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Wer den Hausbau mit einem Bauträger plant, sollte die Risiken kennen

Insbesondere in städtischen Gebieten werden zahlreiche private Neubauten über Bauträgerverträge abgewickelt. Viele Bauwillige sind einfach froh, wenn ein Bauunternehmen für sie die Aufgaben des Bauherren übernimmt. Es wird oft davon ausgegangen, dass das Bauvorhaben durch die Involvierung des Bauträgers in kompetenten Händen liegt und so alles bis zur endgültigen Schlüsselübergabe und dem Einzug reibungslos abläuft.

Darüber hinaus sind Bauvorhaben über Bauträger so beliebt, weil in städtischen Ballungsräumen kaum noch erschwingliches Bauland vorhanden ist. Nach Schätzungen werden etwa ein Drittel aller privaten Bauvorhaben durch einen Bauträger umgesetzt. Was jedoch viele Bauwillige dabei nicht berücksichtigen: Bis zur endgültigen Abnahme und Übergabe des Hauses ist der Bauträger der alleinige Besitzer der Immobilie!

Auch tritt der spätere Erwerber nicht selbst als Bauherr auf, was zahlreiche Risiken birgt:

Erwerber geht in Vorleistung

Auch wenn der Hauskäufer erst viel später rechtlicher Eigentümer des Hauses wird, hat er nach Maßgabe des Bauträgervertrages in Vorleistung zu gehen. Der Bauträger ist zwar verpflichtet, dem Erwerber später das Eigentum zu verschaffen – aber die Zahlungen leistet der Erwerber schon weit vorher. Die Abwicklung von Bauträgerverträgen unterliegt den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Bauträgervertrag detailliert prüfen

Streitfälle mit Bauträgern sind hinlänglich bekannt und werden immer wieder in der Presse publiziert. Schon der erste Vertragsentwurf des Notars muss eingehend überprüft werden, um benachteiligenden Klauseln noch vor Unterschriftsleistung zu widersprechen. Auch wenn bekannt ist, dass sich vielleicht mehrere Interessenten für das Neubauprojekt interessieren, sollte der Bauträgervertrag vorab rechtlich und bautechnisch überprüft werden. Der Notar muss den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem vereinbarten Beurkundungstermin an den Käufer übermitteln, sodass in dieser Zeit ein unabhängiger Rechtsbeistand mit der Überprüfung beauftragt werden kann.

Gut zu wissen:
Verträge mit einem Bauträger sind im reformierten Baurecht nicht eingeschlossen worden! Somit gilt für Bauträgerverträge die verbraucherfreundliche Gesetzgebung in puncto detaillierte Baubeschreibung, verbindlicher Einzugstermin und das Widerrufsrecht nicht. Deshalb sollten diese Verträge und Baubeschreibungen unbedingt sehr genau und in Ruhe geprüft werden!

Leistungsbeschreibung enttarnt Mogelpackungen

Ganz wichtig ist die Leistungsbeschreibung im Bauträgervertrag. Es mangelt häufig an der Beschreibung der Leistungen, die gar nicht oder nur unzureichend erfolgt. Welche Leistungen dann letztendlich im Kaufpreis enthalten sind, kann dann nicht abschließend geklärt werden. Ein vermeintlicher Festpreis für das schlüsselfertige Haus kann sich so schnell zur teureren Mogelpackung wandeln.

Noch kritischer wird es, wenn sich der Bauträger einseitig Leistungsbestimmungsrechte einräumen lässt, wonach er den Leistungsumfang nach seinem Belieben abändern darf. Diese Klausel sollte von Erwerbern nicht akzeptiert werden. Gleiches gilt für Klauseln, durch die sich der Bauträger von Eigentumswohnungen eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung einräumen lässt, wovon dann auch das Sondereigentum des Erwerbers betroffen ist.

Wichtig: Zeitplanung und Vertragsfristen

Die Fristen für den Baubeginn, die Bauzeit und den Fertigstellungstermin werden zwar in nahezu allen Bauträgerverträgen verbindlich festgehalten; sollten jedoch unbedingt mit vernünftigen Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung sanktioniert werden. Im Falle von Verzögerungen hat der Erwerber dann ein Druckmittel parat sowie eine Chance, beispielsweise die Unterbringung für den Zeitraum zwischen bereits gekündigter Wohnung und Einzug in das neue Objekt finanziell auszugleichen.

