Das Sachwertverfahren findet Anwendung zur Kalkulation des Beleihungswertes von Gebäuden und Grundstücken, welche nicht verpachtet oder vermietet sind. In Deutschland regelt das Sachwertverfahren die Immobilien-Wertermittlungsverordnung ImmoWertV mit den Paragrafen §§ 21 bis 23.

Das Sachwertverfahren wird für gewöhnlich bei Immobilien genutzt, welche zum Zeitpunkt der gewünschten Wertermittlung nicht am Mietmarkt handelbar sind. Dazu zählen zum Beispiel selbst bewohnte Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Dabei findet die Objektbewertung grundstätzlich im Hinblick auf die hypothetisch entstehenden Kosten bei einem Neubau des gleichen Objektes statt. Anschließend erfolgt die Bewertung der Abnutzung, welche vom Ergebnis der Objektbewertung in Abzug gebracht wird. Beim Sachwertverfahren geht es in erster Linie um die Bemessung der Herstellungs- beziehungsweise Wiederbeschaffungskosten für die Immobilie und nicht um die potenziell erzielbaren Reinerträge in der Zukunft.

Das Sachwertverfahren betrifft zumeist die baulichen Anlagen. Die Wertbestimmung für Grund und Boden erfolgt mit dem Vergleichswertverfahren.

Wird ein Sachwertverfahren angefordert, ermittelt ein Sachverständiger den Marktwert der Immobilie. Dabei kommt folgende Gesamtformel für die Berechnung des Immobiliensachwertes zur Anwendung: (Bodenwert + Gebäudesachwert) × Marktanpassungsfaktor = Sachwert.

Die detaillierten Einzelschritte zur Sachwertermittlung sehen wie folgt aus:

1. Berechnung des Bodenwertes
   Grundstücksfläche × Bodenrichtwert pro m² = Bodenwert
   Der Bodenrichtwert ist ein amtlich anerkannter Durchschnittswert für die betreffende Region, welcher durch Ausschüsse von Gutachtern auf Basis von Vergleichswerten ermittelt wird.
   
   
2. Berechnung der Gebäudeherstellungskosten
   Bruttogrundfläche x Regel-Herstellungskosten pro m² = Gebäudeherstellungskosten
   Die Bruttogrundfläche ergibt sich aus der Summe aller nutzbaren Grundflächen der zu bewertenden Immobilie. Die Regel-Herstellungskosten beschreiben die gewöhnlichen Kosten zur Herstellung und nicht die tatsächlichen. Ihre Erhebung erfolgt je nach Gebäude- und Grundstücksart durch Gutachter.
   
   
3. Berechnung des Gebäudesachwertes
   Gebäudeherstellungskosten – Alterswertminderung = Gebäudesachwert
   Die Alterswertminderung ist von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich. Zusätzlich fließt die Dauer, in der die Immobilie genutzt werden kann (Restnutzungsdauer) in die Bestimmung der Alterswertminderung ein.
   
   
4. Berechnung des vorläufigen Sachwertes
   Gebäudesachwert + Bodenwert = vorläufiger Sachwert
   
   
5. Ermittlung des endgültigen Sachwertes
   Vorläufiger Sachwert × Marktanpassungsfaktor = endgültiger Sachwert
   Der Marktanpassungsfaktor bezieht die aktuelle Marktlage mit ein. Das bedeutet, der Marktanpassungsfaktor beschreibt das durchschnittliche Verhältnis zwischen Verkaufspreis und vorläufigen Sachwert der Immobilie. Die Ermittlung des Marktanpassungsfaktors erfolgt durch Gutachterausschüsse, welche ausführliche Analysen unterschiedlichster Arten von Gebäuden und Region hinzuziehen.

