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WohnflächenberechnungAls Wohnfläche bezeichnet man die Summe aller zum Wohnen nutzbaren Grundflächen innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses. Für die Berechnung gibt es im deutschen Baurecht mehrere Möglichkeiten – mit unterschiedlichen Ergebnissen.

Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Im Jahr 2004 wurde die bis dahin gültige Wohnflächenberechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung durch die Wohnflächenverordnung abgelöst. Die Berechnung der Wohnfläche nach WoFlV muss zwingend im öffentlich geförderten Wohnbau angewendet werden und kommt – soweit nicht vertraglich anders vereinbart – auch bei Mietwohnungen zur Anwendung. Laut § 2 der Verordnung bilden ausschließlich zur Wohnung gehörende Grundflächen inklusive Balkone, Loggien, Terrassen oder Wintergärten die Grundlage für die Wohnflächenberechnung.

Ermittelt wird die Grundfläche nach den lichten Maßen zwischen Bauteilen, zum Beispiel den Außen- und Trennwänden. Grundflächen von Einbauten wie Schornsteinen oder Stützen werden abgezogen, soweit ihre Höhe 1,50 m überschreitet und die Grundfläche größer als 0,1 m² ist. Wandnischen zählen nur dann zur Grundfläche hinzu, wenn sie bis zum Boden reichen und ihre Tiefe mehr als 0,13 m beträgt.

Differenziert wird die Anrechnung der Wohnfläche nach der vorhandenen Raumhöhe:

  • Flächen unter einer Raumhöhe ab 2,0 m zählen komplett zur Wohnfläche.
  • Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 m werden mit der halben Wohnfläche angerechnet.
  • Raumteile mit einer Raumhöhe von weniger als 1 m zählen nicht zur Wohnfläche hinzu.

Balkone, Dachgärten, Loggien und Terrassen werden regulär zu 25 % angerechnet, in Ausnahmefällen auch zu 50 %.

Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Die seit 2016 gültige Fassung der DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen – Teil 1“ teilt die vorhandenen Grundflächen in verschiedene Bereiche ein. Unterschieden werden:

  • Die Brutto-Grundfläche (BGF) als Gesamtfläche aller Geschosse eines Bauwerks gemessen ab Außenkante Mauerwerk inklusive Putz oder Fassadenverkleidung.
  • Die Konstruktions-Grundfläche (KGF) beinhaltet Flächen die von aufgehenden Bauteilen wie Stützen oder Mauern eingenommen werden.
  • Als Netto-Raumfläche (NRF) wird die Grundfläche abzüglich der KGF bezeichnet.
  • Die Nettogrundfläche (NGF) umfasst Summe aller nutzbaren Flächen im Gebäude inklusive technischer Funktionsflächen und Verkehrsflächen.

Die Grundfläche entspricht der Wohnfläche, Raumhöhen werden nicht berücksichtigt. Die Flächen von Balkonen, Terrassen, Loggien oder Wintergärten zählen ohne Abzug zur Grundfläche dazu, dies gilt ebenso für Nebenräume außerhalb der Wohnung wie Heizungsraum, Keller oder Waschküche.

Vergleich WoFlV und DIN 277

Wohnflächenverordnung

DIN 277

Grundfläche ist nicht automatisch gleich Wohnfläche.

Grundfläche ist gleich Wohnfläche.

Raumhöhe wird berücksichtigt.

Raumhöhe hat keine Auswirkungen auf die Flächenberechnung.

Balkone, Loggien oder Terrassen werden zu 25 bis 50 % angerechnet.

Für Balkone, Loggien oder Terrassen gibt es keine Abzüge.

Nur Räume innerhalb der Wohnung fließen in die Berechnung mit ein.

Auch Räume außerhalb der Wohnung (Waschküche oder Keller) werden zur Wohnfläche hinzugerechnet.

Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen zu 50 % zur Wohnfläche, beheizte zu 100 %.

Wintergärten und Schwimmbäder zählen voll zur Wohnfläche hinzu.

