Fachbegriffe

Dies sind die technischen Regeln des Verbandes der Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik e. V. Sie gelten als die allgemein anerkannten Regeln der Technik beim Bau und Betrieb von Energieanlagen und haben ein geordnetes Verfahren unter Einbeziehung betroffener Fachkreise sowie ein öffentliches Einspruchsverfahren durchlaufen.

Hierbei handelt es sich um eine behördliche Anordnung nach § 14 BauGB, mit dem zulässige Vorhaben im Innenbereich verhindert werden sollen. Der Begriff Innenbereich ist in diesem Zusammenhang definiert als die Grundstücke, die innerhalb eines Bebauungsplans liegen. Mit der Veränderungssperre sind bestehende Bauvorhaben juristisch abgesichert. Für das Aussprechen dieser Regelung ist die jeweilige Gemeinde oder Stadt zuständig. In der Regel sichern Kommunen damit eigene Bauvorhaben in der Form ab, dass auf dem zuvor definierten Gebiet keinerlei Maßnahmen stattfinden dürfen.

Die Veränderungssperre gehört zu den Instrumenten der kommunalen Bauleitplanung. Sie dient dazu, den festgelegten Planungsraum vor der Errichtung von baulichen Anlagen zu sichern, die den eigentlichen Vorgaben entgegenstehen. Zur Aussprechung ist die Einhaltung zahlreicher Regelungen notwendig und sie erfordert ein Mindestmaß an baulicher Planung bzw. entwickelter Planung.

Die Öffentlichkeit muss informiert sein und ein Planungskonzept vorliegen. Die Veränderungssperre ist für einen Zeitraum von maximal 2 Jahren zulässig. Dieser Zeitrahmen teilt sich in zweimal ein Jahr auf. Für das zweite Jahr muss bereits ein ungewöhnlicher Grund vorliegen, damit die Verlängerung erteilt wird. Zu diesen könnte beispielsweise gehören, dass sich das Konzept der geplanten baulichen Erschließung geändert hat oder ein neues Planungsziel vorliegt.

Der Bürger hat ein Recht auf eine Ausnahmegenehmigung, wenn er auf seinem Grundstück, dass an das gesperrte Gebiet reicht, ein Gebäude neu errichten, ein altes Gebäude abreißen oder ein bestehendes Gebäude umbauen will. Wichtig ist hierbei nur, dass seine Bauvorhaben keinen Einfluss auf den gesamten Bebauungsplan der Kommune haben.

Die zugsichere Befestigung von Bauteilen wird Verankerung genannt. Bei der Anbringung von Fassaden kommen unterschiedliche Verankerungstechniken zum Einsatz. Mit ihnen werden die Fassadenteile an den Außenwänden befestigt. Schrauben müssen in den verschiedensten Werkstoffen verankert werden. Hierfür werden Dübel genutzt. Auch beim Aufbau von Baugerüsten müssen die einzelnen Teile verankert werden. Nur dann ist ein Gerüst sicher und tragfähig.

Zur Befestigung von Fassadenplatten an einem Tragwerk werden verschiedene Traganker genutzt:

• Flachanker
• Winkelanker
• Justierbare Anker
• Anker mit Profilsteg
• Hängeschienensysteme
• Schraubenanker

Natursteinplatten werden normalerweise an vier Punkten verankert. Eine Ausnahme ist die an drei Punkten verankerte Platte. Die sogenannten Ankerdorne werden mindestens 25 Millimeter in die Plattenkanten versenkt. Bohrungen in den Plattenkanten dürfen aufgrund der Statik den vorgegebenen Abstand von 10 Millimetern nicht unterschreiten.

