Verkehrswert

Verkehrswert leitet sich vom Begriff “Geschäftsverkehr” ab und bildet den echten Wert einer Immobilie ab. Der Verkehrswert gibt Auskunft darüber, wieviel eine Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung auf dem freien Markt potenziell wert ist. Die neutrale Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie unterstützt bei der Angebotskalkulation einer geplanten Veräußerung. Zusätzlich bildet der Verkehrswert eine Grundlage im Falle von Verfahren bei Scheidungen oder Erbstreitigkeiten.

Die Berechnung der Höhe des Marktwertes erfolgt mit Hilfe der Verkehrswertermittlung, welche der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, folgt. Darin enthalten sind alle ausschlaggebenden Kriterien, die zu einer Schwankung beim kalkulierten Verkehrswert führen können. Ein wichtiges Kriterium für die Ermittlung des Verkehrswertes ist das jeweilige Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

Sind eine Vielzahl vergleichbarer Objekte zum Zeitpunkt des gewünschten Verkaufs auf dem freien Markt verfügbar, mindert oder steigert das den Verkehrswert der Immobilie. Ein weiteres bedeutendes Merkmal ist die Lage der zu veräußernden Immobilie, denn die Attraktivität einer Lage spiegelt sich deutlich im Bodenrichtwert wider. Die Festlegung dieses Richtwertes erfolgt durch die Betrachtung der Preise ähnlicher Grundstücksverkäufe zuzüglich dem Gebäudewert und den potenziellen Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie.

Bei der Verkehrswertermittlung von vermieteten Immobilien erfolgt die Betrachtung möglicher Einnahmen durch die Berücksichtigung von erzielten Miete(n) und den Kosten zur Instandhaltung.

Unabhängig davon, ob es sich um ein vermietetes oder freies Objekt handelt, beeinflussen neben dem Bodenrichtwert folgende Merkmale den Verkehrswert:

• Baujahr der Immobilie
• Energiebilanz
• Nutzfläche
• Standard der Ausstattung
• Wohnfläche
• Zustand des Objekts

Je besser die einzelnen Kriterien bei der Wertermittlung abschneiden, desto höher fällt der Verkehrswert aus.

Zur Ermittlung des Marktwertes empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem fachlich geschulten und erfahrenen Gutachter. Zusätzlich zu einer intensiven Begehung des Objektes sind folgende Dokumente bereitzustellen:

• Baulasten hinsichtlich Wohnrechten oder Wegerechten
• Energieausweis inklusive eventueller Belege zur energetischen Sanierung
• Flurkarte, Lageplan und Grundbuchauszug
• Grundriss(e) und Wohnflächenberechnung

Bei der Verkehrswertermittlung einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses sind weitere wesentliche Dokumente erforderlich:

• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Teilungserklärung
• Wirtschaftsplan
• Wohngeldabrechnung

Hinzu kommen bei vermieteten Objekten die Aufstellung der Mieteinnahmen, die Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und eine Übersicht der Bewirtschaftungskosten.

Weitere Informationen zur allgemeinen Bewertung von Immobilien finden Sie unter: hausbauberater.de/bauwissen/immobilienbewertung.