Baukosten: Kalkulation der Kosten nach DIN 276 und Kostengruppen beim Hausbau

Transparenz bei den Baukosten ist nur mit einem strukturierten Überblick möglich. Die DIN 276 hilft dabei, bei einer Herstellung, einem Umbau oder einer Modernisierung eines Gebäudes Kosten  standardisiert zu ermitteln. Da Begriffe und verschiedene Merkmale dort klar definiert werden, ist es möglich, Kostenaufstellungen miteinander zu vergleichen. Das ist nötig, um die Finanzierung zu strukturieren und genaue Kostenvorgaben zu erhalten, die in die Bauplanung einfließen.

Die Kostenerfassung im Hochbau ist in der DIN 276 in sieben Kostengruppen aufgeteilt, die jeweils über die Zehner- oder Einerstellen noch weiter differenziert werden. Um eine detaillierte Baukostenberechnung durchzuführen, wird jede einzelne Kostengruppe in Untergruppen aufgeschlüsselt. Mithilfe dieser Grundkenntnisse lassen sich vom Architekten erstellte Kostenberechnungen leichter verstehen.

Die DIN 276 – das Wesentliche in Kürze

Die Norm geht bei der Baukostenermittlung mehrstufig vor.

Sie nennt einerseits die fünf Stufen der Kostenermittlung:

• Kostenrahmen,
• Kostenschätzung,
• Kostenberechnung,
• Kostenanschlag sowie
• Kostenfeststellung

und nimmt eine Gliederung der Kosten nach sieben Kostengruppen vor

1. 100 (Grundstück)
2. 200 (Herrichten und Erschließen)
3. 300 (Bauwerk – Baukonstruktionen)
4. 400 (Bauwerk – technische Anlagen)
5. 500 (Außenanlagen)
6. 600 (Ausstattung und Kunstwerke) und
7. 700 (Baunebenkosten).

Um eine detaillierte Baukostenberechnung durchzuführen, wird jede einzelne Kostengruppe in Untergruppen aufgeschlüsselt. Mithilfe dieser Grundkenntnisse lassen sich vom Architekten erstellte Kostenberechnungen leichter verstehen.

Kostengruppe 100: Grundstück

Die Grundstückskosten machen diese Kostenkategorie unstrittig zu einer der größeren Einzelposition. Geht es einem Bauinteressenten jedoch zunächst darum, die auf ihn zukommenden Kosten für ein Baugrundstück grob zu überschlagen, helfen die regelmäßig aktualisierten Daten des Statistischen Bundesamtes sehr gut weiter. Dessen Datentabellen, die jeweils nach unterschiedlichen Kriterien aufgebaut sind, können unter www.destatis.de kostenlos abgerufen werden. Zu dieser Kostengruppe werden auch die Grundstücksnebenkosten gezählt. Dabei handelt es sich um alle Kosten, die mit dem Grundstückskauf in einem direkten Zusammenhang stehen.

Dazu gehören die

• Vermessungsgebühren (etwa 1.000,-- Euro).
• Kosten für ein Bodengutachten (um 750,-- Euro).
• Gerichtsgebühren für die Stufen des Grundbucheintrags (Auflassungsvormerkung, Vollzug der Auflassung, Katastereintrag, Löschen der Auflassungsvormerkung, ggf. Eintragen und Löschen von Grundpfandrechten).
• Grunderwerbsteuer.
• Notargebühren.

Hinweise:

1. Die umgangssprachlich mit "Baunebenkosten" gemeinten Baukosten haben wir unter Baunebenkosten aufgeführt: Nebenkosten am Bau.
2. Im Einzelfall können noch weitere Kosten entstehen, die dazu dienen, ein Grundstück von Belastungen frei zu machen (Freimachungskosten). Damit sind keine Hypotheken gemeint, sondern die Rechte Dritter an der Grundstücksnutzung. Hierbei kann es z. B. sowohl um Wege-, als auch Vorkaufs- oder Grenzbebauungsrechte gehen, die im ungünstigen Fall durch die Zahlung von Abfindungen aus dem Grundbuch gelöscht werden und das Grundstück so „frei gemacht“ wird.

