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Der zwischen dem Bauherren und dem Bauunternehmer geschlossene Bauvertrag ist natürlich keine Verbindung auf Lebenszeit. Liegen Baumängel vor, so kann sich der Bauherr unter bestimmten Umständen aus dem Vertragsverhältnis lösen, indem er den Rücktritt von dem geschlossenen Bauvertrag erklärt. Aber was ist, wenn es zwar aus juristischer Sicht keine Gründe für eine Vertragskündigung gibt, aber einfach die „Chemie“ zwischen Bauherr und Bauunternehmer nicht mehr stimmt?

 

Kein Anspruch auf Vertragsdurchführung

Der Bauherr als Besteller der vertraglich geschuldeten Leistungen kann prinzipiell jederzeit den Bauvertrag kündigen. Der Bauunternehmer hat nämlich keinen Anspruch auf vollständige Vertragsdurchführung, es sei denn, diese ist ausdrücklich zwischen den Vertragsparteien so vereinbart worden. Die Kündigung des Bauvertrages ist  bis zur Vollendung des Werkes möglich. Die einschlägige Norm hierfür ist § 649 BGB. Hier wird aber nicht nur geregelt, dass der Besteller bis zur Vollendung des Werkes jederzeit kündigen kann, sondern auch, was dann mit dem Vergütungsanspruch des Bestellers passiert.

 

Das Schicksal des Vergütungsanspruchs

Die Regelung des § 649 Satz 1 erster Halbsatz BGB ist eindeutig: Grundsätzlich ist der Bauunternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen. Kündigen Sie als Bauherr mitten in der Bauphase das Vertragsverhältnis, müssten Sie hiernach die vertraglich vereinbarte Vergütung zahlen. Dies kann natürlich für Sie wirtschaftlich äußerst nachteilig sein, zumal auch die noch nicht erbrachten Leistungen im Prinzip von diesem Anspruch erfasst sind. Daher regelt der zweite Halbsatz der zuvor genannten Vorschrift, dass sich der Unternehmer „jedoch dasjenige anrechnen lassen muss, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.“

In der Praxis sieht das dann so aus: Der Bauunternehmer hat bei seiner Vergütungsabrechnung darzulegen, welcher Teil dieser Abrechnung auf die erbrachten und welcher auf die nicht erbrachten Leistungen entfällt. Dann hat er zweitens vorzutragen, welche Kosten er hinsichtlich der nicht erbrachten Leistungen erspart hat. Insoweit hat der Bauunternehmer detailliert abzurechnen. Was den Abrechnungsteil für die erbrachten Leistungen anbelangt, so hat der Bauunternehmer den Betrag zu beziffern, der den erbrachten Leistungen wertmäßig entspricht. Anhaltspunkt ist hier der § 632 BGB, der die Vergütung generell regelt. Gegebenenfalls hat der Bauunternehmer hier seine Vertragskalkulation offenzulegen. Ähnlich spezifisch hat der Bauunternehmer im Rahmen der Abrechnung nicht erbrachter Leistungen seine durch die Kündigung ersparten Aufwendungen darzulegen. Auch dies muss unter Vorlage der kalkulatorischen Grundlagen seiner Abrechnung erfolgen, da ein Besteller (Bauherr) in den Stand gesetzt werden muss, den Angaben des Bauunternehmers entgegenzutreten. Generell lässt sich sagen, dass unter "ersparte Aufwendungen" solche Aufwendungen verstanden werden, die die Baufirma infolge der Kündigung nicht mehr haben wird. Hierzu können zum Beispiel Personalkosten zählen, Kosten für einen Subunternehmer oder auch Kosten für bereits angeschafftes Baumaterial, das auf einer anderen Baustelle verwendet werden kann. Der Bauunternehmer muss sogar gegenrechnen, welche Einnahmen er druch den anderweitigen Einsatz seiner Arbeitskräfte erzielt hat. Hierunter fallen in erster Linie Ersatzaufträge, die anstelle des gekündigten Auftrages durchgeführt werden können. Seitens des Bauunternehmers kann eine derartige Abrechnung äußerst kompliziert sein. Hier hilft die Vermutung des § 649 Satz 3 BGB: Sie besagt, dass „danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenen Vergütung zustehen.“ Es wird also lediglich der auf die für die nicht erbrachten Leistungen entfallender Vergütungsanteil errechnet und hiervon die Pauschale von 5 % in Rechnung gestellt. Die Umsatzsteuer wird nicht aufgeschlagen, denn dieser Teil der Vergütungsrechnung stellt eine nicht umsatzsteuerpflichtige Entschädigungsleistung dar.

Was ist aber, wenn der Bauherr der Meinung ist, dass selbst eine Pauschale von 5 % zu hoch sei? Diese Pauschale stellt eine widerlegbare Vermutung dar. Der Bauherr kann also nachweisen, dass die ersparten Aufwendungen oder die anderweitige Verwendung der Arbeitskraft des Bauunternehmers weit höher gewesen sind, sodass die Entschädigung für den nicht erbrachten Teil der Leistungen noch geringer ausfällt.

 

Die Beweislast

Für den Vergütungsanspruch ist der Bauunternehmer insgesamt beweispflichtig. Für die Abzüge wegen ersparter Aufwendungen, anderweitige Verwendung der Arbeitskraft oder der böswilligen Unterlassung einer anderweitigen Verwendung der Arbeitskraft ist der Bauherr darlegungs- und beweispflichtig. Das gilt auch für die Widerlegung der Vermutung des § 649 Satz 3 BGB im Hinblick auf eine noch die 5 % Pauschale unterschreitende höhere Ersparnis des Bauunternehmers. Da dies alles in der Praxis sehr kompliziert sein kann, sollte von diesem Kündigungsrecht nur bei Vorliegen guter Gründe Gebrauch gemacht werden      
 

Hinweis:
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