Insgesamt gilt es beim Sachwertverfahren zu beachten, einen Sachverständigen zurate zu ziehen, welcher umfassende Markt und Sachkenntnisse besitzt. Da das Sachwertverfahren zu den kompliziertesten Norm-Verfahren gehört, sollte es ausschließlich von zertifizierten Sachverständigen durchgeführt werden. Ansonsten besteht das Risiko einer fehlerhaften Wertermittlung, welche sich nachteilig auf den Antragsteller auswirken kann.

Weitere Informationen zur allgemeinen Bewertung von Immobilien finden Sie unter: hausbauberater.de/bauwissen/immobilienbewertung.

Laut Definition ist Sachschaden ein schadenstiftendes Ereignis, welches die Beschädigung oder Zerstörung von Sachen wie Gebäuden, Gegenständen, Straßen und allen weiteren, nicht lebenden Dingen unbelebter Natur zur Folge hat. Die Brauchbarkeit der Sache ist wirtschaftlich beeinträchtigt und es können erhebliche Kosten durch die Behebung entstehen. Sachschäden stellen für Versicherungen einen wichtigen Bereich dar, hier werden diese von den Personen- und Vermögensschäden differenziert. Die maximal übliche Deckungssumme für Sachschäden liegt bei Versicherungen in der Regel bei 3 Millionen Euro. Bauherren sollten darauf achten, dass eine gewerbliche Haftpflicht der beteiligten Gewerke eine Deckungssumme für Sachschäden von mindestens 5 Millionen ausweist.

Sachschäden können immer entstehen. Die Bandbreite reicht dabei von leichten Beschädigungen bis hin zur kompletten Zerstörung ganzer Gebäude oder Gebäudeteile. Ebenso sind die Umstände, welche zu einem Sachschaden führen können, sehr breit gefächert. Dazu zählt zum Beispiel die Beschädigung der Hauswand oder des Gartenzaunes durch Dritte. Sachschäden durch Witterungseinflüsse oder höherer Gewalt sind in diesem Zusammenhang ebenfalls zu nennen. Aber auch durch Personen können erhebliche Sachschäden entstehen. Dabei gilt, dass in der Regel derjenige, der den Schaden verursacht hat, auch für die Kosten aufkommen muss.

Empfehlenswert für Grundstücks- und Hausbesitzer sind daher diverse Versicherungen, die im Falle eines Sachschadens aufkommen:

• Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
• Wohngebäudeversicherung
• Hausratversicherung
• Bauherrenhaftpflichtversicherung

Die Wohngebäudeversicherung ist für alle Besitzer von Immobilien verpflichtend abzuschließen. Sie deckt entstandene (Sach-) Schäden am Wohngebäude ab, die durch Blitzschlag, Brand, Frost, Hagel, Leitungswasser oder Sturm entstehen. Die Versicherungen für Haushaftpflicht, Hausrat und Grundbesitzerhaftpflicht hingegen sind freiwillig. Ebenso die Bauherrenhaftpflichtversicherung, die für Schäden an der Baustelle, nicht aber am Bau selbst, aufkommt.

Unter https://www.hausbauberater.de/bauwissen/bauversicherungen finden Sie eine Vielzahl Informationen zu den Versicherungen beim Hausbau oder für Hausbesitzer.

Rückstau entsteht, wenn das Wasser, zum Beispiel bei sehr starken Regenfällen wie Hochwasser, Überschwemmung oder durch verstopfte (Abfluss-) Leitungen, nicht schnell genug oder gar nicht mehr abfließen kann. Die Folge ist ein Stau des Abwassers im Gebäude oder auf der Straße, der bei unzureichendem Schutz enorme Schäden an der Bausubstanz verursachen kann.

