Der Bauleiter leitet Teile oder die komplette Baustelle und ist für die ordnungsgemäße Ausführung aller anfallenden Bauarbeiten verantwortlich. Bauleiter sind in der Regel Interessenvertreter des ausführenden Bauunternehmers, gleichfalls aber auch Ansprechpartner des Bauherrn.

Folgende Aufgaben im Detail hat ein Bauleiter unter anderen zu erfüllen:

• er trägt Sorge, dass die Arbeiten termingerecht, qualitätsgesichert und wirtschaftlich ausgeführt und die Vorgaben eingehalten werden
• Auskunfts- und Ansprechperson für den Bauherrn, jedoch nicht sein Interessenvertreter
• Gewährleistung der Sicherheit und des Schutzes der Gesundheit und der Umwelt
• wird auf Kleinbaustellen durch einen Polier vertreten, da nicht permanent vor Ort
• Sicherstellung über ausreichendes und termingerechtes Vorhandensein benötigter Baumaschinen, Rüstung und Baustoffe auf der Baustelle
• Koordination der Gewerke
• Abrechnung und Nachtragsmanagement
• Kosten- und Leistungsmeldung
• Abnahme der Bauarbeiten am Ende des Baus

Sofern der Bauherr sein Bauvorhaben in Eigenregie oder im Rahmen der Einzelvergabe absolviert, kann es sehr von Vorteil sein und sich zudem finanziell lohnen, den Architekten als Bauleiter einzusetzen. Er bringt seine Erfahrung zur Auswahl der entsprechenden Baufirmen mit ein und gewährleistet eine fehlerfreie Umsetzung seiner Bauskizze. Insofern der Bauherr die geforderten Qualifikationen und Ausbildungen vorweisen kann, kann er selbst als Bauleiter fungieren.

Synonyme - Bauoberleitung, Bauführung

Bauleitplanung ist allgemein gesprochen die Kunst, Strukturen in einem Gebiet anzuordnen und die Räume dazwischen zu gestalten. Es handelt sich dabei um eine Kunst, die mit Architektur, Ingenieurwesen, Landschaftsarchitektur und Stadtplanung verbunden ist.

Bauleitplanung in Bezug auf die Architektur und Landschaftsarchitektur bezieht sich auf die organisatorische Phase des Landschaftsgestaltungsprozesses, wie zum Beispiel der städtebaulichen Entwicklung. Eine gute Bauleitplanung beginnt daher mit einer umfassenden Analyse des gesamten Standorts im unmittelbaren und regionalen Kontext. Der Ansatz Gesamtstandort umfasst umfassendere Entscheidungen hinsichtlich der Ausrichtung / Platzierung eines Gebäudes vor Ort, einschließlich des Standorts der zugehörigen Strukturen und Infrastrukturen, wie beispielsweise Zugangs- und Versorgungsregelungen.

Die Komplexität des Standortplanungsprozesses hängt eindeutig von Umfang und Art der vorgeschlagenen Entwicklung sowie von den auf dem Standort bestehenden Einschränkungen ab. Für geringfügige Entwicklungen sind möglicherweise nur ein Lageplan und eine einfache Begleiterklärung erforderlich. Ist der Standort stark eingeschränkt, dann kann das dazu führen, dass detailliertere Pläne und unterstützende technische Berichte mit dem Entwicklungsantrag eingereicht werden müssen.

Die Bauleitplanung ist meist ein zweistufiger Prozess, in dem zuerst ein Flächennutzungsplan gemäß § 5- 7 des BauGB Baugesetzbuch vorbereitet wird. Anschließend werden verbindliche Bebauungspläne nach § 8- 10 BauGB erstellt. Der Flächennutzungsplan wird für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellt und dient der Darstellung der Bodennutzung. Der Bebauungsplan dagegen gilt nur für Teilgebiete und spiegelt die bauliche Nutzung von Grund und Boden detailliert wieder. Die Bebauungspläne sind auch die rechtliche Grundlage für die Beantragung der Baugenehmigungen.

Die Baulinie kennzeichnet den genauen Standort eines Gebäudes auf einem Grundstück und wird auch als Fluchtlinie bezeichnet. Früher wurden ebenfalls die Begriffe Bauflucht und Baukante verwendet.

Die Baulinie wird im Bebauungsplan mittels einer roten Linie dargestellt und markiert den Übergang zwischen der bebaubaren und nicht bebaubaren Grundstücksfläche. Sie ist nicht obligatorisch, muss jedoch zwingend eingehalten werden, wenn sie in den Bebauungsvorschriften festgelegt wurde. Die rechtliche Grundlage dafür befindet unter § 23 Absatz 2 BauNVO.

