Instandsetzungen

Als Instandsetzungen bezeichnet man Reparaturen an bestehenden Gebäuden oder Gebäudeteilen, um den funktionsfähigen Zustand wiederherzustellen. Im Gegensatz zur Instandhaltung handelt es sich dabei um Arbeiten, die stattfinden, wenn bereits Schäden am Gebäude vorliegen. Besonders im Bereich der Vermietung spielt dieser Begriff eine wichtige Rolle.

Was gehört zur Instandsetzung?

Eindeutig zu den Instandsetzungsmaßnahmen gehören alle Reparaturen an der Heizung oder an anderen technischen Anlagen, Reparaturen am Dach oder an der Gebäudehülle oder die Beseitigung feuchter Bereiche im Mauerwerk. Davon abzugrenzen ist die Modernisierung – zum Beispiel die energetische Sanierung der Gebäudehülle. Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die dazu dienen, den Gebrauchswert eines Gebäudes zu erhöhen oder den Wohnkomfort zu verbessern. Muss zum Beispiel eine Heizungsanlage gesetzlich erneuert werden, fällt dies wiederum unter die Instandsetzung des Gebäudes.

Unterschied zwischen Instandsetzung und Instandhaltung

Unter einer Instandhaltung versteht man alle Maßnahmen, die dazu dienen, Schäden vorzubeugen und den schadensfreien Zustand eines Gebäudes zu erhalten. Dazu gehören zum Beispiel regelmäßige Inspektionen und Wartungsarbeiten oder auch kleinere Reparaturen wie der Austausch

Sind Kosten für die Instandsetzung Betriebskosten?

Die Kosten, die für Instandsetzungen zur Beseitigung eines „vertragswidrigen Zustands“ einer Mietsache anfallen, gehören nicht zu den Betriebskosten, die auf den Mieter im Rahmen der Nebenkosten umgelegt werden dürfen. Dies ist im BGB, § 535, Abs. 1, Satz 2 festgelegt, nach dem diese Kosten der Vermieter im Rahmen seiner Erhaltungslast alleine tragen muss. Auch Instandhaltungskosten dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Gerade die Abgrenzung zur Modernisierung – die wiederum auf die Mieter umgelegt werden darf- ist oft nicht ganz leicht und muss teilweise gerichtlich geklärt werden.