Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren findet Anwendung zur Kalkulation des Beleihungswertes von Gebäuden und Grundstücken, welche nicht verpachtet oder vermietet sind. In Deutschland regelt das Sachwertverfahren die Immobilien-Wertermittlungsverordnung ImmoWertV mit den Paragrafen §§ 21 bis 23.

Das Sachwertverfahren wird für gewöhnlich bei Immobilien genutzt, welche zum Zeitpunkt der gewünschten Wertermittlung nicht am Mietmarkt handelbar sind. Dazu zählen zum Beispiel selbst bewohnte Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Dabei findet die Objektbewertung grundstätzlich im Hinblick auf die hypothetisch entstehenden Kosten bei einem Neubau des gleichen Objektes statt. Anschließend erfolgt die Bewertung der Abnutzung, welche vom Ergebnis der Objektbewertung in Abzug gebracht wird. Beim Sachwertverfahren geht es in erster Linie um die Bemessung der Herstellungs- beziehungsweise Wiederbeschaffungskosten für die Immobilie und nicht um die potenziell erzielbaren Reinerträge in der Zukunft.

Das Sachwertverfahren betrifft zumeist die baulichen Anlagen. Die Wertbestimmung für Grund und Boden erfolgt mit dem Vergleichswertverfahren.

Wird ein Sachwertverfahren angefordert, ermittelt ein Sachverständiger den Marktwert der Immobilie. Dabei kommt folgende Gesamtformel für die Berechnung des Immobiliensachwertes zur Anwendung: (Bodenwert + Gebäudesachwert) × Marktanpassungsfaktor = Sachwert.

Die detaillierten Einzelschritte zur Sachwertermittlung sehen wie folgt aus:

1. Berechnung des Bodenwertes
   Grundstücksfläche × Bodenrichtwert pro m² = Bodenwert
   Der Bodenrichtwert ist ein amtlich anerkannter Durchschnittswert für die betreffende Region, welcher durch Ausschüsse von Gutachtern auf Basis von Vergleichswerten ermittelt wird.
   
   
2. Berechnung der Gebäudeherstellungskosten
   Bruttogrundfläche x Regel-Herstellungskosten pro m² = Gebäudeherstellungskosten
   Die Bruttogrundfläche ergibt sich aus der Summe aller nutzbaren Grundflächen der zu bewertenden Immobilie. Die Regel-Herstellungskosten beschreiben die gewöhnlichen Kosten zur Herstellung und nicht die tatsächlichen. Ihre Erhebung erfolgt je nach Gebäude- und Grundstücksart durch Gutachter.
   
   
3. Berechnung des Gebäudesachwertes
   Gebäudeherstellungskosten – Alterswertminderung = Gebäudesachwert
   Die Alterswertminderung ist von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich. Zusätzlich fließt die Dauer, in der die Immobilie genutzt werden kann (Restnutzungsdauer) in die Bestimmung der Alterswertminderung ein.
   
   
4. Berechnung des vorläufigen Sachwertes
   Gebäudesachwert + Bodenwert = vorläufiger Sachwert
   
   
5. Ermittlung des endgültigen Sachwertes
   Vorläufiger Sachwert × Marktanpassungsfaktor = endgültiger Sachwert
   Der Marktanpassungsfaktor bezieht die aktuelle Marktlage mit ein. Das bedeutet, der Marktanpassungsfaktor beschreibt das durchschnittliche Verhältnis zwischen Verkaufspreis und vorläufigen Sachwert der Immobilie. Die Ermittlung des Marktanpassungsfaktors erfolgt durch Gutachterausschüsse, welche ausführliche Analysen unterschiedlichster Arten von Gebäuden und Region hinzuziehen.

Insgesamt gilt es beim Sachwertverfahren zu beachten, einen Sachverständigen zurate zu ziehen, welcher umfassende Markt und Sachkenntnisse besitzt. Da das Sachwertverfahren zu den kompliziertesten Norm-Verfahren gehört, sollte es ausschließlich von zertifizierten Sachverständigen durchgeführt werden. Ansonsten besteht das Risiko einer fehlerhaften Wertermittlung, welche sich nachteilig auf den Antragsteller auswirken kann.

Weitere Informationen zur allgemeinen Bewertung von Immobilien finden Sie unter: hausbauberater.de/bauwissen/immobilienbewertung.