Ein Konstruktionsaufbau von Natursteinfassaden nach heutigen Standards:

• Natursteinplatten dürfen die Mindestdicke von 30 Millimetern für Hartgestein und 40 Millimeter für Weichgestein nicht unterschreiten.
• Die Luftschicht zwischen der Natursteinplatte und der Wärmedämmung muss einen Abstand von 20 Millimetern betragen.
• Die Wärmedämmung muss den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung entsprechen.
• Der Befestigungsgrund aus Beton oder Mauerwerk bedarf einer Festigkeit von mindestens 12 N/mm2 betragen.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt und die standardisierten Anker bestimmt, ist keine statische Berechnung erforderlich. Die Anforderungen an eine typengeprüfte Verankerung sind dann ausreichend.

Bei einer dauerhaften Verankerung ist es wichtig, auf die Erhaltung der Funktion zu achten. Je nach Bauwerk und Art der Verankerung können verschiedene Prüfungen notwendig sein:

• Dauerkraftmessung
• Spontankraftmessung
• Korrosionsmessung

Eigentümer einer Wohnung sowie Eigentümer einer Teileigentumseinheit können ihr Eigentum jederzeit zu verkaufen. Hierbei muss beachtet werden, dass eine Eigentümergemeinschaft meistens eine geschlossene Gruppe ist, die das Interesse pflegt, dass sich alle Eigentümer in diese einfügen.

Um einem angespannten Verhältnis entgegenzuwirken, sind in der Teilungserklärung (§ 12 WEG) folgende gesetzlich geltende Bestimmungen festgelegt:

• In einer Teilungserklärung kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass der Eigentümer einer Wohnung zum Verkauf seines Eigentums beziehungsweise Teileigentums die Erlaubnis anderer Wohnungseigentümer benötigt. Dieses dient dem Zweck, dass der Wohnungseigentümer sein Eigentum (Sondereigentum) nicht an Personen veräußert, die sich nicht in die Gemeinschaft einfügen. Will ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen, sollte er im Voraus die sogenannte Teilungserklärung genauestens betrachten. Auch der zukünftige Käufer sollte vonseiten des Verkäufers einen einwandfreien Lebenslauf vorzuweisen haben.
  
  
• In der Teilungserklärung wird der Verkauf von Wohnungseigentum stets davon abhängig gemacht, dass die Gemeinschaft der Wohneigentümer oder der WEG-Verwalter zustimmen. Um der Garantie des Eigentums (Grundgesetz) und dem daraus abgeleiteten Recht des Eigentümers frei über sein Eigentum bestimmen zu können, nachzukommen, besitzt der Eigentümer einen Rechtsanspruch auf Zustimmung. Die Zustimmung von Seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft darf deswegen nur aus bestimmten Gründen erfolgen (§ 12 Abs. II WEG).
  
  
• Außerdem kann ein Teil der Teilungserklärung auch beinhalten, dass der Eigentümer in Ausnahmefällen einen bedingungslosen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung besitzt. Ein Ausnahmefall beschreibt den Verkauf an Angehörige der eigenen Familie.
  
  
• Solange die Zusage der Gemeinschaft nicht erfolgt, befindet sich der Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Interessenten in der Schwebe und ist nicht rechtlich bindend (§ 12 Abs. III WEG).
  
  
• Darüber hinaus erlaubt § 12 Abs. IV WEG, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch eine Mehrheit der Stimmen beschließen kann, eine in der Teilungserklärung niedergeschriebene Beschränkung nachträglich aufzuheben.

Verblendmauerwerk ist ein sichtbares Mauerwerk. Es befindet sich an der Außenseite eines Gebäudes und ist nicht verputzt. Verblendet sind Mauersteine, die spezielle Eigenschaften aufweisen. Das Hintermauerwerk, dass eine tragende Funktion hat, besteht aus Steinen, die visuell nicht besonders begeistern und nicht wetterfest sind. Hintermauersteine sind nicht verputzt und für die Fassade nicht geeignet. Hierfür kommen Verblender zum Einsatz. Weitestgehend verbreitet sind Verblender aus Tonbaustoffen wie Ziegel sowie Klinker. Auch Verblender aus Naturstein, Kalksandstein und Betonstein sind im Handel erhältlich.

