Fehler beim Hausbau vermeidenDer Traum von einer eigenen Immobilie - viele Familien erhoffen sich davon ein sicheres und bequemes Zuhause, ein Dach über dem Kopf für den Ruhestand oder finanzielle Sicherheit. Erfahrungen aus der Praxis zeigen regelmäßig, dass eigentlich vermeidbare Fehler beim Hausbau nicht einfach nur zu Stolperfallen werden: Schnell gerät das gesamte Projekt ins Wanken und führt oft in ein wirtschaftliches Desaster. Wie kann ein Bauherr Stolperfallen aus dem Weg gehen? Und wie erkennt man als angehender Eigentümer diese Hindernisse?

Die häufigsten Fehler vor dem Hausbau

Viele der Stolperfallen, in die Bauherren tappen, entstehen durch falsche Planung. Dabei hätte sich schon in der Planungsphase an der einen oder anderen Stelle erkennen lassen, dass das Vorhaben aus dem Ruder läuft. Manchmal ist es einfach die fehlende Erfahrung oder mangelndes Wissen. Oft aber auch überstürzte Entscheidungen, die Betroffene über offenkundige Unzulänglichkeiten hinwegsehen lassen. Aus diesem Grund sollen nun die häufigsten Fehler genau aufgezeigt werden.

Baufinanzierung: die finanziellen Möglichkeiten überschätzt

Leider ist diese Stolperfalle immer noch verbreitet. Man plant und plant, hat aber vollkommen vergessen, dass jeder Planungsschritt Geld kostet. Am Ende steht man vor einer Immobilie, die zwar den eigenen Wünschen entspricht, aber deutlich mehr kostet, als die Haushaltskasse zu leisten imstande ist. Ein weiterer Kostenreiber ist eine schlechte Vorbereitung: Wenn sich Bauherren nicht völlig im Klaren darüber sind, wie ihr Eigenheim im Detail ausgestattet sein soll, sind die Nachträge deutlich teurer als es dieselben Leistungen bei einer strukturierten Planung gewesen wären. Ein weiterer Trend ist, einzelne Handwerkerleistungen der Grundausstattung aus dem Vertrag herauszunehmen, weil sich diese im Internet angeblich billiger besorgen lassen. Die Folge ist in der Mehrzahl der Fälle, dass Leistungen nicht zufriedenstellend ausgeführt oder Materialien nicht vollständig geliefert werden. Bei solchen finanziellen Fehleinschätzungen kann die Rate für den Baukredit eine Höhe erreichen, die direkt in die Privatinsolvenz führt. Und selbst wenn sie gerade so aufgebracht wird, sind Probleme nicht ausgeschlossen: Was passiert, wenn sich die wirtschaftlichen Verhältnisse verschlechtern? Nur wer früh genug die eigenen Möglichkeiten auslotet und das Budget umreißt, geht diesen Schwierigkeiten aus dem Weg.

Eine weitere Quelle von Fehlkalkulationen droht aus einer anderen Richtung. Bauherren ist selbstverständlich klar, dass neben den eigentlichen Bau- und Grundstückskosten auch die Baunebenkosten vollständig in die Ermittlung der Gesamtkosten einfließen müssen. Bauunternehmen nehmen oft nur diejenigen Nebenkosten in ihre Kalkulation auf, die sich auch für Laien deutlich ersichtlich im direkten Zusammenhang mit der Bautätigkeit vor Ort ergeben. Dazu gehören die Kosten für Zuwegungen, die Baugenehmigung, die Vermessung sowie die Anschlusskosten. In vielen Fällen werden die Kosten für ein Bodengutachten, die Baubegleitung, die Fahrten zur Deponie oder Einzäunungen und Bepflanzungen nicht erwähnt. Eine belastbare Kostenermittlung, auf deren Grundlage der Finanzbedarf berechnet wird, kommt ohne sie jedoch nicht aus.
Tipp:
Sie finden zum Beispiel auf der Website www.baufinanzierungsberatung.com viele Hinweise und auch verschiedene Onlinerechner, um die finanziellen Möglichkeiten auszuloten, bevor es zu spät ist.