Die Baulinie kann entweder als Teillinie oder auch als kompletter Umriss des Gebäudes festgelegt werden. In diesem Fall ist der Gestaltungsspielraum hinsichtlich der Grundform des Gebäudes jedoch sehr stark eingeschränkt.

Die Baulinie darf im Übrigen nicht mit der Baugrenze verwechselt werden.
Während die Baugrenze eine Linie darstellt, die nicht überschritten, aber zu der durchaus Abstand gehalten werden darf, muss das Gebäude der Baulinie ganz genau folgen. Es darf sie also weder unter- noch überschreiten. Werden die Baulinien nicht eingehalten, kann dies zu teilweise erheblichen Konsequenzen führen. Ein gerichtlich durchgesetzter Rückbau kann durchgesetzt werden, was mit einem zusätzlichen sehr hohen Kostenaufwand verbunden ist.

Baulinien werden festgelegt, um beispielsweise ein bestimmtes städtebauliches Bild zu erhalten oder eine bestimmte Abfolge von Gebäuden angedacht ist.

Eine Baulücke ist eine leerstehende Parzelle in einem zuvor bebauten Gebiet. Diese Gebiete werden bereits von öffentlichen Infrastrukturen wie Transport, Wasser, Abwasser und anderen Versorgungsunternehmen versorgt. Sie galten lange Zeit als preiswerter innerstädtischer Baugrund. Mittlerweile zeichnen sich Baulücken, welche sich in einem attraktiven städtischen Gebiet befinden, durch eine hohe Nachfrage aus. Das ist häufig aufgrund erhöhter Immobilienwerte / Grundstückspreise in einer begehrten Stadtlage der Fall. Meisten bringen sie jedoch Herausforderungen und Kompromisse mit sich, da es sich oft um kleinere Grundstücke oder Restflächen handelt. In der Regel fallen keine zusätzlichen Erschließungskosten an.

Vor dem Kauf einer Baulücke sollte der Bebauungsplan überprüft werden. Restgrundstücke können sehr strenge Regeln für die Bebauung mit sich bringen. Im seltenen Falle, dass kein Bebauungsplan vorhanden ist, gelten die Bestimmungen im § 34 des Baugesetzbuches. Trotz dessen ist zu beachten, dass das neue Haus sich an das Aussehen der umliegenden Häuser und der Nachbarschaft anpassen muss. Es ist immer empfehlenswert vor Baubeginn mit den angrenzenden Nachbarn über die Baupläne zu sprechen, um zukünftige Konflikte zu vermeiden.

Pfeifenstielgrundstück

Es gibt auch sogenannte Pfeifenstielgrundstücke. Das sind Restgrundstücke, bei denen der freie Bauplatz von einem bebauten Grundstück abgetrennt ist. Das bedeutet, dass Pfeifenstielgrundstücke keinen direkten Zugang zur Straße haben. In diesem Fall muss im Vorfeld die Zufahrt zwischen beiden Parteien geregelt werden.

Bautechnische Fehler werden als Baumangel bezeichnet. Ein Baumangel liegt dann vor, wenn einer Werkleistung eine vereinbarte Eigenschaft fehlt oder eine Werkleistung so fehlerhaft ist, dass sie den vorausgesetzten Gebrauch nur eingeschränkt oder auch gar nicht möglich macht. Infolge eines Baumangels tritt in vielen Fällen ein Bauschaden auf. Bei Baumängeln hat der Auftraggeber Anspruch auf Mängelbeseitigung. Diese Möglichkeit muss dem Auftragnehmer eingeräumt werden. Verweigert er Beseitigung aufgrund Unmöglichkeit, Unverhältnismäßigkeit oder Unzumutbarkeit, kommt es zu einer Minderung. Sollten Mängel erst nach der Bauabnahme sichtbar werden beziehungsweise auftreten, fällt dies unter die Gewährleistung. Je nach gewähltem Vertrag verjähren diese Gewährleistung bei einem Vertrag nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) nach zwei Jahren und bei einem Vertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch erst nach fünf Jahren.

Ausführliche Informationen finden Sie auf:

• www.hausbauberater.de/bauwissen/rechte-bei-maengelfeststellung-vor-der-abnahme
  Hier geht es um Mängel, die vor der Abnahme festgestellt und geltend gemacht werden sollen.
  
  
• www.hausbauberater.de/baumangel-maengelruege
  Auf dieser Seite wird erklärt, wie eine Mängelrüge funktioniert und was ein Sachmangel, Beschaffenheitsmangel oder Verwendungsmangel ist.
  