Weitere Gründe für einen Rückstau können sein:

• Ausfall der Pumpen, Rohrbruch oder Schäden am Kanal
• Gesteigerter Zufluss von Abwasser, verursacht durch Einsätze der Feuerwehr, Spülungen der Kanäle oder durch außerplanmäßige Anschlüsse an das Kanalnetz
• Hochwasser eines Bachs oder Flusses
• Kanalabsperrung oder -umleitung durch Instandsetzungsarbeiten

Tritt einer oder mehrerer dieser Fälle ein, ist ab einem bestimmten Zeitpunkt die Schwelle erreicht, bei der das Kanalsystem überlastet ist. Nun steigt der Pegel des Wassers über die Rückstauebene, welche den höchstmöglichen Stand des Wassers darstellt. Sie liegt zumeist auf der Höhe der Straßenoberkante. Alle Räumlichkeiten, die sich unterhalb dieser Ebene befinden, laufen mit Abwasser voll.

Zur Vermeidung von Schäden durch Überflutungen empfiehlt sich der Einbau von Rückstausicherungen beziehungsweise Rückstauverschlüsse in die Rohrsysteme. Sie verhindern das Einströmen des Abwassers in das Gebäudeinnere. Weist die Abwasserleitungen kein natürliches Gefälle zum Kanal auf, dann bedarf es spezieller Rückstau-Hebeanlagen. Diese Hebeanlagen pumpen das Abwasser mithilfe einer Rückstauschleife über die Rückstauebene und anschließend kann das Wasser in die Kanalisation abfließen.

Darüber hinaus gilt es zu beachten, dass öffentliche Kanäle so angelegt sind, dass sie bei extremen Niederschlägen keinen reibungslosen Abfluss gewährleisten. Das führt zu gelegentlichem Rückstau im Kanalsystem und dessen Anschlussleitungen, wie beispielsweise in Kanalverbindungen zum Wohnhaus. Häufig geben die Kommunen den Rückstauschutz im Rahmen ihrer Abwassersatzung an die Hausbesitzer weiter. Das bedeutet, dass jeder Grundstückseigentümer dazu angehalten ist, seine Immobilie selbst gegen Rückstau zu schützen.

Auf hausbauberater.de/bauwissen/rueckstausicherungen erfahren Sie, warum Rückstausicherungen so wichtig sind.

Die Rücklaufverschraubung befindet sich an jedem modernen Heizkörper, wo es als Drosselventil den Zufluss des Wassers bestimmt. Normalerweise ist das Ventil mit einer Kunststoffkappe abgedeckt.
Durch das Entfernen der Kappe wird die Oberseite einer Spindel sichtbar. Sie kann quadratisch oder halbmondförmig sein. Dort findet man je nach Modell eine Schlitzschraube oder einen Innensechskant, mit dem die Spindel mit einem Schraubenschlüssel gedreht werden können, um den Wasserfluss einzustellen. Wird das Ventil geöffnet, erhöht dies den Wasserdurchlauf und der Heizkörper wird schneller warm, während das Schließen das Gegenteil bewirkt.

Bei der Montage einer Rücklaufverschraubung sollten undichte Verbindungen vermieden werden. Die Kosten für ein Ventil belaufen sich zwischen 7 und 10 Euro und der Einbau kann durch einen Heizungsfachbetrieb oder in Eigenregie durchgeführt werden.

Rücklauftemperaturen sowie Vorlauftemperaturen beziehen sich auf die Temperaturen des Heizungswassers in einem Heizsystem. Die Rücklauftemperatur beschreibt die Temperatur, mit dem das Heizungswasser zurück in den Heizungskessel fließt. Sie ist normalerweise deutlich geringer als die Vorlauftemperatur.

Heizungsanlagen, die wassergeführt sind, haben die Aufgabe, das Heizungswasser auf eine bestimmte, relative hohe Temperatur aufzuwärmen. Das passiert in einem Heizungskessel. Von dort strömt das heiße Wasser durch Rohre in die Heizkörper oder die Fußbodenheizung und gibt die thermische Energie frei. Während dieses Prozesses kühlt sich das Heizungswasser ab und fließt zurück in den Kessel. Dafür ist jedoch eine bestimmte Temperatur erforderlich, die sogenannte Rücklauftemperatur. In der Regel beträgt diese bei Heizkörperheizungen 15°C weniger als die Vorlauftemperatur. Die Differenz zwischen der Vor- und Rücklauftemperatur bezeichnet man als Spreizung. Sie wird in Kelvin angegeben und 15°C entspricht 15 K. Bei Flächenheizungen ist die Spreizung geringer und beträgt nur 5 K.

