Zwischen einem klassischen Bauunternehmer und einem Bauträger gibt es einen deutlichen Unterschied: Während ein Bauunternehmer ein Bauwerk auf einem Grundstück errichtet, das seinem Auftraggeber gehört, erstellt ein Bauträger ein Gebäude auf einem Grundstück, das er zuvor selbst gekauft hat und dann zeitgleich mit dem Gebäude weiterverkauft.
Die meisten Bauträger werden nicht selbst handwerklich tätig. Nachdem das Baugrundstück von ihnen erworben wurde, geben sie alle anfallenden Bauleistungen (Planung durch Architekten, Einholen der behördlichen Genehmigungen, Bauausführung) in Auftrag. Manche Bauträger veräußern komplette Wohneinheiten oder -anlagen (Vorratsbau), andere lassen das Gebäude erst errichten, wenn der Kaufvertrag unterzeichnet worden ist (Bestellbau). Für den Kunden (Käufer) ist der Bauträger der einzige Vertrags- und Ansprechpartner. Das ist zwar einerseits praktisch und übersichtlich für den Erwerber, verhindert aber auch eine Kontaktaufnahme zu den an Bauprojekt beteiligten Firmen ohne die Zustimmung des Bauträgers.
Rechtsgrundlage beim Bauträgervertrag
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bildet die Grundlage für Bauträgerverträge und wird ergänzt durch die “Makler- und Bauträgerverordnung“ (MaBV) sowie die „Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen“. Wenn das Gebäude zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fertig errichtet worden ist, spielen auch Teile aus dem Werkvertragsrecht eine Rolle. Da ein Bauträger gewerbsmäßig als Bauherr oder Baubetreuer Bauvorhaben vorbereitet oder durchführt, muss er eine Genehmigung nach § 34c MaBV beantragen. Außerdem muss er jeweils jährlich für das abgelaufene Kalenderjahr mit einem Bericht dokumentieren, dass er die Regelungen aus der MaBV eingehalten hat. Diese Dokumentation befasst sich vor allem mit dem Nachweis des zweckgebundenen Einsatzes des für das Bauträgerprojekt zur Verfügung gestellten Geldes seiner Erwerber. Da der Verkauf eines Baugrundstücks zu einem Bauträgervertrag gehört, ist für diese Vertragsart eine notarielle Beurkundung nötig (s. Artikel „Der notarielle Grundstückskaufvertrag – darauf muss geachtet werden“).
Das Erwerbermodell
Diese Variante des Bauträgermodells stammt aus dem gewerblichen Bereich. Damit sind vor allem Bauprojekte gemeint, die einer besonderen Zweckbindung unterliegen (z. B. Wohnanlagen zum „Betreuten Wohnen“). Hierfür müssen nicht nur der Bauträgervertrag, sondern zusätzlich noch weitere Verträge wie z. B. Generalmietverträge, Steuerberatungsverträge oder Betreiberverträge abgeschlossen werden. In den meisten Fällen werden diese Vertragsabschlüsse durch Treuhänder abgewickelt, die auch die Aufgabe haben, die Mittelverwendung zu kontrollieren. Für diese Aufgabe ist nicht nur dessen Zuverlässigkeit maßgeblich, sondern auch seine Kompetenz, sich in juristisch schwierige Sachverhalte einzuarbeiten und entsprechende Entscheidungen zu treffen. Deshalb muss der Treuhänder gem. Rechtsdienstleistungsgesetz ein Volljurist sein.
Das Modell der Generalübernehmer oder Generalunternehmer
Der beim klassischen Bauträgermodell aus einem Werk- und Kaufvertragsteil bestehende Gesamtvertrag wird hier üblicherweise in zwei separate Verträge aufgesplittet, die der Kunde mit zwei verschiedenen Vertragspartnern abschließt. Diese Vertragspartner sind jedoch wirtschaftlich stark miteinander verwoben. In dieser Konstellation müssen beide Verträge notariell beurkundet werden, weil das Zustandekommen des Werkvertrags vom Abschluss des Grundstückskaufvertrags vertraglich abhängig gemacht wird. Die Hoffnung, mit solch einem Vertragsmodell Grundsteuern zu sparen, wurde von den Finanzbehörden bereits enttäuscht: Aus ihrer Sicht ist das fertiggestellte Bauwerk der eigentliche Vertragsgegenstand.
