Die Durchführung einer schriftlichen Voranfrage ist ein Bestandteil der Leistungsphase 2 der HOAI. Sie kann zwar rechtlich betrachtet ebenso durch einen Laien vorgenommen werden, es empfiehlt sich jedoch auch hierfür einen Architekten in Anspruch zu nehmen.
Rechtssicherheit
Eine Voranfrage ist grundsätzlich nicht vorgeschrieben. Allerdings dient sie dazu, bereits zu Beginn des Bauprojekts eventuelle Unklarheiten auszuräumen und für den Bauherrn Rechtssicherheit zu schaffen. Sie ist dringend zu empfehlen, wenn es für das Baugrundstück keinen qualifizierten Bebauungsplan gibt. (Siehe auch Bauplanungrecht.) Wenn möglich, sollte sie noch vor dem Kauf des Baugrundstücks gestellt werden.
Die zuständige Behörde, in der Regel das Bauordnungsamt- trifft, fällt dann in einem Bauvorbescheid Entscheidungen darüber, ob und in welcher Weise das Baugrundstück überhaupt bebaut werden darf. Dieser Vorbescheid ersetzt jedoch nicht die Baugenehmigung. Vielmehr sorgt er dafür, dass der Bauherr über Planungssicherheit verfügt. Die Gültigkeitsdauer und der Grad der Rechtsverbindlichkeit sind in den einzelnen Landesbauordnungen unterschiedlich geregelt. In den meisten Fällen ist jedoch davon auszugehen, dass der Bauvorbescheid drei Jahre Gültigkeit hat. Das heißt für den Bauherrn, dass der Bauantrag innerhalb dieser Frist gestellt werden muss.
Vorteile
Mit einer Voranfrage hat ein Bauherr den Vorteil, dass schon bevor der weitaus aufwendigere und teurere Bauantrag gestellt wird, relevante und möglicherweise problematische Fragestellungen der Bebauung früh geklärt werden können. Mit dem Bauvorbescheid wird oft deutlich, ob es sich für den Bauherrn lohnt, teurere und genauere Bauvorlagen überhaupt im Rahmen eines Bauantrags zur Genehmigung vorzulegen.
Rechtliche Bindungswirkung
Der Status eines Bauvorbescheids wird in den Bundesländern unterschiedlich eingeschätzt. Es besteht zwar Einigkeit darüber, dass es sich um eine gebundene Verwaltungsentscheidung der zuständigen Baubehörde handelt, die keinen Ermessensspielraum zulässt. Allerdings wird seine rechtliche Bindungswirkung nicht einheitlich gewertet:
Einige Bundesländer betrachten den Bauvorbescheid nur als Zusicherung gem. § 38 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG). Damit ist die Genehmigungsbehörde an ihre Zusagen nicht mehr gebunden, wenn sich nach der Abgabe des Bescheids die Sach- oder Rechtslage so weit verändert, dass sie bei vorheriger Kenntnis dieser Änderungen die Zusicherungen im Bauvorbescheid nicht gegeben hätte. Das ist für den betroffenen Bürger eine sehr schwache rechtliche Bindungswirkung, die ihm nur eine geringe Planungssicherheit bietet. Diese ungünstige Situation wird noch dadurch erschwert, dass ihm künftige Änderungen der Sach- und Rechtslage oft nicht oder zu spät bekannt werden können.
Andere Bundesländer sehen im Bauvorbescheid einen Verwaltungsakt, der die Entscheidungen, die die Genehmigungsbehörde in der späteren Baugenehmigung trifft, verbindlich vorwegnimmt. Die Behörde kann in diesem Fall ihre im Bauvorbescheid ausgesprochenen Zusicherungen nur unter erschwerten Voraussetzungen widerrufen.
Ein Bauvorbescheid hat jedoch keinesfalls den Stellenwert einer Baugenehmigung! Mit dem Hausbau darf immer erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung vorliegt.
Diese Unterlagen sollten der Voranfrage beigefügt werden:
- Baubeschreibung
- Bauzeichnungen
- amtliche Flurkarte (aktueller Auszug)
- Zeichnungen für Entwässerung und Wasserversorgung
- Zustimmungserklärungen der Nachbarn
- Lichtbilder