Verblender besitzen ein einheitliches Format. Die Wandstärke beträgt 11,5 Zentimeter, was deutlich unter einer normalen Stärke von Hintermauersteinen liegt. Diese beträgt meistens 30 bis 50 Zentimeter. Dies zeigt, dass Verblender nur zur optischen Verschönerung dienen und nicht tragende Bauteile sind. Verblender bestehen aus wetterfesten, langlebigen Materialien und besitzen eine hohe Rohdichte. Hintermauerwerk besteht heutzutage meistens aus porösen Baustoffen, um einen positiven Beitrag für die Wärmedämmung eines Gebäudes zu erbringen. Darum müssen Vormauersteine dichter sein, damit sie so wenig Wasser wie möglich aufsaugen und Frostschäden verhindert werden können.

Einschalige Außenwände

Bei einigen Gebäuden werden Verblender aus optischen Zwecken eingesetzt. Die einzelnen Mauerwerkslagen bestehen dann nicht nur aus einem breiten Mauerstein, sondern aus zwei schmalen Steinen. Sie besitzen unterschiedliche Qualitätsmerkmale. Dies bedeutet, dass sich Verblender auf der Außenseite und Hintermauersteine auf der Innenseite also Raumseite befinden. Parallel zur Wandebene ergibt sich im mittleren Bereich der Mauer eine Längsfuge, die mit Mörtel gefüllt wird. Sie werden in den übereinanderliegenden Lagen versetzt angeordnet.

Zweischalige Außenwände

Kommen Verblender bei einem einschaligen Mauerwerk zum Einsatz, sind sie direkt mit der tragenden Gebäudewand verbunden. Häufiger wird Verblendmauerwerk bei zweischaligen Außenwänden praktiziert. Ein Schichtaufbau besteht hierfür aus der Hintermauer, der Dämmschicht, einem hinteren Lüftungsspalt und der Vormauer, die nicht tragend ist. Diese muss eine Mindestdicke von 9 cm vorweisen.

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ist ein Regelwerk, das die Auftragsvergabe und die Ausführung von öffentlichen Bauprojekten beinhaltet. Dieses Regelwerk wird jedoch oft auch privaten Bauverträgen zugrunde gelegt. Früher bezeichnete man die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen auch als Verdingungsordnung. Es handelt sich bei dieser Ordnung jedoch nicht um ein Gesetz, sondern um eine Art „Allgemeine Geschäftsbedingungen“ für Bauleistungen. Daher muss die Gültigkeit der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen in jedem Bauvertrag schriftlich vereinbart werden.Die Ordnung gliedert sich in drei Teile.

• VOB/A
  In der VOB/A sind die allgemeinen Bestimmungen zum nationalen Vergaberechts, die Bedingungen zur Vergabe von Bauleistungen und die besonderen Vorschriften und Regeln bezüglich der Vergabe von spezifischen Bauleistungen erklärt.
  
  
• VOB/B
  Die VOB/B erhält alle allgemeinen Vertragsbedingungen sowie die Rechte und Pflichten aller Beteiligten für die Ausführung der Leistungen. Häufig wird dieses auch als besonderes Werkvertragsrecht bezeichnet.
  
  
• VOB/C
  Alle allgemeinen technischen Vertragsbedingungen für einzelne Bauleistungen und Bauleistungsgruppen sind im dritten Teil der VOB geregelt.

Das Regelwerk wird gemeinsam vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) und dem DIN Deutsches Institut für Normung e. V. herausgegeben und stetig aktualisiert. Laut dem Bundesministerium für Wirtschaft und Energie sind die Regelungen der VOB modern. Sie sollen eine effiziente und nachhaltige Vergabe von öffentlichen Aufträgen gewährleisten. Das Vergabeverfahren ist transparent und fair.