Die Temperatur des Rücklaufwassers ist entscheidend für die Steigerung der Effizienz einer Brennwertheizung. Das Rücklaufwasser in einer Brennwertheizung muss weitaus kühler sein als die Abgase, die bei der Verbrennung entstehen. Es kühlt die Abgase, damit das enthaltene Wasser kondensieren kann. Wenn eine Kondensation auftritt, wird Wärme abgegeben, die auf das heiße Wasser übertragen wird und dadurch wird der Brenner entlastet. Wenn die Temperaturen jedoch zu hoch sind, tritt keine Kondensation auf. Eine Brennwertheizung gewinnt Wärme aus dem Recyceln der Abgase zurück und verbraucht dadurch weniger Energie.

Instandhaltungsrücklagen sind Ansparungen für Reparaturen, die Wohnungs- und Hauseigentümer durchführen müssen. Gesetzlich vorgeschrieben ist die Anlage nicht, wird allerdings im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) empfohlen. Ein weiterer Pluspunkt: Instandhaltungsrücklagen steigern den Verkaufswert einer Immobilie.

Wie hoch sollten Instandhaltungsrücklagen sein?

Die sinnvolle Höhe der Instandhaltungsrücklage für ein Gebäude oder eine Wohnung richtet sich nach verschiedenen Faktoren. Dazu gehören:

• Standort/ Lage
• Bauzeitenalter
• Baulicher Zustand
• Ausstattung und Größe

Ebenfalls relevant sind die finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers. Je beschränkter diese sind, umso wichtiger ist es, Rücklagen in ausreichender Höhe zu bilden. Ist eine Hausverwaltung vorhanden (zum Beispiel bei Eigentumswohnungen), gelten folgende Richtwerte im Sinne der ordnungsgemäßen Verwaltung:

• Baualter ab 32 Jahre: 14,92 Euro pro m² und Jahr
• Baualter ab 22 Jahre: 11,68 Euro pro m² und Jahr
• Baualter bis 22 Jahre: 9,21 Euro pro m² und Jahr

Ist im Gebäude ein Aufzug vorhanden, bedeutet dies einen Aufschlag von 1,30 Euro/ m² und Jahr.

Instandhaltungsrücklagen für Altbauten

Bei älteren Gebäuden ist davon auszugehen, dass immer mal wieder größere Modernisierungsarbeiten und Reparaturen fällig werden. Man geht davon aus, dass pro 80 Jahre Alter der 1,5-fache Wert der Baukosten für Reparaturen aufläuft. Nach der sogenannten Peters`schen Formel entfallen 65 bis 70 % der Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum und 30 bis 35 % auf das Sondereigentum.

Verwendung von Instandhaltungsrücklagen

Instandhaltungsrücklagen sind zweckgebunden und dürfen nur für Instandsetzungen und Instandhaltungen verwendet werden, nicht aber für laufende Kosten wie zum Beispiel den Einkauf von Gas oder Heizöl. Soll das angesparte Geld anderweitig verwendet werden, muss dies von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.

Dies gilt natürlich nicht für Instandhaltungsrücklagen, die private Hausbesitzer anlegen, um für spätere Reparaturen gerüstet zu sein. Dennoch ist es sinnvoll, sich an diese offiziellen Regelungen zu halten. Instandhaltungsrücklagen sollten auf einem extra Rücklagenkonto liegen (Pflicht bei Eigentümergemeinschaften).