  
• www.hausbauberater.de/maengelbeseitigungskosten
  Informationen über die Ermittlung und Beseitigung der Mängel am Bau.

Eine Baunaht, auch als Baufuge bezeichnet, ist eine deutlich erkennbare Linie zwischen zwei verschiedenen Bauteilen eines Bauwerkes. Sie entsteht immer dann, wenn ein Anbau oder Umbau stattgefunden hab, aber auch bei einem ungeplanten Wechsel von Baumaterialien oder des Baustils.

Eine Mörtelfuge ist auch eine Art einer Baunaht. In diesem Falle wird der Raum zwischen Betonblöcken oder Ziegeln im Mauerwerk als Baunaht bezeichnet und ist auch deutlich erkennbar. Dieser Zwischenraum wird mit einer Mischung aus Zement und Wasser gefüllt, die als Mörtel bezeichnet wird. Einer der Hauptzwecke von Mörtel besteht darin, als Bindemittel zwischen den Blöcken zu wirken und die Wand zusammenzuhalten.

Die richtige Breite / Dicke einer Baunaht kann entscheidet für die Qualität eines Mauerwerks sein. Die Baunaht kann man in ihrer Funktionsweise mit der Bewegungsfuge oder Dehnungsfuge vergleichen werden. Wenn sie nicht ordnungsgemäß angewendet wurde, kann das zu Schäden, wie beispielsweise zu Rissen im Mauerwerk, führen. Eine Baunaht kann die Belastung des Mauerwerkes auf ein akzeptables Maß reduzieren oder vollständig beseitigen. Eine häufige Ursache für Belastungen sind Spannungsrisse an Mauerwerkselementen, die durch das Fehlen oder den falschen Abstand von Baunähten verursacht werden.

Wird der Abstand zwischen den Ebenen der Bausteine nicht eingehalten, verschlechtert das nicht nur das Erscheinungsbild oder die Attraktivität des Gebäudes, sondern auch die Zuverlässigkeit der Stabilität. Jeder Maurer sollte daher permanent die Dicke der Baunähte in jeder einzelnen Bauphase kontrollieren. Diese Kontrolle kann dabei visuell erfolgen oder mithilfe einer Linealmessung.

Unter Baunebenkosten versteht man die Kosten beim Hausbau, die zusätzlich zu den direkten Herstellungskosten anfallen. Bei der Finanzierung eines Hauses werden diese Kosten mit etwa 15 bis 20 % des Baupreises einkalkuliert. Die tatsächlichen Baunebenkosten können jedoch abweichen.

Welche Kosten zählen zu den Baunebenkosten?

Die Baunebenkosten werden beim Hausbau in die Kosten für das Grundstück und die für das Bauprojekt unterteilt. Als sogenannte Erwerbsnebenkosten beim Grundstückskauf fallen folgende Posten an:

• Maklerprovision (Die Gesamtkosten werden zwischen Makler und Käufer aufgeteilt)
• Grunderwerbssteuer (Abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % der Kaufsumme)
• Notarkosten (1,5 bis 2 % der Kaufsumme)
• Grundbucheintrag (Gebühren abhängig von Bundesland und Kreditsumme)

Die Nebenkosten, die für den eigentlichen Hausbau anfallen, hängen unter anderem von den Herstellungskosten und der Bauzeit ab und setzen sich ebenfalls aus verschiedenen Posten zusammen. Dazu gehören:

• Planungskosten für Architekt, Statiker und Fachplaner
• Finanzierungskosten
• Baugrundgutachten
• Vermessungskosten
• Baugenehmigung und weitere Genehmigungen
• Baustelleneinrichtung, Baustrom und Bauwasser
• Erschließungskosten
• Versicherungen während der Bauphase
• Bausachverständige

Baunebenkosten richtig kalkulieren

Die Baunebenkosten lassen sich im Vorfeld nur schwer in allen Punkten konkret benennen, da sie von vielen verschiedenen Faktoren wie dem Kaufpreis oder der Bauzeit abhängen. Deshalb sollte dieser Posten lieber großzügiger als zu knapp miteinkalkuliert werden, um auch auf unvorhersehbare Situationen reagieren zu können.

