BauabnahmeWer sich mit dem Gedanken trägt, ein Haus zu bauen, der schließt in den meisten Fällen einen Bauvertrag mit einem Bauunternehmen ab.

Jeder weiß, dass es während der Bauphase zu zahlreichen Problemen kommen kann, doch meistens wird dabei nur an Baumängel oder Zeitverzögerungen gedacht.

Doch was passiert, wenn der beauftragte Bauunternehmer einen Insolvenzantrag stellt, bevor der Hausbau abgeschlossen ist?

Das Insolvenzrisiko beim Hausbau

Die Insolvenz des Bauunternehmers birgt große Gefahren. Zunächst wird nicht weiter gebaut, und Sie müssen im Zweifel einen anderen Bauunternehmer beauftragen. Dies ist grundsätzlich mit Mehrkosten verbunden, da zahlreiche Baufirmen die Notlage ihres neuen Kunden erkennen und ihre Preise "anpassen". Außerdem stellen Geldbeträge, die Sie bislang für noch nicht erbrachte Leistungen verauslagt haben, Insolvenzforderungen dar. Sie erhalten im Rahmen der Abwicklung des insolventen Bauunternehmers darauf nur eine geringe Rückzahlung oder müssen auf Ihr Geld ganz verzichten.

Sofern Sie Gewährleistungsansprüche wegen etwaiger Baumängel geltend machen müssen, haben Sie einen neuen Ansprechpartner: den von dem zuständigen Insolvenzgericht eingesetzten Insolvenzverwalter. Da das insolvente Bauunternehmen nicht mehr zahlungsfähig ist, gehen Schadensersatzansprüche ins Leere. Selbst wenn Sie einen Titel besäßen, bekämen Sie im Zweifel nur einen äußerst geringen Teil des Ihnen zustehenden Geldes: Die Verbindlichkeiten eines insolventen Bauunternehmers sind meistens sehr hoch und verteilen sich auf eine Vielzahl von Gläubigern. Jeder einzelne Gläubiger erhält aus diesen Gründen nur eine minimale Quote oder oft gar nichts mehr. Ihr finanzieller Ausfall kann dann sehr hoch ausfallen. Aber das muss nicht sein!

Die Absicherungsmechanismen für Bauherren

Es gibt verschiedene Absicherungsmaßnahmen, um das Insolvenzrisiko zumindest stark zu begrenzen.

Die erste lautet:
Strecken Sie möglichst wenig Geld vor! Zahlen Sie folglich nur für Leistungen, die schon erbracht worden sind oder zahlen Sie nur entsprechend den vertraglich vereinbarten Bauabschnitten. In diesem Zusammenhang sollten Sie hohe Vorausleistungen vermeiden. Dies kann gegebenenfalls vertraglich vereinbart werden. Sinnvoll ist beispielsweise eine Regelung, dass je Leistungsphase nur eine Vorausleistung in einer bestimmten moderaten Höhe erbracht wird. Am günstigsten ist, wenn jede Leistungsphase erst nach deren Abnahme bezahlt wird und vorab keine Vorauszahlung geschuldet ist. Gut zu wissen: Seit der Einführung des für private Bauherren bestimmten Verbraucherbauvertrags dürfen Bauunternehmen nur noch maximal 90 % der vertraglich vereinbarten Baukosten als Abschlag verlangen. Dieser Höchstbetrag schließt die Nachträge ein.

Und nun zur zweiten vorbeugenden Maßnahme:
Holen Sie sich eine Bonitätsauskunft über Ihr Bauunternehmen ein! Ist diese gut, so heißt das nicht, dass damit überhaupt kein Insolvenzrisiko besteht. Eine gute Bonitätsauskunft stellt allerdings ein Indiz für die Solidität des von Ihnen ausgewählten Bauunternehmens dar. Wird Ihrem Bauunternehmer eine schlechte Bonität bestätigt, dann gehen Sie mit ihm keinen Vertrag ein.

