Mit einer Gebäudeabschreibung wird Eigentümern von Immobilien die Möglichkeit gewährt, Anschaffungs- und Baukosten über die Steuererklärung geltend zu machen. Diese Gebäudeabschreibung, auch als Abschreibung für Abnutzung (AfA) bekannt, beinhaltet die Abschreibung von Immobilien die sich im Betriebsvermögen als auch im privaten Vermögen befinden. Gesetzlich ist sie im § 7 des Einkommensteuergesetzes verankert.

Steuerliche Abschreibungen von Immobilien können in Anspruch genommen werden wenn bzw. für:

• Die Immobilie vom Besitzer zu gewerblichen Zwecken genutzt wird.
• Die Immobilie vom Besitzer als Mietobjekt genutzt wird.
• Bauanträge und Kaufvertrage die seit dem 1.1.2006 gestellt wurden; hier ist eine lineare Abschreibung möglich.

Da der Gesetzesgeber davon ausgeht, dass eine vermietete oder gewerblich genutze Immobilie mit den Jahren durch Abnutzung an Wert verlieren kann, wurde Eigentümern durch die AfA die Möglichkeit gegeben, den Wertverfall steuerlich ausgleichen zu können. Die Höhe des Absetzungssatzes richtet sich nach der jeweiligen Nutzung und des Anschaffungswertes der abzuschreibenden Immobilie. Hierbei wird zwischen der privaten und gewerblichen Nutzung unterschieden. Im Steuerrecht wird davon ausgegangen, dass der Grund und Boden auf dem ein Gebäude errichtet wird, keine Wertminderung durch Abnutzung entsteht. Daraufhin sind Grundstücke von Ausschreibungen ausgeschlossen und müssen deshalb getrennt voneinander berechnet werden.

Für Grundstücksbesitzer, die ihre Immobilie für den privaten Gebrauch nutzen ist eine Gebäudeabschreibung nicht möglich.

Mit der Gebäudeeinmessung eines neu errichteten Gebäudes erfüllt der Bauherr, bzw. Eigentümer seine gesetzlichen Pflichten zum Eintrag des Neubaus in die Katasterkarten. Die Einmessung erfolgt durch die Bestimmung der Gebäudeeckdaten und wird von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchgeführt.

Was wird bei der Gebäudeeinmessung gemessen?

Mit Hilfe moderner Messmethoden, meist per GPS-Gerät oder elektronischem Tachymeter, werden die Gebäudeeckkoordinaten bestimmt. Damit wird die Außengeometrie des Gebäudes und die Lage auf dem Grundstück festgestellt. Zusätzlich werden als Kontrollmaß die Außenabmessungen abgenommen. Gemessen wird ausschließlich von außen. Die Daten werden anschließend an das Katasteramt gesendet und in die Katasterkarte übertragen. Ziel dieser Maßnahme ist eine möglichst hohe Aktualität der Karten. Für den Eigentümer dient die Einmessung als Sicherung des Grundeigentums durch den Eintrag in das Grundbuch.

Wann erfolgt die Gebäudeeinmessung?

Eine Gebäudeeinmessung erfolgt auf Antrag des Bauherrn oder nach Ablauf einer (nicht gesetzlich festgelegten) Frist nach Aufforderung durch das Katasteramt. Verpflichtet zur Einmessung ist der Bauherr, sobald der Rohbau des Gebäudes steht, in der Praxis erfolgt die Gebäudeeinmessung jedoch häufig erst nach Abschluss der Baumaßnahme, bzw. mit Fertigstellung des Gebäudes. Die Pflicht zur Gebäudeeinmessung verjährt nicht und liegt, solange sie nicht durchgeführt wurde, wie eine öffentliche Last auf dem Grundstück. Kommt ein Eigentümer der Pflicht zur Gebäudeeinmessung nicht nach, erhält er eine schriftliche Aufforderung mit Angabe einer Frist. Ist diese Frist verstrichen, ordnet die Behörde die Einmessung auf Kosten des Verpflichteten „von Amts wegen“ an.

