Eine Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die auf die Übertragung von Eigentum, zum Beispiel im Falle von Erbbaurechten oder beim Erwerb von Eigentum von einer Person oder Organisation, erhoben wird. Die Grundlage der Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbssteuergesetz verankert. Es handelt sich dabei um eine Ländersteuer, die von dem jeweiligen Bundesland erhoben wird und an die Gemeinden weitergegeben werden kann.

Der Steuersatz unterscheidet sich je nach Bundesland und liegt derzeit zwischen  3,5 % und 6,5 %, je nach Bundesland. Die Grunderwerbssteuer wird zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf aufgerechnet und vom Käufer getragen. Hier finden Sie eine Übersicht der Grunderwerbsteuer für alle Bundesländer: https://www.haufe.de/.

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich ausschließlich anhand des Grundstückswertes, wenn erst zu einem späteren Zeitpunkt ein Haus errichtet werden soll. Allerdings müssen dazu die Verträge zeitlich und inhaltlich eindeutig voneinander getrennt abgeschlossen werden. Der Käufer zahlt in diesem Fall keine Grunderwerbsteuer für die Baukosten des Hauses. Fallen jedoch Grundstückskauf und der Vertrag für den Hausbau zusammen und beides wird in einem Kaufvertrag geregelt, so spricht man von einem einheitlichen Vertragswerk. In diesem Fall berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer aus dem Gesamtbetrag, auch wenn das Haus noch nicht gebaut wurde.

Es wird keine Grunderwerbsteuer erhoben, wenn:

• Das Grundstück zwischen Eheleuten veräußert wird
• Der Verkauf der Immobilie zu einem Verwandten erster Linie, zum Beispiel zwischen Eltern und Kindern stattfindet
• Der Übertrag durch Schenkung zu einem Verwandten erster Linie stattfindet
• Das Grundteil Teil beim Miterbe eines Nachlasses ist
• Ein geringer Wert des Grundstückes unter 2.500 Euro vorliegt

Nach erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrages wird das zuständige Finanzamt informiert. Dieses stellt den Grunderwerbssteuerbescheid aus und versendet ihn an den Steuerschuldner. Sobald die Steuer beglichen ist, erstellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Hinweis:

Wie sich Grunderwerbsteuern womöglich reduzieren lassen, erfahren Sie hier: Grunderwerbsteuer reduzieren.

Mit dem Grundpfandrecht sichert ein Gläubiger seine Forderungen gegenüber einem Grundstückseigentümer ab. So wird zum Beispiel bei einem Immobilienkredit die Immobilie durch den Kreditgeber mit einem Grundpfandrecht durch einen Eintrag ins Grundbuch als Grundschuld oder Hypothek belastet. In der Regel ist dies die Voraussetzung dafür, dass ein Kredit überhaupt erst gewährt wird.

Die Formen des Grundpfandrechts

Ein Grundpfandrecht kann in drei Varianten durchgeführt werden. Als Grundschuld, als Hypothek oder als Rentenschuld. Die Eintragung erfolgt über die Beurkundung eines Notars.

• Grundschuld
  Laut BGB § 1191 kann ein Grundstück dadurch belastet werden, dass der Begünstigte Anspruch auf eine bestimmte Geldsumme hat. Ebenfalls beglichen werden kann die Grundschuld durch Zinsen oder Nebenleistungen aus dem Grundstück. Die Grundschuld ist das am häufigsten angewendete Grundpfandrecht.
  
  
• Hypothek
  Ein Bau- oder Immobilienkredit kann auch mit einer Hypothek abgesichert werden. Dabei erfolgt ebenfalls eine Belastung des Grundstücks, die im Grundbuch eingetragen ist. Es erfolgt eine Überschreibung der Rechte auf den Kreditgeber.
  
  
• Rentenschuld
  Bei dieser Form der Grundstücksbelastung als Grundpfandrecht erhält der Schuldner eine definierte Geldrente aus dem Grundstückswert, mit der der Kreditbetrag zurückgezahlt und die Schuld beglichen werden kann.

