Unter Baulasten versteht man dauerhaft baurechtliche Einschränkungen, die für ein Grundstück gelten. Es sind Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber der Baurechtsbehörde. Baulasten sind Einschränkungen und geben vor, was auf dem Grundstück durchgeführt werden darf. Entspricht das Bauvorhaben nicht den Baulast-Vorgaben, können und dürfen dieses nicht durchgeführt werden. Baulasten werden in der Regel nicht im Grundbuch aufgeführt, sondern im Baulastenverzeichnis.

Es gibt folgende Baulasten:

• Abstandsflächenbaulast
  Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich, eine bestimmte Fläche nicht mit abstandsrelevanten Gebäuden zu bebauen.
  
  
• Anbaulast
  Es muss beim Bauen an das Nachbargebäude angebaut werden, um eine geschlossene Front zu bilden.
  
  
• Erschließungslast
  Diese Last stellt sicher, dass das Grundstück erschlossen werden kann.
  
  
• Stellplatzbaulast
  Der Stellplatz von Dritten muss auf dem eigenen Grundstück geduldet werden.
  
  
• Spielflächenbaulast
  Bei mehr als 5 Wohnungen muss eine Fläche für einen Spielplatz bereitgestellt werden.
  
  
• Vereinigungsbaulast
  Es werden 2 Grundstücke baurechtlich zusammengefasst. Damit muss der Mindestabstand von Gebäuden zueinander nicht eingehalten werden. Die Eigentumsverhältnisse werden von dieser Baulast nicht berührt.

Baulasten können nicht einfach gelöscht werden. Der Grund für die Baulast muss entfallen. Bei der Abstandsflächenbaulast muss geprüft werden, ob die abstandsrelevanten Gebäude des Nachbargrundstückes tatsächlich zu nahe an der Grundstücksgrenze stehen oder nicht. Nur wenn das nicht der Fall ist und der Abstand gewahrt ist, kann die Baulast gelöscht werden. Sollte das nicht der Fall sein und der Eigentümer kann die Baulast löschen, dann muss er selbst aktiv werden.

Baulasten mindern den Wert eines Grundstückes. Vor dem Kauf sollte im Baulastverzeichnis nach Baulasten geschaut werden. Außerdem sollte geprüft werden, ob eine eventuell vorhandene Baulast gelöscht werden kann.

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde, die sich auf ein Grundstück auswirken. Das kann eine Verpflichtung, wie zum Beispiel ein Wegerecht auf dem eigenen Grundstück sein oder eine bestimmte Abstandfläche muss zum Nachbargrundstück freigehalten werden. Ein Pfandrecht wiederum, das Recht den Besitz eines Eigentums zu behalten, bis eine andere Person die Schuld beglichen hat, ist im Grundbuch vermerkt. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis, einer Ergänzung zum Grundbuch des entsprechenden Bundeslandes, außer in Bayern, registriert.

Das Baulastenverzeichnis gibt Auskunft darüber, was ein Grundstückseigentümer auf seinem Grundstück tun, unterlassen oder dulden muss.

Angenommen, ein Nachbar ist sich über die Grundstücksgrenze nicht sicher und setzt versehentlich einen Zaun in das Grundstück des anderen. Das ist eine Baulast und wird im Baulastenverzeichnis bis zur Entfernung des Zaunes vermerkt. Das kann sogar für alte Zäune gelten, die nicht mehr stehen. Wenn ein Vermesser eine alte heruntergekommene Zaunlinie sieht, wird diese in der Vermessung eingezeichnet, notiert und dokumentiert. Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde der entsprechenden Gemeinde geführt.

Eine Baulast entsteht, wenn ein Eigentümer eines Grundstücks eine Baugenehmigung beantragt und sich gegenüber der Baubehörde bereit erklärt, etwas Bestimmtes zu tun oder zu unterlassen. Somit verpflichtet sich der Eigentümer gegenüber der zuständigen Behörde und dadurch wird eine Baulast eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Besitzers.

