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Ein Bebauungsplan, auch als verbindlicher Bauleitplan bezeichnet, enthält rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Er regelt die mögliche Bebauung von  allen parzellierten Grundstücken sowie die Nutzung der freizuhaltenden Flächen. Bebauungspläne werden auch mit  "B-Pläne" dem Kurzwort abgekürzt.

 

Die Bestandteile eines Bebauungsplans

Die örtliche Gemeinde legt im B-Plan fest, welche Flächennutzungen zulässig sind. Die Aufstellung erfolgt in der Regel für ein Stück des Gemeindegebiets, wie zum Beispiel für einen Stadtteil. Im Allgemeinen bestehen Bebauungspläne aus zwei unterschiedlichen Teilen: Im Teil A ist die Planzeichnung enthalten, im Teil B steht der eigentliche Text. Der textliche Planteil ist mit einer Begründung ersehen. Darüber hinaus gibt es mit der beigefügten Erläuterung zwar keinen weiteren Satzungsteil, sie ist aber für das Verfahren unabdingbar. In dieser Erläuterung sind Ziele und Zwecke der Planung näher dargelegt und in der Begründung erläutert. Ein Teil der Begründung umfasst den Umweltbericht.

Die verwendeten Planzeichen verdeutlichen die Planzeichnung und sind normiert, damit eine allgemeine Lesbarkeit gewährleistet ist. Die Festsetzungen in Textform basieren auf den Grundlagen des Baugesetzbuchs (BauGB) und sind ebenfalls größtenteils normiert. Die Planzeichnung wird in der Regel im Maßstab 1:500 gefertigt. Bei größeren Planungen sind Maßstäbe bis zu 1:1000 möglich. Grundsätzlich sind angrenzende Flurstücke auf der amtlichen Flurkarte kenntlich zu machen. Das Plangebiet muss eindeutig abgegrenzt sein. Nur so können die vorhandenen Grundstücksgrenzen eingehalten werden.

Wer die Funktion sowie die Bedeutung eines Bebauungsplans verstehen möchte, muss wissen, dass in Deutschland eine Bebauung nur angesichts eines planmäßigen Konzepts erfolgen kann und darf. Natürlich gibt es ferner noch planersetzende Regelungen für diese Bereiche, welche von den Gemeinden noch nicht eingeplant sind. Diese Bereiche werden in Innen- und Außenbereich unterschieden.

 

Welchen Sinn und Zweck hat eine Bebauungsplanung?

Die Bebauungsplanung liegt in den Händen der ansässigen Gemeinde. Entsprechend des BauGB und der jewieligen Landesbauordnung werden die städtebaulichen Entwicklungssteuerungen in rechtsverbindlichen Satzungen, den Bebauungsplänen, beschlossen. In der Landesbauordnung sind rechtliche Grundlagen für die Festsetzungen in den Bebauungsplänen nachzulesen. Hierbei ist besonders der Begriff „städtebaulich“ hervorzuheben: Städtebauliche Ziele können jederzeit mit einem Bebauungsplan erreicht werden. In § 1 des BauGB werden Begriffe, Aufgaben und Grundsätze einer Bauleitplanung erklärt. Entscheidungen trifft nur die Gemeinde. Wenn aber das Bauvorhaben für den Innenbereich ohne Probleme nach § 34 BauGB abläuft, ist kein B-Plan notwendig. Andererseits spielt der B-Plan eine wichtige Rolle, um bestimmte Entwicklungen lenken zu können. Erweiterungen im Außenbereich können nur im Bebauungsplanverfahren umgesetzt werden. Der B-Plan muss aus einem Flächennutzungsplan sowie aus einem vorbereiteten Bauleitplan des gesamten Gemeindegebiets bestehen.

Darüber hinaus sind natürlich noch weitere Gesichtspunkte bei der Planung zu beachten, welche aus dem BauGB einhergehen, wie beispielsweise:

  • eine effektive Entwicklung
  • Anforderungen auf sozialer, wirtschaftlicher und umweltschützender Basis
  • die volle Verantwortung für nachfolgende Generationen
  • eine menschenwürdige Umwelt
  • das Allgemeinwohl, dem die sozialgerechte Bodenordnung dient
  • natürliche Lebensgrundlagen sollen geschützt und weiterentwickelt werden
  • der Klimaschutz
  • die baukulturelle Erhaltung und Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes
  • die städtebauliche Gestaltung

Hierbei sind auf jeden Fall die Ziele der Planungen zu berücksichtigen:

  • Wirtschaftsbelange
  • Umweltschutzbelange
  • Verkehrsbelange
  • Denkmalschutz
  • kulturelle und soziale Bedürfnisse
  • Wohn- und Arbeitsverhältnisse