Löschung des Grundpfandrechts aus dem Grundbuch

Wie ein Grundpfandrecht nach erfolgter Rückzahlung aus dem Grundbuch gelöscht wird, hängt von der genutzten Form ab. Eine Hypothek erlischt nach erfolgter Begleichung des Darlehensbetrags automatisch. Ist eine Grundschuld eingetragen, muss die Löschung vom Eigentümer unter Vorlage einer Löschungsbewilligung vom Kreditgeber beantragt werden. Sind weitere Darlehen geplant, kann es sinnvoll sein, dieses Grundpfandrecht bestehen zu lassen. Dies verbessert die Chancen auf eine Kreditzusage und spart Kosten für die Löschung, bzw. eine erneute Eintragung. Allerdings behält der Gläubiger das Recht, darüber andere Verbindlichkeiten geltend zu machen und im Ernstfall eine Zwangsvollstreckung einzuleiten.

Grundrisse sind skalierte Zeichnungen der Gebäudegrundfläche. Sie zeigen die Beziehung zwischen Räumen und deren physischen Merkmalen von oben an. Der Grundriss kann ein ganzes Gebäude, einen einzelnen Raum oder eine Etage eines Hauses darstellen. Sie helfen zu visualisieren, wie sich Menschen durch den Raum bewegen.

Zu bachten ist allerdings, dass Grundrisse gegenüber Bauplänen eher eine Darstellung von Räumen aufzeigen und somit die konzeptionelle Grundlage einer Bauplanung darstellen. Für den Hausbau selbst und dessen Beantragung bei der Baubehörde sind vollständige Bauplanungsunterlagen erforderlich, die auch technische Informationen beinhalten, die in einem Grundriss in der Regel nicht dargestellt werden.

Grundrisse werden demzufolge eher zur detaillierten Überprüfung und Planung herangezogen, um zu sehen, ob ein Raum für den vorgesehenen Zweck geeignet ist. Man kann darstellen, wie Menschen sich durch den Raum bewegen und dementsprechend mit verschiedenen Designalternativen und Zirkulationsabläufen experimentieren. Ein Grundriss kann auch Raummaße, enthaltene Möbel, Geräte oder weitere wichtige Dinge im Raum enthalten, die für den Zweck der maßgeschneiderten Bauplanung erforderlich sind. Grundrisse sind unerlässlich für das Entwerfen und Bauen eines Hauses.

Grundrisse sind auch ein wertvolles Instrument für Immobilienmakler und Vermietungsunternehmen, um beim Verkauf oder der Vermietung eines Raums oder eines Gebäudes zu helfen.

Es gibt einige grundlegende Schritte, die bei der Erstellen eines Grundrisses beachtet werden sollten:

• Anforderungen, Bedürfnisse und Wünsche
• Vermessungen von Grundflächen, Türen oder Eingängen, Wände von Seite zu Seite und vom Boden bis zur Decke usw.
• Grundrisse sollten maßstabsgetreu entworfen werden
• Planung und Organisation des Grundrisses stets unter Berücksichtigung aller Komponenten

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die auf Immobilien und auf Grundbesitz in Deutschland erhoben wird. Sie wird auf alle Grundstücke gezahlt, die einer natürlichen oder anderen juristischen Person wie beispielsweise einer Körperschaft gehören. Die Grundlage für die Erhebung dieser Steuer, welche zu den Realsteuern gehört, ist im Grundsteuergesetz verankert.

Die Grundsteuer wird in zwei verschiedene Arten unterschieden:

• der Grundsteuer A und
• der Grundsteuer B.

Die Grundsteuer A bezieht sich auf alle land- und forstwirtschaftliche Betriebe, während die Grundsteuer B sich auf das Eigentum von bebauten oder bebaubaren Grundstücken bezieht.

