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Rechte und Pflichten des BauherrnWer ein Haus baut, setzt auf eine langfristige Vermögensbildung, finanzielle Sicherheit im Alter und will sich einfach ein Heim schaffen. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist in der Bundesrepublik nach wie vor ausgeprägt. Viele angehende Eigenheimbesitzer sehen hier zuerst ihre Rechte - und blenden die andere Seite einfach aus. Jedem Haushalt muss aber klar sein, dass mit dem Status eines Bauherrn auch Pflichten verbunden sind - die mitunter zum Problem werden können.

Gerade die Unwissenheit in Bezug auf Verpflichtungen birgt gewisse Risiken in sich. So kann die Tatsache, dass Sie als Bauherr Ihre Helfer nicht gegenüber der zuständigen Berufsgenossenschaft angemeldet haben, ein Bußgeld nach sich ziehen. Andere Pflichten, die Bauherren berücksichtigen müssen, können sogar das gesamte Bauvorhaben in Frage stellen. Es gilt an dieser Stelle leider der Grundsatz: Unwissenheit schützt vor Strafe nicht.

 

Die Pflichten des Bauherrn

Im Hinblick auf die Pflichten eines Bauherrn kann zwischen zwei Bereichen unterschieden werden: Einmal in die Verpflichtungen vor dem eigentlichen Baubeginn, auf der anderen Seite in alle Pflichten, die nach dem ersten Spatenstich entstehen. Im Hinblick auf die Phase vor Baubeginn sind es vor allem planerische Aspekte sowie die Meldepflicht, die seitens des Bauherrn zu übernehmen sind.
Diese ergeben sich unter anderem aus geltenden Gesetzen und Verordnungen. Allerdings sind die Vorgaben hier nicht bundeseinheitlich geregelt. Diverse Bereiche des Baurechts unterliegen landes- und kommunalrechtlichen Bestimmungen - etwa durch die verschiedenen Landesbauordnungen. Bauherren müssen sich daher vor dem Startschuss des Projekts über die örtlich gültigen Rechtsvorgaben genau informieren.

Zu den Bauherrenpflichten in der Planungsphase gehören unter anderem:

  • Verkehrssicherungspflicht
    Wird vor den ersten Planungsarbeiten das betreffende Baugrundstück erworben, muss durch Sie als Bauherr dessen Verkehrssicherheit gewährleistet werden. Was genau darunter zu verstehen ist und welche Maßnahmen zu ergreifen sind, richtet sich nach den örtlichen Gegebenheiten. Ein begrüntes Baugrundstück ist in jedem Fall anders zu behandeln als eine entsprechende Fläche mit bereits vorhandenen Eingriffen in den Baugrund (z. B. eine bereits vorhandenen Baugrube oder Ähnliches). In letzterem Fall wären durch den Bauherrn umfassende Sicherungsmaßnahmen vorzunehmen. Diese sogenannte Verkehrssicherungspflicht besteht über den gesamten Zeitraum des Bauprojekts.
    Wichtig:
    Gemäß § 831 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) befreit auch die Übertragung der Sicherungsaufgaben an Dritte nicht von Schadenersatzpflichten. Ein Bauherr muss - sofern Dritte einbezogen werden - zumindest Kontrollpflichten nachkommen. Wer diese unterlässt, sieht sich im Ernstfall Schadenersatzforderungen gegenüber.


  • Mitwirkung beim Antragsverfahren (Bauantrag)
    Eine weitere wesentliche Pflicht, die Bauherren erwartet, ist das eigentliche Antragsverfahren. Der überwiegende Anteil der Gebäude kann in Deutschland nur mit erteilter Baugenehmigung errichtet werden. Ein Bauherr hat nicht nur Sorge zu tragen, dass der Antrag ordnungsgemäß eingereicht wird. Auch Mitwirkungspflichten - etwa im Sinne nachzureichender Unterlagen - gehören dazu. Aufgrund der umfassenden Regelwerke, die in diesem Zusammenhang zu beachten sind, ist eine Mitwirkung entsprechender Fachleute (Architekten, Bauingenieure) sinnvoll.