Fonds- und Bauherrenmodelle
Diese Modelle sind vertraglich relativ kompliziert und werden in der Regel über eine Personengesellschaft wie der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder eine Kommanditgesellschaft (KG) abgewickelt. Dabei tritt der Käufer als Bauherr auf.
Diese Art des Bauträgermodells basiert auf drei Verträgen:
- einem gemeinschaftlichen Gesellschaftervertrag,
- einem Vertrag mit einem Baubetreuer; er vertritt die Interessen des Bauherrn gegenüber den Handwerksbetrieben,
- einem Treuhandvertrag.
Bei einer Haftung steht in zahlreichen Fällen der Inhalt des Prospekts im Vordergrund
Der Bauträgervertrag
Ein Bauträgervertrag sollte immer klar formulierte Vertragsfristen beinhalten. Kunden sollten auf der Nennung des konkreten Baubeginns, der Bauzeit und des Fertigstellungstermins bestehen.
Käufer sollten sich unbedingt vergewissern, ob im Vertrag von einem Hausrecht des Bauträgers auf dem Baugrundstück die Rede ist. In diesen Fällen kann Kunden das Betreten der Baustelle verwehrt und somit eine regelmäßige Kontrolle des Baufortschritts unmöglich gemacht werden. Im schlimmsten Fall machen sich Kunden des Hausfriedensbruchs schuldig, wenn sie sich trotzdem auf dem Bauplatz umsehen wollen – wohlgemerkt auf dem Grundstück, auf dem gerade ihr künftiges Eigenheim entsteht. Solch eine Klausel bewirkt außerdem, dass Käufer ihre Baufortschrittsraten „ins Blaue hinein“ zahlen, weil sie gar nicht beurteilen können, was sich auf dem Baugrundstück abspielt.
Verbraucher sollten immer nicht gesicherte Vorauszahlungen ablehnen. Der Ratenzahlungsplan muss der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entsprechen und staffelt sich nach prozentualen Anteilen, wobei der Bauträger bis zu sieben Raten vorsehen und aus diesen Baufortschrittsraten auswählen kann (§ 3 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 MaBV):
- 30 % nach dem Beginn der Erdarbeiten,
- 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
- 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
- 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
- 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
- 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
- 10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
- 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
- 3 % für den Estrich,
- 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
- 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
- 3 % für die Fassadenarbeiten,
- 5 % nach vollständiger Fertigstellung.
Wie an diesem Zahlungsplan abzulesen ist, sind die Fälligkeiten für die Abschlagszahlungen nicht an Termine, sondern nur an Baufortschritte gebunden. Inklusive der noch hinzuzurechnen Zahlung für das Grundstück dürfen höchstens sieben Raten vertraglich vereinbart werden. Dabei können mehrere Baufortschritte zusammengezogen werden. Die MaBV sieht im Gegensatz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht die Zahlung des Kaufpreises in einem Betrag zum Zeitpunkt der Abnahme, sondern eine Zahlung nach Baufortschritten vor (siehe oben). Das sichert zwar den Bauträger ab, birgt aber für den Verbraucher die Unsicherheit, dass er zwar immer wieder Geld ausgibt, das Eigentum aber erst ganz am Schluss mit der Abnahme auf ihn übergeht. Deshalb hält die MaBV hier zwei Schutzmechanismen zugunsten des Kunden vor:
- Bei der Vormerkungslösung darf ein Bauträger erst dann Geld von seinem Kunden annehmen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind (§ 3 MaBV). Dazu gehören u. a. das Vorliegen aller öffentlich- und zivilrechtlichen Genehmigungen, die sog. Eigentumsvormerkung für den Käufer im Grundbuch oder die Lastenfreistellung von Grundpfandrechten, die ebenfalls aus dem Grundbuch hervorgeht.
- Da es in manchen Fällen lange vom Vertragsschluss bis zur Eintragung der Vormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers dauern kann, bietet § 7 MaBV eine Alternative: Mithilfe einer Bankbürgschaft müssen „alle Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte“ abgesichert werden. Die Bürgschaft muss komplett bis zum Erreichen der Fälligkeitsvoraussetzungen (§ 3 MaBV) und des entsprechenden Baufortschritts erhalten bleiben.