Welche Gebäude müssen eingemessen werden?

Grundsätzlich müssen alle neu errichteten Gebäude und Anbauten eingemessen werden, wenn sie dauerhaft errichtet sind und eine bestimmte Größe überschreiten. Die Bundesländer legen dazu eigene Richtlinien sowie Ausnahmen fest. Hinweise auf die Gebäudeeinmessung finden sich in den Landesbauordnungen und dem Vermessungsgesetz. Die Kosten für die Einmessung ergeben sich nach dem Herstellwert aus der jeweiligen Gebührenordnung.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzt seit 01. November die Energieeinspar-Verordnung (EnEV) sowie das Energieeinspargesetz und das Erneuerbare-Energien-Gesetz und führt diese zusammen. Inhalt des GEG sind die Anforderungen an die energetische Gebäudequalität, die Verwendung von Energieausweisen sowie der Einsatz erneuerbarer Energien in Neu- und Altbauten.

Ziele des Gebäudeenergiegesetzes

Das Ziel des Gebäudeenergiegesetzes ist es, die Nutzung erneuerbarer Energien zur Erzeugung von Wärme, Kälte und Strom in Gebäuden zu fördern und den Einsatz von Energie in Gebäuden zu begrenzen. Dieses Ziel ist im Paragraph 1 des Gesetzes definiert. Dazu regelt das Gebäudeenergiegesetz die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden analog zur früher maßgeblichen EnEV. Mit der Einführung des GEG soll die Umsetzung der Eckpunkte des Klimaschutzprogramms 2030 gefördert werden.

Gebäudeenergiegesetz in 9 Teilen

Das Gebäudeenergiegesetz ist in neun Teile gegliedert:

• Teil 1: Allgemeiner Teil: §§ 1–9
• Teil 2: Anforderungen an zu errichtende Gebäude §§ 10–45
• Teil 3: Bestehende Gebäude §§ 46–56
• Teil 4: Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung §§ 57–78
• Teil 5: Energieausweise §§ 79–88
• Teil 6: Finanzielle Förderung der Nutzung erneuerbarer Energien für die Erzeugung von Wärme oder Kälte und von Energieeffizienzmaßnahmen §§ 89–91
• Teil 7: Vollzug §§ 92–103
• Teil 8: Besondere Gebäude, Bußgeldvorschriften, Anschluss- und Benutzungszwang §§ 104–109
• Teil 9: Übergangsvorschriften §§ 110–114

Siehe auch: hausbauberater.de/gebaeudeenergiegesetz-geg

Ab 2021 ist es für alle Mitgliedstaaten der Europäischen Union verpflichtend, sämtliche Neubauten nach den EU-Gebäuderichtlinien / Directive on Energy Performance of Buildings (EPBD) zu errichten. Durch Umsetzung der neuen Gebäuderichtlinien sollen nicht nur die Auswirkungen auf das Klima positiv beeinflusst werden, sondern auch neue Arbeitsplätze aufgrund der anfälligen Sanierungen geschaffen werden. Gesetzlich definiert wurde die Gebäuderichtlinie bereits im Jahre 2010.

Aber nicht nur Neubauten sind in den EU-Gebäuderichtlinien erwähnt. Auch Bestandsbauten sollen umgerüstet werden, sofern ohnehin größere Renovierungsarbeiten geplant sind, um damit den energetischen Anforderungen zu genügen. Da in den verschiedenen EU-Mitgliedstaaten unterschiedliche Anforderungen an die Senkung des Energieverbrauchs und der CO2-Emissionen gelten, wurde in der Gesetzgebung ein gewisser Gestaltungsspielraum für die Umsetzung gelassen. Das soll heißen, dass zum Beispiel ein „Nearly Zero Energy“ Haus in Skandinavien andere Anforderungen zu erfüllen hat, als ein Gebäude in Spanien mit dieser Bezeichnung.

