

Der Hauptgrund sind die hohen Kosten, die mit dem Erwerb von Eigentum einhergehen. Die meisten Menschen können das Eigenkapital nicht aufbringen. Für den Erwerb einer Immobilie sollten 20 bis 30 % Eigenkapital zur Verfügung stehen. Das wird von den meisten Menschen in Deutschland nicht erreicht. Nur ungefähr 11 % aller Mieter besitzen Rücklagen von mehr als 50.000 €. Weitere Kostenfaktoren sind die hohen Grunderwerbsteuern. Außerdem gibt es keine steuerlichen Abzugsmöglichkeiten von Hypothekenzinsen für die Eigentümer. Diese beiden Faktoren verteuern den Erwerb von Eigentum.

Aber es gibt auch regionale Unterschiede in Deutschland. So hatte das Saarland 2018 die höchste Eigentumsquote von 64,7 % während Berlin die niedrigste Eigentumsquote mit 17,4 % hat.

Der größte Anteil der Eigentümer sind Familien. Zwei von drei Jugendlichen wachsen in Wohneigentum auf. Das ändert sich aber, wenn diese Jugendlichen ausziehen und in den meisten Fällen zur Miete wohnen. Der Anteil von Wohnungseigentümern unter 20 Jahren liegt deutlich unter 10 %. Bei den 25- bis 34- jährigen ist sie von 1999 bis 2017 von 23 auf 12 % geschrumpft. Gründe dafür sind die zunehmende Anzahl an Singlehaushalten, aber auch die hohe Anzahl von jungen Menschen, die studieren oder mehr als eine Ausbildung beginnen. Sie fangen dementsprechend später an zu arbeiten und verfügen erst dann in der Regel über ein angemessenes Einkommen für ein Eigenheim.

Eigentumsübertragung

Der Artikel 14 des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland beinhaltet das zugesicherte Eigentumsrecht. Der Paragraf § 903 des Bürgerlichen Gesetzbuches beschreibt die Befugnisse eines Eigentümers. Demnach hat der Eigentümer das Recht, mit seinem Eigentum nach Belieben zu verfahren, solange kein Gesetz oder geltendes Recht verletzt wird.

Bei einer Eigentumsübertragung wird das Eigentum einer Person an eine andere Person übertragen. Das können entweder bewegliche Sachen oder unbewegliche Sachen sein. Der Eigentumsübertrag findet nicht statt, wenn der Kaufvertrag unterschrieben wird, sondern erst, wenn der formale Eintrag ins Register vollzogen ist. Beim Autokauf ist der Eigentumsübertrag vollzogen, wenn der Fahrzeugbrief auf den neuen Eigentümer umgeschrieben ist. Bei einem Grundstückskauf ist der Eigentumsübertrag vollzogen, wenn der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist.

Der Ablauf des Eigentumsübertrages bei Immobilien ist immer der Gleiche, da er vom Gesetzgeber festgelegt worden ist. Wenn sich der Verkäufer und der Käufer auf einen Preis geeinigt haben, dann ist der nächste Schritt der Weg zum Notar. Der Notar erstellt den Kaufvertrag für das Objekt. Beim Beurkundungstermin liest der Notar den Kaufvertrag noch mal vor und beantwortet alle Fragen. Es gilt nur das, was in dem Kaufvertrag festgeschrieben ist. Beide Parteien müssen den Kaufvertrag dann unterschreiben. Der Käufer übernimmt die Kosten für den Notar. Danach wird der neue Besitzer in das Grundbuch eingetragen.

 

Synonyme - Eigentumsübergang
Eigentumswohnung

Im deutschen Recht ist Wohnungseigentum eine Form des Eigentums einer einzelnen Wohnung. Somit können in einer Wohneigentumsanlage einzelne Wohnungen separat verkauft, vererbt oder mit Grundpfandrechten belastet werden. Der Kauf einer Eigentumswohnung unterliegt den gleichen Förderungsmöglichkeiten wie denen beim Hauskauf. Beim Kauf einer Eigentumswohnung kauft der Käufer nicht nur die Wohnung, sondern wird auch Mitbesitzer des Gesamthauses und des Grundstückes. Dieser Besitz ist das Gemeinschaftseigentum. Dessen Anteil ist abhängig von der Größe der Wohnung im Verhältnis zur Gesamtfläche des Hauses.

Neben dem Kaufpreis fallen bei einer Eigentumswohnung auch monatliche Nebenkosten an, die höher ausfallen können, als die regulären Nebenkosten einer Mietwohnung. Die Nebenkosten umfassen die normalen Verbrauchkosten für Wasser, Abwasser, Strom sowie die zutreffenden Steuern einer selbstgenutzten Wohnung, zusätzlich der Verwaltungskosten und der Instandhaltungsrücklagen. Gerade bei den Instandhaltungsrücklagen kann es bei den Eigentümergemeinschaften über die Höhe der Rücklage zum Streit kommen. Die Rücklagen dienen dazu, Instandhaltungen und/oder Sanierungen am Haus zu bezahlen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten einige Punkte beachtet werden:

  1. Welche Art von Wohnung - Altbau oder Neubau
  2. In welcher Wohngegend liegt die Wohnung
  3. Wie groß ist die Wohnung und was kostet sie
  4. Wie sieht es in der Umgebung mit Geschäften und Freizeiteinrichtungen sowie Schulen aus
  5. Wie ist die Nutzung des Gemeinschaftseigentums geregelt

 

Synonyme - ETW

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