Kostengruppe 200: Herrichten und Erschließen

Unter dem Begriff Herrichten werden alle Maßnahmen zusammengefasst, die nötig sind, damit das Grundstück überhaupt wie geplant bebaut werden kann. Das können

• der Abriss von bestehenden Gebäuden,
• die Beseitigung von Altlasten oder
• das Fällen von Bäumen und Roden von Hecken sein.

Wird ein Eigenheim in Zusammenarbeit mit einer Hausbaufirma errichtet, sollten diese Kosten bereits im Gesamtpreis enthalten sein. Anderenfalls muss mit Stundenlöhnen und Gerätemieten kalkuliert werden. Dabei sollte pro Baufacharbeiter mit etwa 55-70 Euro pro Stunde und je Baufahrzeug mit Mietkosten (inkl. Bedienung) von etwa 70,-- Euro pro Stunde gerechnet werden. Diese Angaben sind jedoch nicht abschließend; maßgeblich sind immer der Ausgangszustand und der Sanierungsbedarf des Baugrundstücks.

Mit der Erschließung ist der Anschluss an das öffentliche Straßen-, Wasser-, Abwasser- , Gas- und Telefonnetz gemeint. Dafür muss zunächst bei der zuständigen Kommunalverwaltung ein Erschließungsantrag gestellt werden. Die Erschließungskosten sind sehr oft bereits im Grundstückskaufpreis enthalten; wenn nicht, können sie bei der Kommunalverwaltung oder dem Erschließungsträger erfragt werden.

Kostengruppe 300: Bauwerk-Baukonstruktionen

Hier werden alle Kosten erfasst, die für die Lieferungen und die Bauleistungen zur Herstellung des Eigenheims anfallen. Hiervon sind die technischen Anlagen (Kostengruppe 400) ausgenommen. Zu dieser Kostenkategorie zählen alle Positionen, die im Zusammenhang

• mit der Baugrube (Bodenabtrag, Aushub),
• der Gründung des Hauses,
• der Errichtung der Außen- und Innenwände und des Daches entstehen.

Dazu können noch sog. baukonstruktive Einbauten kommen, womit in der Regel Einrichtungsgegenstände und Möbel gemeint sind, die mit dem Gebäude fest verbunden werden (z. B. Schranktrennwände).
Auch Maßnahmen, die dazu dienen, den notwendigen Arbeitsschutz zu gewährleisten oder das entstehende Gebäude vor Witterungseinflüssen zu schützen, gehören in die Kostengruppe 300. Das können Baugerüste ebenso sein wie Winterschutzvorkehrungen wie z. B. eine Bauheizung, Abdeckungen, Notverglasungen oder die Schneeräumung.

Kostengruppe 400: Bauwerk – technische Anlagen

Alles, was zu den bereits oben erwähnten technischen Anlagen zählt, wird unter der Kostengruppe 400 geführt. Hierunter fallen sämtliche an das Bauwerk angeschlossenen, darin eingebauten oder mit ihm fest verbundenen technischen Anlagen oder Anlagenteile. Diese Kostenkategorie ist hinsichtlich der Zahl ihrer Positionen sehr umfangreich, weil nicht nur einzelne Geräte oder Vorrichtungen (z. B. Gas-, Strom-, Wasser- und Abwasseranschlüsse, Heizanlagen, sanitäre Einrichtungen etc.) hier aufgeführt werden, sondern auch deren Befestigungen und Armaturen sowie Maßnahmen zur Wärmedämmung oder Brand- und Schallschutzvorkehrungen. Auch Fernmelde-, Datenverarbeitungs- und Solaranlagen werden unter der hier aufgeführt.In den meisten Fällen werden die in den Kostengruppen 300 und 400 ermittelten Kosten addiert, sodass man hier eine gemeinsame Position erhält, aus der die Gebäudekosten hervorgehen.