Für Deutschland wurde entschieden, dass zukünftige Neubauten folgende Merkmale vorweisen müssen: (Stand Januar 2023)

• Das Gebäude hat mindestens 45 % weniger Energieverbrauch als ein vergleichbarer Neubau.
• Eine zentrale Lüftung mit Wärmerückgewinnung muss verwendet werden.
• Das Gebäude muss über eine Solaranlage oder alternativ über einen Öl- oder Gasbrennwertkessel verfügen.
• Es ist möglichst mit einem verbessertem Wärmeschutz ausgestattet.
• Die Beheizung sollte über eine Wand- oder Fußbodenheizung stattfinden.
• Das Niedrigstenergiegebäude sollte zur Sonne ausgerichtet sein.
• Auch eine Dämmung der Wände und die Verwendung von Dreifachverglasung bei Fenstern und Türen sollen das Entweichen von Wärme an den Außenbereich verhindern.

Ausführliche Informationen finden Sie hier: www.hausbauberater.de/eu-gebaeuderichtlinie-epbd.

Als Sanierung bezeichnet man die Aufwertung eines Gebäudes durch Instandsetzungsmaßnahmen in statischer oder bauphysikalischer Hinsicht. Im Gegensatz dazu spricht man von Renovierung, wenn ein Gebäude komplett oder in Teilen optisch verschönert werden soll.

Typische Sanierungsarbeiten

Bei Altbauten kommt es häufig zu Schäden an der Bausubstanz oder das Gebäude, bzw. einzelne Bereiche entsprechen nicht mehr den modernen Anforderungen an den Wärmeschutz und andere bauphysikalische Bereiche. Ganz typische Arbeiten im Rahmen einer Sanierung sind zum Beispiel:

• Schimmelentfernung und Ursachenbeseitigung
• Trockenlegung des Kellers
• Reparaturen am Dach oder Neueindeckung (Dachsanierung)
• Austausch der Fenster
• Wärmeschutzmaßnahmen an der Gebäudehülle
• Austausch der Heizungsanlage (Heizungssanierung)

Um die Mängel am Gebäude bei einer Sanierung wirksam zu beheben, ist viel Fachwissen erforderlich. Sanierungsmaßnahmen gehören deshalb in die Hände von erfahrenen Handwerkern, bzw. Bauunternehmen.

Ablauf einer Sanierung

Am Anfang jeder Sanierung steht eine Bestandsaufnahme des Ist-Zustandes. Dies betrifft zum Beispiel die Statik, aber auch Wandaufbauten und Dachkonstruktion. Anschließend erfolgt eine sorgfältige Planung, bei der die Besonderheiten des Bestands berücksichtigt werden. Nach der Vergabe der Bauleistungen beginnen die Sanierungsarbeiten, während deren Verlauf es häufig zu unerwarteten Entdeckungen und damit Mehrkosten kommt.

Altbau-Sanierung und Denkmalschutz

Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist vor der Planung und Durchführung von Sanierungsmaßnahmen eine Rücksprache mit der unteren Denkmalbehörde erforderlich. Je nach Art des Denkmal-Status müssen Vorgaben hinsichtlich der Optik oder der verwendeten Materialien für die Sanierung eingehalten werden. Zuwiderhandlungen können mit Geldstrafen belegt werden, in einigen Fällen fordert die Behörde auch einen Rückbau der Maßnahmen.

Sanierung ist förderfähig!

Insbesondere energetische Sanierungen wie der Einbau neuer Fenster, die Verbesserung der Wärmedämmung oder die Erneuerung der Heizungsanlage sind förderfähig, Ansprechpartner sind auf Bundesebene die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und das BAFA (Bundesministerium für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle).

Siehe:

• Förderung von Einzelmaßnahmen 2021 (BEG EM)
  https://www.hausbauberater.de/bauwissen/beg-em
  
  
• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
  https://www.hausbauberater.de/bauwissen/bundesfoerderung-fuer-effiziente-gebaeude-beg
  
  
• KfW-Fördermittel für Hausbau und Sanierung
  https://www.hausbauberater.de/bauwissen/kfw-foerderprogramme-hausbau-sanierung

Ebenso gibt es Förderungen auf Landesebene sowie kommunale Programme.