Immer dann, wenn ein Vermieter eine Mieterhöhung ansetzt, kommt die ortsübliche Vergleichsmiete ins Spiel. Aus der Vergleichsmiete ist ersichtlich, welche Mieten in den vergangenen sechs Jahren für eine gleichwertige Wohnung in der selben Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde üblich waren. Die Vergleichsmiete lässt sich dann über einen Mittelwert nach § 558, Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ermitteln. Üblicherweise handelt es sich bei der Vergleichsmiete um einen Mittelwert der zu zahlenden Miete für eine Mietwohnung. Wichtig für den Vergleich ist dabei aber, dass sich die Wohnungen hinsichtlich Lage, Größe, Alter, Ausstattung und baulicher Gegebeheiten ähnlich sind.

Die Vergleichsmiete ist ein gesetzliches Mittel, um willkürlich hohe Mieten und überzogene Mieterhöhungen durch den Vermieter zu verhindern. Jede Mieterhöhung bedarf der Zustimmung der Mieter. Diese Zustimmung gilt auch durch das Zahlen der erhöhten Miete und der Vermieter kann auf Zustimmung sogar klagen. Grundsätzlich hat der Mieter jedoch eine Überlegungsfrist, die ihm auch ein Sonderkündigungsrecht einräumt.

Auch die energetische Ausstattung ist für den Vergleich ein wichtiges Kriterium. Grundsätzlich gilt, dass die Mieterhöhung nicht zu einer Miete führt, die über der Durchschnittsmietet vergleichbarer Wohnungen in der eigenen Gemeinde (oder vergleichbarer Gemeinden) liegt. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete werden keine Mieterhöhungen berücksichtig, die durch Sanierungen oder Modernisierungen begründet sind.

Mieter sind auf jeden Fall gut beraten, sich detailliert über die Mieterhöhung zu informieren. Hier ist es wichtig, wie richtig reagiert wird und ob der Vermieter die gesetzlichen Formalitäten alle eingehalten hat. Im Zweifelsfall kann beispielsweise der Interessenverband Mieterschutz e.V. oder der bundesweite Mieterschutzbund e.V. helfen. Dabei gilt es jedoch Fristen zu berücksichtigen, da sonst die Mieterhöhung als akzeptiert gilt. Auch ein Blick in den qualifizierten Mietspiegel der eigenen Gemeinde oder Region kann zur Aufklärung beitragen.

Mithilfe des Vergleichswertverfahrens wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Hierbei orientiert sich die Wertermittlung an dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis für gleichwertige Grundstücke oder Objekte. Wenn möglich, werden Vergleichsobjekte aus der Nachbarschaft oder des Bezirks herangezogen. Wichtig ist dabei, dass die wertbeeinflussenden Merkmale im Wesentlichen übereinstimmen oder aber Abweichungen in konkreten Zahlen erfasst werden können. 

Verkehrswert leitet sich vom Begriff “Geschäftsverkehr” ab und bildet den echten Wert einer Immobilie ab. Der Verkehrswert gibt Auskunft darüber, wieviel eine Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung auf dem freien Markt potenziell wert ist. Die neutrale Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie unterstützt bei der Angebotskalkulation einer geplanten Veräußerung. Zusätzlich bildet der Verkehrswert eine Grundlage im Falle von Verfahren bei Scheidungen oder Erbstreitigkeiten.

Die Berechnung der Höhe des Marktwertes erfolgt mit Hilfe der Verkehrswertermittlung, welche der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, folgt. Darin enthalten sind alle ausschlaggebenden Kriterien, die zu einer Schwankung beim kalkulierten Verkehrswert führen können. Ein wichtiges Kriterium für die Ermittlung des Verkehrswertes ist das jeweilige Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

Sind eine Vielzahl vergleichbarer Objekte zum Zeitpunkt des gewünschten Verkaufs auf dem freien Markt verfügbar, mindert oder steigert das den Verkehrswert der Immobilie. Ein weiteres bedeutendes Merkmal ist die Lage der zu veräußernden Immobilie, denn die Attraktivität einer Lage spiegelt sich deutlich im Bodenrichtwert wider. Die Festlegung dieses Richtwertes erfolgt durch die Betrachtung der Preise ähnlicher Grundstücksverkäufe zuzüglich dem Gebäudewert und den potenziellen Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie.