Die wichtigen Grundsätze im Zusammenhang mit der Planung sind laut BauGB die öffentlichen und privaten Belange, welche einander gegenübergestellt und fair abgewogen werden müssen. Sobald diese Vorgabe ungenau behandelt wird, kann es zu einer teilweisen oder völligen Ungültigkeit eines Bebauungsplanes kommen. Somit steht fest, dass ein wesentlicher Zweck einer Bauleitplanung noch nicht klar definiert ist: Alle relevanten Sachverhalte, die für die Bebauung und für die Flächennutzung wichtig sind, werden aufgezeichnet. Interessen und gesetzliche Regelungen gehören beispielsweise dazu. Allerdings sind diese Interessen und Gesetze so vielfältig und umfangreich, dass es keinen  Planungsspielraum für freie Entscheidungen gibt. Statt einer Planung handelt es sich dabei eher um einen Mediationsvorgang, dessen stets ein Kompromiss ist. Durch die Planung besteht in der Regel ein hoher Grad an Verlässlichkeit, die nach § 34 BauGB für den Innenbereich nicht gegeben ist.

 

Regelungen eines Bebauungsplans

Der Bebauungsplaninhalt wird in § 9 BauGB geregelt. Die Voraussetzungen liegen in der Festsetzung der städtebaulichen Begründung. Aus der Baunutzungsverordnung (BauNVO) werden weitere Angaben zur Nutzungsart und ihrem Ausmaß ersichtlich. In der BauNVO sind ebenfalls Antworten für die Feinsteuerung zur Festsetzung im Bebauungsplan zu finden.

 

Die bauliche Nutzung wird in der Regel in Baugebiete eingeteilt, wie zum Beispiel:

  • reines Wohngebiet
  • Kleinsiedlungsgebiet
  • allgemeines Wohngebiet
  • besonderes Wohngebiet
  • Dorfgebiet
  • Mischgebiet
  • Gewerbegebiet
  • Kerngebiet
  • Industriegebiete
  • Sondergebiet

Die Festsetzung über das Maß der baulichen Nutzung bestimmt über die Grundflächenzahl, die Bauhöhe, die Geschossenflächenanzahl sowie die Anzahl der Vollgeschosse. Hilfreiche Informationen werden in entsprechenden Baunutzungsschablonen abgebildet. Ebenfalls sind verschiedene Bauweisen und überbaubare Grundstücksflächen beschrieben und die Sicherheitsanforderungen an die Nebengebäude und -anlagen, Garagen und Stellplätzen festgelegt.

 

Unterscheidung der Bebauungspläne

  1. der einfache und qualifizierte Bebauungsplan
    Hierbei handelt es sich um keinen gesetzlichen Zwang. Alle notwendigen Regelungen werden im B-Plan getroffen und festgehalten. Um die Rechtsgrundlagen darzustellen, müssen Angaben über Art und Maß der baulichen Nutzungen, der überbaubaren Grundstücksflächen und der örtlichen Verkehrsflächen angegeben sein. An diesem Punkt spricht man vom qualifizierten B-Plan. Hier wird die Zuverlässigkeit des Bauvorhabens im Anschluss geregelt. Etliche B-Pläne gehören in dieser Kategorie. Wenn mindestens eine Festsetzung fehlt oder nicht beachtet wurde, ist es ein einfacher B-Plan. Sobald keine Festsetzungen erfolgt sind, wird der Sachverhalt oder das Bauvorhaben nach §§ 34, 35 BauGB bestimmt. Die einfachen und qualifizierten Bebauungspläne durchlaufen bei der Aufstellung in der Regel dieselben Verfahrensschritte.

 

  1. die übergeleiteten Bebauungspläne
    Mehrere B-Pläne existieren bereits seit mehr als 50 Jahren. Sie gelten nach § 233 Abs. 3 BauGB noch heute fort, dürfen aber nicht dem geltenden Recht widersprechen. Ihr Inhalt muss demnach heute noch eine wichtige Rolle im B-Plan spielen.

 

Genehmigungsverfahren von Bauanträgen oder Baugesuchen

Die Entscheidung über das Bauvorhaben erfolgt ausschließlich über die Festsetzung nach § 30 BauGB. Wenn den Festsetzungen im B-Plan nicht widersprochen wird, ist das Bauvorhaben oftmals genehmigungsfähig. Bei Neubaugebieten kommt es häufig zu einer Verzögerung. Aber es ist natürlich sehr wichtig, in welcher Form der B-Plan angewendet wird: Es gibt für den B-Plan im Zusammenhang mit der Festsetzung nach § 31 Abs. 1 BauGB Ausnahmen, die jedoch nur gelten, wenn sie in ihrer Art und ihrem Umfang ausdrücklich genannt werden. Eine große Bedeutung hat allerdings die Alternative, sich von den Festsetzungen nach § 31 Abs. 2 BauGB zu befreien. Eine solche Befreiung darf jedoch nur unter bestimmten Bedingungen stattfinden:

  1. Die Grundzüge der Planung müssen bestehen bleiben.
  2. Abweichungen sollten der Interessen des Nachbarn und dem öffentlichen Belangen zugutekommen.
  3. Die Befreiung muss für das Wohl der Allgemeinheit sorgen.
  4. Von großer Bedeutung ist die städtebauliche Vertretbarkeit.
  5. Entstehung einer nicht bewussten Härte.