Alle Versorgungsrohre und Entsorgungsrohre in einem Haus werden normalerweise in das Mauerwerk eingebaut. Das sind Rohre, die beispielsweise Wasser oder Abwasser transportieren, aber auch Leer- oder Schutzrohre für Strom und Gas. Dazu werden die sogenannten Rohrschlitze in das Mauerwerk gefräst. Rohrschlitze müssen um einiges größer sein als das zu verlegende Rohr. Der Grund dafür ist, das die Rohre isoliert werden müssen, einerseits um den Wärmeverlust zu verringern aber auch, um die Schallübertragung zu reduzieren.

Um die benötigten Wandschlitze nicht mühsam von Hand aus stemmen zu müssen, ist es empfehlenswert, eine Art von Säge zu verwenden. Eine Mauernutfräse oder einen Trennschneider sind dafür bestens geeignet. Mithilfe dieses Werkzeugs lassen sich die Kanäle zügig und akkurat herstellen. Zum Schutz Ihrer Gesundheit ist es gut, wenn die Säge den Staub direkt absaugt, der durch das Fräsen entsteht.

Eine Mauernutfräse wird von zwei Diamanttrennblätter angetrieben und hat einen Führungsschuh, sodass die Fräse gerade geführt werden kann. Die richtige Tiefe und Breite kann an der Fräse eingestellt werden. Somit ist es einfach zwei Schlitze in die Wand zu fräsen und der übriggebliebene Mittelsteg kann einfach mit einem Hammer und Meißel entfernt werden.

Nachdem alle Rohe verlegt und isoliert wurden, müssen die Rohrschlitze professionell verputzt werden. Dazu ist es am besten Mörtel oder Spachtelmasse zu verwenden. Die Spachtelmasse sollte gemäß Herstellerangaben angerührt werden, nicht zu trocken oder nass, und wird anschließend in die Wandschlitze aufgetragen. Zu beachten ist, dass die umliegende Wand etwas angenässt werden sollte, damit der Mörtel besser an der Wand haften bleibt. Nach kurzem Antrocknen kann der Mörtel glatt gezogen werden und trocknen.

Die Rohrisolierung wird verwendet, um Rohre zu umwickeln / ummanteln. Das wird gemacht, um einerseits den Wärmeverlust zu verhindern und andererseits, um sie vor dem Gefrieren bei eisigen Temperaturen zu schützen. Ein weiterer Einsatzbereich der Rohrisolierung dient der Eindämmung von Geräuschen, wie sie häufig bei Wasserrohren zu finden sind.

Diese Art der Isolierung ist in vielen verschiedenen Materialien erhältlich, einschließlich flexiblem Schaumstoff, Folienrohrisolierung, Isolierfilz, Alu-Mineralwolle und Rohrisolierband. Die Rohrisolierung ist einfach zu installieren und eignet sich am besten zum Isolieren kleiner Rohrlängen oder Abschnitte mit vielen Biegungen.

Es gibt eine Reihe von Gründen für die Isolierung von Rohrleitungen:

• Verhindert den Wärmeverlust aus den Rohren zwischen Warmwasseraufbereiter und Wasserhähnen, das spart Energie und senkt Heizkosten
• Schützt Wasserrohre im Winter vor dem Einfrieren
• Wenn Warmwasserleitungen frei liegen, schützt die Ummantelung vor Verbrennungen
• Kontrolliert die Kondensation und verhindert damit die Schimmelbildung
• Reduziert die Ausdehnung und Kontraktion von Rohren aufgrund von Temperaturänderungen und verhindert dadurch Risse oder Brüche

Genauso wichtig wie das Isolieren der Rohre selbst ist es, alle Lücken abzudichten, in denen Rohre durch Wände durchdringen. In diesen Löchern tritt ein erheblicher Wärmeverlust auf. Das Isolieren dieser Lücken ist ein kritischer Bestandteil einer erfolgreichen Rohrisolierung. Die Isolierung von Rohren insbesondere Warmwasserrohren ist sehr empfehlenswert. Isolierte Warmwasserrohre reduzieren den Wärmeverlust um bis zu 80 Prozent und damit die Energiekosten. Die Investition in Rohrisolierung hat sich somit in der Regel schnell bezahlt gemacht.