Bei der Bau- und Leistungsbeschreibung ist jedes Wort wichtig

Bauherren erleben auch, dass eine undeutliche Formulierung in der Bau- und Leistungsbeschreibung dazu führen kann, dass nachträglich Kosten entstehen, die nicht eingeplant waren. Wenn Erdarbeiten zum Beispiel nur bis zu einer geringen Tiefe, die auf keinen Fall ausreicht, inklusive sind, ist dies für den Bauherrn sehr ärgerlich. Auch (bewusst) unklare Formulierungen führen Kunden in die Irre und suggerieren, dass sie ein gut ausgestattetes Haus erhalten. Auch das Wort "schlüsselfertig" heißt so gut wie nie, dass man nach der Schlüsselübergabe durch die Baufirma direkt einziehen kann. Im Regelfall müssen dann noch Malerarbeiten erledigt und Bodenbeläge verlegt werden.
Auch bei Sonderausstattungen muss genau hingesehen werden: Wird die gewählte Fliesengröße nur mit Aufpreis verlegt? Werden die Rollläden mit Motorantrieb geliefert? Bauherren können an dieser Stelle gar nicht aufmerksam genug sein, um finanziellen Schaden zu vermeiden. Der Rat eines Bauexperten ist (nicht nur) an dieser Stelle Gold wert.

Grundstückserwerb: Gekauft wie gesehen

Der Wunsch nach dem Eigenheim kann blind machen. Wer ein Grundstück oder Haus einfach aus dem Katalog kauft, ohne sich vorher mit den örtlichen Gegebenheiten auseinanderzusetzen, erleidet schnell Schiffbruch.
Eventuell schließt der Bebauungsplan für das erworbene Grundstück den Bau der Traumimmobilie aus oder die örtlichen Gegebenheiten setzen eine besondere Gründung voraus. Vielleicht hat man aber auch eine Immobilie in stark sanierungsbedürftigem Zustand erworben - ohne es zu wissen. Versäumnisse, die im Regelfall Geld und Nerven kosten.

Nebenkosten treiben die Gesamtkosten nach oben

Im Immobiliensektor sind Summen ab 200.000 Euro und mehr keine Seltenheit. Jeder Euro, den Bauherren als Fremdfinanzierung in Anspruch nehmen müssen, kostet Zinsen - und macht das Eigenheim teurer. Die Versuchung liegt nahe, das Budget so schmal wie möglich zu gestalten. Eine Stolperfalle, an der man scheitern kann. Oft wird zum Beispiel vergessen, dass Nebenkosten beim Kauf des Grundstücks und dem eigentlichen Hausbau addiert werden müssen. Notargebühren, das Honorar für den Architekten und Gerichtskosten oder Versicherungsbeträge gehören dazu. Es ist sinnvoll, sich im Vorfeld über die Nebenkosten zu informieren, diese in einer Checkliste zusammenzufassen und den Finanzierungsbedarf anzupassen.  Unter "Baunebenkosten" gliedern wir die Nebenkosten beim Hausbau für Sie auf.

Viele "sonstige Kosten" werden nicht von Anfang an eingeplant

Auch vermeintliche Kleinigkeiten gehen ins Geld: Das Richtfest will genauso bezahlt werden wie die Bereitstellungszinsen. Fast immer müssen für das neue Heim auch neue Möbel gekauft werden, und auch der Umzug wird noch einige Euro kosten. Es hilft, diese Kosten zumindest grob zu überschlagen.

Eigenleistungen: zu optimistische Planung

Aus Sicht eines angehenden Immobilienbesitzers spricht nichts gegen das Erbringen von Eigenleistungen. Im Gegenteil: Wer beispielsweise beim Innenausbau - etwa dem Tapezieren der Wände - mit Hand anlegt, kann Geld sparen. Jeder Arbeitsschritt, der ohne Handwerksbetrieb erledigt wird, zahlt sich aus. Leider überschätzt man sich und die eigenen Fähigkeiten schnell, zumal das Einsparpotenzial ohne ausreichende Planung schnell hinter den Erwartungen zurückbleibt. Kosten für Baumaterial fallen in jedem Fall an. Außerdem nehmen die Eigenleistungen mitunter mehr Zeit in Anspruch als ihre Erledigung durch Profis. Auch das fachliche Know-how steht bei der Muskelhypothek nicht unbedingt auf sicheren Füßen. Wer mehr als 10-15 Prozent der Bausumme als Eigenleistung veranschlagt, erliegt schnell einer Utopie. Abgesehen von Maler- und Tapezierarbeiten sowie dem Verlegen von Bodenbelägen und Arbeiten im Garten ist der Hausbau in der Regel ein Fall für den Handwerksbetrieb.
Eine realistische Einschätzung der zu bewältigenden Eigenleistung spielt auch darum eine große Rolle, wenn man selbst oder die Helfer unter Zeitdruck steht oder erkrankt. Wenn dann für die in Eigenleistung vorgesehenen Arbeiten ein Handwerksbetrieb beauftragt werden muss, sorgen die Lohnkosten dafür, dass die Finanzplanung in eine Schieflage gerät.
Bauherren, die nicht bei den Lohn-, sondern auch den Materialkosten ein Einsparpotenzial sehen, werden oft von der Realität eingeholt. Ein Beispiel: Die billigste Wandfarbe vom Discounter hat in der Regel eine so schlechte Qualität, dass sie mehrmals aufgebracht werden muss. Auch für Arbeitsutensilien vom Verlegewerkzeug bis zur Leiter muss gesorgt werden. Das treibt die (angeblich) geringen Kosten für die Eigenleistung in die Höhe.

