Um eine Grenzbebauung handelt es sich, wenn ein Gebäude direkt auf der Grundstücksgrenze gebaut werden soll, ohne den erforderlichen Abstand zum Nachbarn einzuhalten. Selbst der Bau eines Zaunes auf der Grenzlinie fällt unter die Grenzbebauung. Unabhängig davon, was für eine Grenzbebauung geplant ist, es wird in jedem Falle eine Genehmigung der zuständigen Behörde und / oder das Einverständnis des Nachbarn benötigt. Im Allgemeinen werden die Nachbarn von der Behörde über die Antragsstellung informiert und haben anschließend die Gelegenheit Stellung zum Antrag zu nehmen, jedoch nicht das Recht, darüber eine Entscheidung zu treffen. Vor Antragstellung wird empfohlen, den Bauwunsch mit dem Nachbarn zu besprechen, um mögliche Bedenken auszuräumen, bevor der Antrag eingereicht wird.

Darüber hinaus müssen bestimmte Bauvorschriften eingehalten werden. Möglicherweise muss das Gebäude mit bestimmten Materialien und in einem bestimmten Design errichtet werden, um die Möglichkeit eines Brandes oder Lärms zu verringern, die den Nachbarn vielleicht stören könnten.

Es gibt in einigen Bundesländern Sonderregelungen, die Garagen als Grenzbebauung ohne eine zusätzliche Genehmigung zulassen. Falls ein Grundstückeigentümer sich entscheiden sollte, eine Genehmigung für die Bebauung der Grenze zu beantragen, aber nach Genehmigung sein Recht nicht ausüben möchte, kann er dieses Recht ins Grundbuch eintragen lassen. Dadurch kann die Bebauung jederzeit stattfinden und das Recht darauf ist für eventuelle zukünftige Eigentümer gesichert.

Die vom Katasteramt ausgestellte Grenzbescheinigung bestätigt, dass ein Gebäude innerhalb der festgelegten Grenzen eines bestimmten Grundstücks erreichtet wurde. Die Grenzbescheinigung wird auch als Grenzattest bezeichnet. Sie dient auch als Nachweis, auf welchem Flurstück gebaut wurde und ob Grenzüberbebauungen vorhanden sind.

Eine solche Bescheinigung wird oft im Rahmen eines Kreditgeschäfts von Banken gefordert. Um ein Grenzattest zu erhalten, muss das Gebäude zuerst eingemessen werden. Eine Gebäudeeinmessung kann nur durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur der entsprechenden Gemeinde durchgeführt werden. Dieser ist in der Lage zu beurkunden, dass keine Grenzüberschreitung stattgefunden hat.

Bei der Grenzbescheinigung ist auch wichtig, dass die Gebäudeabstände zur Grundstücksgrenze untersucht und dokumentiert werden, damit diese bei der Gebäudeeinmessung unbedingt berücksichtigt werden. Es ist am einfachsten die Grenzbescheinigung immer zusammen mit der Gebäudeeinmessung zu beantragen.

Grundstückseigentümer sind nach dem Katastergesetz dazu verpflichtet, alle auf dem Grundstück befindlichen Gebäude vermessen zu lassen. Die aktuellen Einmessungen sollten anschließend in das Liegenschaftskataster erfasst werden. Dadurch kann das Katasteramt auf Grundlage dieser Eintragungen eine Grenzbescheinigung ausstellen, ohne eine neue Einmessung durchführen zu müssen.

Die Beantragung einer Grenzbescheinigung ist kostenpflichtig und wird gemäß der Vermessungsgebühren und der Kostenordnung abgerechnet. Mit erhöhtem Arbeitsaufwand steigen die Kosten jedoch weiter an. Die durchschnittliche Bearbeitungszeit variiert stark zwischen den verschiedenen Gemeinden und ist auch abhängig von den bereits vorhandenen Unterlagen beim Katasteramt.

Der Grenzwert kommt ursprünglich aus der Mathematik und ist bedeutsam für alle Funktionsberechnungen. Ein Grenzwert gibt den Wert an, dem sich eine Funktion nähern soll. Er kann mithilfe der Eingabe bestimmter Zahlen erreicht werden. Die Idee eines Grenzwert ist die Grundlage aller Berechnungen.

Zum Beispiel wird in einem Gebiet mit Einfamilienhäusern die maximale potenzielle Anzahl von Familien durch die Anzahl der Grundstücke und nicht durch die Anzahl der Stockwerke in Wohnhäusern gesteuert. In Bezirken mit Mehrfamilienhäusern legen die Anforderungen an die Grundstücksfläche pro Wohneinheit oder die Kontrolle des Flächenverhältnisses das maximale Potenzial für jedes einzelne Grundstück fest. Diese Näherungen verwenden immer festgesetzte Grenzen und stellen daher einen Grenzwert dar.

Mit anderen Worten markiert ein Grenzwert den höchst möglichen Wert der für einen bestimmten Zustand erreicht werden kann.

Beim Hausbau gibt es verschiedene Einschränkungen, die beachtet werden müssen. Es ist wichtig, mit diesen Einschränkungen, sowie dem Zweck des Einheitswertes vertraut zu sein.

Jedes Hausbauprojekt erfordert eine Baugenehmigung und Inspektionen. Bauvorschriften stellen sicher, dass das Haus ordnungsgemäß gebaut wird und die aktuellen Anforderungen an die Energieeffizienz erfüllt. Während diese je nach Ort etwas variieren können, stimmen die Bauvorschriften in Bezug auf solide Baupraktiken und angemessene strukturelle Unterstützungssysteme sowie Installations-, Elektro- und Heizungsklimaanlagen länderübergreifend überein. Wenn energieeffiziente Spezifikationen vorhanden sind, können diese beispielsweise die Art der Fenster, die Isolierung und die Heizung / Klimaanlage für das Haus bestimmen.

Die häufigsten Grenzwerte, die bei einem Hausbau zu befolgen sind, sind:

• Energieeffizienz
• Haushöhe
• Abstandsflächen
• Dämmungen / Isolierungen
• Grenzwerte von Baustoffen und Baumaterialien

Die Grundakte steht im Zusammenhang mit dem Grundbuch und beinhaltet alle Urkunden und Dokumente zu dem dazugehörigen Grundstück. Die Grundakte wird zusätzlich zum Grundbuch geführt und ist meist aufschlussreicher und detaillierter.

In der Grundakte, auch Stammakte genannt, befinden sich beispielsweise Erbscheine, Vollmachten, Kaufverträge, Urkunden, Eintragungs- und Löschungsanträge, notarielle Bestätigungen sowie Teilungserklärungen, Änderung und die Übertragung von Eigentumsrechten und Gerichtsurteile und weiterhin alles, was im Zusammenhang mit dem Grundstück steht.

Die Grundbuchakte gewinnt an Bedeutung, wenn es vor allem um Unklarheiten oder Streitigkeiten im Zusammenhang mit einem bestimmten Grundstück geht und ein Blick in das Grundbuch mit der dazugehörigen Grundakte kann Klarheit bringen. Normalerweise kann die Akte vor Ort bei der zuständigen Behörde, das Grundbuchamt, oder durch die Zusendung der entsprechenden Kopien durch das Grundbuchamt, eingesehen werden. Seit einigen Jahren gibt es auch die Möglichkeit, Grundakten elektronisch zu führen und einzusehen, wie auch die dazugehörigen Grundbücher.

Wichtiger Hinweis:
Für die Einsicht ins Grundbuch und die Grundakte muss ein berechtigtes Interesse bestehen. Das berechtigte Interesse ist durch den § 12 in der Grundbuchordnung GBO geregelt.

Das Grundbuch dient als ein zentrales Register, welches die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken festhält. Grundbücher werden von den jeweiligen Amtsgerichten geführt und sind in fünf Teile unterteilt:

1. Das Deckblatt des Grundbuchs gibt Auskunft über das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Blattnummer.
2. Im Bestandsverzeichnis befindet sich insbesondere Angaben von Grundstücksgrenzen, Flur und Flurstück, auf welches sich das Grundstück befindet und die Bezeichnung der Grundstücke gemäß den Vorgaben des Katasteramtes.
3. In Abteilung 1 werden die Eigentumsverhältnisse festgehalten. Es wird auch dokumentiert auf welcher Grundlage, die Eintragung des Eigentümers erfolgte, zum Beispiel durch Kauf oder Schenkung, durch Erbfolge oder auch durch Zwangsversteigerung.
4. In Abteilung 2 finden sich alle Lasten und Beschränkungen des Grundstückes. Lasten sind beispielsweise Vorkaufsrecht, Erbbaurechte und Reallasten. Zu den Beschränkungen gehören unter anderen Vermerke, zum Wohnrecht, Zwangsversteigerungen oder zur Testamentsvollstreckung.
5. In Abteilung 3 findet man die Grundpfandrechte. Also alle bestehenden Grundschulden und Hypotheken.

Zusätzlich zum Grundbuch wird auch eine Grundbuchakte geführt, welche nach dem im Gesetz der Grundbuchordnung § 12 die zugrundelegenden Rechtsverhältnisse des Grundstückes detailliert dokumentiert, wie beispielsweise den Erwerb, die Eintragungen, das Erlöschen, die Änderung und die Übertragung von Eigentumsrechten in den Grundbüchern.

Die Einträge im Grundbuchregister werden ab dem Zeitpunkt der Registrierung der Anträge gegen Dritte wirksam. Die Reihenfolge, in der die Anträge registriert wurden, bestimmt die Rangfolge der Einträge. Infolgedessen werden zwischen Parteien die rechtlichen Interessen an Grundstückstransaktionen ab dem Datum der Übertragung/ Kaufes in der gesetzlich vorgeschriebenen Form wirksam. Jedoch können sie erst ab dem Zeitpunkt der Eintragung in das Grundstücksbuch gegen Dritte gerichtet werden.

Grundsätzlich genießt das Grundbuch den öffentlichen Glauben und man darf auf die Richtigkeit des öffentlich geführten Registers vertrauen. Das bedeutet, dass die im Grundbuch eingetragene Person auch wirklich der Eigentümer eines Grundstückes ist.

Lesen Sie auch: "Bedeutung des Grundbuchs im Immobilienrecht": hausbauberater.de/bauwissen/bedeutung-des-grundbuchs-im-immobilienrecht.

Ein Grundbuchamt ist ein physischer Ort. Hier werden offizielle Grundbucheinträge registriert und verwaltet. Diese Aufzeichnungen enthalten Dokumente wie Eigentumsverhältnisse, Urkunden und Hypotheken. Die Dokumente werden im Grundbuchamt registriert und zertifiziert, die für den geografischen Standort der Immobilie spezifisch ist. Die Registrierung des Eigentums im Grundbuch garantiert und schützt die Eigentumsrechte. Es zeigt Eigentumsnachweise, schützt das Eigentum vor Betrug und erleichtert das Ändern oder Verkaufen des Eigentums in der Zukunft.

Das Grundbuch führt Aufzeichnungen über die meisten Immobilien in Deutschland, einschließlich ihrer relevanten Angaben wie beispielsweise:

• Namen des Eigentümers
• Den für die Immobilie gezahlten Preis
• Hypothekenstatus
• Grundstücksgrenzen
• Einschränkungen, wie Wegerechte oder Erbrechte

Die relevanten Grundstücksinformationen im Grundbuch sind an zentraler Stelle, dem Grundbuchamt, gesammelt. Über die Grundbuchämter ist es auch möglich, Einsicht in die Unterlagen zu nehmen. Die dabei herausgegebene Abschrift ist auch als Grundbuchauszug bekannt.

Das Grundbuchamt ist ein Geschäftsbereich vom Amtsgericht des jeweiligen Bezirkes und gehört selber zu der Kategorie des Registergerichts nach deutschem Recht. Es ist ein öffentliches Register und das bedeutet, dass jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, die Einsicht ins Grundbuch beantragen kann.

In Deutschland sind alle Grundstücke mit ihrem Eigentumsverhältnisse in das Grundbuch eingetragen. Dabei hat jedes Grundstück eine eigene Seite, diese wird auch als Grundbuchblatt bezeichnet. Der Grundbuchauszug ist eine Abschrift aller vorhandener Eintragungen bezüglich eines Grundstückes aus dem Grundbuch. Auf einem Grundbuchblatt findet man alle rechtlichen Informationen zu einem Grundstück, wie zum Beispiel:

• Den rechtmäßigen Eigentümer
• Wo sich das Grundstück genau befindet
• Die Grundstücksgrenzen
• Welche Einschränkungen oder Belastungen es gibt
• Die Grundpfandrechte

Diese einzelnen Blätter sind jeweils nach Bezirken in sogenannten Bändern geordnet. Gemeinsam bilden sie das Grundbuch. Um eine Einsicht in den Eintrag einer bestimmten Immobilie zu erhalten, muss ein kostenpflichtiger Grundbuchauszug anfordern werden. Das kann eine beglaubigte oder unbeglaubigte Abschrift des jeweiligen Eintrags sein.

Grundbuchauszüge werden zum Beispiel beim geplanten Kauf einer Immobilie oder für die Prüfung der Finanzierung bei der Bank benötigt. Um einen Grundbuchauszug zu erhalten, muss der Antragsteller jedoch ein berechtigtes Interesse nachweisen können.