Alle Baustoffe besitzen eine Rohdichte. Die Rohdichte beschreibt die Masse in Bezug auf das Volumen eines Baustoffes. Eine hohe Rohdichte ist erstrebenswert für gesundes Wohnen, da sich die bauphysikalischen Anforderungen positiv auf den Schallschutz, die Wärmespeicherung und die Druckfestigkeit auswirken. Kalksandsteine oder Mauersteine mit hohen Rohdichten bieten mehr Sicherheit in den Bereichen Schallschutz, Wärmespeicherung und Feuchtigkeitsbeständigkeit. Eine hohe Rohdichte bedeutet auch, dass diese hohe Lasten trotz geringer Wanddicke tragen können.

Im Ziegelbau gibt die Rohdichteklasse gewöhnlich das Steingewicht an. Mauersteine sind in unterschiedliche Rohdichteklassen, kurz RDK, eingeteilt. Die Rohdichteklassen reichen von 0,35 bis 2,4, wobei die Rohdichten von 0,30 kg / dm³ bis 2,5 kg / dm³ reichen. Mauersteine haben eine Dichte im Bereich von 1800 bis 2100 kg / dm³, während leichte Steinblöcke, auch als mittel dicht bezeichnet oder Leichtbeton-Hohlblöcke, weisen eine Dichte im Bereich von 650 bis 1500 kg / dm³ auf. Luftbetonblöcke oder Porenbeton-Plansteine haben sogar nur eine Dichte im Bereich von 400 bis 900 kg / dm³.

Allgemein kann man sagen, je schwerer ein Mauerstein ist, umso höher ist der Schalldämmwert, die Druckfestigkeit und die Wärmeleitfähigkeit.

Rohbauöffnungen sind Öffnungen, die während des Rohbaus, der statisch notwendigen Konstruktionen für die Gebäudehülle, berücksichtigt werden müssen. Dazu gehören beispielsweise Fenster- und Türöffnungen. Damit die Rohbauöffnungen das richtige Maß haben, müssen zuerst die Maße der Türen und Fenster gemessen werden. Zu diesen entsprechenden Maßen wird ein bestimmter Toleranzbereich hinzugerechnet, der für die Türzarge oder Fensterrahmen dient. Für die Rohbau-Mauerwandstärke müssen auch der Putz und Kacheln berücksichtigt werden.

Nachdem Sie sich für eine Tür entschieden haben, kann man die benötigte Rohbauöffnung leicht mit einer einfachen Formal berechnen:

• Breite der Tür plus 8 cm
• Höhe der Tür plus 4 cm

Die Höhe für die Rohbauöffnung einer Tür wird vom fertigen Fußboden aus gemessen.

Grundsätzlich unterliegen Fenster den gleichen Regelungen hinsichtlich des Rohbaumaßes wie Türen.

Eine Rohbauöffnung bezieht sich auf die gerahmte Öffnung eines Fensters oder Tür. Allerdings haben Fenster und Türen einen Rahmen, welcher zusätzlichen Platz beansprucht. Wird ein Standard einflügeliges Fenster, mit beispielsweise 37,5 cm Breite und 50 cm Höhe aufgeführt, sind die tatsächlichen Fenstermessungen leicht geringer als diese, um das Installationssystem aufzunehmen. Der Unterschied zwischen den Rohbaumaßen und der tatsächlichen Fenstergröße variiert je nach Hersteller.

Abrenzung

• Rohbaumaß
  Als Rohbaumaß werden alle Abmessungen von Bauteilen und somit auch Bauöffnungen im Rohbauzustand bezeichnet.
  
  
• Aufbaumaß
  Vom Aufbaumaß hingegen wird besprochen, wenn beispielsweise die Wände verputzt sind. Das Rohbaumass entspricht der Summe aller Steinbreiten und -höhen sowie die Rohbau-Mauerwandstärke beziehungsweise die Fugenbreite.