Kaufen, Bauen oder Mieten?Die Bauzinsen sind zwar einerseits nach wie vor auf einem äußerst geringen Niveau. Auf der anderen Seite sind allerdings auch die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren zum Teil deutlich gestiegen. Aus diesem Grund stellen sich wieder mehr Alleinstehende und Familien in Deutschland die Frage, was eigentlich letztendlich günstiger ist: Ein Haus kaufen oder Miete zahlen? Es kommt jedoch auf zahlreiche Einflussfaktoren an, um diese Frage einigermaßen seriös beantworten können. Daher möchten wir Ihnen zu diesem Thema einige Informationen an die Hand geben.

Wohnungseigentum oder mieten - oft eine Einstellungssache

Nahezu jeder Bundesbürger wird schon einmal überlegt haben, ob er weiterhin zur Miete wohnen möchten oder er nicht doch den Kauf oder Bau eines Eigenheims in Angriff nehmen soll. Im Vergleich zu zahlreichen anderen Ländern ist die Quote an Immobilieneigentümer in Deutschland mit unter 50 Prozent vergleichsweise gering. In manch anderen Ländern besitzen mehr als 60 oder teilweise sogar 70 Prozent der Bevölkerung ein Eigenheim, sodass Mietwohnungen und gemietete Häuser dort in der Minderheit sind.

In Deutschland ist das Verhältnis noch immer ungekehrt, insbesondere in den Großstädten. Dort besteht ein Grund für die hohe Mietquote natürlich auch darin, dass der Platz für Wohneigentum nur sehr begrenzt vorhanden ist. In vielen Fällen ist es eine Einstellungssache und hängt nicht unbedingt von finanziellen Faktoren ab, ob man sich für ein Eigenheim oder dafür entscheidet, weiter zur Miete zu wohnen. Beide Varianten haben definitiv Ihre Vor- und Nachteile. Daher ist es in vielen Fällen von der jeweiligen Situation des Mieters bzw. Eigentümers abhängig, ob der Erwerb eines Eigenheims oder die Mietzahlung favorisiert wird.

Immobilienpreise und Mieten von zahlreichen Faktoren beeinflusst

Die Frage, ob der Kauf einer Immobilie oder das Mieten preiswerter ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Der Grund besteht darin, dass es eine Reihe von Faktoren sind, die sowohl die Höhe der zu zahlende Miete als auch die Immobilienpreise beeinflussen. In den gefragten Großstädten ist es beispielsweise so, dass dort sowohl Wohneigentum als auch bezahlbare Mietwohnungen äußerst knapp sind. Dies hat in den vergangenen Jahren zum einen zu steigenden Mietpreisen, aber zum anderen ebenfalls zu deutlich gestiegenen Immobilienpreisen geführt. Zu den Städten, in denen in beiden Fällen in den letzten Jahren deutliche Preissteigerungen am Markt zu beobachten waren, zählen unter anderem:

  • Berlin
  • München
  • Hamburg
  • Frankfurt
  • Stuttgart
  • Freiburg

Meistens ist es so, dass die Entwicklung der Miet- und Immobilienpreise in einzelnen Städten und Regionen relativ identisch ist. Es gibt demzufolge nur wenige Fälle, in denen beispielsweise die Mietpreise steigen, während die Immobilienpreise sinken. Trotzdem kann es bei Veränderungen am Markt natürlich hin und wieder vorkommen, dass Mieten stärker als Immobilienpreise steigen oder sich das Verhältnis gegenläufig entwickelt.

Zu den Einflussfaktoren, die sowohl die Mieten als auch die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen beeinflussen können, gehören unter anderem:

  • Lage der Immobilie
  • Infrastruktur
  • Zustand der Häuser bzw. Wohnungen
  • Baujahr und Bauart
  • Angebots- und Nachfragesituation am Markt

Kosten von Immobilienkäufen und Mietzahlungen gegenüberstellen

Im Folgenden möchten wir anhand von zwei Beispielen gegenüberstellen, mit welchen Kosten Sie einerseits beim Kauf einer Immobilie und zum anderen in Form der Mietzahlung rechnen müssen. Der Vergleich ist natürlich nicht ganz einfach, denn ein entscheidender Faktor ist die Zeit, also zum einen die Finanzierungsdauer beim Immobilienkauf und zum anderen die Mietdauer. Trotzdem können Sie den zwei folgenden Beispielen in etwa entnehmen, wie sich das Verhältnis von Kauf- bzw. Finanzierungs- und Mietkosten darstellt.