Und nun die wichtigste vorbeugende Maßnahme:
Bestehen Sie auf einer Vertragserfüllungssicherheit!  Als privater Bauherr steht Ihnen zu, dass der Bauunternehmer für eine Vertragserfüllungssicherheit in Höhe von 5 % der Auftragssumme sorgt. Dabei kann es sich z. B. um eine Bürgschaft oder einen Einbehalt handeln Seitdem der Verbraucherbauvertrag in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden ist, ist diese Form der Absicherung nicht mehr verhandelbar, sondern muss vom Auftragnehmer erfüllt werden. Eine derartige Sicherheit sorgt für die fristgemäße, vollständige und mangelfreie Fertigstellung des geplanten Bauvorhabens bis zur Abnahme.

Das Restrisiko

Es bleibt immer ein Restrisiko übrig. Dies offenbart sich oft erst dann, wenn es um die Verjährung von Gewährleistungs- oder Schadensersatzansprüchen gegen den insolventen Bauunternehmer geht. Sofern es eine Fertigstellungsbürgschaft gibt, ist der Bürge der erste Ansprechpartner. In der Praxis ist es aber so, dass der Bürge nicht zahlen will und darum möglicherweise auf Zeit spielt: Er weiß, dass er dem Anspruch aus der Bürgschaft alle Einwendungen entgegensetzen darf, die Ihrem insolventen Bauunternehmer auch zugestanden hätten. Hierzu gehört auch die Einrede der Verjährung. Wenn Sie also nur den Anspruch aus der Bürgschaft geltend machen und der Bürge nicht zahlt, Sie sich aber gleichzeitig nicht um die  originären Gewährleistungsansprüche oder Schadensersatzansprüche zwischen Ihnen und dem insolventen Bauunternehmen kümmern, dann tritt irgendwann die Verjährung dieser sog. Hauptansprüche ein. Sie müssen sich also nicht nur um den Anspruch aus der Bürgschaft, sondern auch um die Hemmung der Gewährleistung- oder Schadensersatzansprüche kümmern.

Außergerichtlich kann die Verjährung durch Verhandlungen oder eben durch Rechtsverfolgung gehemmt werden. Ist aber über das Vermögen Ihres Bauunternehmers bereits das Insolvenzverfahren eröffnet worden, dann ist Ihr Ansprechpartner der Insolvenzverwalter. Um den Eintritt einer Verjährung der Gewährleistungsansprüche zu verhindern, verlangt die Insolvenzordnung, dass Sie diese Ansprüche zur Insolvenztabelle anmelden. Hierüber und über die Art und Weise der Anmeldung werden Sie benachrichtigt. Mit dieser Anmeldung tritt automatisch eine Hemmung der Verjährung ein. Die Eintragung Ihrer Forderung in die Tabelle wirkt im Übrigen wie ein Urteil.

Widerspricht der Insolvenzverwalter aber Ihrer angemeldeten Forderung, so müssen Sie eine Feststellungsklage erheben. Das kann zum Beispiel eine Klage auf die Feststellung, dass der Kläger einen Anspruch „auf Zahlung von 6.000 € zur Insolvenztabelle im Insolvenzverfahren über das Vermögen der Bauunternehmer-GmbH B hat“, sein. Spätestens hier benötigen Sie einen Anwalt. Klagen Sie nicht, tritt die Verjährung ein und auch die Fertigstellungsbürgschaft hilft nicht mehr weiter. Mit andren Worten: Zahlt der Bürge nicht sofort, machen Sie Ihre Ansprüche geltend, damit keine Verjährung eintritt. Dann können Sie in aller Ruhe aus der Bürgschaft vorgehen.

