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Stellt der Bauherr an seinem Bauwerk Mängel fest, wird er im Regelfall von seinem Bauunternehmer deren Beseitigung verlangen: Grundsätzlich hat der Bauherr einen Anspruch auf ein mangelfreies Werk. Wenn das Gebäude mangelhaft ist, ist der Werkvertrag nicht ordnungsgemäß erfüllt. Bauherren dürfen dann grundsätzlich Nacherfüllung verlangen. Mit dieser Nacherfüllung ist die Mängelbeseitigung gemeint. Es gibt allerdings Fälle, in denen der Bauunternehmer die Mängelbeseitigung verweigern darf (§ 635 Abs. 3 BGB). Dazu zählt auch, dass der Bauunternehmer die Beseitigung der Mängel verweigern kann, wenn dies mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist.

 

Die Hürden für den Ausschluss des Mängelbeseitigungsanspruchs                                       

Der Gesetzgeber hat vor den Verlust eines Mängelbeseitigungsanspruchs hohe Hürden gesetzt.
Zunächst einmal reduziert sich in diesem Fall der Erfüllungsanspruch auf einen mangelbedingten Schadensersatzanspruch. Das Problem besteht allerdings in der Berechnung der Höhe dieses Schadensersatzanspruches: Der Bauherr möchte letztendlich die Mängel beseitigt haben, deshalb ist es für ihn vorteilhaft, im Rahmen des nun bestehenden Schadensersatzanspruchs die Mängelbeseitigungskosten in Ansatz zu bringen. Wenn aber der Bauunternehmer die Beseitigung der Mängel zu Recht abgelehnt hat, weil diese nur mit einem erheblichen Kostenaufwand zu beseitigen sind, wird er auch kein Interesse daran haben, sich denselben Kosten über einen Schadensersatzanspruch gegenüberzusehen. Sein geltend gemachter Ausschluss des Nacherfüllungsanspruches liefe dann nämlich in Leere. Somit entspricht es der Rechtsprechung des BGH, dass der so in Anspruch genommene Werkunternehmer gegen diese Schadensberechnung einwenden kann, dass sie gegen Treu und Glauben verstößt. Sollte der Nacherfüllungsanspruch aber ausnahmsweise mit Berechtigung verweigert werden dürfen, schließt sich dem unmittelbar die Frage nach den Folgen für den Bauherren an.

 

Nach welchen Kriterien dürfen die Kosten für die Mängelbeseitigung berechnet werden?

Eine Antwort auf diese Frage hat der 7. Zivilsenat des BGH (11.10.2012;Aktenzeichen VII ZR/11) gegeben. Nach dem Leitsatz dieser Entscheidung ist das Kriterium für die Berechnung des mangelbedingten Schadensersatzes die Höhe der Verkehrswertminderung. In der Praxis heißt das, dass die mängelbedingte Minderung des Verkehrswertes berechnet werden muss, um die Höhe des Schadensersatzanspruchs zu ermitteln. Dies hat für Bauherren die Konsequenz, dass sich in der Regel der Schadensersatzanspruch um die Höhe der Verkehrswertminderung reduziert. Insoweit hat der BGH tatsächlich eine Rechtssicherheit geschaffen, indem er nun im Falle der Unverhältnismäßigkeit einer Nacherfüllung den in Anspruch genommenen Bauunternehmer nicht mehr einem ebenso unverhältnismäßig hohen Kostenaufwand über einen Schadensersatzanspruch aussetzen will. Für den Bauherrn ist diese damit gefestigte Rechtsprechung jedoch nachteilig, da sie im Einzelfall seinen Schadensersatzanspruch massiv schmälert. Letztendlich wird auch ein Sachverständigengutachten benötigt werden, um die Höhe des Minderwertes zu berechnen. Der Maßstab für die Berechnung dieser Verkehrswertminderung ist dann die Gesamtheit aller Baumängel. Anschließend wird in diesen Fällen immer zu klären sein, welche Folgen die einzelnen Baumängel haben und wie weit sich diese Mängel oder deren Folgen auf die zweckentsprechende Verwendung des Bauwerks auswirken: Je gravierender die Mängel ausfallen und je weitreichender deren Folgen sind, desto höher wird die mangelbedingte Verkehrswertminderung ausfallen. Nach dem o. g. Urteil ist ein angemessener Ausgleich für die vorhandenen Mängel zu finden. In der Praxis bedeutet dies für den klagenden Bauherrn, dass er im Rahmen eines Bauprozesses den Sachverhalt ausführlich vortragen sollte; dies vor allem im Hinblick auf die Folgen der vorhandenen Baumängel.


Als Fazit dieser BGH-Entscheidung bleibt festzuhalten, dass diese für den Bauherrn nicht immer vorteilhaft ist. Allerdings sind die Fälle, in denen der Werkunternehmer berechtigt ist, die Nacherfüllung zu verweigern, ziemlich selten. Die weiteren Konsequenzen dieser Entscheidung bleiben abzuwarten, insbesondere vor dem Hintergrund der Berechnungen des mangelbedingten Minderwertes.

 

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