Preissteigerungen im Auge behalten

Preisschwankungen gibt es nicht nur bei Aktien und Erdöl, sondern auch in der Baubranche. Wer sich lange vor dem geplanten Baubeginn über die Kosten für Materialien informiert, wird häufig erleben, dass sich die Preise einige Monate später geändert haben - leider oft nach oben. Sofern für den Hausbau ein Architekt beauftragt wird, schlagen höhere Materialpreise direkt auf sein Honorar durch: Ein Baustein hierfür sind die sogenannten anrechenbaren Kosten, die die Kosten für die Baukonstruktion (Decken, Wände etc.) sowie für die technischen Anlagen (in einem begrenzten Rahmen) beinhalten.

Ein Haus fürs ganze Leben?

Die allermeisten Bauherren haben die Vorstellung, ihr ganzes Leben in ihrem Eigenheim zu wohnen und es an die Kinder zu vererben. Unter dem Grundgedanken "Man kann ja nie wissen, was noch alles kommt" wird oft gewissermaßen auf Vorrat gebaut: Dann wird dann kein Lager-, sondern ein deutlich teurerer Wohnkeller gebaut oder schon mal im Dachgeschoss der Einbau einer Wohneinheit mit Küche und Bad vorbereitet. Man kann ja nie wissen... Was man aber genau weiß: Extras, die nicht genutzt werden, sind überflüssig ausgegebenes Geld, das finanziert werden muss und die Schuldenlast erhöht. Darum sollte ernsthaft darüber nachgedacht werden, wie viel Platz benötigt wird und welche Ausstattungsmerkmale das Haus haben soll.
"Deals" mit dem Partner über eine Dachterrasse oder den schicken Wintergarten sind hier ebenso fehl am Platz wie der Vergleich mit den Bauplänen, die im Freundeskreis diskutiert werden. Jeder baut nur für die eigenen Bedürfnisse!

Bauverzug geht ins Geld

In den Bauverträgen steht zwar etwas über die Verzugskosten, die der Bauunternehmer bei einer verspäteten Hausübergabe zahlen muss, aber damit sind Bauherren nicht vollständig auf der sicheren Seite. Wenn es beispielsweise darum geht, dass der Verzug aufgrund von ungünstigen Witterungsverhältnissen entstanden ist, weil sich dadurch die Trocknungsphasen verlängert haben, hat ein Bauherr bei dem Versuch, Ansprüche durchzusetzen, schlechte Karten. Auf ihn kommen dann die Kosten für die Fortsetzung des alten Mietverhältnisses oder einer Übergangsunterkunft sowie für die Einlagerung der Möbel und ggf. Bereitstellungszinsen zu.

Wenn man es endlich schön haben will

Es gibt Dinge, die man getrost so lange aufschieben kann, bis wieder genug Geld für sie da ist. Ein Carport gehört dazu oder auch eine Einfassung für die Mülltonne. Was schnell für Frust sorgt, ist ein Haus, das auf einem Grundstück steht, das eher einer Mondlandschaft gleicht und über keinen befestigten Weg verfügt. Viele wollen diesen trostlosen Zustand dann doch eher als eigentlich geplant beenden - und müssen für die Kosten einen zusätzlichen und teureren Kredit in Kauf nehmen.

Nicht mit Geld rechnen, das nicht zur Verfügung steht

Dieser Hinweis wirkt banal, wird aber manchmal nicht beachtet. Bau- oder Kaufinteressenten haben in zahlreichen Fällen die Erfahrung machen müssen, dass sie zum Beispiel ihre vorhandene Immobilie zu einem niedrigeren Preis als ursprünglich geplant verkaufen mussten oder dass eine Finanzspritze von Verwandten, mit der sie fest gerechnet hatten, geringer ausfiel oder ganz ausgeblieben ist. Auch die Auszahlung einer Erbschaft kann sich deutlich verzögern, sodass diese zunächst nicht für die Finanzierung des Eigenheims zur Verfügung steht.