Insolvenz des Auftraggebers

Für manche Auftragnehmer ist die Insolvenz des Auftraggebers finanziell so gravierend, dass damit auch der Ruin des eigenen Unternehmens einhergehen kann:
Bauunternehmen gehen immer mit ihrer Arbeitsleistung und den Materialkosten in Vorleistung; so sieht es das Werkvertragsrecht vor. Manche Unternehmen scheuen sich auch davor, bei einem Ausbleiben oder einer Verzögerung von Zahlungen durch ihren Auftraggeber zeitnah mit dem Einstellen der Bauarbeiten zu reagieren und nur noch so viele Baustoffe und Maschinen vorzuhalten, wie es unbedingt nötig ist. So entstehen weitere Kosten, die ansonsten hätten vermieden werden können. Doch Auftragnehmer sollten auch sensibel werden, wenn der Auftraggeber aus nicht nachvollziehbaren Gründen anderen am Bau beteiligten Auftragnehmern kündigt oder diese ihre Arbeit scheinbar überraschend einstellen. Auch das unvermittelt beginnende und gehäufte Kritisieren von Nebensächlichkeiten oder eine Reduzierung des Auftragsumfangs können eine drohende Zahlungsunfähigkeit ankündigen. Darüber hinaus haben auch Gerüchte innerhalb der Branche, die sich um die finanziellen Probleme des Auftraggebers drehen, leider oft einen wahren Kern.

Möglichkeiten des Auftraggebers bei Zahlungsverzug

Die Möglichkeiten, die Auftragnehmer bei einem Zahlungsverzug haben, werden im Artikel „Vertragsabwicklung beim Bauvertrag / Werkvertrag“ erläutert. Die Voraussetzung ist in jedem Fall, dass der Auftragnehmer sicher ist, dass die Fälligkeit der erwarteten Zahlung eingetreten ist und ihr keine Zurückbehaltungsrechte des Auftraggebers gegenüberstehen.

Sicherung vor der Insolvenz des Auftraggebers: die Bauhandwerkersicherung

Auftragnehmer können auch versuchen, sich mithilfe einer Sicherheit vor den schlimmsten Folgen einer Insolvenz ihres Auftraggebers zu schützen. Sie muss vertraglich geregelt werden und wird gem. § 648a BGB auch als Bauhandwerkersicherung bezeichnet. Der Unternehmer kann dabei von seinem Auftraggeber verlangen, dass er ihm 10 % des Werklohns (inkl. der Nachträge) als Sicherheit gibt. Alternativ kann in dieser Höhe eine Bürgschaft durch ein Kreditinstitut oder ein Versicherungsunternehmen ausgestellt werden. Kommt der Auftraggeber dieser Vereinbarung innerhalb einer gesetzten Frist nicht nach, hat der Auftragnehmer das Recht, die Leistung zu verweigern oder die Vertragskündigung auszusprechen. Eine Bauhandwerkersicherung ist jedoch ausdrücklich ausgeschlossen, wenn es sich bei dem Auftraggeber um öffentlich-rechtliches Sondervermögen oder eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder aber um den klassischen „Häuslebauer“ handelt.

Was Aufmaß und Insolvenz miteinander zutun haben:

Sehr wichtig ist ein Aufmaß: Nur wenn die bereits erbrachten Leistungen prüffähig dokumentiert werden können, können sie im Insolvenzverfahren berücksichtigt werden. Das Fehlen der Prüffähigkeit hat im schlimmsten Fall den völligen Forderungsausfall zur Folge.

Vertragserfüllung beim Insolvenzverfahren

Mit dem Eintritt in das Insolvenzverfahren erlischt der Vertrag nicht, sondern der Auftragnehmer hat grundsätzlich die Pflicht, die Arbeiten gemäß dem Vertragsinhalt fortzusetzen. Nur in Ausnahmefällen darf er seine Arbeit aussetzen. Eine Möglichkeit hierfür ist, die o. g. Sicherheit nach § 648a BGB einzufordern; da sie im laufenden Insolvenzverfahren nicht geleistet werden kann, kann der Auftragnehmer das Recht beanspruchen, die Bautätigkeiten einzustellen.
Die Entscheidung darüber, ob der Bauvertrag erfüllt werden soll, liegt beim Insolvenzverwalter. Um möglichst schnell Klarheit über den künftigen Status des Vertrags zu erhalten, sollte ein Auftragnehmer den Insolvenzverwalter zeitnah schriftlich dazu auffordern, hierüber eine Entscheidung zu treffen. Ein Schweigen des Insolvenzverwalters ist als Ablehnung zu bewerten. In diesem Fall bleibt dem Unternehmer nur noch, sein Eigentum von der Baustelle abzuziehen und seine Forderungen hinsichtlich der noch nicht bezahlten Leistungen zur Insolvenztabelle anzumelden. Für diese Anmeldung ist unbedingt die gesetzte Frist einzuhalten.

