Bauratgeber Sachsen Anhalt

Hausbau mit GeneralübernehmerDer Generalübernehmer wird gern mit dem Generalunternehmer verwechselt, hat mit ihm aber nur wenige Gemeinsamkeiten. Er trägt die Verantwortung für das Bauprojekt von der Planung bis zur Fertigstellung. Dieses Leistungspaket wird typischerweise von Managementfirmen, Immobilien- oder Maklergesellschaften sowie großen Baufirmen angeboten, daneben gibt es jedoch auch einige kleinere Anbieter, die sämtliche Arbeiten an Subunternehmer vergeben. Die Planungsleistungen werden von Architekten und weiteren Fachleuten wie z. B. Statikern übernommen. Seine Kunden erhalten ein schlüsselfertiges Eigenheim zum Festpreis und zu einem festen Termin.

Das Leistungspektrum ähnelt sehr dem eines Bauträgers, hat jedoch einen großen Unterschied:
Wenn ein Generalübernehmer beauftragt wird, muss der Bauherr ein Baugrundstück haben. Damit entfällt im Gegensatz zu einem Vertrag mit einem Bauträger die Notwendigkeit eines notariellen Kaufvertrags.

Diese Vorteile haben Verbraucher bei einem Hausbau mit einem Generalübernehmer

Ein Generalübernehmer baut seinen Kunden ihr Wunschhaus praktisch überall hin, sofern sie einen Bauplatz vorweisen können. Er versteht sich jedoch eher als eine Art Bau-Manager: Alle bauspezifischen Arbeiten werden an Subunternehmer vergeben, die von ihm koordiniert werden. Der Generalübernehmer überwacht außerdem die Entwicklung der Kosten und steuert wenn nötig nach, er achtet auf die Einhaltung der Termine und ist für den pannenfreien Verlauf des Bauprojekts verantwortlich – unabhängig davon, ob seine Firma oder eines der Subunternehmen einen Fehler verschuldet hat. Trotz der Vergabe von Bauleistungen an Subunternehmer durch den Generalübernehmer bleibt der Kunde als dessen Vertragspartner immer der Bauherr. Er tritt also auch selbst gegenüber Behörden auf.
Diese Konstellation, die in einem Bauvertrag geregelt wird, hat für den Bauherrn den großen Vorteil, in allen Angelegenheiten nur einen Ansprechpartner zu haben. Das ist sehr zeitsparend und für den Kunden eine große Entlastung.

Das spricht gegen einen Generalübernehmer

Das „Alles-aus-einer-Hand-Prinzip“ hat auch Schönheitsfehler. So hat ein Bauherr bereits ab der frühen Projektphase der Bauplanung keinen Einfluss auf die Auswahl der Fachleute und Handwerksbetriebe und muss sich auf deren Kompetenz verlassen. Diese sind aufgrund ihres Vertragsverhältnisses zum Generalübernehmer in erster Linie ihm und seinen wirtschaftlichen Interessen und nicht seinen Kunden verpflichtet, sodass es insbesondere den von ihm beschäftigten Architekten und Statikern an der nötigen Objektivität mangeln könnte. Das kann Folgen für die Qualität ihrer Arbeit haben, was die meisten Bauherren kaum nachprüfen können. Jedem Bauherrn, der sich für den Hausbau mit einem Generalübernehmer entscheidet, ist daher zu empfehlen, zusätzlich selbst einen  unabhängigen Architekten oder Bauingenieur mit der Überwachung zu beauftragen. Nur so kann gewährleistet werden, dass das Bauprojekt vollständig im Sinne des Auftraggebers verläuft und es nicht zu einem Interessenkonflikt kommt.

Auch die Einflussnahme des Bauherrn bei Änderungswünschen ist sehr begrenzt. Abweichungen, und seien sie noch so gering, hängen vom Entgegenkommen des Generalübernehmers ab, das er sich in der Regel gut bezahlen lässt.

Da ein Generalübernehmer sein Geld in Raten nach Baufortschritt erhält, empfiehlt sich auch an dieser Stelle die Hinzuziehung eines unabhängigen Bauberaters, Baubetreuers oder Architekten: Er überprüft, ob die in Rechnung gestellte Leistung tatsächlich im geforderten Umfang erbracht wurde und sie im Wesentlichen mängelfrei ist. Die Schlussrate wird erst dann gezahlt, wenn die Abnahme durchgeführt worden ist.

Darauf müssen die Kunden eines Generalübernehmers achten.

Bauherren sollten nicht darauf vertrauen, dass alles wie am Schnürchen und in ihrem Sinne läuft. Der Bauvertrag enthält so viele Details, dass er vor der Unterzeichnung unbedingt durch einen Fachanwalt geprüft werden sollte. Auch der Rat eines unabhängigen Bauberaters ist sehr zu empfehlen, weil nur er beispielsweise die in der Bau- oder Leistungsbeschreibung angegebenen Mengen und Qualitäten einschätzen kann und Bauherren rechtzeitig vor leidigen Nachträgen bewahrt, die sehr teuer werden können.

Fachleute können auch am besten beurteilen, ob der verlangte Baupreis realistisch ist. Generalübernehmer werben oft damit, dass ihr Paketangebot billiger sei, als wenn die Planungsleistungen separat beauftragt werden müssten. Dieses Argument ist allerdings kaum nachvollziehbar, da auch Generalübernehmer für diese Aufgaben qualifiziertes Fachpersonal beschäftigen und bezahlen müssen. Außerdem spricht dagegen, dass bei einer voneinander getrennten Vergabe der Bauplanung und –überwachung von der Bauausführung ein Vergleich zwischen verschiedenen Anbietern möglich ist. Dies spricht aus Sicht der Kunden am ehesten dafür, sich nicht für eine Gesamtleistung zu entscheiden.

Generalübernehmer sind üblicherweise wirtschaftlich und technisch weniger leistungsfähig als Generalunternehmer. Auch dieser Umstand macht die Beratung durch einen unabhängigen Bauberater nötig. Außerdem muss besondere Aufmerksamkeit auf dessen Zahlungsfähigkeit und die seiner Subunternehmer gelegt werden: Bauherren sollten deshalb immer auf der Hinterlegung einer Vertragserfüllungsbürgschaft bestehen, mit der die Bank im Ernstfall die Verpflichtungen ihres Kunden übernimmt. Alternativ kommt auch die Vorlage einer Baufertigstellungspolice in Betracht.

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