Kostengruppe 500: Außenanlagen

Diese Kostengruppe gehört zu den Bereichen, in denen es vielen Bauherren noch am ehesten möglich ist, Geld zu sparen, indem sie selbst Hand anlegen. Es handelt sich um die Außenanlagen, womit nicht nur der Garten, sondern auch befestigte Flächen (Wege, Zufahren, Stellflächen) oder Einbauten gemeint sind.

Kostengruppe 600: Ausstattung und Kunstwerke

Hierzu zählen die Kosten für Einbauschränke oder -küchen, die zwar fest und gebrauchsfähig montiert, aber nicht mit dem Gebäude (z. B. durch gemauerte Nischen) fest und bleibend verbunden sind. Das Merkmal für die Zugehörigkeit zu dieser Kostenkategorie ist, dass der Gegenstand ausbaubar ist und mit ggf. geringen Veränderungen an einem Ort wieder eingebaut werden kann.

Kostengruppe 700: Baunebenkosten

Die Kostengruppe 700 führt die Baunebenkosten auf. Sie ergeben sich für Planungs- und Durchführungsleistungen, die auf der Basis einer Gebühren- oder Honorarordnung oder aufgrund von weiteren Vertragsabsprachen entstehen.

Gut zu wissen:
Einige Bauherren-Informationsseiten zählen die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Grundbucheintrag oder auch Erschließungskosten dazu. Diese Kostenfaktoren werden jedoch ausdrücklich NICHT zu den im Rahmen einer Baukostenermittlung zu berücksichtigenden Baunebenkosten gezählt.

Die Aufteilung dieser Kostengruppe in bis zu acht Untergruppen in der zweiten Ebene orientiert sich vor allem an der Aufführung der Projektbeteiligten (Architekten, Ingenieure etc.). Hinzu kommen die Gebühren für die Baugenehmigung, Telefon- und Kopierkosten sowie Versicherungsbeiträge für spezielle Bauversicherungen. Auch die benötigten Finanzierungskosten wie Disagio oder Zinsen werden der Kostengruppe 700 zugerechnet. Somit sind die Baunebenkosten diejenigen Kosten, die neben den „Kernkosten“ eines Bauvorhabens (Grundstück, Planung, Ausführung) stehen. Für die Baunebenkosten gilt, dass sie einen Anteil von 10-15 % an den Gesamtkosten ausmachen.

Aus der Aufstellung der Kostengruppen ergibt sich, dass es sich bei allen Kosten, die nicht ursächlich mit dem Bauprojekt zu tun haben, nicht um Baukosten handelt. Anders gesagt: Wenn Kosten frühestens mit dem Einzug entstehen, zählen sie nicht zu den Baukosten. Dies ist beispielsweise bei einer Wohngebäudeversicherung der Fall: Hier beginnt der Versicherungsschutz erst mit der bezugsfähigen Fertigstellung des Hauses.

Mit der DIN 276 - Ausgabe 2018-12 wurde neben den Kostengruppen die Kostenkontrolle eingeführt, die sich aus den fünf Stufen

• Kostenrahmen,
• Kostenschätzung,
• Kostenberechnung,
• Kostenanschlag und
• Kostenfeststellung

zusammensetzt. Mit der Kostenkontrolle soll wirksam verhindert werden, dass es in der Bauphase zu einer Überschreitung der geplanten Baukosten kommt. Somit soll es möglich sein, sehr früh Abweichungen von den Planungen zu erkennen und geeignete Gegenmaßnahmen zu treffen, indem eine direkte Gegenüberstellung jeder einzelnen Kostenermittlung mit der jeweils vorangegangenen durchgeführt wird.

Anhand eines fiktiven Beispiels erläutern wir hier die Aufstellung der Baukostenkalkulation gemäß  DIN 276 für ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche, ohne Keller: