Haus Kaufen oder Bauen?Neubau oder lieber die Anschaffung einer Bestandsimmobilie?

Vor dieser Entscheidung stehen alle, die sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen möchten. Bei der Umsetzung spielen sowohl die eigenen Ansprüche als auch die individuelle Lebensplanung eine wichtige Rolle. Beide Wege zum Haus gehen mit Vor- und Nachteilen einher.

Beantworten können wir Ihnen die Frage "Haus bauen oder kaufen?" leider nicht pauschal. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Aber zumindest können wir Ihnen mit diesem Artikel eine Entscheidungshilfe geben.

Unkompliziert und schnell ins Eigenheim vs. Selbstverwirklichung mit Neubau

Klar ist, dass Bauherren beim Neubau ein Höchstmaß an Gestaltungsfreiraum innehaben. Sie können sich das passende Grundstück aussuchen und sich auch in Bezug auf den Baustil, die Räume, die Ausstattung und die Haustechniken frei entfalten. Eingeschränkt werden Bauherren nur durch den eigenen finanziellen Spielraum sowie potenzielle Vorgaben vom Gesetz oder beim Fertighaus durch die Umsetzbarkeit von Sonderwünschen.

Der Hauskäufer hingegen sucht sich auf dem Immobilienmarkt das Haus, das ihm gefällt und seinen Ansprüchen und Bedürfnissen nahekommt. Denn keine Bestandsimmobilie ist „perfekt“, weshalb der Hauskauf jedoch nicht unbedingt ein Nachteil sein muss. Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie lassen sich noch immer Schnäppchen machen. Darüber hinaus ist die Zeitspanne vom Kauf bis zum Einzug viel kürzer als beim Neubau, bei dem die Bauzeit berücksichtigt werden muss. Nicht selten ist ein Hauskauf auch günstiger als ein Neubau, wobei jedoch Kriterien wie Immobilienlage, Alter, Zustand und Ausstattung mit in die Kalkulation einbezogen werden müssen.

Die Frage, was also besser passt, kann eigentlich nicht pauschal beantwortet werden. Hier kommt es auf die persönlichen Wünsche, Ansprüche und Bedürfnisse an den zukünftigen Wohn- und Lebensraum an. Während sich Bauherren beim Neubau selbst verwirklichen möchten, legen Hauskäufer Wert auf eine bezahlbare Bestandsimmobilie, bei der sie vielleicht nicht viel modernisieren, renovieren oder sanieren müssen.

Vor- und Nachteile beim Neubau

Variable Grundstückspreise

Beim Neubau bieten sich unzählige Möglichkeiten, was die Gestaltung des Hauses und dessen Standort betrifft. Allerdings ist ein Neubau auch immer mit zusätzlichen Aufgaben für den Bauherrn verbunden. Dies beginnt schon mit der Suche nach dem passenden Grundstück. Je nach Region sind die Kosten für Bauland sehr unterschiedlich. So lagen 2017 beispielsweise die Kosten für einen Quadratmeter baureifes Land in Bayern durchschnittlich bei 255,42 €, in Hamburg bei etwa 654,52 € und in Sachsen-Anhalt bei nur 33,23 €. Deutschland kam 2017 auf einen Durchschnitt von 194,87 € pro Quadratmeter Bauland, was deutlich macht, wie sehr die Grundstückspreise regional variieren können.

Auffällig ist, dass Grundstücke in Metropolen und großen Städten teurer sind als die Preise, die für Baugrundstücke in ländlichen Gebieten aufgewendet werden müssen. Zusätzlich wird es in Ballungszentren immer schwieriger, überhaupt an Baugrundstücke zu kommen. Hier sorgt das ewig währende Zusammenspiel aus Angebot und Nachfrage für besonders expansive Preise.

Neubaukosten und Baunebenkosten

Die genauen Kosten für einen Neubau können zunächst nur grob kalkuliert werden, da sie vom Einzelfall mit zahlreichen individuellen Einflussfaktoren abhängig gemacht werden müssen. Als grober Anhaltspunkt wird nach den Statistiken in Deutschland mit einem Durchschnittswert von 1.300,00 € pro Quadratmeter geplant.