Wichtig bei jeder Förderung: Erst wenn die Fördersumme bewilligt ist, darf mit der Sanierung begonnen werden.

Ein Gebläsebrenner sorgt dafür, dass Verbrennungsluft durch ein Gebläse angesaugt wird und mit Druck unter Beimischung des Brennstoffes in den Brennraum geblasen wird. Die intensive Vermischung von Brennstoff und Luft führt zu einer optimalen Verbrennungsleistung. Es wird zwischen dem Gasgebläsebrenner und Ölgebläsebrenner unterschieden.

Gasgebläsebrenner

Gasgebläsebrenner sind heutzutage in fast allen modernen Gasthermen zu finden. Sie sind dafür verantwortlich den Brennstoff (Erdgas, Flüssiggas) zu verbrennen und daraus Wärmeenergie für die Heizung oder die Warmwasseraufbereitung zu gewinnen. Durch den Einsatz einer Gebläsetechnik wird eine optimale Verbrennung des Gases erzielt, was erstens eine optimale Energienutzung garantiert und zweitens die Umwelt nicht so stark belastet.

Ölgebläsebrenner

Während durch den Druck im Gasnetz das Gas selbständig zur Verbrennung strömt, wird das Öl transportiert und aufbereitet. Dies kann entweder durch einen Zerstäubungsbrenner oder Verdampfungsbrenner erfolgen. Beim Zerstäubungsbrenner wird das Öl in Form feiner Tröpfchen zur Flamme geführt und beim Verdampfungsbrenner werden Teile der Verbrennungswärme dazu genutzt, dass Öl verdampfen zu lassen.

Um einen sauberen und reibungslosen Ablauf der Verbrennung garantieren zu können, muss neben der richtigen Brennmenge auch ausreichend Sauerstoff vorhanden sein. Sind die optimalen Umstände nicht gegeben, dann können bei einer übermäßigen Luftzufuhr beispielsweise hohe Abgasverluste eintreten und bei einer Verbrennung mit zu wenig Luft der Schadstoffausstoß zu hoch sein. Um dieses zu umgehen bietet sich eine technische Lösung in Form einer Lambdasonde an. Sie hat die Aufgabe, den Restsauerstoff zu messen und somit eine optimale Einstellung der Luftzufuhr zu garantieren.

Der Gebläsekonvektor dient dazu, Luftfeuchtigkeit und Lufttemperatur zu regeln. Das Gerät kann zum Heizen und Kühlen, aber auch zum Lüften oder zur Luftreinigung verwendet werden. Bei einigen Geräten findet man stattdessen auch den Begriff „Fan Coil Unit“ (Lüfter-Rohrspirale-Gerät).

Aufbau und Funktion

Der Gebläsekonvektor besteht aus einem Wärmetauscher sowie einem Ventilator, der über einen Elektromotor angetrieben wird. In Abhängigkeit vom Modell ist teilweise zusätzlich ein Luftfilter vorgeschaltet. Gebläsekonvektoren für Elektroheizungen sind in das Gerät integriert.

Das Wärmeträgermedium (in der Regel Warmwasser) durchströmt den Konvektor, dabei wird über einen Wärmeüberträger die zirkulierende Luft erwärmt oder gekühlt, bzw. be- oder entfeuchtet. Das Warmwasser zur Wärmeerzeugung kann zum Beispiel aus dem Heizkessel stammen. Für den Kühlbetrieb wird statt des Wärmeträgers Kaltwasser zugeführt, das beim Kühlen entstehende Kondenswasser wird im Gerät aufgefangen und über ein natürliches Gefälle oder eine Kondensatpumpe abgeleitet.

Einsatzbereiche für Gebläsekonvektoren

Gebläsekonvektoren sind in verschiedenen Bauarten, zum Beispiel als Wand- oder Deckengerät, im Raum installiert. Für den Betrieb ist ein Stromanschluss erforderlich. Für eine ungestörte Raumwirkung lassen sich die Geräte auch unauffällig in Verkleidungen, Doppelböden oder Zwischendecken unterbringen.