  • Zahlungsverpflichtungen in der Planungsphase
    In dieser Phase können bereits Zahlungsverpflichtungen auf Bauherren zukommen. Diese können sich entweder aus Behördengebühren oder durch Architektenhonorare ergeben. Die Zahlungspflicht wird dabei durch Kostenbescheid oder Honorarregelung begründet und ist in die Budgetplanung einzubeziehen.


  • Meldepflichten vor dem Baubeginn
    Im Zuge eines Bauvorhabens gibt es diverse Meldepflichten, die vor dem eigentlichen Baubeginn zu erfüllen sind. Beispielsweise kann eine Meldung zwei Wochen vor Errichtung der Baustelle nach der Baustellenverordnung nötig werden, wenn die Voraussetzungen nach § 2 Abs. 2 BaustellV erfüllt sind.

  • Bestellung des SiGeKo
    Unbedingt zu bedenken ist der Aufgabenbereich des Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinators (SiGeKo). Dessen Arbeit beginnt nach der Baustellenverordnung mit der Ausarbeitung des Sicherheits- und Gesundheitsschutzplans sowie den Koordinationsaufgaben und setzt sich in der eigentlichen Bauphase fort. Die BaustellV überlässt dem Bauherrn die Wahl, ob diese Tätigkeit selbst übernommen oder an Dritte übertragen wird.

 

Pflichten als Bauherr in der Bauphase

Beginnen die Bauarbeiten, sind Bauherren hinsichtlich der Pflichten noch lange nicht entlassen.

  • Verkehrssicherung und Unfallverhütung
    Es obliegt dem Bauherrn, für die Einhaltung der Unfallverhütungsvorschriften Sorge zu tragen, die Baustelle korrekt abzusichern und zu verhindern, dass es an umliegenden Gebäuden oder Grundstücken zu Schäden kommt.

  • Anzeige eines Unfalls bei der Berufsgenossenschaft
    Gegenüber der zuständigen Berufsgenossenschaft besteht nach § 193 SGB VII eine Meldepflicht. Das Besondere: Die Meldefrist ist mit nur einer Woche relativ knapp bemessen.

  • Kontrollpflichten
    Wie bereits in der Planungsphase ist der Bauherr hier mitverantwortlich - und muss zumindest Kontrollpflichten gerecht werden. Um das finanzielle Risiko zu mindern, ist der Abschluss einer entsprechenden Bauherrenhaftpflichtversicherung sinnvoll. Die Privathaftpflicht ist dagegen ein meist nur unzureichender Schutz.

  • Informations- und Mitwirkungspflichten gegenüber den beauftragten Unternehmen
    Ebenfalls zu berücksichtigen ist im Hinblick auf die Bauherrenpflichten der Aspekt, dass beauftragte Unternehmen gewisse Anforderungen stellen können. Dies betrifft beispielsweise Festlegungen hinsichtlich des Baubeginns oder die Aufrechterhaltung der Ordnung auf der Baustelle (beides Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen; VOB). Auch die Schaffung von Lagerplatz für das benötigte Arbeitsmaterial gehört dazu.

  • Zahlungspflichten (u. a. aus dem vertraglichen Teilzahlungsplan)
    Oft werden bei Bauvorhaben in den Vertragsunterlagen Teilzahlungen nach dem Stand des Baufortschritts verankert. Als Bauherr sind diese Zahlungstermine im Auge zu behalten und die Summen entsprechend anzuweisen. Andernfalls kommt es zum Zahlungsverzug, was Folgekosten nach sich ziehen und zur Vertragskündigung durch den Auftragnehmer führen kann.

  • Abnahmepflichten der erbrachten Leistungen
    Als Bauherr nicht unterschätzen sollte man übrigens die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Hintergrund: Hat man mit den beauftragten Bauunternehmen keine Regelungen hinsichtlich der Abnahme getroffen, greift die in § 12 VOB/B vorgesehen Frist von 12 Werktagen. Verlangt ein Bauunternehmen nach Fertigstellung der Leistung die Abnahme, ist der Bauherr an diese Frist gebunden.