Siehe auch:

• Finanzielle Stolperfallen beim Hausbau:  hausbauberater.de/fehler-beim-hausbau
  
• Übersicht der Nebenkosten Hausbau:     hausbauberater.de/bau-nebenkosten

Baunebenkosten in der Finanzierung

Bei der Kalkulation der Gesamtkosten für einen Neubau müssen die Baunebenkosten in die Komplettsumme mit einkalkuliert werden. Idealerweise sollten mindestens die Baunebenkosten aus Eigenkapital finanziert werden, da die meisten Kreditgeber dies fordern und für diese Kosten keinen Baukredit vergeben. Grund dafür ist, dass die Baunebenkosten keinen materiellen Gegenwert besitzen und entsprechend nicht als Sicherheit in die Kreditfinanzierung miteinfließen. Falls ein Hausbau ohne Eigenkapital realisiert werden soll, können die Baunebenkosten durch einen Ratenkredit ohne festen Verwendungszweck finanziert werden. Allerdings fallen hier in der Regel höhere Zinsen als beim Baukredit an. Einige Banken bieten 110-Prozent-Finanzierungen an, in denen auch die Baunebenkosten abgedeckt sind, dies allerdings auch mit höheren Zinsen und Gebühren.

Siehe auch: baufinanzierungsberatung.com/gebuehren-kosten-baukredit.html

Die Bauordnung (BauO) beziehungsweise Landesbauordnung (LBO) ist ein wesentlicher Bestandteil des öffentlichen Baurechts. Sie wird je nach Bundesland selbstständig geregelt. Bauherren in Deutschland sollten nicht nur die Richtlinien für den Bau eines Hauses beachten, sondern auch die länderspezifischen Bauvorschriften kennen.

Das Bauordnungsrecht reguliert die Anforderungen, die bei einem Bauvorhaben zu beachten sind.

Das Bauplanungsrecht bestimmt, auf welchem Grundstück überhaupt gebaut werden darf und in welcher Art und Weise.

Die Anforderungen der Bauordnung beziehen sich zum einen auf das Grundstück und zum anderen auf die Bebauung:

• Erschließung eines Grundstückes
• Art der baulichen Nutzung
• Abstandflächen
• Gemeinschaftsanlagen wie Stellflächen
• Nachbarschutz
• Gesundes Wohnen (Schall-, Wärme- und Kälteschutz)
• Feuerwiderstandsklassen von Bauteilen
• Eignung von Bauprodukten
• Standsicherheit
• Flucht- und Rettungswege
• Versorgung und Entsorgung
• Entwässerung des Grundstückes
• Sicherheit von Baustelle und Bauwerk

Das Ziel einer Bauordnung ist es, Gefahren für den Menschen abzuwenden, die öffentliche Sicherheit und Ordnung zu gewährleisten und Qualitätsstandards zu setzen. Aufgrund dessen sind sie ein wesentlicher Bestandteil des Baurechts jedes einzelnen Bundeslandes. Sie beziehen sich sowohl auf die Gebäude, als auch auf unbebaute Grundstücke. Die Regelungen gelten für öffentliche, wie auch für private Gebäude. Die Bauordnungen enthalten Bestimmungen zur Ausführung von baulichen Anlagen und Anforderungen in technischer sowie architektonischer Hinsicht und sie besitzen Gesetzescharakter.

Die Kontrolle zur Einhaltung der geltenden Bauordnung obliegt der Bauaufsichtsbehörde auf Landesebene. Sie hat dafür Zugang zu zwei Instrumenten zur Überprüfung. Einerseits wird jedes Bauvorhaben durch das Baugenehmigungsverfahren bereits vor Baubeginn daraufhin untersucht, ob die Bauordnung eingehalten wird. Andrerseits dient das Bauordnungsverfahren zur Abwehr von Gefahren durch sogenannten „Schwarzbau“, einem Umbau bzw. einer unrechtmäßigen Umnutzung.

Zusätzlich werden auch die anfälligen Formalien, wie der Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens, die Organisation der Bauaufsichtsbehörde und die Voraussetzungen für die Bauvorlagen Berechtigung von den jeweiligen Beamten der Bauordnung geregelt. Auch die Garagenverordnung sowie die Prüfungsbestimmungen von Schornsteinen und Kaminen fallen unter die Zuständigkeiten des Bauordnungsrechts.

Siehe auch:

• www.hausbauberater.de/bauwissen/das-oeffentliche-bauplanungsrecht-bauordnungsrecht
  
• https://www.hausbauberater.de/lbo

Die Bauphysik beschäftigt sich mit der Übertragung von Wärme, Feuchte,Luft und Schall im Inneren von Gebäuden und innerhalb von Bauteilen. Bei der Wärmeübertragung geht es nicht nur um eine gute Dämmung, sondern auch um die Übertragung bei höheren Temperaturen, wie etwa im Brandfall.