  • Beispiel 1: Kauf eines Einfamilienhauses
    Kaufpreis: 200.000 Euro
    Kaufnebenkosten: 20.000 Euro
    Eigenkapital: 20.000 Euro
    Immobilienkredit: 200.000 Euro
    Tilgungssatz: 3%
    Zinssatz: 1,3%
    Laufzeit: 20 Jahre
    Monatliche Kreditrate: 716,66 Euro
    Jährliche Zinskosten (ohne Tilgungsverrechnung): 2.600 Euro

  • Beispiel 2: gemietetes Einfamilienhaus
    Monatliche Kaltmiete: 750 Euro

In diesem Beispiel wäre die Finanzierung eines Einfamilienhauses tatsächlich etwas preiswerter als die Mietzahlung. Trotzdem hinkt dieser Vergleich natürlich ein wenig, denn die monatliche Kreditrate zur Finanzierung beinhaltet nicht nur die Bauzinsen, sondern selbstverständlich ebenso die Tilgung. Im Gegensatz zur Miete fließt die Tilgung allerdings in Ihre eigene Tasche, denn Sie haben im Gegenzug eine Immobilie als Sachwert. Insofern müsste man eigentlich ausschließlich die anfallenden Kosten miteinander vergleichen, also monatliche Kreditzinsen und Mietzahlungen gegenüberstellen. Bei diesem Vergleich ist der Erwerb einer Immobilie eindeutiger Sieger, denn die zu zahlenden Kreditzinsen sind wesentlich geringer als die durchschnittliche Miete. Im Beispiel läge der Zinsaufwand monatlich nur bei etwas mehr als 200 Euro, während die Miete mit über 700 Euro mehr als dreimal so hoch ist.

Allerdings haben wir nicht berücksichtigt, dass Sie für die Instandsetzung Ihres Hauses monatlich mindestens 100 € zurücklegen sollten. Auch die Kosten für die Versicherungen werden mehr zu Buche schlagen als bei der Miete.

So viel Miete zahlen Sie in 50 Jahren

Um zu ermitteln, ob der Erwerb einer Immobilie oder das Miete zahlen preiswerter ist, gibt es noch eine andere Möglichkeit des Vergleichs. Interessant ist zum Beispiel zu berechnen, wie viel Miete Sie eigentlich im Laufe Ihres Lebens zahlen. Durchschnittlich sind die Bundesbürger 24 Jahre alt, wenn sie ihre erste eigene Wohnung beziehen. Ausgehend von einer durchschnittlichen Lebenserwartung in Höhe von rund 77 Jahren könnte man nun berechnen, wie viel Miete man im Laufe des Lebens, also in rund 53 Jahren, zahlen würde.

Angenommen, die durchschnittliche Miete beträgt für eine 70-Quadratmeter große Wohnung monatlich 650 Euro (warm), würden Sie bei diesem Betrag in 53 Jahren eine Gesamtsumme in Höhe von etwas mehr als 410.000 Euro zahlen. Natürlich handelt es sich nur um einen Näherungswert, da Mietpreisänderungen, Inflation, eventuelle Umzüge etc. nicht berücksichtigt sind. Für diesen Betrag könnten Sie sich jedoch leicht ein schönes Einfamilienhaus kaufen und hätten dabei sogar die zu zahlenden Bauzinsen mit integriert.

Fazit: Hauskauf bei niedrigen Zinsen fast immer günstiger

Der Erwerb eines Eigenheims oder der Bau eines Hauses ist in der Niedrigzinsphase fast immer auf Dauer günstiger, als Miete zu zahlen. Anders kann sich die Situation allerdings darstellen, wenn die Bauzinsen erheblich höher als seit Jahren sind. Bei Hypothekenzinsen von beispielsweise sechs oder mehr Prozent kann sich das Blatt wieder wenden, sodass Miete zahlen sogar auf Dauer günstiger als der Erwerb eines Eigenheims sein könnten. Aber auch die Entwicklung der Immobilienpreise spielt natürlich für den Kostenvergleich eine wesentliche Rolle. Es hängt also auch etwas von der Situation am Immobilien- und Zinsmarkt ab, ob eigenes Wohneigentum oder zur Miete wohnen preiswerter ist.

 

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