Bei der Verkehrswertermittlung von vermieteten Immobilien erfolgt die Betrachtung möglicher Einnahmen durch die Berücksichtigung von erzielten Miete(n) und den Kosten zur Instandhaltung.

Unabhängig davon, ob es sich um ein vermietetes oder freies Objekt handelt, beeinflussen neben dem Bodenrichtwert folgende Merkmale den Verkehrswert:

• Baujahr der Immobilie
• Energiebilanz
• Nutzfläche
• Standard der Ausstattung
• Wohnfläche
• Zustand des Objekts

Je besser die einzelnen Kriterien bei der Wertermittlung abschneiden, desto höher fällt der Verkehrswert aus.

Zur Ermittlung des Marktwertes empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem fachlich geschulten und erfahrenen Gutachter. Zusätzlich zu einer intensiven Begehung des Objektes sind folgende Dokumente bereitzustellen:

• Baulasten hinsichtlich Wohnrechten oder Wegerechten
• Energieausweis inklusive eventueller Belege zur energetischen Sanierung
• Flurkarte, Lageplan und Grundbuchauszug
• Grundriss(e) und Wohnflächenberechnung

Bei der Verkehrswertermittlung einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses sind weitere wesentliche Dokumente erforderlich:

• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Teilungserklärung
• Wirtschaftsplan
• Wohngeldabrechnung

Hinzu kommen bei vermieteten Objekten die Aufstellung der Mieteinnahmen, die Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und eine Übersicht der Bewirtschaftungskosten.

Weitere Informationen zur allgemeinen Bewertung von Immobilien finden Sie unter: hausbauberater.de/bauwissen/immobilienbewertung.

Zuständig für amtliche Vermessungswesen sind die Bundesländer, die Vermessungen erfolgen durch Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI). Für Vermessungsaufgaben des Bundes und der Kommunen gibt es entsprechende Sondervermessungsstellen, die für Vermessungen zum Beispiel im Zusammenhang mit der Forstwirtschaft oder der Flurneuordnung zuständig sind. Auf der privatrechtlichen Ebene sind auch freiberufliche Vermessungsingenieure tätig, die nicht zu den ÖbVI gehören. Unterteilt wird in die

• Ingenieurvermessung
  Dieser Bereich befasst sich mit Vermessungen komplexer Bauvorhaben, wie zum Beispiel dem Ausbau der Infrastruktur (Straßen, Brücken u.ä.). Bei diesen Vermessungen geht es in der Regel um die Markierung von Bauachsen, Bauhöhen, Kontrollmessungen und dem Berechnen des Umfangs von Bauleistungen (Massenermittlung).
• Landesvermessung
  Es handelt sich hierbei um die Grundlagenvermessung, die zum Beispiel der Erstellung von topografischen Karten dient.
• Katastervermessung
  Sie dient der Ermittlung und/ oder dem rechtssicheren Nachweis von Grundstücksgrenzen.

Die Vermessung beim Hausbau ist gesetzlich vorgeschrieben und gewährleistet, dass der Bau am richtigen Platz stattfindet. Für die Durchführung der Vermessungen sind Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure ÖbVI von dem Bundesland, in dem der Bau erfolgt, zuständig. Folgende Vermessungen sind erforderlich:

Abstecken des geplanten Bauvorhabens

Vor Baubeginn ist die Grundform des vorgesehenen Bauwerks auf dem Grundstück zu übertragen. Die Absteckung erfolgt durch den ÖbVI mit Pfählen an den jeweiligen Eckpunkten des geplanten Gebäudes. Zusätzlich kommt es zur Sicherung der Eckpunkte auf sogenannten Schnurgerüsten, welche während des kompletten Baubetriebes erhalten bleiben. Im Vorfeld kann auf Wunsch eine Grobabsteckung der Lage der Baugrube für das entstehende Gebäude geschehen. Die nachfolgenden Feinabsteckung legt die Eckpunkte der Bauwerks im Detail fest. Der Bauherr bekommt als Nachweis der Absteckung einen sogenannten Absteckriss. Darin sind die abgesteckten Lage- und Höhenpunkte inklusive ihrer Maße erfasst.