Gebläsekonvektoren können als Alternative zu Niedertemperatur-Flächenheizungen wie Fußboden-, Wand- oder Deckenheizungen installiert werden und kommen als dezentrale Lüftungsanlagen in Altbauten zum Einsatz. Ideal geeignet sind die Geräte auch in Kombination mit einer Wärmepumpenheizung.

Vorteile von Gebläsekonvektoren

Der größte Vorteil der Konvektoren liegt in ihrem geringen Platzbedarf und der Möglichkeit, sie nachträglich zu installieren. Die Bedienung ist einfach, je nach Gerät können individuelle Einstellungen vorgenommen werden. Im Vergleich zu konventionellen Konvektoren lässt sich mit vergleichsweise geringen Vorlauftemperaturen eine hohe Wärmeabgabemenge erzielen.

Was kostet der Gebläsekonvektor?

Die Kosten sind abhängig von der Größe, bzw. Leistung des Geräts sowie von den enthaltenen Funktionen. Die günstigsten Modelle sind bereits für ca. 400 Euro erhältlich, moderne Geräte mit mehr Funktionsumfang können 1.000 Euro oder mehr kosten.

Eine Gebrauchsabnahme bildet den Schlusspunkt einer Bauphase und ist der letzte Schritt zum bezugsfertigen Eigenheim. Zum einen wird die Immobilie von der örtlichen Baubehörde geprüft und zum anderen haben Bauherren nochmals die Möglichkeit die erbrachten Leistungen der in Anspruch genommenen Bauunternehmen zu kontrollieren und abzusegnen.

Wurden alle, von der örtlichen Bauaufsichtsbehörde geforderten Datensätze gemäß Bauantrag detailgetreu umgesetzt, erhält der Bauherr die Bestätigung in Form eines Gebrauchsabnahmescheins. Mit der Aushändigung des Gebrauchsabnahmescheins erhält der Bauherr somit die Erlaubnis, das Bauwerk für private oder gewerbliche Zwecke zu nutzen. Diese Abnahme muss durch den Bauherren bei der örtlichen Bauaufsichtsbehörde im Voraus beantragt werden. Sie ist gebührenpflichtig.

Die Gebrauchsabnahme beinhaltet auch die Abnahme einer Immobilie zwischen Bauherren und Bauunternehmen wie zum Beispiel Bauträgern und Handwerkern. Werden im Rahmen der letzten Begehung Baumängel seitens des Bauherren entdeckt müssen diese von dem jeweiligen Bauunternehmen behoben werden. Da es jedoch meistens der Fall ist, dass Baumängel, wie zum Beispiel feuchte Kellerwände, erst nach der Gebrauchsabnahme sichtbar werden, hat der Bauherr mit der Gewährleistungsfrist die Möglichkeit, fünf Jahre nach Abnahme auftretende Mängel in Form einer schriftlichen Mängelrüge geltend zu machen. Diese ist, zur eigenen Sicherheit jedes Bauherren, per Einschreiben zu senden. Bei Eingang wird die Verjährungsfrist mit sofortiger Wirkung unterbrochen, und tritt erst wieder nach Beseitigung der Mängel in Kraft.

Gebührenordnungen sind Rechtsnormen, die als Grundlage für die Abrechnung von behördlichen Dienstleistungen dienen. Die Baugebührenordnung (BauGO) regelt die Gebühren in allen Angelegenheiten rund um das Baurecht. Da Baurecht Länderrecht ist, verfügt jedes Bundesland über eine eigene BauGO auf Grundlage seiner länderspezifischen Verordnungen.

Welche Gebühren enthält die BauGO?