- An einer förmlichen Bauabnahme führt kein Weg vorbei. Im Gegensatz zu anderen Formen der Abnahme müssen hier die Vertragspartner vor Ort anwesend sein.
Wie bei jedem Vertrag gilt auch bei einem Bauträgervertrag, dass er nur dann unterschrieben werden sollte, wenn der Käufer ihn vollständig verstanden hat. Sollten letzte Zweifel oder Unklarheiten nicht mit dem Unternehmen ausgeräumt werden können, ist die Unterstützung von Fachleuten wie z. B. einem Fachanwalt für Baurecht sehr zu empfehlen.
Das beinhaltet ein Bauträgervertrag
Die Baubeschreibung ist das wichtigste Element eines Bauträgervertrags. Aus ihr geht detailliert hervor, welche Handwerksarbeiten, Materialien und deren Qualitätsstufen zum vereinbarten Preis geleistet oder geliefert werden. Eine Baubeschreibung besteht nicht nur aus einem Textteil, sondern muss auch genaue Grundrisse und Schnitte im Maßstab von mindestens 1:50 enthalten. Aus ihnen muss nicht nur die Festlegung der Hausanlage maßstabsgetreu hervorgehen, sondern auch die Position von Tür- oder Fensteröffnungen. Materialproben können ebenfalls einer Baubeschreibung hinzugefügt werden. Kaufinteressenten sollten auf einer Baubeschreibung bestehen, die so genau wie möglich ausgearbeitet worden ist. Dabei gilt: Rechtlich verbindlich für eine Einschätzung der eingekauften Bauleistungen sind nur die Angaben aus der Baubeschreibung. Alle mündlichen Absprachen und Zusicherungen erweisen sich spätestens im Rahmen eines Rechtsstreits als wertlos. Außerdem muss bedacht werden, dass sich im Gewährleistungsfall die Baubeschreibung als einzige Quelle anbietet, um die bauliche Qualität des Hauses beurteilen zu können, da zahlreiche Materialien und Handwerksleistungen nach der Fertigstellung des Gebäudes nicht mehr begutachtet werden können, ohne es zu beschädigen. Bei der Prüfung von Bauverträgen muss der vereinbarten Baubeschreibung eine hohe Bedeutung beigemessen werden. Der Bauträgervertrag und die Baubeschreibung werden insgesamt notariell beurkundet, wodurch die Baubeschreibung zum Vertragsbestandteil wird.
Tipp:
Leistungsbeschreibungen (Baubeschreibungen) sind generell im Bauwesen ein echter Schwachpunkt. Bei vielen von ihnen sind Leistungen so ungenau beschrieben, dass Verbraucher im Fall von Mängelrügen große Probleme damit haben, einen Mangel überhaupt nachzuweisen. Problematisch sind oft auch nach Vertragsschluss vom Verbraucher gewünschte Änderungen: Jede abweichende Leistung lässt sich ein Bauträger teuer bezahlen. Es gilt immer nur das als vereinbart, was im Vertrag steht. In Leistungsbeschreibungen werden seitens der Bauunternehmer auch gern Formulierungen untergebracht, die nur ihm das Recht einräumen, bestimmte Leistungen näher zu bestimmen. Dadurch werden Kunden unangemessen benachteiligt und sollten deshalb derartige Klauseln ablehnen.
Um Missverständnisse zu vermeiden und eine möglichst große Rechtssicherheit herzustellen, werden in serösen Bauverträgen üblicherweise alle Skizzen, Gesprächsprotokolle, Änderungswünsche oder sonstigen Zusagen des Bauträgers zum Vertragsbestandteil.
