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Hausbau mit Bauträger, Bauunternehmer oder Generalunternehmer?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, sich sein Haus bauen zu lassen. Bauherren sollten jedoch unbedingt wissen, wer oder was sich hinter diesen Varianten verbirgt und wo die Schwachstellen der einzelnen Modelle sind.

Der Bauunternehmer – der Oberbegriff im Bauhandwerk

Bauunternehmer sind sowohl im Hoch- als auch im Tiefbau tätig und übernehmen je nach Schwerpunkt nicht nur Bau-, sondern auch Reparatur-, Modernisierungs-, Wartungs- oder Abrissaufträge. Sie stellen bei Bauaufträgen im Gegensatz zu Bauträgern keine Baugrundstücke bereit. Handwerksbetriebe des Bausektors müssen Betriebsleiter beschäftigen, die über eine ausreichende fachliche Qualifikation verfügen. Dabei kann es sich um Handwerksmeister oder Ingenieure der entsprechenden Fachrichtung (z. B. Bauingenieure) handeln. Diejenigen Gewerbe, die dem sog. „Meisterzwang“ unterliegen, sind abschließend in Anlage A der Handwerksordnung (HwO) aufgeführt (https://www.gesetze-im-internet.de/hwo/anlage_a.html).

Der Bauträgervertrag – ein Doppelgeschäft, das nicht frei von Tücken ist

Etwa ein Drittel der künftigen Eigenheimbesitzer unterschreibt einen Vertrag mit einem Bauträger. Damit erwerben Verbraucher nicht nur ein noch zu bauendes Haus, sondern auch das Baugrundstück, auf dem es stehen soll. Da es sich bei dem Bauplatz um eine Immobilie handelt, muss ein Bauträgervertrag notariell beurkundet werden – und zwar als Ganzes.
Käufer sollten sich vom Bauträger so früh wie möglich vor der Beurkundung die Bau- oder Leistungsbeschreibung sowie die Baupläne geben lassen, um möglichst viel Zeit für deren Überprüfung zu haben. Da die meisten Erwerber nicht über ausreichende bauspezifische Kenntnisse verfügen, ist eine Begutachtung durch einen Architekten oder Bauingenieur unbedingt zu empfehlen. Er weist auf die Schwachstellen der Unterlagen hin und macht Vorschläge für eine sinnvolle Überarbeitung.
Ähnliches gilt auch für den Bauvertrag: Er muss dem Erwerber durch den Notar so rechtzeitig übersendet werden, dass er ihm spätestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vorliegt. Diese Regelung geht auf das am 1. Oktober 2013 in Kraft getretene „Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren“ zurück und dient dem Schutz der Kunden. Käufer sollten sich nicht dazu verleiten lassen, diese Frist abzukürzen: Sie werden sie benötigen, um den Bauträgervertrag von einem Fachjuristen auf Herz und Nieren prüfen zu lassen und nötige Informationen einzuholen. Auch der Notar steht für alle Fragen, die sich unmittelbar auf den Vertrag beziehen, unparteiisch zur Verfügung. Für diese Gespräche berechnet er keine gesonderten Gebühren, da sie mit seinem Honorar abgegolten sind.

Die Makler- und Bauträgerverordnung ist ein weiterer Baustein des Verbraucherschutzes. Hier ist festgelegt, dass Kunden nur schrittweise Leistungen des Bauträgers bezahlen, nachdem diese erbracht worden sind. Die Verordnung schreibt außerdem vor, dass ein Bauträger den Gesamtbetrag in höchstens sieben Raten aufteilen darf, die er aus folgendem Plan auswählen kann. Siehe https://www.hausbauberater.de/bauwissen/hausbau-mit-einem-bautraeger.

Bauen mit einem Generalunternehmer ist bauen mit einem Fragezeichen

Wie bei einem Vertrag mit einem Bauträger gibt es auch bei einem Hausbau mit einem Generalunternehmer nur einen Ansprechpartner, bei dem alle Fäden zusammenlaufen. Er ist der Vertragspartner eines Bauherrn und erstellt das Haus zum Pauschalpreis. Dazu muss bereits ein baureifes Grundstück vorhanden sein, denn dies ist in einem Vertrag mit ihm nicht enthalten.
Generalunternehmer bauen ein Haus so, wie es geplant ist. Es muss also  bereits fertige Baupläne geben, an die sie sich halten. Dieser Umstand gibt einem Bauherrn mehr Freiheiten, macht allerdings auch etwas mehr Mühe: Er muss einen Architekten mit der Bauplanung beauftragen und sich mit ihm gründlich auseinandersetzen. Das kostet Zeit und manchmal auch Nerven, dieses Vorgehen ermöglicht jedoch auch ein hohes Maß an Individualität. Das Eigenheim ist dann nicht „von der Stange“, was eventuell mit etwas höheren Kosten als beim Hausbau mit einem Bauträger verbunden ist.

Viele Generalunternehmer geben einzelne Bauleistungen an Sub- oder Nachunternehmer weiter. Bei Nachfragen oder Kritik des Bauherrn bleibt jedoch in jedem Fall der Generalunternehmer der Ansprechpartner, der dann dafür verantwortlich ist, dass die Wünsche des Bauherrn die Handwerker des Subunternehmers erreichen. Das gilt auch für die Haftung: Ein Generalunternehmer muss gem. § 14 Arbeitnehmerentsendegesetz (AEntG) für die Fehler der von ihm beauftragten Firmen einstehen. Bauherren müssen auf die Firmenauswahl ihres Generalunternehmers vertrauen und hoffen, dass er die anstehenden Arbeiten von guten Handwerksfirmen erledigen lässt.

Auch diese Varianten gibt es noch

  • Generalübernehmer
    Vertragspartner, die alle Leistungen an andere Firmen weitergeben und nicht selbst handwerklich am Hausbau beteiligt sind, werden als Generalübernehmer bezeichnet. Ihnen stehen mit den Alleinunternehmern diejenigen Firmen gegenüber, die den kompletten Hausbau durch eigene Mitarbeiter erledigen lassen.

  • Totalunternehmer
    Als Totalunternehmer werden Baufirmen bezeichnet, die nicht nur die Bau-, sondern auch die Planungsleistungen übernehmen.
Der Handwerkerbonus wurde ausgeweitet
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