Architektenvertrag, Bauvertrag oder Bauträgervertrag: Oft werden Verträge ungeprüft unterschrieben

Gerade der Hausbau ist eine der teuersten Investitionen, die man in seinem Leben stemmt. Zum Kauf- oder Bauvertrag gehören viele Bereiche. Neben der Baubeschreibung, dem Zahlungsplan und Regelungen zu Sicherheiten enthält der Vertrag ein ganzes Bündel an Informationen. Es ist sinnvoll, den Vertrag als Laie von einem Profi prüfen zu lassen. In Frage kommen hier Verbraucherschutzorganisationen, Eigentümerverbände oder fachlich kompetente Juristen und Sachverständige. Deren Dienste sollten also dringend ins Budget eingeplant werden. Wird auf die Prüfung der Unterlagen verzichtet, sind die Folgen oft teuer - und nervenaufreibend.
Hinweis
Sowohl auf Hausbauberater.de als auch auf unserer Partnerseite www.abir.eu finden Sie viele Informationen zum Architektenrecht, Immobilienrecht und Baurecht.

Verkaufsgespräch statt Bauberatung: zum Hausbau „überreden“ lassen

Der Hausbau kann ein lukratives Geschäft sein. Nicht wenige Unternehmen werben mit Aktionsangeboten oder Ähnlichem. Als Bauherr muss hier immer ein kühler Kopf bewahrt werden. Wer Verträge vorschnell nur wegen eines Aktionsangebots unterschreibt, macht oft einen Fehler. Es ist im Vorfeld immer zu klären, ob sich das versprochene Vorhaben an der Wunschadresse überhaupt umsetzen lässt. Muss umgeplant werden, ist dies eine teure Angelegenheit, die sich selten rechnet. Dem Thema "Das Superhaus zum Superpreis" widmet sich die Zentrale Bauorganisation sehr eindrücklich auf www.superhauspreis.de.

Eine unzureichende Raumplanung

Wer ein Haus baut, muss sich vorab über viele Aspekte Gedanken machen. Parallel zur Finanzierung ist die Immobilie zu planen. Welche Ausrichtung hat das Haus? Wohin kommt welches Zimmer und wie groß sollen die einzelnen Räume sein? Wie viele Steckdosen werden in den einzelnen Räumen untergebracht? Bauherren müssen die Immobilie vor dem ersten Spatenstich im Kopf haben. Wird während der eigentlichen Bauphase klar, dass durch die Fenster zu wenig Licht einfällt oder weitere Steckdosen und Lichtschalter verlegt werden müssen, entstehen zusätzliche Kosten. Nehmen Sie sich Zeit für die Hausplanung!

Der Hausbau - Pfusch am Bau wird teuer

Viele Stolperfallen im Hausbau lassen sich durch eine fundierte und von Experten begleitete Planung aus dem Weg räumen. Mit dem ersten Spatenstich beginnt nicht einfach nur der Hausbau, das ganze Projekt geht in eine neue Phase über.
Bauherren können sich noch nicht zurücklehnen. Welchen Nutzen hat die beste Planung, wenn sich einzelne Handwerksbetriebe nicht an die Vorgaben halten? Es wäre ein Fehler, den Hausbau sich selbst zu überlassen. Stattdessen ist es sinnvoll, den Baufortschritt in Augenschein zu nehmen und zu prüfen. Da Laien Pfusch am Bau meistens nicht sofort erkennen, ist der Rat eines Sachverständigen hilfreich, denn der eine oder andere Mangel existiert verdeckt - und wird erst spät offensichtlich. Hätte man den Hausbau konsequent beobachtet, wäre eine kostengünstigere Mängelbeseitigung eventuell noch möglich gewesen.

Fazit: Viele Fehler müssen nicht passieren
Das Eigenheim ist ein Traum - manchmal aber leider auch ein Albtraum. Fehler in der Planungsphase und Stolperfallen im Bauabschnitt kosten Zeit, Geld und Nerven. Dabei ist es durchaus möglich, viele Klippen zu umschiffen. Der Hausbau sollte in Ruhe geplant und durchfinanziert werden. Darüber hinaus rechnet es sich in den meisten Fällen, für das Projekt fachlichen Rat hinzuziehen - auch wenn dieser Geld kostet. Die finanziellen Folgen einer Fehlplanung sind meist deutlich höher.

 

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