Sie wird von den lokalen Gemeinden berechnet, in der sich das Grundstück befindet und vom Eigentümer der Immobilie bezahlt. Die Grundsteuer wird dabei stets für bebaute sowie unbebaute Grundstücke fällig, außerdem fällt sie an auf Erbbaurechte, Wohnungseigentum und Teileigentum. Die Steuer basiert normalerweise auf dem Verkehrswert des Eigentums, einschließlich des Grundstücks. Die Steuerbemessungsgrundlage setzt sich aus einem Promillewert des Einheitswertes der Immobilie zusammen und wird mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert.

Der Einheitswert wird vom zuständigen Lagefinanzamt mithilfe des Ertragswertverfahrens festgelegt. Anschließend ermittelt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag. Das ist der Einheitswert multipliziert mit der Steuermesszahl. Die Steuermesszahl hängt vom Grundstück ab, Grundsteuer A oder B. Für Grundstücke, die unter die Kategorie Grundsteuer A fallen liegt die Promillezahl bei 6 und für Grundsteuern der Klasse B liegt er zwischen 2,6 und 3,5 Promille, abhängig von der Art der Immobilie. Der Grundsteuermessbetrag wird dann mit dem Grundsteuerhebesatz, der in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt gilt, multipliziert und ergibt die zu zahlende Grundsteuer.

Siehe auch:

• Neuordnung der Grundsteuer: hausbauberater.de/bauwissen/grundsteuer
• Die Reform der Grundsteuer:  hausbauberater.de/bauwissen/grundsteuer-reform-das-kommt-auf-eigentuemer-und-mieter-zu

Der Grundsteuerhebesatz ist im Gemeindesteuerrecht verankert und dient zur Ermittlung der Grundsteuer, die für ein Grundstück bezahlt werden muss. Als Faktor wird der Hebesatz mit dem sogenannten Grundsteuermessbetrag multipliziert. Wie hoch dieser Faktor ist, entscheidet jede Gemeinde selbständig, die Festlegung erfolgt jeweils für ein Kalenderjahr.

Grundsteuerhebesatz und Grundsteuerberechnung

Grundstückseigentümer bezahlen jährlich einen Steuerbetrag für ihr Grundstück, die sogenannte Grundsteuer B. Dies gilt unabhängig davon, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist und selbst genutzt oder vermietet ist. Die Höhe dieser Steuer wird in drei Schritten ermittelt:

• Ermittlung des Einheitswertes der Immobilie durch das Finanzamt nach BewG (Bewertungsgesetz)
• Ermittlung des Grundsteuermessbetrags in Abhängigkeit von Grundstücks- und Bebauungsart (Einheitswert x Grundsteuermesszahl)
• Ermittlung der Grundsteuer (Grundsteuermessbetrag x Grundsteuerhebesatz)

Wer bestimmt den Grundsteuerhebesatz?

Wie hoch der Grundsteuerhebesatz ist, legen die Gemeindevertretungen fest. Die Entscheidung wird in der kommunalen Haushaltssatzung für jeweils ein Jahr definiert. Grundlage dieser kommunalen Entscheidung bildet die Selbstverwaltungsgarantie aus dem Grundgesetz (Art. 28 Absatz 2 Satz 3).

Die Grundsteuer B stellt gleich nach der Gewerbesteuer eine der wichtigsten Einkommensquellen für Gemeinden dar. Wird der Hebesatz entsprechend erhöht, steigen auch die Einnahmen aus der Grundsteuer. Auf der anderen Seite können Gemeinden durch eine Senkung des Satzes ihre Attraktivität als Baugebiet erhöhen, dies spielt besonders für die Ansiedlung von Industriebetrieben eine Rolle. Damit erhalten die Gemeinden eine wichtige Stellschraube.

Einwände gegen den Grundsteuerhebesatz

Die Bestimmung des Grundsteuerhebesatzes ist ein gesetzlich verankertes Recht der Kommunen. Insofern sind Einsprüche gegen besonders hohe Sätze in der Regel nicht vielversprechend, es sei denn, sie erscheinen nachweislich willkürlich und erhöhen die Steuerlast für die Einwohner auf ein unverhältnismäßiges Maß.