In der Gebührenordnung sind die Kosten festgelegt, die Behörden für ihre Leistungen nach Landesbauordnung erheben. Beteiligte Ämter sind die Bauaufsichtsbehörden, das bautechnische Prüfamt, die Prüfingenieure sowie Gemeinden und Kommunen. Die Gebühren werden für Amtshandlungen und Auslagen erhoben, dazu gehören zum Beispiel:

• Bauvoranfrage, Bauanzeige und Bauantrag
• Änderungen von Baugenehmigungen
• Nutzungsänderungen von Gebäuden
• Abnahmen
• Prüfung der Standsicherheitsnachweise, Brandschutznachweise und Wärmeschutznachweise
• Umweltverträglichkeitsprüfungen
• Überprüfung der Bauausführung
• Bauaufsichtliche Zustimmungen von Bauprodukten und Bauarten

Grundlage der Baugebühren

Die BauGO legt verschiedene Grundlagen für die erhobenen Gebühren fest. Dies sind die Bauwerksklasse, der anrechenbare Bauwert und eventuelle Zuschläge und Zeitgebühren. Die anrechenbaren Bauwerte sind jeweils in der BauGO nach Gebäudeart pro m³ festgelegt, zu finden sind die Werte in der Anlage der Verordnung.
Weiterhin enthält die Gebührenordnung Vorschriften zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten sowie Angaben zur Bauwerksklasse, die sich nach dem Schwierigkeitsgrad eines Gebäudes und dessen Konstruktion richten.

Grundgebühren für die Prüfung der Standsicherheitsnachweise

Die statischen Berechnung eines Gebäudes werden behördlich geprüft. Die dafür anfallenden Gebühren sind ebenfalls in der Gebührenordnung festgelegt und richten sich ebenfalls nach dem angegebenen Bauwert sowie der Bauwerksklasse. Zwischenwerte werden extrapoliert.

Als Gefälledach bezeichnet man Flachdächer, die durch bauliche Maßnahmen ein Gefälle von mindestens 2 % erhalten. Diese Maßnahme erleichtert das Abfließen von Niederschlagswasser und verhindert damit Wasseransammlungen. Da das Gefälle durch keilförmige Dämmplatten hergestellt wird, spricht man häufig auch von der Gefälledämmung.

Wie funktioniert ein Gefälledach?

Bei einem Gefälledach werden zu Keilen geschnittene Wärmedämmplatten verwendet und erfüllen nicht nur die Funktion als Wärmedämmung, sondern stellen auch ein Gefälle her. So wird der Bildung von Pfützen und dem damit verbundenen Schadensrisiko vorgebeugt: Niederschlagswasser kann über das Gefälle leichter in Richtung Entwässerungsrinne abfließen.

Spezielle Dämmplatten fürs Gefälledach

Neben den klassischen Gefälleplatten in Keilform gibt es noch weitere Varianten, mit denen ein Gefälle im Flachdach erzeugt werden kann:

• Gratplatten besitzen einen Grat auf der Oberseite dessen Stärke zu den Plattenrändern hin abfällt.
• Kehlplatten besitzen eine Kehle auf der Oberseite der Platte, die zu den Plattenrändern hin flacher wird. So entsteht eine Rinne in Plattenmitte.
• Dachreiter sind Keile aus einzelnen Dämmplatten in Form von abfallenden Pyramiden. Sie werden vor allem für stark beanspruchte Bauteile am Flachdach wie der Attika verwendet.

Welche Variante zur Anwendung kommt, hängt von der geplanten Entwässerung ab. Meist wird die Linienentwässerung gewählt, ebenso ist eine innenliegende Punktentwässerung bei großen Dachflächen denkbar.

Verlegung der Gefälledämmung

Um ein Gefälledach herzustellen wird die Gefälledämmung auf die vorhandene Grunddämmung aufgelegt. Die Dämmplatten werden in Richtung der Entwässerung im Versatz verlegt, um Wärmebrücken so wie  möglich zu vermeiden. Der Verbund mit der Grunddämmung wird über mechanische Befestigungen oder durch Verkleben hergestellt. Als Material für die Dämmplatten kommen hydrophobe Stoffe wie EPS, XPS oder auch Mineralfaser zur Anwendung, die Hersteller bieten verschiedene Systeme mit unterschiedlichem Gefälle und Wärmeleitgruppen (WLG) an.