Ein berechtigtes Interesse an der Einsicht in ein Grundbuch besteht beispielsweise während Verhandlungen über den Kauf eines Grundstücks, oder wenn Erben die Erbschaft antreten möchten. Als Eigentümer besteht immer ein berechtigtes Interesse und daher kann man jederzeit Einsicht in das Grundbuch nehmen oder einen Grundbuchauszug verlangen.

Weitere Gründe, ein berechtigtes Interesse vorzuweisen:

• Ein Rechteinhaber des jeweiligen Grundstücks, zum Beispiel ein Wegerecht
• Ein Mieter um sicherzustellen, dass der Vermieter auch der Eigentümer ist
• Banken im Rahmen des Kreditvergabeprozess
• Immobilien-Gutachter, die im Namen eines Kunden agieren
• Besitzer einer gültigen Vollmacht, ausgestellt durch eine berechtigte Person

Der Antrag auf die Ausstellung eines Grundbuchauszugs wird beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht. Auch hierfür bedarf es eines berechtigten Interesses. Eine Abschrift aus dem Grundbuch kann man auch online anfordern. Notare, Behörden und Gerichte haben jederzeit uneingeschränkten Zugriff.

Bei der Grundbucheinsicht handelt sich um die Einsichtnahme in das Grundbuch und die Beantragung offizieller Kopien. In der Grundbuchordnung von 1994 wird jeder Person mit einem berechtigen Interesse das Recht zur Einsichtnahme und die Erlangung von Kopien der Grundbuchblätter eingeräumt.

Im Grundbuch befinden sich Informationen wie Eigentumsurkunden, Einschränkungen, Erbbaurechte, Belastungen und andere Korrespondenz im Zusammenhang mit dem Grundstück.

Wie bereits erwähnt, hat jede Person das Recht das Grundbuch einzusehen, da es sich um ein öffentliches Verzeichnis handelt. Trotz dessen muss ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden. Dieses ist im § 12 der Grundbuchordnung definiert. Typische Konstellationen für ein berechtigtes Interesse sind:

• Der Eigentümer selbst möchte das Grundbuch einsehen
• Ein Gläubiger möchte eine Zwangsvollstreckung für das Grundstück beginnen
• Mieter möchten Klarheit hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse
• Ein Ehegatte möchte etwaige Zugewinnausgleichsansprüche berechnen
• Erben und Pflichtteilberechtigte

Das reine Kaufinteresse einer Immobilie ist kein ausreichender Grund, um ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. Hier sollte eine entsprechende Vollmacht vom Eigentümer für die Grundbucheinsicht vorliegen.

Behörden, Gerichte, Notare und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure haben uneingeschränkte Einsicht in die Grundbücher.

Um das Grundbuch einsehen zu können, muss ein schriftlicher Antrag zusammen mit dem Personalausweis oder Reisepass, in manchen Gemeinden ist es auch mündlich vor Ort möglich, gestellt werden. Zu beachten ist, das der Antrag beim zuständigen Grundbuchamt zu stellen ist, in dessen Zuständigkeit sich das Grundstück befindet. Außerdem wird ein Dokument benötigt, um das berechtigte Interesse nachzuweisen. Das kann im Falle von einem Mieter der Mietvertrag sein oder im Falle eines möglichen Kaufes die Vollmacht des Eigentümers. Des Weiteren wird die vollständige Adresse des betreffenden Grundstücks, am besten zusammen mit den Angaben über den Grundbuchbezirk und der Grundbuchblattnummer, benötigt.

Übrigens: Anstatt Einsicht in das Grundbuch zu nehmen, kann auch ein Grundbuchsauszug angefordert werden.

Die Grundbuchordnung (GBO) regelt als deutsches Gesetz in Verbindung mit der Grundbuchverfügung (GBV) die Umsetzung von Eintragungen ins Grundbuch. Dazu gehören zum Beispiel die Form der Eintragung, die damit verbundenen Rechte sowie die Führung der Grundbücher durch die Amtsgerichte in den Grundbuchämtern.

Was enthält die Grundbuchordnung?

Die Grundbuchordnung regelt allgemein die Eintragungen ins Grundbuch sowie den Umgang mit Hypotheken-, Grundschuld- und Rentenschuldbriefen, Beschwerden, die Anlage von Grundbuchblättern und maschinell geführte Grundbücher.

Der Inhalt der GBO wird weiterhin als formelles Liegenschaftsrecht bezeichnet, da dort Formvorschriften zum Umgang mit dem Grundbuch wie zum Beispiel Löschungen oder Eintragungen definiert sind. Im Gegensatz dazu ist das materielle Liegenschaftsrecht im Grundgesetz verankert.