Der Grundsteuermessbetrag dient der Berechnung der auf ein Grundstück entfallenden Grundsteuer. Die Festlegung erfolgt durch die Gemeinde, die Höhe des Grundsteuermessbetrags wird mit einer Formel berechnet, die den Einheitswert (Verkehrswert) des Grundstücks sowie die Grundsteuermesszahl mit einbezieht.

Wie wird der Grundsteuermessbetrag berechnet?

Zur Berechnung des Grundsteuermessbetrags und der Grundsteuer werden zwei Werte herangezogen:

• Der Einheitswert eines Grundstücks, der vom Finanzamt festgelegt wird. Die Ermittlung erfolgt entweder über das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Die gesetzliche Grundlage bildet das Bewertungsgesetz (BewG).
• Die Grundsteuermesszahl wird vom Bund vorgegeben und hängt von der Art des Grundstücks, dessen Lage und der vorhandenen Bebauung ab. Als reine Rechnungsgröße bestimmt sie den Anteil des Grundstückswertes, der für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen wird.

Für die Berechnung des Grundsteuermessbetrags wird folgende Formel genutzt:

• Grundsteuermessbetrag = Einheitswert x Grundsteuermesszahl

Die jährliche Grundsteuer wird anschließend berechnet, indem der Grundsteuermessbetrag mit dem Grundsteuer-Hebesatz nach § 25 Grundsteuergesetz, ein von den Gemeinden festgelegter Faktor, multipliziert wird. Der Hebesatz liegt zwischen 0 und 1050 %.

Wie wird die Höhe des Grundsteuermessbetrags ermittelt?

Ein maßgeblicher Faktor für die Höhe des Grundsteuermessbetrags ist die Grundsteuermesszahl. Im Grundsteuergesetz § 15, Abs. 1 ist die Höhe des Grundsteuermessbetrags mit 0,34 Promille festgelegt. Je nach Wert der vorhandenen Bebauung, aber auch der Lage des Grundstücks gibt es Abweichungen und Ausnahmen. In den alten Bundesländern liegen die Werte deutlich niedriger als in den neuen Ländern, um die dort geringeren Einheitswerte auszugleichen.

Reform der Grundsteuer ab 2025

Da diese Art der Berechnung der Grundsteuer als verfassungswidrig und nicht mehr zeitgemäß bewertet wird, ist für 2025 eine Reform angestrebt, die bereits 2019 beschlossen wurde. Geplant ist ein wertabhängiges Berechnungsmodell, das in höherem Maße den Standort, bzw. die Umgebung der Immobilie berücksichtigt. In diesem Zusammenhang werden bereits im Jahr 2022 die Grundstücke neu bewertet.

Der Begriff Grundstück bedeutet, das ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche so eindeutig beschrieben werden kann, dass der Standort und dessen Grenzen festgelegt werden können. Um ein Grundstück offiziell als ein solches anzuerkennen, muss es in das Grundbuch eingetragen werden. Der Eigentümer eines Grundstückes hat bestimmte Grundstücksrechte, aber auch Pflichten.

Ein Grundstück ist nicht gleichzusetzen mit einem Flurstück. Flurstücke sind die kleinste Einheit im Liegenschaftskataster und normalerweise besteht ein Grundstück aus mehreren Flurstücken. Ein Grundstück kann aber auch aus mehreren Grundstücken bestehen oder zusammengefügt sein und zu einem Großen vereinigt werden.

Um mehrere Grundstücke zu vereinigen, bedarf es einer Einverständniserklärung des Eigentümers, der im Grundbuch eingetragen ist. Auch gibt es die Möglichkeit ein Nebengrundstück als Teil des Hauptgrundstücks ins Grundbuch eintragen zu lassen. Das kommt vor, wenn das Nebengrundstück zum Beispiel nur mit einer Garage bebaut ist, während sich auf dem Hauptgrundstück das Eigenheim befindet.