Dadurch werden die Bebauungspläne flexibel und erleichtern die Handhabung. Ob die Planungsgrundlagen von einer Änderung beeinflusst werden, hängt davon ab, in welcher Form die Festsetzungen zu erkennen und die Begründungen dargelegt sind.

 

Was schreibt ein B-Plan vor?

Bebauungspläne regeln baurechtliche Festsetzungen. Die Grundstücksnutzung, die Höhe der baulichen Anlagen, die Grundstücksausnutzbarkeit, die zulässige Dachform sowie die Zulässigkeit verschiedener Haustypen sind der Anfang.

  1. Grundstücksnutzung (WR, WA,GE, MI, usw.)
    In der BauNVO sind unterschiedliche bauliche Nutzungsarten näher beschrieben. Die wichtigsten sind allgemeine und reine Wohngebiete, Misch- und Gewerbegebiete.
     
  2. die zulässige Geschossanzahl
    Die Geschosszahl ist im B-Plan meistens durch römische Ziffern dargestellt. Dadurch gibt es einen Überblick, wie viele Vollgeschosse zulässig sind. Wenn die Ziffer umkreist ist wird angezeigt, wie viele Vollgeschosse gebaut werden müssen.
     
  3. Grundflächenzahl (GRZ)
    Die GRZ ist die zulässige Grundstücksfläche, welche nach der BauNVO bebaut werden darf. Mit der Geschossflächenzahl und der Grundflächenzahl ergibt sich das zulässige Bauvolumen für das Grundstück. Dieser Wert ist festgesetzt.
     
  4. Geschossenflächenzahl (GFZ)
    Die GFZ gibt das maximale Verhältnis zwischen der Gesamtfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche an. Die Fragen nach der Verteilung der Geschossflächen, Höhe und Breite bleiben zunächst offen. Kellerräume werden nicht in diese Berechnung einbezogen; das Dachgeschoss wird nur herangezogen, wenn es voll ausgebaut ist.
     
  5. Dachform und -gestaltung
    Im Bebauungsplan sind die zulässigen Dachformen und –neigungen festgelegt. Wenn beispielsweise die Rede von „GD 30-45°“ ist, ist eine Dachneigung zwischen 30° und 45° zulässig.
     
  6. erlaubte Haustypen
    Nicht jeder Haustyp darf auf einem entsprechenden Grundstück errichtet werden. Im B-Plan gibt es dazu wichtige Vorgaben. In einer offenen Bauweise sind Hausgruppen oder Häuser zulässig, die eine Länge bis 50 m haben.
     
  7. Traufhöhe
    Oftmals ist die maximale Traufhöhe von 4,50 m festgesetzt.
     
  8. Firsthöhe
    Häufig ist die Firsthöhe ebenfalls ein Maximalwert und im B-Plan mit bis zu 9,00 m festgesetzt.
     
  9. überbaubare Grundstücksfläche
    Mit den überbaubaren Grundstücksflächen sind Baufenster gemeint, auf denen ein Gebäude errichtet werden darf. Die Begrenzungen werden mit rot gestrichelten Baulinien oder blau gestrichelten Baugrenzen gekennzeichnet. Wenn keine Festsetzung im B-Plan erfolgt ist, werden auf überbaubaren Grundstücksflächen Nebengebäude (Garagen, etc.) zugelassen. Je nach Bundesland sind weitere Festsetzungen möglich und müssen eingehalten werden. Es ist immer wichtig, den Textteil im B-Plan genau zu lesen.

 

Wo können Bebauungspläne eingesehen werden?

Bevor das Bauvorhaben starten soll, ist das Einsehen des B-Plans bei der Gemeindeverwaltung empfehlenswert. Bauherren haben keinen rechtlichen Anspruch auf Befreiungen und Ausnahmen. Die Gemeinden gewähren diese nur in sehr wenigen Ausnahmefällen.

Wer ist Ansprechpartner?

Wer sich für ein Grundstück interessiert, kann bei einem Mitarbeiter der Gemeinde nachfragen, den B-Plan selbst einsehen oder einen Architekten um Hilfe bitten.

 

Architekt plant das Bauvorhaben nach Bebauungsplan

Ein Architekt ist ein optimaler Ansprechpartner für ein Bauvorhaben. Diese müssen vor Bauantragseinreichung überprüfen, ob das Bauvorhaben überhaupt genehmigungsfähig ist. Hierbei müssen alle Vorschriften des öffentlichen Rechts ernst genommen werden. Der Architekt übernimmt die Aufgabe zur Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung. Bauherren werden über jegliche Schritte informiert und beraten

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