Bauratgeber Sachsen Anhalt

Seit Jahren wurde darüber gesprochen und diskutiert, jetzt ist es soweit: Am 24. September 2015 hat das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) einen Entwurf des „Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ vorgelegt. An vorderster Stelle steht dabei der Verbraucherschutz.

 

Warum war diese rechtliche Modifikation nötig?

Das Baurecht wurde bislang eher stiefmütterlich mit speziellen und eindeutigen Regelungen ausgestattet. Da Bauverträge juristisch den Werkverträgen zugeordnet sind, werden die §§ 631 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) herangezogen – genau wie für alle anderen Werkverträge. Somit gelten grundsätzlich für die Erstellung einer Firmensoftware oder einer Druckmaschine im Auftrag eines Kunden dieselben Grundsätze wie für den Hausbau. Dass diese sehr grobe Sichtweise zu Problemen führen musste, wurde im Laufe der Zeit immer deutlicher: Das private Baurecht besteht heute im Wesentlichen aus Richterrecht, was der Übersichtlichkeit und Eindeutigkeit nicht gut getan hat.

 

Wie wird das Bauvertragsrecht künftig formal gestaltet werden?

Die Verfasser des Gesetzentwurfs wollen darauf verzichten, für diesen Rechtsbereich eigene Gesetze zu entwickeln und werden die nötigen Vorschriften an ihrem „traditionellen“ Platz verankern: im BGB. Vermutlich, um das Auffinden zu erleichtern, finden sie sich tatsächlich im Teil „Werkverträge und ähnliche Verträge“ wieder, künftig jedoch in Anhängseln des § 650 (Kostenanschlag): Die §§ 650a bis 650u BGB sollen alles enthalten, was für das private Baurecht nötig ist. Es stehen somit also noch fünf weitere Buchstaben zur Verfügung, wenn noch etwas vergessen worden sein sollte.

 

Welche Änderungen wird es geben?

Grundsätzlich wird sich das private Bauvertragsrecht in vier Vertragsbereiche aufteilen:

 

1. Bauvertrag

  • Der Kunde (im BGB der Besteller) hat wie schon nach VOB/B ein Anordnungsrecht für Leistungsänderungen (Nachträge), er kann dies jedoch mithilfe einer einstweiligen Verfügung leichter durchsetzen, wenn hierfür eine Dringlichkeit besteht. Ein Bauunternehmer hat dann das Recht, für jeden einzelnen Nachtrag zwischen den dadurch tatsächlich entstehenden Kosten und denen der ursprünglichen Kalkulation zu wählen.

  • Der Verbraucherschutz hat sich auch an anderer Stelle zulasten der Bauunternehmer verlagert: War es bisher möglich, dass ein Unternehmer mit seinem Kunden eine Bauhandwerkersicherung von bis zu 110 % vereinbaren konnte, kann dies in Zukunft nur noch bis zu einer Höhe von 20 % der vereinbarten Vergütung gemacht werden, einschließlich der Nebenforderungen.

  • Neu ist auch der Umgang mit der Abnahme: Wenn der Kunde bis zum Ende der ihm vom Bauunternehmer gesetzten Abnahmefrist keine Mängel gerügt hat, soll eine fiktive Abnahme auch möglich sein, wenn das Bauwerk gravierende Mängel hat. Private Kunden müssen allerdings schriftlich zur Abnahme aufgefordert werden. Außerdem muss die Aufforderung einen Hinweis auf die Folgen einer fehlenden oder grundlos verweigerten Abnahme enthalten.

 

2.  Verbraucherbauvertrag

Hiermit wird ein ganz neuer Vertragstyp eingeführt. Er räumt den Kunden umfassende Informationsrechte ein und erlegt den Bauunternehmern die entsprechenden Verpflichtungen auf.

  • Die Kundeninformation muss umfassend sowohl vor der Vertragsunterzeichnung als auch während der Bautätigkeiten erfolgen.

  • Ebenfalls vor der Vertragsunterzeichnung muss ein Unternehmer seinen Kunden über dessen Widerrufsrecht aufklären. Hiervon sind nur notariell beurkundete Verträge ausgenommen.

  • Die Baubeschreibung muss einer vorgeschriebenen Form entsprechen. Ausnahmen gibt es nur, wenn die Baubeschreibung vom Kunden oder einer von ihm beauftragten Person stammt.

  • Sofern die Baubeschreibung nicht vollständig oder (teilweise) unverständlich ist, wird sie zugunsten des Kunden ausgelegt.

  • Im Bauvertrag muss die Fertigstellung vereinbart worden sein. Fehlt eine entsprechende Angabe, werden die zeitlichen Absprachen gültig, die vor der Vertragsunterzeichnung gemacht worden sind.

  • Im Zusammenhang mit der Einführung von Verbraucherverträgen wird es eine Änderung des Unterlassungsklagengesetzes geben. Dann steht dieser Vertragstyp auf einer Stufe mit beispielsweise Fernabsatz- oder Reiseverträgen, sodass Verstöße mittels einer Unterlassungsklage von Verbraucherschutzverbänden geltend gemacht werden können.

 

3. Ingenieur-/Architektenvertrag

Die meisten Neuerungen in diesem Bereich haben für den privaten Hausbauer eine nachrangige Bedeutung und werden hier deshalb nur der Vollständigkeit halber kurz angesprochen.

  • Kommt es bei einer Zusammenarbeit mit Baufirmen zu einer gesamtschuldnerischen Haftung, sind Architekten und Ingenieure nur nachrangig haftbar zu machen.

  • Wichtig für den privaten Auftraggeber ist allerdings, dass das BGB künftig einem Kunden ein besonderes Kündigungsrecht einräumt, nachdem ihm am Ende der Zielfindungsphase die Planungsunterlagen vorgelegt worden sind. So sollen Verbraucher vor übereilten Vertragsabschlüssen geschützt werden.

 

4. Bauträgervertrag

Dieser bereits bekannte Vertragstyp soll einen eigenen Paragraphen bekommen. Für die Eigentumsübertragung gelten die Vorgaben aus dem Kaufrecht, für den sich mit den Bauleistungen beschäftigenden Anteil werden die Regelungen des Verbraucher- oder Bauvertrages herangezogen. Hinsichtlich des Kündigungsrechts sind jedoch Einschränkungen vorgesehen, womit der Gesetzentwurf der aktuellen Rechtsprechung folgt.

 

Ausblick
Je nach Perspektive: Bei aller Freude oder Skepsis sollte man vor Augen haben, dass es sich bislang um einen Gesetzentwurf handelt, also nichts quasi in Stein gemeißelt ist. Dieser Entwurf hat noch ein langes Gesetzgebungsverfahren vor sich und wird möglicherweise an manchen Stellen geändert werden. Vielleicht finden dann auch noch Kritiker Gehör, die sich einen noch stärkeren Verbraucherschutz wünschen; möglicherweise setzen sich aber auch Branchenvertreter durch, um z. B. zugunsten von Architekten und Ingenieuren ein modifiziertes Kündigungsrecht zu erreichen, wonach sie nicht eventuell zahllose Planungsunterlagen entwerfen müssen, ohne dafür auch nur einen Cent zu sehen. Man wird sehen, und wir werden Sie auf dem Laufenden halten, wenn es soweit ist. Wenn alles reibungslos läuft, 2017.

Hier der Link zum Gesetzentwurf: www.bmjv.de

 

 

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