Genauso wie man mehrere Grundstücke vereinigen kann, kann ein bestehendes in zwei oder mehr kleinere Grundstücke aufgeteilt werden. Diese werden anschließend als eigenständige Grundstücke ins Grundbuch eingetragen. Hierfür bedarf es einer Vermessung des ursprünglichen Grundstücks. Erst danach darf die gewünschte Teilung erfolgen.

Zu beachten ist, dass zu einem Grundstück alle wesentlichen Bestandteile sowie deren Zubehör zu einem Grundstück gehören. Wesentliche Bestandteile wurde im § 93 des BGB eindeutig definiert. Die Definition sagt aus, dass es jene Teile sind, die nicht voneinander getrennt werden können, ohne das es einen Teil zerstört, den Zweck verändert oder den Wert mindert. So gehören Sachen zu einem Grundstück, die fest mit dem Grund und Boden verbunden sind. Das können ein fest verankertes Gartenhaus, ein Swimmingpool, aber auch Bäume und Pflanzen und deren Erzeugnisse sein, sowie Bestandteile, die fest mit dem Haus verbunden sind, wie die Heizungsanlage. Das sind alles wesentliche Bestandteile eines Grundstückes.

Worauf Sie beim Grundstückskauf achten sollen und weitere Informationen finden Sie unter hausbauberater.de/grundstueck-kaufen

Die Grundstücksgrenze beschreibt die definierten Punkte, an denen das Land einer Person endet und das benachbarte Grundstück beginnt. Die exakte Lage der Grundstücksgrenze kann man in den Unterlagen im Grundbuch nachlesen.

Der Eintrag ins Grundbuch enthält eine genaue Beschreibung der Maße und Grenzen des Grundstücks in Worten und manchmal auch einen Lageplan oder eine Katasterkarte. In der Katasterkarte befinden sich Details wie Höhen, Gewässer und Strukturen des entsprechenden Grundstückes. Möglicherweise sogar Karten von benachbarten Objekten, wenn eine gemeinsam genutzte Grundstücksgrenze vorhanden ist. Eine Katasterkarte ist in der Regel in den Unterlagen der Immobilie enthalten, kann aber auch beim örtlichen Bauamt eingesehen werden.

Gemessen wird von den Orientierungspunkten in der Beschreibung des Grundbuches bis zu der Grundstücksgrenze, rund um das gesamte Grundstück. Durch physikalisches Messen der Grenzen kann visuell bestimmt werden, wo sich die Grundstücksgrenze befindet und vermieden werden, in das Land des Nachbarn einzudringen.

Beim Bau eines Hauses wird die Grundstücksgrenze auch verwendet, um zu bestimmen, wo ein gewünschtes Gebäude legal platziert werden kann, zum Beispiel in Bezug auf Abstandsflächen.

Aber auch das Errichten einer Struktur, wie ein Zaun oder die Nutzung eines Teilstücks des Landes einer anderen Person, kann zu Rechtsstreitigkeiten und unangenehmen Situationen mit Nachbarn führen. Wo ein Nachbar einen Zaun auf dem Grundstück bauen kann, hängt von den örtlichen Gesetzen und den Bauvorschriften sowie von den Beschränkungen für die Grundstücke ab. Ein Zaun, der direkt auf einer Grundstücksgrenze errichtet wird, kann zu einer gemeinsamen Verantwortung des Zauns zwischen den Nachbarn führen, einschließlich Wartung und Kosten. Es ist ratsam, sich beim zuständigen Bauamt zu erkundigen.

Die Grundstücksgröße beschreibt die Größe des gesamten Grundstücks und wird normalerweise in Quadratmetern angegeben. Grundstücke können in der Größe sehr variieren, aber es ist wichtig die Grundstücksgröße zu kennen, um für zukünftige Bauvorhaben oder Erweiterungen planen zu können. So wird zum Beispiel für ein freistehendes Haus eine deutliche größere Grundstücksgröße benötigt als für eine Doppelhaushälfte.