Insolvenz des Auftragnehmers

Insolvenzen von Auftragnehmern werden immer häufiger. Wenn es erst einmal so weit gekommen ist, ist für den Auftraggeber klar, dass er neben Geld auch noch viel Zeit verlieren wird: Die durch die Bauunterbrechung verursachten Mehrkosten erhalten Auftragnehmer nur selten in Form von Schadensersatz zurück, außerdem können bis zur Klärung aller Sachverhalte und der Entscheidung über die Fortsetzung der Bautätigkeiten mehrere Monate vergehen.

Anzeichen für eine bevorstehende Insolvenz des Auftragnehmers

Für einen Auftraggeber gibt es deutliche Anzeichen, wenn die von ihm beauftragte Baufirma kurz vor der Zahlungsunfähigkeit steht: Spätestens, wenn in kurzen Abständen um Abschläge gebeten wird und der Baufortschritt nur noch schleppend ist, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass sich die Baufirma in finanziellen Schwierigkeiten befindet. Das Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen stellt unter der URL www.insolvenzbekanntmachungen.de/ alle Bekanntmachungen der deutschen Insolvenzgerichte zur Verfügung, sodass sich Auftraggeber hier erste Informationen beschaffen können, wenn für das Bauunternehmen ein Insolvenzantrag gestellt worden sein sollte.

Feststellung des Bautenstandes

Sollte es tatsächlich zu einem Insolvenzverfahren gekommen sein, empfehlen Fachleute Auftraggebern, einen Sachverständigen mit der Feststellung des Bautenstandes zu beauftragen. Er taxiert den derzeitigen Wert des Grundstücks und des noch nicht fertiggestellten Bauwerks und stellt fest, welche Leistungen bislang erbracht worden sind und welche Arbeiten noch abgeschlossen werden müssen.

Außerordentliche Kündigung bei Insolvenz des Auftragnehmers nach VOB/B

Nach den Regelungen der VOB/B kann der Auftraggeber bei einer Insolvenz der Baufirma sein Recht auf eine außerordentliche Kündigung wahrnehmen. Das BGB hält für den Fall eines Insolvenzverfahrens keine entsprechenden Vorschriften bereit. Da mit einer Insolvenz jedoch so gut wie immer auch ein Verzug des Auftragnehmers gekoppelt ist, kann über diesen Weg eine Vertragsauflösung herbeigeführt werden (s. auch Text „Vertragsabwicklung beim Bauvertrag / Werkvertrag“).
Auch in diesem Fall ist eine frühzeitige Kontaktaufnahme des Auftraggebers zum Insolvenzverwalter wichtig, um schnell eine Entscheidung darüber herbeizuführen, ob dieser einer Vertragsfortsetzung zustimmt. Obwohl Insolvenzverwalter eine Baufortsetzung in den meisten Fällen ablehnen, sollte der Auftraggeber die Antwort abwarten, ehe der die restlichen Arbeiten an andere Baufirmen vergibt.

Insolvenz des Bauträgers beim Bauträgervertrag

Sollten Auftragnehmer einen Bauträgervertrag abgeschlossen haben, der neben dem Hausbau auch den Erwerb des Baugrundstücks beinhaltet, wird dieser Vertrag bei einem Insolvenzverfahren entsprechend der gesetzlichen Vorgaben in einen Bau- und einen Kaufvertrag aufgeteilt. Sofern im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden ist, kann der Auftragnehmer beim Insolvenzverwalter beantragen, einer Eigentumsübertragung des Grundstücks an ihn zuzustimmen. Die Schadensersatzansprüche gegen den Bauunternehmer können zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Das Schadensersatzverfahren kann sich jedoch über einige Jahre hinziehen und bringt für die Auftragnehmer in vielen Fällen nur einen Bruchteil des durch die Insolvenz erlittenen Schadens.