Da Baulasten den Wert oder die Marktfähigkeit von Grundstücken beeinträchtigen können, ist es üblich, vor dem Kauf von Grundstücken eine offizielle Einsicht des Grundbuchs in Auftrag zu geben. Zu beachten ist, dass Auszüge aus dem Baulastverzeichnis kostenpflichtig sind. Ebenso sind Eintragungen und Löschungen gebührenpflichtig. Für die Einsicht werden folgende Unterlagen benötigt:

• Baulastenerklärung des Grundstückeigentümers
• Aktueller Grundbuchauszug / Eigentumsnachweis
• Lageplan

Beim Bauen können unvorhergesehene Schäden wie beispielsweise durch höhere Gewalt, Vandalismus, Konstruktionsfehler, Fahrlässigkeit oder ungekannte Eigenschaften des Baugrundes auftreten. Dagegen können sich Bauherrn und Bauunternehmer mit einer Bauleistungsversicherung absichern. Nicht versichert sind dabei jedoch Feuerschäden wie Brand, Explosion oder Blitzschlag.

Der Bauunternehmer ist für das Bauobjekt von der Einrichtung der Baustelle bis zur Abnahme durch den Bauherrn verantwortlich. Dadurch haftet er für jegliche Beschädigung und/oder Zerstörung des Bauobjektes während dieser Zeit. Die Bauleistungsversicherung deckt neben diesen Schäden auch die Interessen der Subunternehmen und die des Bauherrn ab. Versichert sind alle Neubauten, Bauleistungen aller Art und die Handwerker. Bei den Bauleistungen sind die Baustoffe, Hilfsbauten, Bauteile und Bauhilfsstoffe mitversichert. Die Leistungen und Kosten variieren zwischen den Anbietern der Versicherungen, daher ist ein Vergleich zu empfehlen.

Da der Bauunternehmer das größere Risiko während der Bauphase trägt, schließt er normalerweise die Versicherung noch vor dem Baubeginn ab. Einige Bauherrn wollen jedoch auf der sicheren Seite sein und schließen die Versicherung selbst ab. Dabei werden die Kosten der Versicherung anteilig auf den Bauunternehmer umgelegt. Der Beitrag richtet sich den Gesamtkosten des Bauvorhabens. Zu den Gesamtkosten gehören alle Kosten vom ersten Spatenstich bis zur Übergabe des Hauses. Die Bauleistungsversicherung gilt für die gesamte Bauzeit, die Laufzeit kann aber auch bis zu 12 oder 24 Monaten begrenzt sein.

Siehe auch: www.hausbauberater.de/bauwissen/bauleistungsversicherung

Der Bauleiter leitet Teile oder die komplette Baustelle und ist für die ordnungsgemäße Ausführung aller anfallenden Bauarbeiten verantwortlich. Bauleiter sind in der Regel Interessenvertreter des ausführenden Bauunternehmers, gleichfalls aber auch Ansprechpartner des Bauherrn.

Folgende Aufgaben im Detail hat ein Bauleiter unter anderen zu erfüllen:

• er trägt Sorge, dass die Arbeiten termingerecht, qualitätsgesichert und wirtschaftlich ausgeführt und die Vorgaben eingehalten werden
• Auskunfts- und Ansprechperson für den Bauherrn, jedoch nicht sein Interessenvertreter
• Gewährleistung der Sicherheit und des Schutzes der Gesundheit und der Umwelt
• wird auf Kleinbaustellen durch einen Polier vertreten, da nicht permanent vor Ort
• Sicherstellung über ausreichendes und termingerechtes Vorhandensein benötigter Baumaschinen, Rüstung und Baustoffe auf der Baustelle
• Koordination der Gewerke
• Abrechnung und Nachtragsmanagement
• Kosten- und Leistungsmeldung
• Abnahme der Bauarbeiten am Ende des Baus

Sofern der Bauherr sein Bauvorhaben in Eigenregie oder im Rahmen der Einzelvergabe absolviert, kann es sehr von Vorteil sein und sich zudem finanziell lohnen, den Architekten als Bauleiter einzusetzen. Er bringt seine Erfahrung zur Auswahl der entsprechenden Baufirmen mit ein und gewährleistet eine fehlerfreie Umsetzung seiner Bauskizze. Insofern der Bauherr die geforderten Qualifikationen und Ausbildungen vorweisen kann, kann er selbst als Bauleiter fungieren.

