Vergleichswertverfahren

Begriff Definition
Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren findet bei der Bestimmung des Verkehrswertes von Grundstücken und Immobilien Anwendung. Sachverständige in der Immobilienbranche wenden diese Methode an, um eine realistische Verkehrswertberechnung auf Grundlage von Referenzwerten durchzuführen. Das Vergleichswertverfahren basiert auf tatsächlichen Werten von realen Käufen und kann folglich das momentane Geschehen auf dem Immobilienmarkt gut darstellen.

Generell wichtig für dieses Verfahren sind die Angaben und Zahlen der Gutachterausschüsse. Eine selbsttätige Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist nicht ratsam. Mangelnde Erfahrung und Kenntnis vom Immobilienmarkt führen zu keinem realistischen Ergebnis. Die Beauftragung eines Sachverständigen ist somit unerlässlich.

Das direkte Vergleichswertverfahren

Dieses bietet sich an, wenn die Kaufpreise von vergleichbaren Objekten zur Verfügung stehen. Diese Immobilien weisen oftmals gleichartige Merkmale wie zum Beispiel in Bezug auf Objektgröße, Lage oder Zustand auf. Beispielsweise könnte der Wert eines unlängst veräußerten Nachbargrundstücks mit ähnlichen Eigenschaften zur Immobilienbewertung angesetzt werden.

Das indirekte Vergleichswertverfahren

Dies kommt zur Anwendung, wenn keine unmittelbaren Vergleichswerte vorhanden sind. Sachverständige greifen in dieser Situation auf Werte vergangener Verkäufe zurück. Die zuständigen Gutachterausschüsse stellen dafür Daten zu den lokalen Veräußerungen aus der Vergangenheit zur Verfügung. Gegen ein Entgelt kann ein Gutachter diese Informationen bei den zentralen Stellen des jeweiligen Bundeslandes beziehen.

Folgende Quellen ziehen Sachverständige zur Vergleichswertermittlung ebenfalls zurate:

  • Gegenwärtige Angebote vergleichbarer Immobilien
  • Daten aus der eigenen Datensammlung
  • Ergebnisse aus Bietverfahren
  • Fachliteratur
  • Gewerbliche Datenbanken
  • Marktberichte

Anhand der gewonnenen Daten erstellt der Sachverständige nun eine Vergleichsgruppe und berechnet durchschnittlichen Werte. Weist die zu bewertende Immobile wertbeeinflussende Merkmale auf, muss eine Anpassung erfolgen. Unterscheiden sich die Werte danach um mehr als 35 Prozent, müssen andere Referenzobjekte für das Verfahren angewandt werden.

Generell finden Vergleichswertverfahren bei allen Immobilien Anwendung. Voraussetzung dafür sind ausreichende Daten zu vergleichbaren Käufen beziehungsweise Verkäufen. Sogenannte Vermögensauseinandersetzungen wie beispielsweise Erbschaft oder Ehescheidung sind die häufigsten Gründe für ein Vergleichswertverfahren.

Folgende Kriterien finden bei der Wertermittlung für das Vergleichswertverfahren Berücksichtigung

Bewertung unbebauter Grundstücke

  • Beschaffenheit des Bodens
  • Bodenschätze
  • Einschränkungen hinsichtlich Bau- und Planungsrecht
  • Grad der Erschließung
  • Mikrolage in Bezug auf Geräusch- und Luftemission
  • Nutzungsrechtliche Beschränkungen

Bewertung von Immobilien

  • Art und Nutzung der Nachbarschaftsliegenschaften
  • Bauweise
  • Einschränkungen oder gesetzliche Verbote bei der freien Verfügung
  • Gebäudeart und Gebäudegröße
  • Potenzielle Mieterträge im Fall von Mietobjekten
  • Qualität der Ausstattung
  • Restnutzungsdauer

Weitere Verfahren zur Bewertung von Immobilien: https://www.hausbauberater.de/bauwissen/immobilienbewertung

 

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