Die Baukontrollmessung

Innerhalb der ersten zwei Wochen nach Beginn des Bauvorhabens ist der Bauaufsichtsbehörde laut §68 BbgBO “die Einhaltung der in der Baugenehmigung festgelegten Grundfläche und Höhenlage nachzuweisen”. Diesen Nachweis stellt die Baukontrollmessung dar und erfolgt durch den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Hintergrund ist ein rechtzeitiges Aufzeigen möglicher entstandener Fehler. Der Bauherr kann somit eventuell entstandene Schäden rechtzeitig abwenden.

Die katasterrechtliche Gebäudeeinmessung

Sobald das Bauvorhaben finalisiert ist, ist der Bauherr laut §23 Abs.2 BbgVermG dazu verpflichtet, das Gebäude einmessen zu lassen. Dies geschieht ebenfalls durch den ÖbVI. Das Verfahren der Gebäudeeinmessung gewährleistet die Aktualität und Fortführung der Amtlichen Liegenschaftskarte und dient als vollständiger Nachweis aller Bauwerke im Liegenschaftskataster. Der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur kann zu Zwecken der Kosteneinsparung die Einmessung des Gebäudes zusammen mit der Baukontrollmessung durchführen. Voraussetzung dafür ist die Erkennbarkeit des kompletten Grundrisses des zu errichtenden Gebäudes. Bei der Baukontrollmessung erfolgt die Überprüfung des Kellergeschosses beziehungsweise der Bodenplatte. In der Regel genügt das den Bestimmungen des einzumessendes Gebäudes zur korrekten Fortführung des Liegenschaftskatasters. Die Kosten für die Vermessungen sind grundsätzlich in der Vermessungsgebührenordnung festgelegt. Zwischen den einzelnen Bundesländern können allerdings Unterschiede bestehen. Die Ausfertigung eines Kostenvoranschlags ist daher empfehlenswert.

Grenzvermessung

Beim Erwerb eines Grundstücks ist im Regelfall davon auszugehen, dass die Grundstücksgrenzen genau festgelegt und beim Katasteramt in Form von Flurkarten und Kataster-Einträgen hinterlegt sind. Theoretisch ist eine erneute Vermessung des Grundstücks nicht mehr erforderlich. Um auf Nummer sicher zu gehen, empfiehlt sich eine erneute Vermessung beim Kauf eines Grundstücks. Folgende Umstände erfordern in jedem Fall eine Neuvermessung:

• Vermessung inklusive Eintrag beim Katasteramt liegt sehr lange zurück. Die Wahrscheinlichkeit der Verwendung überholter Messverfahren inklusive Messungenauigkeiten ist dadurch gegeben.
• Sachverhaltsaufklärung bei vorhandenen Streitigkeiten über einen Grenzverlauf.
• Grenzzeichen sind beschädigt, nicht mehr bestehend, überwachsen oder überbaut. Die erneute Markierung des Grenzverlaufes ist somit nicht mehr möglich. Besonders wichtig beim Vorhaben einer Grenzbebauung.

Teilung oder Zerlegung von Grundstücken

Besteht das Vorhaben ein Grundstück in zwei oder mehr Teile zu parzellieren, ist eine erneute Vermessung unumgänglich. Schließlich entstehen bei der Zerlegung neue Grenzen. Der Kataster für dieses Grundstück erhält mit der Neuvermessung eine entsprechende Anpassung. Erfolgt die Zusammenlegung von Grundstücken, ist eine neue Vermessung nicht notwendig. Das Zerlegen und Teilen von Grundstücken kommt häufig im Bauträgergeschäft zur Anwendung. Eine Parzellierung des Grundstücks ist Grundvoraussetzung für die Objektvermarktung.