Bei einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 850 Quadratmetern würde sich eine vorsichtige Kalkulation wie folgt darstellen:

  • Grundstückskosten für 850 qm, berechnet nach dem deutschlandweiten Durchschnittswert in Höhe von 194,87 € pro qm = 165.639,50 €
  • Baukosten für ein 150 qm großes Einfamilienhaus ohne Keller, berechnet nach dem Durchschnittswert von 1.300,00 € pro qm = 195.000,00 €
  • Baunebenkosten wie Bauversicherungen, Baugenehmigungen und Hausanschlüsse, berechnet nach dem Durchschnittswert von 15 % des Anschaffungswertes = 54.095,93 €
  • Kalkulierte Gesamtkosten = 414.735,43

Insbesondere die Baunebenkosten werden unterschätzt. Hierzu zählen beispielsweise Maklerprovisionen, Notarkosten, Grunderwerbssteuern, Gebühren für Grundbucheinträge, Bodengutachten, Genehmigungen und Erschließungskosten. Mit 10 % bis 20 % der Anschaffungskosten sollten die Baunebenkosten beim Neubau Berücksichtigung finden.

Beeinflusst werden die Baukosten natürlich durch individuelle Faktoren wie etwa die bevorzugte Lage und die entsprechenden Auswirkungen auf die Grundstückskosten. Aber auch die Wahl zwischen dem vom Architekten frei geplanten Haus, dem Haus vom Bauträger oder aber dem schlüsselfertigen Fertighaus hat einen entscheidenden Einfluss auf die Baukosten. Wird beim obigen Beispiel die Grundstücksgröße auf stadttypische 500 Quadratmeter reduziert, müssen „nur“ noch 97.435,00 € für das Grundstück aufgewendet werden und die Gesamtkosten fallen unter das Niveau von 400.000,00 €.

Vorteil Neubau – Energieeffizienz und Förderungen

Einer der großen Vorteile beim Neubau eines Hauses besteht darin, dass dank moderner Baumaterialien und dem Wissen von heute automatisch ein besonderes Augenmerk auf die Energieeffizienz gelegt wird. Dadurch werden beispielsweise schon zu Beginn niedrige Heizkosten anvisiert. Eine ältere Bestandsimmobilie muss vielleicht nachträglich aufwendig (und kostenintensiv) saniert werden, um aus energetischer Sicht mithalten zu können.

Zusätzlich helfen beim Neubau verschiedene staatliche Förderungen bei der Finanzierung. So vergibt die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) mitunter zinsgünstige Darlehen und bietet Förderprogramme an. Durch das KfW Programm 153 – energieeffizient Bauen werden beispielsweise Darlehen bis zu 100.000,00 € pro Wohneinheit mit niedrigen Zinsen zur Verfügung gestellt. Außerdem bietet das Programm Tilgungszuschüsse von bis zu 15.000,00 €, die die Restschuld bei der Baufinanzierung reduzieren. Voraussetzung hierfür ist die Einhaltung eines KfW-Effizienzhaus-Standards. Wie ein solches erbaut werden muss, legt die KfW in ihren Effizienzhaus-Standards 40, 40 Plus und 55 fest.

Gegenüberstellung Vor- und Nachteile beim Neubau

Vorteile

Nachteile

Freie Standort- und Grundstückswahl

Neubau kann unter Umständen teurer als ein Hauskauf sein

Freie Hausgestaltung

Viele zusätzliche Aufgaben für den Bauherrn

Nutzung als erster Bewohner

Bauzeit muss vor dem Einzug abgewartet werden

Hohe Energieeffizienz

Möglichkeit von unvorhergesehenen Ereignissen und Bauverzögerungen

Sparmöglichkeiten durch Fördermittel

Vor- und Nachteile beim Hauskauf

Auf den ersten Blick erscheint der Kauf einer Bestandsimmobilie unkomplizierter als ein Neubau. Interessenten besichtigen verschiedene Häuser, prüfen sie auf Bausubstanz, Ausstattung sowie Zustand und entscheiden sich letzten Endes für das Haus, das ihren individuellen Ansprüchen am nächsten kommt. Aber auch beim Hauskauf gibt es Stolperfallen, die berücksichtigt werden sollten.

Die Lage und ihr Einfluss auf die Kaufpreise

Die Lage eines Hauses bestimmt heute den zu zahlenden Kaufpreis. Großstädte wie Hamburg, Berlin oder München werden als Top-Lagen vermarktet, was die Kaufpreise weit über den Durchschnitt haben schießen lassen.