Alte Berechnungsmethoden

In seltenen Fällen, zum Beispiel bei Miet- oder Kaufverträgen, die vor dem Januar 2004 abgeschlossen wurden, ist noch die Wohnflächenberechnung nach II. Berechnungsverordnung zu finden. Sie ähnelt der WoFlV in vielen Bereichen, ist jedoch weniger differenziert. Noch seltener, weil bereits im Jahr 1983 außer Kraft getreten, ist die Wohnflächenberechnung nach DIN 283 zu finden. In dieser DIN-Norm errechnet sich die Wohnfläche aus den Rohbaumaßen zuzüglich eines Abzugs von 3 % als Putzabschlag.

Wohnfläche oder Nutzfläche?

Ob ein Raum als Wohnfläche oder Nutzfläche gerechnet wird, hängt unter anderem von der angewendeten Berechnungsmethode ab. Während die WoFlV alle bewohnbaren Flächen innerhalb der Wohnung als Wohnfläche anrechnet, unterscheidet die DIN 277 zwischen Wohnfläche und andere nutzbare Flächen wie Verkehrsflächen und Nutzflächen. Verkehrsflächen sind zum Beispiel Aufzüge oder Treppenhäuser, als Nutzfläche zählen zum einen die Wohnflächen, zum anderen auch zweckgebundene Flächen wie Arbeitszimmer, Lagerräume oder Unterrichtsräume. Ausgeschlossen sind Funktionsräume wie Heizungs- oder Hausanschlussräume. Wie die Räume in Abhängigkeit von der Berechnungsmethode im Einzelnen gewertet werden, zeigt folgende Tabelle:

Raumart

WoFlV

DIN 277

Arbeitsraum (außerhalb der Wohnung)

Keine Wohnfläche

Nutzfläche

Badezimmer

Wohnfläche

Nutzfläche

Dachboden (unausgebaut)

Keine Wohnfläche

Keine Wohnfläche

Esszimmer

Wohnfläche

Nutzfläche

Flur

Wohnfläche

Verkehrsfläche

Hauswirtschaftsraum/ Abstellraum in der Wohnung

Wohnfläche

Nutz- oder Funktionsfläche

Keller

Keine Wohnfläche

Nutz- oder Funktionsfläche

Wohnräume (Kinderzimmer, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche usw.)

Wohnfläche

Nutzfläche

Balkon, Loggia, Terrasse

25 bis max. 50 % Wohnfläche

Nutzfläche

Bedeutung der Wohnflächenberechnung beim Hausbau

Wird der Bauantrag für einen Neubau bei der Baubehörde eingereicht, muss auch eine korrekte Wohnflächenberechnung beigefügt werden. Als Berechnungsmethode wird hierfür in der Regel die WoFlV gewählt, im frei finanzierten Wohnungsbau ist jedoch auch die DIN 277 zulässig. Erstellt wird die Berechnung anhand der Genehmigungspläne in der Regel vom Planer bzw. Architekten.

Insgesamt lässt sich sagen, dass die Wohnflächenverordnung im Vergleich zur DIN 277 die tatsächliche Wohnfläche realistischer wiedergibt. Insbesondere beim Hauskauf oder bei Mietverträgen spielt dieser Unterschied eine wichtige Rolle, da Kaufpreis oder Miete, bzw. Mietnebenkosten häufig auf Basis der Wohnfläche berechnet werden.

Wohnflächenberechnung und Energieausweis

Im Zusammenhang mit dem Energieausweis, der beim Verkauf oder der Vermietung eines Gebäudes Pflicht ist, spielt die Wohnflächenberechnung ebenfalls eine wichtige Rolle. Der Energieverbrauch von Gebäuden wird nach Quadratmetern Gebäudenutzfläche angegeben. Falls diese nicht bekannt ist, kann diese für ein Wohngebäude mit beheiztem Keller auch überschlägig mit dem 1,35-fachen Wert der ermittelten Wohnfläche angegeben werden. Nur dann, wenn die Wohnfläche korrekt berechnet oder gemessen ist, erhält man auch aussagekräftige Angaben zur Energieeffizienzklasse des Gebäudes im Energieausweis.

 

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