  • Meldepflichten
    In einigen Regionen besteht durchaus die Chance, bei Erdarbeiten auf Reste früher Siedlungen oder vergleichbare Funde mit archäologischem Wert zu stoßen. Sich hieraus ergebende Meldepflichten können zu erheblichen Verzögerungen führen, wenn das Areal entsprechend untersucht werden muss.

  • Anzeige der Fertigstellung
    Die Fertigstellung einer Immobilie berechtigt noch nicht zu deren Nutzung. In der Regel ist die Fertigstellung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde mitzuteilen oder anzuzeigen - und zwar im Allgemeinen zwei Wochen im Voraus. Vor Ablauf dieser Frist oder solange die Anzeige der Fertigstellung nicht eingereicht wurde, darf die Anlage nicht bestimmungsgemäß benutzt werden.

Ebenfalls zu beachten ist, dass im Hinblick auf die Gestaltung der Außenanlagen bestimmte Regeln gelten: Beispielsweise sind bezüglich der Bepflanzung vorgeschriebene Mindestabstände zu Nachbargrundstücken einzuhalten, und auch der Naturschutz kann eine Rolle spielen. Als Bauherr ist es empfehlenswert, diesen Pflichten ebenfalls gebührend Aufmerksamkeit zu schenken.

 

Rechte als Bauherr

Wer ein Haus baut, hat aber auch Rechte, die geltend gemacht und durchgesetzt werden können. Diese richten sich unter anderem gegen Bauunternehmen und den Architekten. Beispielsweise kann der Bauherr für Leistungen, die nicht vereinbart waren, eine Zahlung der geforderten Summe verweigern. Oder er hat das Recht, erkannte Mängel beseitigen zu lassen. Generell ist es sinnvoll, sich bereits in der ersten Planungsphase hinsichtlich seiner Rechte einen Überblick zu verschaffen.

Als Bauherr kann man:

  • die Einhaltung vereinbarter Termine verlangen.
    Ist erkennbar, dass die Ausführung mangels Material oder Arbeitskraft nicht fristgerecht zu erfüllen ist, muss der Bauunternehmer für Abhilfe sorgen. Kommt es zu Verzögerungen, können Bauherren Schadensersatz verlangen.

  • die Abnahme im Beisein eines Sachverständigen durchführen und die Ergebnisse schriftlich festhalten lassen. Diese Art der Dokumentation kann im Rahmen der Gewährleistung und Mängelbeseitigung eine wichtige Rolle spielen.

  • eine Sicherheitsleistung verlangen.
    Das kann neben dem Einbehalt auch durch die Stellung einer Bürgschaft oder die Hinterlegung einer Geldsumme realisiert werden.

  • die Abnahme einer Bauleistung solange verweigern, wie Mängel nicht beseitigt sind.

  • eine unentgeltliche Beseitigung von Mängeln verlangen.
    Für Bauwerke ist in der Regel eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren vorgesehen. Unterlässt das Bauunternehmen die Mängelbeseitigung innerhalb einer gesetzten Frist, kann der Bauherr diese auf Kosten des Unternehmens vornehmen lassen.

 

Bauherren haben Rechte - aber auch viele Pflichten

Mit dem ersten Spatenstich am Eigenheim erfüllt sich ein Traum. Langwierige Planungen, die Suche nach einer geeigneten Finanzierung und die Auswahl der passenden Bauunternehmen - hinter dem Bauherrn liegt eine aufregende Zeit. Ihm muss zu jedem Zeitpunkt des Bauprojekts klar sein, dass er nicht nur Rechte hat und den Baufortschritt begutachten kann. Gerade die Pflichten sind eine Herausforderung. An vielen Stellen haben Bauherren die Wahl, ob die Verpflichtungen selbst übernommen oder Dritte beauftragt werden. Der letztgenannte Schritt ist zwar mit Kosten verbunden, kann aber deutlich entlasten. Alle Pflichten werden Bauherren aber auch auf diese Weise nicht los. Sie sind deshalb gut beraten, ihr Projekt und die Sicherheit regelmäßig zu kontrollieren.

 


Hinweis:
Diese Übersicht erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und rechtliche Verbindlichkeit. Eine fachkundige Beratung ist nur durch einen Anwalt gewährleistet.

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