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Eine bauliche Anlage muss auf einem soliden Fundament stehen. Mit anderen Worten: Der Baugrund, auf dem das Bauwerk errichtet werden soll, sollte vorab einer eingehenden Untersuchung unterzogen werden. Sie sind als Bauherr dem Risiko ausgesetzt, die von den Untergrund- und Grundwasserverhältnissen ausgehen. In diesem Zusammenhang sprechen die Experten vom sog. Baugrundrisiko.

 

Die Tragweite des Baugrundrisikos

Der Begriff des Baugrundrisikos ist gesetzlich nicht geregelt. Vielmehr hat er sich im Laufe der Zeit durch die Rechtsprechung herausgebildet.

Unter zweierlei Aspekten ist diese Thematik für Sie als Bauherr besonders wichtig: Zum einen muss die Tragweite dieses Risikos für Sie klar definiert und überschaubar bleiben; zum anderen stellt sich die Frage, wer für dieses Risiko im Schadensfalle die finanziellen Folgen trägt.

Jedem Bauvorhaben geht vor Baubeginn eine Baubeschreibung voraus. Diese nimmt Bezug auf die örtlichen Bodenverhältnisse, indem sie diese genau beschreibt. Das Baugrundrisiko beinhaltet somit die Gefahr, dass die Wasser- und Bodenverhältnisse zum Nachteil für den Bauherrn von dieser Baubeschreibung abweichen. Weiter besteht die Gefahr, dass aufgrund der tatsächlich vorgefundenen geologischen Verhältnisse vor Ort das Bauvorhaben so, wie es ursprünglich geplant worden ist, nicht durchgeführt werden kann. Dadurch bedingt kann es zu einer Bauzeitverzögerung und zu einer Preisänderung kommen. Im schlimmsten Fall kann das bauliche Vorhaben gar nicht mehr zu Ende geführt werden. Der Bauherr erleidet also so oder so einen hohen Schaden.

Fraglich ist, ob er hierfür Ersatz verlangen kann. Ausgangspunkt für die Beantwortung dieser Fragen sind hier die Vorschriften der §§ 644, 645 BGB. § 644 BGB regelt u. a, dass der Unternehmer, also der bauausführende Betrieb, für den zufälligen Untergang und eine zufällige Verschlechterung der von dem Besteller gelieferten Stoffe nicht verantwortlich ist. Der Bauherr als Besteller trägt also das Risiko, dass sich die Beschaffenheit der "gelieferten Baustoffe" ändert. Entsprechend eines Urteils des Bundesgerichtshofs gehören die Bodenverhältnisse, auf denen das Bauwerk errichtet werden soll, zu den „gelieferten Baustoffen“ im Sinne des § 644 BGB. Dies bedeutet, dass ein Bauherr das Risiko des  gelieferten Baustoffs, hier also des Baugrunds, tragen muss. Wie weit dieses reichen kann, verdeutlicht die Vorschrift des § 645 BGB: Wenn das Werk (Hausbau) u. a. in Folge eines vom Besteller gelieferten Stoffes untergeht, sich verschlechtert oder unausführbar wird, so kann der Bauunternehmer entsprechend dem Umfang der bisher geleisteten Arbeit einen Teil seiner Vergütung verlangen. Sie müssen also im Zweifel noch zusätzlich einen Teil der vereinbarten Vergütung zahlen, obwohl ihr Haus nicht gebaut werden konnte. Umso wichtiger ist es also, dieses Baugrundrisiko möglichst zu reduzieren.

 

Risikominimierung durch eine Baugrunduntersuchung

Hier kommt im Prinzip nur eine Möglichkeit in Betracht: die Risikominimierung durch eine Baugrunduntersuchung. Es ist daher unbedingt ratsam, bereits zu einem frühen Zeitpunkt den Baugrund erkunden zu lassen. Diese Baugrunduntersuchung erfolgt mittels einer geotechnischen Untersuchung der örtlichen Bodenverhältnisse. Im Ergebnis dieser Untersuchung sind alle erforderlichen Eigenschaften der Bodenverhältnisse aufzuzeigen, und zwar bis zu einer Erkundungstiefe von mindestens sechs Metern unterhalb der geplanten Fundamentsohle. Aus dieser Untersuchung müssen sämtliche relevanten Daten ersichtlich sein, damit der Fachmann feststellen kann, ob  und wie das Bauwerk sicher und dauerhaft gegründet werden kann. Eine solche fachmännische Baugrunduntersuchung lässt keine Fragen zur generellen Standsicherheit des geplanten Bauwerks, zu eventuellen Beeinträchtigungen der Nachbarschaft, zum Setzungsverhalten und zur Trockenlegung offen. Auf der Basis dieses Gutachtens müssen dann gegebenenfalls die Planungen angepasst werden. Je nach den Ergebnissen einer derartigen Untersuchung können Drainagen rechtzeitig geplant und somit eventuell später auftretende Schäden verhindert werden. Die Kosten einer solchen Untersuchung sind gut investiert, denn die durch eine eventuelle vor der Abnahme eintretende Verschlechterung des Werkes verursachten Kosten stehen in keinem Verhältnis zu denen einer Baugrunduntersuchung. Die Kosten einer derartigen Untersuchung hängen von der Größe der zu untersuchenden Grundstücksfläche ab. Hier kann von einem durchschnittlich Preis von 5 €/m² Grundfläche ausgegangen werden, wobei es sich hierbei allerdings nur um einen ungefähren Anhaltspunkt handeln kann.

 

Die Kosten für eine Baugrunduntersuchung

Während die Kosten für eine Baugrunduntersuchung in der Regel bei etwa 2.000,-- bis 2.500,-- Euro liegen, erhalten Sie diese Leistung bei uns bereits für 1.250,– Euro, selbstverständlich inklusive Mehrwertsteuer.

Siehe auch: Baugrunduntersuchung
 

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