Mit etwa 4.632,00 € pro Quadratmeter Wohnfläche bildet München ein extrem teures Pflaster. In Frankfurt am Main und Stuttgart bezahlen Käufer etwa 2.962,00 €, in Hamburg 2.587,00 €, in Berlin 2.444,00 € und in Düsseldorf durchschnittlich 2.348,00 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Ein Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kann in den Metropolen also durchaus zwischen 352.200,00 € und 694.800,00 € kosten.

Ausstattung spiegelt sich im Kaufpreis

Die Ausstattung einer Bestandsimmobilie kann nicht nur ausschlaggebend für einen Zuschlag durch den Käufer sein, sondern bildet auch einen wichtigen Faktor in Bezug auf den Kaufpreis selbst.

Insbesondere nachfolgende Fragen sollten dabei Beachtung finden:

  • Badeausstattung und Zustand
    Ist ein Gäste-Bad vorhanden? Kann zusätzlich zur Dusche auch eine Badewanne genutzt werden? Ist die Ausstattung luxuriös oder eher schlicht?
  • Heizung
    Ist eine moderne Heizungsanlage installiert? Wie ist die Energiebilanz der Heizung? Welche Techniken und Rohstoffe nutzt die Heizung und wie hoch sind die Folgekosten?
  • Wärmedämmung
    Wie gut oder schlecht ist das Haus gedämmt? Welche Art der Verglasung haben Fenster und Türen? Müssen Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden?
  • Außenanlagen
    Hat das Haus einen Garten? Ist eine Garage oder ein Stellplatz vorhanden? In welchem Zustand befindet sich die Außenanlage und was kostet deren laufende Unterhaltung? Wie viel Arbeit machen die Außenanlagen?
  • Immobilienart
    In welchem Jahr wurde das Haus erbaut? Gehört das Haus zu den Altbauten oder eher Neubauten? Welche Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen wurden bereits durchgeführt?

Werden diese Fragen während der Besichtigung gestellt und beantwortet, könnten die Antworten die Preisverhandlungen unterstützen. Bei einem Haus mit einer eher schlichten Ausstattung und der Notwendigkeit von energetischen Modernisierungsmaßnahmen kann anhand dieser Punkte versucht werden, den Verkäufer im Preis zu drücken.

Potenziellen Sanierungsbedarf berücksichtigen

Der Zustand des Hauses spielt bei der Kalkulation des Kaufpreises eine große Rolle. Zu berücksichtigen ist vom Hauskäufer auch der Sanierungsbedarf. Ist ein solcher schon bei der Besichtigung erkennbar, muss er diesen bei den Preisverhandlungen ansprechen.

Aus diesem Grund sollten schon früh folgende Fakten in Erfahrung gebracht werden:

  • Wurde bereits eine Sanierung durchgeführt? Wenn ja, wann?
  • Welche Informationen ergeben sich aus dem Energieausweis?
  • Wie alt ist die Heizungstechnik?
  • Aus welchem Jahr stammt das Haus?
  • Welche Energieeffizienz hat das Haus?
  • Sind Fenster, Türen und insbesondere das Dach dicht?
  • Gibt es Feuchtigkeitsschäden?
  • Kommt es im Haus zur Schimmelbildung?

Können alle Fragen geklärt werden, kann der Käufer das Haus besser einschätzen und in die Preisverhandlungen gehen. Wer sich eine eigenständige Einschätzung nicht zutraut, sollte fachkundige Hilfe durch einen Gutachter in Betracht ziehen. Ein Gutachten ist wiederum mit Kosten verbunden, die sich jedoch insbesondere dann lohnen, wenn aufgrund festgestellter Mängel der Kaufpreis reduziert werden kann. Selbst dann, wenn der Käufer wegen der Meinung des Gutachters vom Kauf des Hauses absieht, hat ihm dieser einen guten Grund zur Vermeidung eines teuren Fehlers geliefert.

Sanierung einkalkulieren

Viele Kaufinteressenten erwerben ein sanierungsbedürftiges Haus mit dem Wunsch, möglichst viele Sanierungsarbeiten selbst durchzuführen. Wie es auch der Bauherr im Rahmen der Eigenleistung beim Neubau plant, will der Hauskäufer durch Eigeninitiative die Gesamtkosten senken. Wer jedoch nicht handwerklich geschickt ist, muss auf die Durchführung der Arbeiten auf Fachhandwerker ausweichen.