Synonyme - Bauoberleitung, Bauführung

Bauleitplanung ist allgemein gesprochen die Kunst, Strukturen in einem Gebiet anzuordnen und die Räume dazwischen zu gestalten. Es handelt sich dabei um eine Kunst, die mit Architektur, Ingenieurwesen, Landschaftsarchitektur und Stadtplanung verbunden ist.

Bauleitplanung in Bezug auf die Architektur und Landschaftsarchitektur bezieht sich auf die organisatorische Phase des Landschaftsgestaltungsprozesses, wie zum Beispiel der städtebaulichen Entwicklung. Eine gute Bauleitplanung beginnt daher mit einer umfassenden Analyse des gesamten Standorts im unmittelbaren und regionalen Kontext. Der Ansatz Gesamtstandort umfasst umfassendere Entscheidungen hinsichtlich der Ausrichtung / Platzierung eines Gebäudes vor Ort, einschließlich des Standorts der zugehörigen Strukturen und Infrastrukturen, wie beispielsweise Zugangs- und Versorgungsregelungen.

Die Komplexität des Standortplanungsprozesses hängt eindeutig von Umfang und Art der vorgeschlagenen Entwicklung sowie von den auf dem Standort bestehenden Einschränkungen ab. Für geringfügige Entwicklungen sind möglicherweise nur ein Lageplan und eine einfache Begleiterklärung erforderlich. Ist der Standort stark eingeschränkt, dann kann das dazu führen, dass detailliertere Pläne und unterstützende technische Berichte mit dem Entwicklungsantrag eingereicht werden müssen.

Die Bauleitplanung ist meist ein zweistufiger Prozess, in dem zuerst ein Flächennutzungsplan gemäß § 5- 7 des BauGB Baugesetzbuch vorbereitet wird. Anschließend werden verbindliche Bebauungspläne nach § 8- 10 BauGB erstellt. Der Flächennutzungsplan wird für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellt und dient der Darstellung der Bodennutzung. Der Bebauungsplan dagegen gilt nur für Teilgebiete und spiegelt die bauliche Nutzung von Grund und Boden detailliert wieder. Die Bebauungspläne sind auch die rechtliche Grundlage für die Beantragung der Baugenehmigungen.

Die Baulinie kennzeichnet den genauen Standort eines Gebäudes auf einem Grundstück und wird auch als Fluchtlinie bezeichnet. Früher wurden ebenfalls die Begriffe Bauflucht und Baukante verwendet.

Die Baulinie wird im Bebauungsplan mittels einer roten Linie dargestellt und markiert den Übergang zwischen der bebaubaren und nicht bebaubaren Grundstücksfläche. Sie ist nicht obligatorisch, muss jedoch zwingend eingehalten werden, wenn sie in den Bebauungsvorschriften festgelegt wurde. Die rechtliche Grundlage dafür befindet unter § 23 Absatz 2 BauNVO.

Die Baulinie kann entweder als Teillinie oder auch als kompletter Umriss des Gebäudes festgelegt werden. In diesem Fall ist der Gestaltungsspielraum hinsichtlich der Grundform des Gebäudes jedoch sehr stark eingeschränkt.

Die Baulinie darf im Übrigen nicht mit der Baugrenze verwechselt werden.
Während die Baugrenze eine Linie darstellt, die nicht überschritten, aber zu der durchaus Abstand gehalten werden darf, muss das Gebäude der Baulinie ganz genau folgen. Es darf sie also weder unter- noch überschreiten. Werden die Baulinien nicht eingehalten, kann dies zu teilweise erheblichen Konsequenzen führen. Ein gerichtlich durchgesetzter Rückbau kann durchgesetzt werden, was mit einem zusätzlichen sehr hohen Kostenaufwand verbunden ist.

Baulinien werden festgelegt, um beispielsweise ein bestimmtes städtebauliches Bild zu erhalten oder eine bestimmte Abfolge von Gebäuden angedacht ist.

Eine Baulücke ist eine leerstehende Parzelle in einem zuvor bebauten Gebiet. Diese Gebiete werden bereits von öffentlichen Infrastrukturen wie Transport, Wasser, Abwasser und anderen Versorgungsunternehmen versorgt. Sie galten lange Zeit als preiswerter innerstädtischer Baugrund. Mittlerweile zeichnen sich Baulücken, welche sich in einem attraktiven städtischen Gebiet befinden, durch eine hohe Nachfrage aus. Das ist häufig aufgrund erhöhter Immobilienwerte / Grundstückspreise in einer begehrten Stadtlage der Fall. Meisten bringen sie jedoch Herausforderungen und Kompromisse mit sich, da es sich oft um kleinere Grundstücke oder Restflächen handelt. In der Regel fallen keine zusätzlichen Erschließungskosten an.