Wen betrifft die Grundbuchordnung?

Mit dem Grundbuch haben Immobilienkäufer zu tun, wenn sie ein Grundstück oder ein Gebäude kaufen möchten. Insbesondere die drei Aspekte:

• Auflassungsvormerkung
  Die Auflassungsvormerkung wird vom Notar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beantragt und stellt als vorläufiger Eintrag den Anspruch des Käufers auf das Objekt sicher.
  
  
• Grundschuld
  Die Grundschuld wiederum ist eine Eintragung, die für die Auszahlung einer Darlehenssumme nötig ist. Man spricht hier auch von einer sogenannten Grundschuldbestellung
  
  
• Eigentümerwechsel
  Der Eigentümerwechsel wird auf das entsprechende Grundbuchblatt eingetragen, wenn der Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer beglichen sind. Dies übernimmt der Notar.

spielen eine wichtige Rolle.  .

Einsicht ins Grundbuch

Auch hierzu gibt es in der Grundbuchordnung entsprechende Vorgaben. Die im Grundbuch enthaltenen vertraulichen Informationen können nur bei berechtigtem Interesse eingesehen werden. Reines Kaufinteresse ist dafür nicht ausreichend, es muss zumindest bereits ein Vorvertrag oder eine Maklerbestätigung vorliegen.

Die Grundbuchordnung ist Bundesrecht

Die Grundbuchordnung ist ein Gesetz, das in ganz Deutschland gültig ist. Allerdings können die einzelnen Bundesländer eigene Gesetze verabschieden, wie zum Beispiel das „Gesetz über die Führung des Grundbuchs im Land Brandenburg“ (Brandenburgisches Grundbuchgesetz - GrundbGBbg) oder die „Verordnung über die Führung von Grundbüchern“ in Niedersachsen. Dort sind einige Punkte der GBO weiter spezifiziert

Die Grunddienstbarkeit beschreibt Rechte eines Nachbarn auf dem eigenen Grudnstück. Dies kann für Käufer einer Immobilie zu Problemen führen, denn das Recht ist an das Grundstück gebunden und die darin enthaltenen Regeln für den Besitzer bindend. Zu finden ist die Dienstbarkeit im Grundbuch und gehört zu den dringlichen Nutzungsrechten an einer fremden Sache nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch BGB, § 1018 BGB.

Es gibt das dienende (oder belastete) Grundstück, auf dem die Grunddienstbarkeit eingetragen ist und das herrschende Grundstück, zu dessen Gunsten die Belastungen für den Eigentümer erfolgt. Zu den typischen Grunddienstbarkeiten gehören Wege- und Leitungsrechte. Doch es gibt hier große Unterschiede zum Nießbrauchrecht, denn mit der Grunddienstbarkeit werden dem dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks nur einzelne Rechte oder Nutzungen eingenräumt.

Wenn zwei Grundstücke so aneinander bzw. nebeneinander liegen, dass der eine Besitzer nur mit Zugang des ersten Grundstücks auf seinen eigenen Grund und Boden gelangen kann, dann reicht hier ein Vertrag zwischen den Nachbarn nicht aus. Die Vereinbarung muss ins Grundbuch eingetragen werden und enthält auch den Ausgleich für den einen Besitzer, also eine Entschädigung für die Belastung. Abhängig von der Nutzung kann hier beispielsweise eine Beteiligung am Grundstücksunterhalt festgelegt werden.

Im Grundbuchblatt findet sich in Abteilung zwei der Hinweis auf relevante Informationen zur Immobilie, wie beispielsweise Grundpfandrechte oder eben die Grunddienstbarkeit. Allerdings gibt es eine Ausnahme, bei der die Grunddienstbarkeit nicht im Grundbuch stehen muss, und zwar dann, wenn das Wegerecht im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens eingeräumt wurde. Dann ist dieser Hinweis nur im Flurbereinigungsplan zu finden.

Typische Grunddienstbarkeiten sind:

• Wegerecht
• Leitungsrecht
• Überbaurecht
• Bebauungsbeschränkung
• Duldung von Immisionen

In vielen Fällen führt die Eintragung der Grunddienstbarkeit zu einer Wertminderung des belasteten Grundstücks und Käufer sollten sich darüber im Klaren sein. Empfehlenswert ist hier ein Wertgutachten, um den Wert der Minderung schätzen zu lassen. Die Grunddienstbarkeit kann befristet sein oder auch verjähren. Hier hilft nur ein Anwalt weiter, der sich mit der Grunddienstbarkeit gut auskennt.