Wichtig bei Bauträgerverträgen:
- Abschlagszahlung zulasten des Erwerbers
Wenn in einem Bauträgervertrag eine andere Zahlungsregelung vereinbart wird, die für den Käufer nachteilig ist, ist sie nichtig (§ 12 MaBV i. V. M. § 134 BGB). Stattdessen gilt dann automatisch die Regelung in § 641 Abs. 1 BGB: Danach muss der Erwerber die vollständige Vergütung erst bei der Abnahme des Bauwerks zahlen, so wie es bei einem typischen Werkvertrag üblich ist. Für Bauträgerverträge, die ab dem 01.01.2009 abgeschlossen wurden, hat der Gesetzgeber einen weiteren Verbraucherschutz geschaffen: Die MaBV sieht vor, dass der Bauträger seinen Kunden eine Sicherheit anbieten muss, bevor er eine Abschlagszahlung entgegennimmt. Als Sicherheit kommt beispielsweise ein Sicherheitseinbehalt oder eine Erfüllungsbürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe von 5 % infrage. - Nachvollziehbarer Kostenplan
In Ergänzung zur Baubeschreibung muss der Bauträger seinen Käufern einen transparenten Kostenplan vorlegen. Daraus muss exakt hervorgehen, aus welchen Leistungen sich der Preis zusammensetzt. Auch diejenigen Kosten, die nicht ursächlich dem Bauträger zuzurechnen sind, wie z. B. Erschließungskosten, gehören in diese Aufstellung. Erschließungskosten sind nach dem Baugesetzbuch ohnehin ein Vertragsbestandteil und damit vom Bauträger zu zahlen. - schlüsselfertig
Die beliebteste Bauform bei Wohnhäusern ist für Bauträger das schlüsselfertige Haus. Dieser oft verwendete Begriff ist jedoch nicht rechtlich geschützt und muss deshalb im Bauträgervertrag konkret ausgestaltet werden. Manche Bauträger verstehen unter einem schlüsselfertigen Haus ein Gebäude, das sofort ohne weitere handwerkliche Arbeiten bezogen werden kann, anderen genügt bereits eine dichte und geschlossene Gebäudehülle. - fachkundige Beratung vor dem Vertragsabschluss
Für einen bautechnischen Laien ist ein Bauträgervertrag völlig undurchsichtig. Die meisten Kaufinteressenten können nicht beurteilen, ob die eingesetzten Materialien hochwertig sind, der Zeitplan realistisch ist oder die Preise in einem ausgewogenen Verhältnis zur Leistung stehen. Darum kann künftigen Käufern nur empfohlen werden, sich vor der Unterzeichnung des Vertrages fachkundig beraten zu lassen. Hier kommen neben Fachanwälten oder Baufachleuten auch Beratungsgespräche bei einer der Verbraucherzentralen in Betracht. Deren Standorte können unter dem Link www.Verbraucherzentrale.de ermittelt werden. Auch der TÜV bietet hier seine Hilfe mit einem baubegleitenden Qualitätscontrolling einschließlich der Prüfung der Baubeschreibung an. Für dieses Leistungspaket wird ein Pauschalpreis erhoben.
Die wichtigsten Unterschiede zum privaten Bauvertrag
Um deutlich zu machen, welche rechtlichen Konsequenzen der Abschluss eines Bauträgervertrags im Vergleich zu einem Verbraucherbauvertrag ab 2018 hat, sollen hier die maßgeblichen Unterschiede dargestellt werden:
- Bauhandwerkersicherungshypothek
Der Umstand, dass das Grundstück bei einem Bauträgervertrag zunächst nicht das Eigentum des Kunden ist, bringt es mit sich, dass eine Bauhandwerkersicherungshypothek für den Bauunternehmer nicht infrage kommt. - Anordnungsrecht hier nicht möglich
Der Gesetzgeber hat bei Bauträgerverträgen ausdrücklich auf das für private Bauverträge ab 2018 gültige Anordnungsrecht verzichtet, um Probleme im Geschosswohnungsbau (insbesondere beim Bau von Eigentumswohnungen) zu vermeiden. Er schätzte die Durchsetzung der Wünsche eines einzelnen Erwerbers in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum als undurchführbar ein. - kein freies Kündigungsrecht
Aufgrund der Verknüpfung eines Grundstückskaufvertrags mit einem Werkvertrag lässt sich der Werkvertrag nicht frei kündigen. Damit soll sichergestellt werden, dass Kunden eine Kündigung aussprechen und das Grundstück mit einem anderen Unternehmer bebauen. Bei erheblichen Pflichtverletzungen seitens des Unternehmers oder festgestellten Mängeln besteht ein Rücktrittsrecht; ein Rücktritt hat dann die Rückabwicklung des gesamten Bauträgervertrags zur Folge. - kein Widerrufsrecht
Vor der notariellen Beurkundung des Bauträgervertrags muss dieser den Vertragsparteien mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen. Der Gesetzgeber sah Verbraucher hierdurch ausreichend vor übereilten Entscheidungen geschützt. - Begrenzung von Abschlagszahlungen
Da ein Bauträgervertrag nicht auf der Grundlage des BGB, sondern der MaBV geschlossen wird, ist der maximale Abschlagsbetrag von 90 % der Gesamtvergütung nicht maßgeblich. (siehe Abschnitt Preise und Zahlungsmodalitäten im Bauträgervertrag) - Baubeschreibung
Der Bauträgervertrag wird als Ganzes notariell beurkundet, wodurch die Baubeschreibung unmittelbar zum Vertragsinhalt wird.