Die Grundstücksgröße des Grundstücks bestimmt teilweise, ob die vorhandenen Gebäude innerhalb der Grundstücksgrenzen erweitert oder neue Strukturen, wie eine eigenständige Garage, ein Gartenhäuschen oder ein Außenschuppen, auf dem Grundstück hinzugefügt werden können.

Die Bewertung einer Immobilie entspricht der tatsächlichen Größe des Hauses sowie dem Grundstück, auf dem es liegt. Die Grundstücksgröße einer Immobilie kann mit einfachen mathematischen Berechnungen ermittelt werden. Dazu werden rechteckige Grundstücke von einem Ende zum anderen gemessen und anschließend wird die Breite mit der Länge multipliziert. Es stehen aber auch speziell für Grundstücke, die nicht rechtwinklig sind, verschiedene Berechnungstools online zur Verfügung, mit denen die Grundstücksgröße bis auf den letzten Quadratmeter ermittelt wird.

Auch der jährliche Grundsteuerbescheid und andere staatlich generierte Informationen enthält die Grundstücksgröße zusammen mit den anderen relevanten Informationen über die Immobilie. Das Bauamt und das Grundbuch der zuständigen Gemeinde verfügen zudem über die ursprüngliche Grundstücksgröße des Grundstücks.

Siehe auch: Informatives über den Kauf des Grundstücks

Die Definition der Grundwassergefährdung ist die Wechselwirkung zwischen der Anfälligkeit für Grundwasserverschmutzung und der Schadstoffbelastung der unterirdischen Umgebung infolge menschlicher Aktivitäten an der Landoberfläche. Mit anderen Worten die Gefahr der Verschmutzung des Grundwassers.

Grundwasserverschmutzung tritt auf, wenn Produkte aus Haushalten, aus Gewerbebetrieben oder aus der Landwirtschaft in das Grundwasser gelangen. Diese Substanzen sickern durch den Boden und gelangen anschließend ins Grundwasser. So können beispielsweise Pestizide und Düngemittel im Laufe der Zeit in die Grundwasserversorgung gelangen. Streusalz, giftige Substanzen aus Bergbaustandorten und gebrauchtes Motoröl können ebenfalls ins Grundwasser versickern. Darüber hinaus können unbehandelte Abfälle aus Klärgruben und giftige Chemikalien aus unterirdischen Lagertanks und undichten Deponien das Grundwasser kontaminieren und es damit unsicher für den menschlichen Gebrauch machen.

Das Trinken von verunreinigten Grundwasser kann schwerwiegende gesundheitliche Auswirkungen haben. Krankheiten wie Hepatitis oder schwerer Durchfall können durch Grundwasserverschmutzung von Klärgrubenabfälle verursacht werden. Schadstoffe von der Erdoberfläche können auch in die Brunnenwasserversorgung gelangen und zu gesundheitlichen Schäden führen.

Die größten Risiken für Grundwassergefährdung sind:

• Lagertanks
  Diese können Benzin, Öl, Chemikalien oder andere Arten von Flüssigkeiten enthalten und sich entweder über oder unter der Erde befinden. Im Laufe der Zeit können die Tanks korrodieren, reißen und Leckagen entwickeln.
  
  
• Klärgruben
  Abwasserentsorgungssysteme die von Haushalten, Büros oder anderen Gebäuden verwendet werden, die nicht an ein kommunales Abwassersystem angeschlossen sind. Klärgruben sind so konzipiert, dass menschlicher Abfall langsam und harmlos unter der Erde abfließt. Ein nicht ordnungsgemäß entworfenes, gebautes oder gewartetes Abwassersystem kann Bakterien, Viren, Haushaltschemikalien und andere Verunreinigungen ins Grundwasser bringen und Gesundheitsprobleme verursachen.
  
  
• Mülldeponien
  Mülldeponien sollten eine schützende Bodenschicht haben, um zu verhindern, dass Verunreinigungen ins Wasser gelangen. Wenn jedoch keine Schicht vorhanden ist oder diese Risse aufweist, gelangen Verunreinigungen aus der Deponie in das Grundwasser.