Vor dem Kauf einer Baulücke sollte der Bebauungsplan überprüft werden. Restgrundstücke können sehr strenge Regeln für die Bebauung mit sich bringen. Im seltenen Falle, dass kein Bebauungsplan vorhanden ist, gelten die Bestimmungen im § 34 des Baugesetzbuches. Trotz dessen ist zu beachten, dass das neue Haus sich an das Aussehen der umliegenden Häuser und der Nachbarschaft anpassen muss. Es ist immer empfehlenswert vor Baubeginn mit den angrenzenden Nachbarn über die Baupläne zu sprechen, um zukünftige Konflikte zu vermeiden.

Pfeifenstielgrundstück

Es gibt auch sogenannte Pfeifenstielgrundstücke. Das sind Restgrundstücke, bei denen der freie Bauplatz von einem bebauten Grundstück abgetrennt ist. Das bedeutet, dass Pfeifenstielgrundstücke keinen direkten Zugang zur Straße haben. In diesem Fall muss im Vorfeld die Zufahrt zwischen beiden Parteien geregelt werden.

Bautechnische Fehler werden als Baumangel bezeichnet. Ein Baumangel liegt dann vor, wenn einer Werkleistung eine vereinbarte Eigenschaft fehlt oder eine Werkleistung so fehlerhaft ist, dass sie den vorausgesetzten Gebrauch nur eingeschränkt oder auch gar nicht möglich macht. Infolge eines Baumangels tritt in vielen Fällen ein Bauschaden auf. Bei Baumängeln hat der Auftraggeber Anspruch auf Mängelbeseitigung. Diese Möglichkeit muss dem Auftragnehmer eingeräumt werden. Verweigert er Beseitigung aufgrund Unmöglichkeit, Unverhältnismäßigkeit oder Unzumutbarkeit, kommt es zu einer Minderung. Sollten Mängel erst nach der Bauabnahme sichtbar werden beziehungsweise auftreten, fällt dies unter die Gewährleistung. Je nach gewähltem Vertrag verjähren diese Gewährleistung bei einem Vertrag nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) nach zwei Jahren und bei einem Vertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch erst nach fünf Jahren.

Ausführliche Informationen finden Sie auf:

• www.hausbauberater.de/bauwissen/rechte-bei-maengelfeststellung-vor-der-abnahme
  Hier geht es um Mängel, die vor der Abnahme festgestellt und geltend gemacht werden sollen.
  
  
• www.hausbauberater.de/baumangel-maengelruege
  Auf dieser Seite wird erklärt, wie eine Mängelrüge funktioniert und was ein Sachmangel, Beschaffenheitsmangel oder Verwendungsmangel ist.
  
  
• www.hausbauberater.de/maengelbeseitigungskosten
  Informationen über die Ermittlung und Beseitigung der Mängel am Bau.

Eine Baunaht, auch als Baufuge bezeichnet, ist eine deutlich erkennbare Linie zwischen zwei verschiedenen Bauteilen eines Bauwerkes. Sie entsteht immer dann, wenn ein Anbau oder Umbau stattgefunden hab, aber auch bei einem ungeplanten Wechsel von Baumaterialien oder des Baustils.

Eine Mörtelfuge ist auch eine Art einer Baunaht. In diesem Falle wird der Raum zwischen Betonblöcken oder Ziegeln im Mauerwerk als Baunaht bezeichnet und ist auch deutlich erkennbar. Dieser Zwischenraum wird mit einer Mischung aus Zement und Wasser gefüllt, die als Mörtel bezeichnet wird. Einer der Hauptzwecke von Mörtel besteht darin, als Bindemittel zwischen den Blöcken zu wirken und die Wand zusammenzuhalten.

