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Immobilienbewertung: wie Immobilien bewertet werden
Wenn Privatleute ihr Eigenheim verkaufen möchten, in dem sie viele Jahre gelebt haben, spielen bei der (ersten) Festlegung des Verkaufspreises auch emotionale Gründe hinein. Auch bei einem Kaufinteressenten können neben Fakten wie der Lage, dem Alter, dem baulichen Zustand oder der Architektur einer Immobilie durchaus positive Emotionen den Ausschlag für eine Kaufentscheidung geben. Investoren entscheiden jedoch ausschließlich anhand von Fakten. Sie beleuchten auch andere Kriterien, die den Marktwert einer Immobilie ausmachen. Dieser wird auch als Verkehrswert bezeichnet und sollte durch einen Sachverständigen ermittelt werden. Das ist besonders wichtig, wenn es darum geht, eine Immobilie zu kaufen und vorab geklärt sein muss, wie weit der vom Verkäufer erwartete Verkaufspreis überhaupt realistisch ist.
Immobilienbewertung: Ermittlung des Wertes (Verkehrswert) einer Immobilie
Der Verkehrswert wird auf der Basis von mindestens einem dieser drei Verfahren ermittelt, deren Handhabung im Baugesetzbuch (BauGB) festgeschrieben ist:
Vergleichswertverfahren
Hierbei werden für die Wertermittlung Vergleichsobjekte herangezogen, die der Immobilie hinsichtlich ihrer Lage und Nutzung, ihrem Zuschnitt sowie ggf. der Bodenbeschaffenheit oder weiterer Merkmale ähneln. Dieses Verfahren eignet sich besonders für überwiegend typisierte Gebäude (Wohnhäuser, Eigentumswohnungen).
Sachwertverfahren
Dieses Verfahren beruht auf der grundsätzlichen Überlegung, mit welchen Kosten im Fall eines Neubaus der Immobilie gerechnet werden müsste. Mithilfe von Tabellen sowie auf der Grundlage der Geschossfläche werden zunächst die sog. Normalherstellungskosten ermittelt, von denen anschließend die Abnutzung eingeschätzt und abgezogen wird. Mit dem Begriff Geschossfläche ist die Summe sämtlicher Flächen innerhalb eines Geschosses gemeint. Er ist nicht identisch mit dem Begriff der Grundfläche: Dabei handelt es sich um diejenige Fläche, mit der ein Gebäude Berührung mit dem Boden hat.
Das Sachwertverfahren berücksichtigt auch die Außenanlagen und die Baunebenkosten.
Ertragswertverfahren
Mit diesem Verfahren wird in der Regel der Wert von Immobilien eingeschätzt, bei denen es vor allem um die mit ihnen zu erzielenden Erträge geht. Dazu gehören Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser. Für sie wird zunächst die Jahresrohmiete ermittelt; damit sind alle Gelder gemeint, die ein Mieter oder Pächter für ein Jahr zu entrichten hat. Ihr Umfang richtet sich nach dem Inhalt des abgeschlossenen Miet- oder Pachtvertrags. Zur Jahresrohmiete gehören neben der Kaltmiete z. B. auch die laufenden Betriebskosten, Baukostenzuschüsse, Mietvorauszahlungen oder öffentlich-rechtliche Gebühren. Die verbrauchsabhängigen Kosten für Heizung und Warmwasser sowie für Fahrstühle zählen ebenso wenig dazu wie Kosten, die nicht der Raumnutzung dienen und nicht die Mietergemeinschaft betreffen.
Einheitswert nach dem Bewertungsgesetz
Oft ist auch vom Einheitswert die Rede. Er entsteht auf der Grundlage des Bewertungsgesetzes und hat den Zweck, das Grundvermögen so zu bewerten, dass die Grundsteuer und ggf. die Gewerbesteuer durch die Finanzbehörden festgesetzt werden können. Der Einheitswert wird immer zum 1. Januar desjenigen Jahres festgestellt, das auf ein Jahr folgt, in dem sich der Wert des Grundstücks geändert hat oder eine neue sog. „wirtschaftliche Einheit“ entstanden ist. Mit der Einführung des Einheitswerts und damit der ersten Hauptfeststellung zum 1. Januar 1935 wurde gesetzlich geregelt, dass die Hauptfeststellung im Abstand von sechs Jahren laufend erneuert werden sollte. Der Zweite Weltkrieg unterbrach dieses Vorhaben, sodass es in der BRD erst zum 1. Januar 1964 zu einer neuen Hauptfeststellung kam. Da man jedoch den hohen Aufwand scheute, blieb es bei diesem einen Termin. In der DDR wurde auf eine erneuerte Hauptfeststellung ganz verzichtet, sodass sich die heute gültigen Feststellungsbescheide auf die Wertverhältnisse beziehen, die am 1. Januar 1935 für das Gebiet der DDR und am 1. Januar 1964 für das Gebiet der BRD bis zur offiziellen deutschen Wiedervereinigung am 3. Oktober 1990 gegolten haben.