"Stolperfallen" für Kunden
- Einzug erst nach vollständiger Bezahlung
Manche Bauträgerverträge enthalten die Vorgabe, dass die Übergabe des fertigen Hauses oder der Einzug nur möglich ist, wenn der Käufer die Vertragssumme vollständig an den Bauträger gezahlt hat. Hier hat der Erwerber spätestens dann ein Problem, wenn er Teilzahlungen wegen Baumängeln oder unvollständig erbrachter Leistungen verweigern will. Mit dieser Klausel wird ihm ein wirksames Instrument, um sich in solchen Fällen zur Wehr zu setzen, von vornherein aus der Hand genommen. - Beschränkung der Schadenersatzrechte
Oft wird in Bauträgerverträgen versucht, die dem Käufer nach BGB gewährten Schadensersatzrechte auszuhebeln. Im Vertragstext ist dann eine Beschränkung nur auf ein nach Nachbesserungs- oder Nacherfüllungsrecht enthalten. Durch den Verzicht der rechtlichen Möglichkeiten des Rücktritts und der Minderung werden die Käufer im Bauträgervertrag unangemessen benachteiligt. - Zahlungen vor Auflassungsvormerkung
Manche Bauträger verlangen bereits erste Zahlungen vor dem Eintrag der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Dies ist nicht zulässig: Die MaBV schreibt vor, dass die erste Rate erst gefordert werden darf, wenn durch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch die Rechte des Käufers geklärt sind. - Eigentumsnachweis und Baugenehmigung
Kaufinteressenten sollten einen Bauträgervertrag erst dann unterschreiben, wenn der Bauträger sowohl sein Eigentum am Baugrundstück als auch das Vorliegen der Baugenehmigung nachweisen kann. - Baubeginn, Bauzeit und Übergabe
In vielen Bauträgerverträgen werden verbindliche Angaben zum Baubeginn, zur Bauzeit sowie zum Fertigstellungstermin "vergessen". Das birgt für die Erwerber ein erhebliches finanzielles Risiko, sodass darauf bestanden werden sollte, hier feste Termine und Zeiträume zu regeln. Die Wahrscheinlichkeit, dass solche Vereinbarungen vom Bauträger auch eingehalten werden, steigt deutlich, wenn der Vertrag Angaben zu Vertragsstrafen im Falle einer Bauzeitüberschreitung enthält. - Abnahme des Bauwerks
Fachleute empfehlen, im Vertragstext eindeutige Angaben zur förmlichen und schriftlichen Abnahme des Bauwerks aufzunehmen. So ist es dem Bauträger nicht mehr möglich, auf eine seiner Ansicht nach stillschweigende Bauabnahme hinzuweisen (Abnahme durch Nichtstun). - Gewährleistung
Anders als bei klassischen Werkverträgen gelten bei Bauträgerverträgen immer die Vorgaben des BGB. Deshalb beträgt die Gewährleistungspflicht des Bauträgers in jedem Fall fünf Jahre nach der Bauabnahme. Ein Hinweis auf die Gültigkeit der VOB/B und ihrer Gewährleistungspflicht von nur vier Jahren ist ungültig. - Fertigstellungssicherheiten
Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses weiß niemand, ob es den Bauträger zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Bauprojekts noch gibt. Damit sich Käufer vor einer Insolvenz des Bauträgers im Laufe der Bauphase schützen können, sollten Sie sich von dessen Kreditinstitut eine Vertragserfüllungsbürgschaft geben lassen. Wenn sich das Institut weigert, eine solche Bürgschaft auszustellen, ist es um die Solvenz des Bauträgers höchstwahrscheinlich nicht gut bestellt. - Pauschalpreis
Bei Bauprojekten mit einem Bauträger sollte dem Pauschalpreis der Vorzug gegeben werden. Mit ihm sind alle Leistungen in der Baubeschreibung sowie die weiteren Vertragsbestandteile abgedeckt. Der Abnehmer muss also mit keinen weiteren Kosten rechnen. Baurisiken liegen damit beim Bauträger. Auch der Pauschalpreis sollte Bestandteil des Vertragstextes und an keine weiteren Bedingungen geknüpft sein.
