Bauratgeber Sachsen Anhalt

Werkunternehmer müssen dem Bauherrn ein mangelfreies Werk (hier: Haus) herstellen, das sieht das Bürgerliche Gesetzbuch ausdrücklich vor. Ist das Werk so beschaffen, wie es  vertraglich wurde, dann hat der Bauherr das Werk abzunehmen. Mit der Abnahme wird auch die Vergütung fällig. Aber was ist, wenn Baumängel vorliegen? Wie gehen Sie dann als Bauherr vor?

 

Gewährleistung - Ansprüche nach § 634 BGB

Diese komplexe Materie ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Ausgangspunkt ist hier die Vorschrift des § 634 BGB. Dieser listet die einzelnen Rechte des Bauherrn auf, wobei der Anspruch auf Nacherfüllung das wichtigste ist.

 

Nacherfüllung gem. §§ 634, 635 BGB

Grundsätzlich können Sie in Bezug auf die Gewährleistung zunächst nur einen Nacherfüllungsanspruch geltend machen. Darauf hat der  Werkunternehmer ein Recht. Ihm ist also die Möglichkeit zu geben, die einzelnen Baumängel zu beheben. Als Bauherr müssen Sie daher dem Unternehmer schriftlich eine Frist zur Nacherfüllung setzen. Hinsichtlich des Werklohnanspruchs haben Sie dafür ein Zurückbehaltungsrecht. Der Bauunternehmer seinerseits kann gem. § 635 Abs. 3 BGB die Nacherfüllung verweigern, wenn diese nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Ist die Nacherfüllung zwar nicht unverhältnismäßig ist, was der Regelfall ist, aber scheitert oder vom Unternehmer verweigert wird, so können Sie als Auftraggeber eines von den weiteren der in § 634 BGB geregelten Rechte geltend machen. Mit anderen Worten: Die in § 634 BGB geregelten Ansprüche des Bauherrn stehen grundsätzlich in einem sogenannten Stufenverhältnis zueinander: Zuerst kommt die Nacherfüllung und dann wahlweise eines der anderen Rechte. Dies gilt übrigens auch im Falle der Ablehnung der Nacherfüllung wegen unverhältnismäßig hoher Kosten. Nur das Recht auf Selbstvornahme, also die selbst durchgeführte Mängelbeseitigung, nebst Ersatz der erforderlichen Aufwendungen steht Ihnen dann nicht zu.

 

Selbstvornahme gem. §§ 634, 637 BGB

Nach einer (erfolglos) gesetzten Frist zur Nacherfüllung können Sie den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Allerdings geht dies nicht, wenn der Werkunternehmer die Nacherfüllung wegen unverhältnismäßig hoher Kosten ablehnen durfte. Dahinter steht folgende Überlegung: Könnten Sie als Bauherr bei dieser Fallkonstellation einen Ersatz für die im Zuge der Selbstvornahme entstandenen Aufwendungen verlangen, dann würde der Werkunternehmer kostenmäßig so gestellt werden, als könnte er auch bei einem unverhältnismäßig hohen Aufwand, der mit einer Nacherfüllung verbunden wäre, diese nicht mit Erfolg ablehnen. Das widerspräche der Wertung des § 635 Abs. 3 BGB.

 

Minderung gem. §§ 634, 638 BGB

Sehr praxisrelevant ist der in §§ 634, 638 BGB geregelte Minderungsanspruch. Voraussetzung ist auch hier wiederum eine (erfolglos) gesetzte Frist zur Nacherfüllung. Minderung bedeutet, dass seitens des Bauherrn der Werklohn verringert wird. Die Frage ist nun, wie dieser Minderungsanspruch berechnet wird. Im Prinzip ganz einfach: Er berechnet sich durch eine Gegenüberstellung des Wertes der Sache im mangelfreien Zustand und dem wirklichen Wert im mangelhaften Zustand. Um den sich hieraus ergebenden Differenzbetrag wird dann die Vergütung herabgesetzt. Zur Ermittlung der jeweiligen Werte sollte ein Bausachverständiger hinzugezogen werden.

 

Schadensersatz gem. §§ 634, 281, 283, 311a BGB

Sie können natürlich auch Schadensersatz geltend machen. Erfasst sind hiermit zunächst die sogenannten Mangelschäden. Dies ist in der Praxis sehr wichtig, da die abzugeltenden Mängelschäden weit gefasst sind. Zunächst bedarf es wieder einer (erfolglos) gesetzten Frist zur Nacherfüllung, außerdem muss der Unternehmer die Mängel zu vertreten haben. Leichte Fahrlässigkeit ist hier bereits ausreichend. In diesem Fall können Sie nicht nur die Mängelbeseitigungskosten geltend machen, sondern auch einen etwaigen Minderwert des Bauwerks.

 

Ersatz sonstiger Schäden gem. §§ 634, 280 Abs. 1 BGB

Neben den Mangelschäden gibt es auch die  Mangelfolgeschäden. Hierzu gehören alle Schäden, die durch eine Nacherfüllung nicht behoben werden können, aber durch den Mangel am Bauwerk mitverursacht worden sind. Zur Geltendmachung dieser noch weiter gefassten Schäden ist somit keine Nachfristsetzung nötig. Voraussetzung ist aber wieder mindestens leicht fahrlässiges Verhalten des Unternehmers. Dann können Sie beispielsweise entgangenen Gewinn, Nutzungsausfall, Gutachterkosten oder auch Rechtsverfolgungskosten als Schadenspositionen mit Erfolg geltend machen. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass Mangelfolgeschäden stets neben den anderen in § 634 BGB geregelten Rechten geltend gemacht werden können.

 

Aufwendungsersatz gem. §§ 634, 284 BGB

Nach (erfolgloser) Nachfristsetzung können Sie noch Aufwendungsersatzansprüche geltend machen, die Sie im Vertrauen auf die Übergabe einer mangelfreien Bauleistung erbracht haben. Hierbei handelt es sich zumeist um sogenannte "frustrierte" Aufwendungen, die durch eingegangene Verbindlichkeiten, wie zum Beispiel Werbekosten oder Ähnliches, entstanden sind. Dies ist jedoch für Sie kaum praxisrelevant, da Sie den Ersatz von Mangelschäden (wohl aber den von Mangelfolgeschäden) nicht neben den Aufwendungsersatzansprüchen gem. §§ 634, 284 BGB beanspruchen können.

 

Rücktritt gem. §§ 634, 323, 326 Abs. 5 BGB

Übrig bleibt noch das Rücktrittsrecht nach (erfolgloser) Nachfristsetzung. Es kommt vor allem dann in Betracht, wenn Sie als Bauherr nur den bisher gezahlten Werklohn rückerstattet haben wollen. Das einmal ausgeübte Rücktrittsrecht bedingt ein Rückgewährschuldverhältnis. Die einander empfangenen Leistungen sind daher zurückzugewähren; mithin müssten Sie als Bauherr auch die seitens des Unternehmers erbrachten Bauleistungen zurückgewähren, und zwar in Geldbeträgen. Wegen der einschneidenden Rechtsfolgen des Rücktrittsrechts spielt diese Konstellation keine Rolle und ist damit grundsätzlich zu vernachlässigen.

 

Fazit:  Es ist also gut zu überlegen, welches der in § 634 BGB aufgeführten Rechte Sie wählen. Üben Sie Ihr Wahlrecht also erst nach gründlicher Überlegung oder Beratung aus.

Tipp: Lesen Sie auch den Beitrag Verjährung von Gewährleistungsrechten beim Hausbau

 

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