Ein Dach sollte zum Beispiel alle 20 bis 30 Jahre neu eingedeckt werden. Die Kosten hierfür schlagen mit mindestens 100,00 € pro Quadratmeter Dachfläche zu Buche. Alle zehn bis 20 Jahre sollte die Heizungsanlage in einem Haus auf den neusten Stand gebracht werden. Moderne Heizungen für Einfamilienhäuser kosten durchschnittlich 12.000,00 €. Und wer das Haus aus energetischen Gründen um eine Fotovoltaikanlage ergänzen möchte, muss Beträge zwischen 5.000,00 € und 20.000,00 € einkalkulieren.

Im Idealfall erkundigt sich der Käufer vor Vertragsabschluss, was die notwendigen Sanierungsarbeiten kosten. Auch für Altbauten werden in einigen Fällen Zuschüsse und Förderprogramme von der BAFA und der KfW angeboten.

Kaufkosten und Kaufnebenkosten

Auch beim Hauskauf dreht sich nicht alles allein um den zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Kaufpreis. Wird das Haus durch einen Makler vermittelt, kann eine Provision fällig werden. Und auch den Kaufvertrag muss der Notar beurkunden, das Grundbuchamt die Eintragungen vornehmen und nicht zuletzt das Finanzamt die Grunderwerbssteuern berechnen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie kann daher von Kaufnebenkosten von 10 % bis 15 % des Kaufpreises ausgegangen werden.

Bei einem beispielhaften Hauskauf mit einem Kaufpreis von 250.000,00 € sollten Käufer also mit einer zusätzlichen Belastung von 25.000,00 € bis 37.500,00 € rechnen.

Gegenüberstellung Vor- und Nachteile beim Hauskauf

Vorteile

Nachteile

Je nach Region und Ausstattung oft günstiger als ein Neubau

Wenig Gestaltungsspielraum im Gegensatz zum Neubau

Schnelle und unkomplizierte Abwicklung bis zum Einzug

Potenzielle wertmindernde Umstände, die erst nach dem Kauf in Erscheinung treten

Erhöhung der Energieeffizienz wird durch Modernisierungen ermöglicht

Viele Altbauten weisen einen hohen Sanierungsbedarf auf

Fördermittel für energetische Sanierung von BAFA und KfW

Hohe Kaufpreise in Metropolregionen

Kein Fazit – nur ein Gedankengang

Kostengünstiger erscheint der Kauf einer Bestandsimmobilie, wenn sie sich in einer bezahlbaren Lage befindet. Wenn beide Optionen – Kauf oder Bau – mit ähnlichen Lagen, Ausstattungsmerkmalen und Größen verglichen werden, ist in Deutschland der Hauskauf günstiger als ein Neubau. Dieser Preisunterschied kann sich jedoch durch Sanierungsmaßnahmen, Modernisierungen oder Umbau-Arbeiten wieder relativieren. Während ein Neubau direkt so erbaut und gestaltet wird, wie ihn sich der Bauherr wünscht und vorstellt, müssen die Hauskäufer in der Regel noch einiges tun und bezahlen, bis sie sich in ihrem Traumhaus wiederfinden. Sind die erforderlichen Umbaumaßnahmen im gekauften Haus umfangreich, ist von einer Preisdifferenz zum Neubau nichts mehr zu spüren.

Nicht zu unterschätzen bei einer Entscheidungsfindung zwischen Hauskauf und Hausbau sind individuelle Charaktereigenschaften. Halte ich den Stress eines Neubaus aus? Habe ich (oder mein Vermieter) überhaupt die Zeit, auf die Fertigstellung des Neubaus zu warten? Hausinteressenten müssen sich hingegen fragen, ob sie kompromissbereit sind. Kein bereits bestehendes Haus ist zu 100 % perfekt. Lohnen sich Umbauarbeiten oder ist in diesen Fällen nicht doch ein Neubau sinnvoller?

Und nicht zuletzt muss sich jeder fragen, bevor er sich überhaupt mit beiden Optionen eingehender beschäftigt, welcher Wunsch und damit welches Haus überhaupt finanziert werden kann.

© 2019 Hausbauberater