Schutz des Auftragnehmers vor Insolvenz des Auftraggebers

Es gibt keinen völlig sicheren Schutz für einen Bauherrn vor einer Zahlungsunfähigkeit einer von ihm beauftragten Baufirma. Es ist aber sinnvoll, noch vor dem Vertragsschluss über die Schufa oder Creditreform Bonitätsauskünfte einzuholen und auch die Hausbank nach ihrer Einschätzung des gewählten Bauunternehmens zu befragen. Auch Vorauszahlungen, die nicht dem jeweiligen Baufortschritt entsprechen, sollten vermieden werden: Im Fall einer Insolvenz sind sie in der Regel nicht mehr zurückzufordern.

Forderungssicherungsgesetz – FoSiG

Mit Wirkung zum 1. Januar 2009 ist das „Gesetz zur Sicherung von Werkunternehmeransprüchen und zur verbesserten Durchsetzung von Forderungen“ (Forderungssicherungsgesetz – FoSiG) in Kraft getreten. Damit wurde der § 632a BGB geändert die sog. Fertigstellungssicherheit eingeführt, die für private Auftraggeber von Belang ist. Hiermit wird zwingend vorgeschrieben, dass der Bauunternehmer dem Auftraggeber zeitgleich mit der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5 % der Vertragssumme übergibt. In der Praxis handelt es sich dabei entweder um eine entsprechende Bürgschaft durch ein Kredit- oder Versicherungsinstitut oder einen Einbehalt von Abschlagszahlungen. Fachanwälte halten diesen Schutz für zu gering und empfehlen, eine 10 %-ige Sicherheit auszuhandeln.

Gewährleistungsbürgschaft

Damit auch bei einer Insolvenz nicht auf die Gewährleistungsansprüche verzichtet werden muss, sollten Auftragnehmer auf einer Gewährleistungsbürgschaft bestehen. Die Bürgschaft sollte dabei immer von der Hausbank des Bauunternehmens ausgestellt werden. Dann ist dafür gesorgt, dass die Kosten für Mängelbeseitigungen innerhalb der Gewährleistungsfrist sogar nach dem Erlöschen der Baufirma bezahlt werden. Dieses Vorgehen ist bei VOB/B-Bauverträgen bereits vorgesehen, bei einem nach BGB abgeschlossenen Bauvertrag muss die Gewährleistungsbürgschaft ausdrücklich vereinbart werden. Die Gewährleistungsbürgschaft sollte mindestens eine Höhe von 5 % des Auftragswertes haben; da Mängelbeseitigungen jedoch schnell teuer werden können, ist ein höherer Wert zu empfehlen.

Wichtig:

  • Unabhängig davon, welcher der Vertragspartner ein Insolvenzverfahren beantragt, sollte der jeweils andere nicht selbst tätig werden.
  • Damit sämtliche Fristen und Formalien eingehalten und der Schaden so gering wie möglich gehalten wird, ist die Unterstützung durch einen versierten Rechtsanwalt unbedingt zu empfehlen.

Hinweis:
Wir bieten keine Rechtsberatung und können aufgrund standesrechtlicher Bestimmungen keine rechtsberatenden Auskünfte geben. Unser Beitrag dient lediglich der  Information. Da dieser Text mit der Unterstützung eines Juristen verfasst wurde, spiegelt er den derzeitigen Stand der deutschen Rechtsprechung wider. Eine Gewähr und Haftung für die Richtigkeit aller Angaben wird jedoch nicht übernommen. Bitte kontaktieren Sie für juristische Fragen einen zugelassenen Rechtsanwalt Ihrer Wahl.

 

 

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