Die Suche nach dem passenden Bauträger
Einen guten Bauträger zeichnen die Qualität seiner Bauwerke, Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit aus. Es ist nicht möglich, sich vollständig vor einer falschen Auswahl zu schützen, aber das Risiko hierfür sinkt deutlich, wenn folgende Kriterien beachtet werden:
- Unternehmensgeschichte des Bauträgers
Die Historie der Firma kann wertvolle Hinweise auf ihre wirtschaftliche Stabilität liefern. Ist die Unternehmensgeschichte von vielen Hochs und Tiefs geprägt, kann das ein Hinweis auf Fehler der Geschäftsführung sein. - Bankauskunft oder Bonitätsprüfung
Mit einer Bankauskunft kann die Solvenz des Bauträgers festgestellt werden. Auskünfte dieser Art erteilen unabhängige Wirtschafts- oder Handelsauskunfteien, die gegen ein Honorar von 150 bis 300 EUR umfassende Auskünfte zur wirtschaftlichen Gesamtsituation des Unternehmens recherchieren. - Referenzen des Bauträges
Interessenten sollten sich vom Bauträger Referenzobjekte in der Umgebung nennen lassen. Wenn möglich, empfiehlt sich der direkte Kontakt mit früheren Kunden und die Besichtigung von deren Häusern. - Ruf des Bauträgers
Niemand mag an Gerüchte glauben, aber eins ist klar: Sie enthalten in aller Regel einen wahren Kern. Wenn Kunden also von problematischen Bauprojekten des Bauträgers gehört haben oder dessen Ruf "durchwachsen" ist, ist zumindest Vorsicht geboten. - Qualitätssicherung
Bauträger sollten Wert auf Qualitätssicherung legen und entsprechende Standards festgelegt haben. Besser als selbst festgelegte Qualitätskriterien sind allerdings Qualitätszertifikate oder Gütesiegel von unabhängigen Sachverständigen.
Die Insolvenz des Bauträgers - der Super-GAU für dessen Kunden
So bequem ein Vertrag mit einem Bauträger zunächst erscheinen mag, so schnell kann der Traum vom Eigenheim ausgeträumt sein, wenn dem Unternehmen das Geld ausgegangen ist. Nicht nur die bereits gezahlten Beträge seiner Kunden sind weg, sondern die vertraglich vereinbarten Gewährleistungsansprüche sind das Papier nicht mehr wert, auf dem sie geschrieben wurden. Sowohl das Baugrundstück als auch das noch nicht übergebene Haus werden Teil der Insolvenzmasse. Zudem hat, sobald der Insolvenzantrag gestellt wurde, nicht mehr die Geschäftsführung, sondern ein Insolvenzverwalter das Sagen. Er trifft dann die Entscheidung, ob die noch offenen Verträge erfüllt werden oder nicht.
Doch die Kunden stehen diesem Risiko nicht schutzlos gegenüber: Sie sollten vom Bauträger die Vorlage einer Gewährleistung- und Fertigstellungsbürgschaft durch dessen Hausbank verlangen, bevor sie ihre Unterschrift unter den Vertrag setzen. Sollte es dann zu einer Insolvenz kommen, werden aus den Mitteln dieser Bürgschaft die Kosten für die Fertigstellung des Hauses sowie die eventuelle Behebung von Mängeln beglichen.
Eine weitere Möglichkeit sind Baugarantieversicherungen: Bei dieser Variante kommt eine Versicherung für die restlichen Baukosten auf, wenn das Unternehmen in Konkurs gehen sollte.
Auch wenn es nicht zum Schlimmsten kommen muss: Bauträgerverträge müssen genau geprüft werden
Verträge mit Bauträgern weisen oft ganz bestimmte Mängel auf, die immer wieder beobachtet werden. Einige von ihnen wollen wir hier kurz erläutern.
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