Die richtige Breite / Dicke einer Baunaht kann entscheidet für die Qualität eines Mauerwerks sein. Die Baunaht kann man in ihrer Funktionsweise mit der Bewegungsfuge oder Dehnungsfuge vergleichen werden. Wenn sie nicht ordnungsgemäß angewendet wurde, kann das zu Schäden, wie beispielsweise zu Rissen im Mauerwerk, führen. Eine Baunaht kann die Belastung des Mauerwerkes auf ein akzeptables Maß reduzieren oder vollständig beseitigen. Eine häufige Ursache für Belastungen sind Spannungsrisse an Mauerwerkselementen, die durch das Fehlen oder den falschen Abstand von Baunähten verursacht werden.

Wird der Abstand zwischen den Ebenen der Bausteine nicht eingehalten, verschlechtert das nicht nur das Erscheinungsbild oder die Attraktivität des Gebäudes, sondern auch die Zuverlässigkeit der Stabilität. Jeder Maurer sollte daher permanent die Dicke der Baunähte in jeder einzelnen Bauphase kontrollieren. Diese Kontrolle kann dabei visuell erfolgen oder mithilfe einer Linealmessung.

Unter Baunebenkosten versteht man die Kosten beim Hausbau, die zusätzlich zu den direkten Herstellungskosten anfallen. Bei der Finanzierung eines Hauses werden diese Kosten mit etwa 15 bis 20 % des Baupreises einkalkuliert. Die tatsächlichen Baunebenkosten können jedoch abweichen.

Welche Kosten zählen zu den Baunebenkosten?

Die Baunebenkosten werden beim Hausbau in die Kosten für das Grundstück und die für das Bauprojekt unterteilt. Als sogenannte Erwerbsnebenkosten beim Grundstückskauf fallen folgende Posten an:

• Maklerprovision (Die Gesamtkosten werden zwischen Makler und Käufer aufgeteilt)
• Grunderwerbssteuer (Abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % der Kaufsumme)
• Notarkosten (1,5 bis 2 % der Kaufsumme)
• Grundbucheintrag (Gebühren abhängig von Bundesland und Kreditsumme)

Die Nebenkosten, die für den eigentlichen Hausbau anfallen, hängen unter anderem von den Herstellungskosten und der Bauzeit ab und setzen sich ebenfalls aus verschiedenen Posten zusammen. Dazu gehören:

• Planungskosten für Architekt, Statiker und Fachplaner
• Finanzierungskosten
• Baugrundgutachten
• Vermessungskosten
• Baugenehmigung und weitere Genehmigungen
• Baustelleneinrichtung, Baustrom und Bauwasser
• Erschließungskosten
• Versicherungen während der Bauphase
• Bausachverständige

Baunebenkosten richtig kalkulieren

Die Baunebenkosten lassen sich im Vorfeld nur schwer in allen Punkten konkret benennen, da sie von vielen verschiedenen Faktoren wie dem Kaufpreis oder der Bauzeit abhängen. Deshalb sollte dieser Posten lieber großzügiger als zu knapp miteinkalkuliert werden, um auch auf unvorhersehbare Situationen reagieren zu können.

Siehe auch:

• Finanzielle Stolperfallen beim Hausbau:  hausbauberater.de/fehler-beim-hausbau
  
• Übersicht der Nebenkosten Hausbau:     hausbauberater.de/bau-nebenkosten

Baunebenkosten in der Finanzierung

Bei der Kalkulation der Gesamtkosten für einen Neubau müssen die Baunebenkosten in die Komplettsumme mit einkalkuliert werden. Idealerweise sollten mindestens die Baunebenkosten aus Eigenkapital finanziert werden, da die meisten Kreditgeber dies fordern und für diese Kosten keinen Baukredit vergeben. Grund dafür ist, dass die Baunebenkosten keinen materiellen Gegenwert besitzen und entsprechend nicht als Sicherheit in die Kreditfinanzierung miteinfließen. Falls ein Hausbau ohne Eigenkapital realisiert werden soll, können die Baunebenkosten durch einen Ratenkredit ohne festen Verwendungszweck finanziert werden. Allerdings fallen hier in der Regel höhere Zinsen als beim Baukredit an. Einige Banken bieten 110-Prozent-Finanzierungen an, in denen auch die Baunebenkosten abgedeckt sind, dies allerdings auch mit höheren Zinsen und Gebühren.

Siehe auch: baufinanzierungsberatung.com/gebuehren-kosten-baukredit.html