Erst wirklich aufgekommen ist dieses Thema in den 1970er-Jahren. Maßgebliche Gründe dafür waren das Bekanntwerden von Baumängeln an Bauten der vorangegangenen Jahrzehnte, der Fortschritt der Baumaterialien und der starke Anstieg des Komfortbedürfnisses der Menschen. Darüber hinaus stieg die Bereitschaft gegen Baumangel zu klagen. An den Ausbildungsstätten des Bauingenieurwesens ist die Bauphysik mittlerweile ein Arbeits- und Forschungsfeld. Somit ergab sich im Laufe der Zeit auch das Berufsbild des Bauphysikers.

Heutzutage fließen bauphysikalische Überlegungen schon in der Anfangphase einer Bauplanung mit ein. Die Bauphysik beeinflusst insofern die Baukonstruktion und Architektur vob Gebäuden. Auch viele bautechnische Regeln und Normen enthalten Festlegung auf der Basis von bauphysikalischen Fragen. So zum Beispiel:

• DIN 4108 – Wärmeschutz und Energieeinsparung im Hochbau
• DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau
• EN ISO 6946 Bauteile – Wärmedurchlasswiderstand und Wärmedurchgangskoeffizient – Berechnungsverfahren

Darüber hinaus spielen bauphysikalische Betrachtungen und Gutachten bei der Bewertung von Baumängeln und Bauschäden eine Rolle.

Nicht zur Bauphysik zählen

• statische Berechnungen, die ein Bestandteil der Tragwerkslehre sind und
• die Materialbeschaffenheit von Baustoffen, die in der Baustoffkunde und der Bauchemie behandelt werden.

In den Bauregellisten werden die technischen Regeln für die Bauprodukte veröffentlicht. Sie müssen besondere Anforderungen erfüllen, dies ist abhängig von der Musterbauordnung und den abgeleiteten Landesbauordnungen. Unterschieden wird zwischen geregelten und nicht geregelten Bauprodukten sowie den sonstigen Bauprodukten. Herausgeber der Bauregellisten ist das Deutsche Institut für Bautechnik DIBt. Es gibt die Bauregelliste A, B und C und in den Kategorien A und B noch jeweils einzelne Teile. Die Listen sind gültig für sämtliche Bauprodukte und Bauanlagen nach § 2 Abs. 1 Bauproduktengesetz, die eingebaut werden, um dauerhaft in baulichen Anlagen des Hoch- und Tiefbaus zu verweilen. Zu den Bauanlagen gehören Gebäude, die mit dem Untergrund fest verbunden sind, wie beispielsweise Fertighäuser oder Fertiggaragen.

• Bauregelliste A
  Diese beschäftigt sich mit den nationalen Bauprodukten, die wiederum in Teil 1 für geregelte, Teil 2 für nicht geregelte und Teil 3 für nicht geregelte Bauarten unterteilt ist.
  
  
• Bauregelliste B
  Sie gilt für Bauprodukte nach dem Bauproduktengesetz BauPG, die das CE-Kennzeichne tragen. Sie ist unterteilt in Teil 1 für Bauprodukte, die in Klassen und Leistungsstufen unterteilt sind. Teil 2 nimmt Bauprodukte auf, die eine CE-Kennzeichnung tragen, aber nicht alle Anforderungen nach dem Bauproduktengesetz erfüllen.
  
  
• Bauregelliste C
  Diese enthält Bauprodukte mit untergeordneter Rolle, für die es weder technische Baubestimmungen noch Regeln der Technik gibt. Die aktuellen Versionen der Bauregellisten können hier eingesehen werden.

Bauherren profitieren von der bauaufsichtlichen Zulassung von Bauprodukten und Bauarten, denn diese sorgen für die öffentliche Sicherheit und Ordnung. Über die DIN-Normen lässt sich nachweisen, dass die eingesetzten Baustoffe und Bauteile allen Rechtsvorschriften entsprechen. Bei neuen Baustoffen oder Bauarten muss ein Nachweis neben der allgemeinen bauaufsichtlichen Zulassung ABZ vorliegen, die ein Prüfzeugnis oder die Zustimmung im jeweiligen Einzelfall enthält.

Architekten und Bauherren können kreativ und ohne Unsicherheiten Häuser planen und realisieren, denn sie müssen nicht mehr für jedes einzelne Bauprodukt eine Genehmigung einholen. Allerdings erhält nicht jedes Bauprodukt eine Zulassung. Sicherheitsrelevante Bauprodukte sind aber immer zulassungspflichtig.