Vorsicht bei Vorauszahlungen und Sicherheitsleistungen

Keinesfalls sollten Erwerber nicht abgesicherte Vorauszahlungen an den Bauträger leisten. Vor der Fälligkeit der ersten Rate muss zwingend gesichert sein, dass für den Erwerber eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Des Weiteren sollte der Ratenzahlungsplan im Vertrag der Makler- und Bauträgerverordnung entsprechen.

Für die künftige Baufinanzierung ist es des Weiteren wichtig, dass der Erwerber das Grundstück bereits vor dem Eigentumsübergang auf ihn mit Grundschulden und Hypotheken im Grundbuch belasten kann. Dafür muss für potenziell im Grundbuch noch eingetragene Grundpfandrechte eine Lastenfreistellung zugunsten des Erwerbers erfolgen.

Nicht zuletzt sollten Sicherheitsleistungen vertraglich geregelt werden. Nach den Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dürfen Erwerber 5% der gesamten Vertragssumme bei Zahlung des ersten Abschlages einbehalten, wenn keine Sicherheit durch Bankbürgschaft des Bauträgers vorliegt.

Sinnvoll ist auch die Vereinbarung einer Sicherheit für Mängelansprüche, die ebenfalls durch eine Bankbürgschaft zu erbringen ist. Im Idealfall beträgt auch diese Sicherheit 5% der Vertragssumme und gilt für die weiter zu vereinbarende fünfjährige Verjährungsfrist von Mängelansprüchen. So kann nämlich einer Bauträgerpleite vorgesorgt werden. Bei einer Insolvenz des Bauträgers lassen sich Gewährleistungsansprüche nicht mehr durchsetzen, was die Wichtigkeit der Sicherheit untermauert.

Baukontrolle ermöglichen

Schon im Bauträgervertrag muss das Recht des späteren Erwerbers geregelt werden, das Baugrundstück mit einem ihm beliebigen Sachverständigen begutachten zu dürfen. Klauseln, die dem Bauträger das Hausrecht bis zur Abnahme und Übergabe zuweisen, lassen im Streitfall wenig Raum für eine klärende Baustellenbesichtigung. Im schlimmsten Fall wird der Erwerber dann sogar des Hausfriedensbruchs bezichtigt.

Für unabhängige und baubegleitende Qualitätskontrollen, die vor dem Hintergrund der nach Baufortschritt zu leistenden Vorauszahlungen unbedingt notwendig sind, bedarf es daher einer entsprechenden Regelung. Erwerber müssen die Gelegenheit erhalten, die Fälligkeit der angeforderten Raten vor Ort kontrollieren zu können.

Bauabnahme mit Bauträger und Erwerber

In Bauträgerverträgen werden oft ungünstige Regelungen in Bezug auf die Abnahme getroffen. Wichtig ist, dass eine förmliche Abnahme, bei der sowohl der Bauträger als auch der Erwerber anwesend sind, vereinbart wird. Sinnvoll ist es zudem, bereits im Bauträgervertrag festzulegen, wie diese Abnahme ablaufen soll.

So sollten Sie auf

  • eine gemeinsame Abnahme vor Ort,
  • das Führen eines schriftlichen Abnahmeprotokolls,
  • die Möglichkeit der Begleitung durch Rechts- und/ oder Bauberater,
  • Fristen und Formen zur Einladung zum Abnahmetermin

bestehen.

Wir empfehlen Ihnen, das Abnahmeprotokoll durch einen Dritten Ihres Vertrauens führen zu lassen, sodass Sie sich ganz auf die Abnahme konzentrieren können. Es sollten nicht nur eventuelle Mängel, sondern auch alle aus Sicht der Beteiligten notwendigen Sachverhalte protokolliert werden. Dies können auch Einwendungen, Belehrungen oder Hinweise des Bauträges sein. Es versteht sich von selbst, dass das Protokoll von allen Beteiligten unterschrieben wird und jeder eine Kopie erhält.

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