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Grundsteuerreform 2022 – Alles wichtige über die neue Grundsteuer

Auch wenn die neue Grundsteuer erst im Jahr 2025 in Kraft tritt, gilt für die Umsetzung der Reform, dass das Finanzamt von Eigentümern schon in diesem Jahr detaillierte Angaben zum Grundbesitzwert einfordert.

Die Vorbereitungen für die Umstellung der komplexen Grundsteuerreform laufen in den Landesfinanzministerien auf Hochtouren. Es heißt, die Reform und Neuberechnung der Grundsteuer gehört seit Jahrzehnten zu den größten Projekten der Steuerverwaltung und hat die Einstellung von Hunderten neuern Mitarbeitern erfordert. Schon in diesem Jahr sollen Eigentümer verpflichtet werden, die notwendigen Daten zu sammeln. Geschieht dies nicht, sollen empfindliche Strafen zu den Konsequenzen gehören.

Hintergrund der Grundsteuerreform ist, dass das Bundesverfassungsgericht schon im Jahr 2018 die bisherige Berechnung der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt hat. Bereits im vor vier Jahren verkündeten Urteil erklärte das Verfassungsgericht, dass das GrStG (Grundsteuergesetz) gegen das Gleichheitsprinzip verstoße. Wegen der veralteten Werte (Ostdeutschland Jahr 1935, Westdeutschland 1964) wurden bislang vergleichbare Objekte unterschiedlich bewertet, was zu erheblichen Abweichungen beim Steuersatz geführt hat. Siehe auch Grundsteuer: Das kommt auf Eigentümer und Mieter zu.

Eine neue Bewertung wird durch die Reform für etwa 24 Millionen Wohnimmobilien erforderlich. Eigentümer werden dabei vom Gesetzgeber in die Pflicht genommen und müssen im Jahr 2022 eine gesonderte Steuererklärung bzw. Feststellungserklärung für die Neuberechnung beim Finanzamt einreichen. Für diese eher komplexe Erklärung sind einige Daten erforderlich. Erschwerend kommt hinzu, dass in einigen Bundesländern unterschiedliche Regelungen für die Steuerberechnung gelten.

Fristen und Abläufe bei der neuen Grundsteuer

Offiziell tritt die neue Reform zum 01.01.2025 in Kraft und auch erst ab dann müssen Eigentümer die neue Grundsteuer an die Gemeinden und Städte entrichten. Aktiv werden müssen Hausbesitzer jedoch schon in diesem Jahr. Voraussichtlich ab März 2022 werden Eigentümer schriftlich aufgefordert, Erklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte zum Stichtag 01.01.2022 abzugeben. Eingereicht werden können ab 01.07.2022 die Daten dann elektronisch mittels Elster. Nur in Ausnahmefällen, beispielsweise bei älteren Menschen ohne erforderliche Technik und Internet-Anschluss, kann die Erklärung in Papierform eingereicht werden.

Bei der Abgabefrist wird aktuell der 31.10.2022 genannt. Zwar steht noch nicht genau fest, was geschieht, wenn Eigentümer ihre Erklärung nicht fristgerecht abliefern, aber dem Grundsatz nach handelt es sich bei der Feststellungserklärung um nichts anderes als eine Steuererklärung. Es ist deshalb davon auszugehen, dass das Finanzamt noch einmal an die Erklärung erinnert oder aber unmittelbar Verspätungszuschläge festsetzt. Im schlimmsten Fall können Zwangsgelder verhängt und Schätzungen vorgenommen werden.

Daten für die neue Grundsteuer

Welche Daten genau von Hausbesitzern übermittelt werden müssen, hängt vom jeweiligen Bundesland ab, in dem sich das Eigentum befindet. Die Grundsteuerreform basiert auf einem Bundesmodell, das von der Mehrheit der Länder umgesetzt wird. Nur Sachsen und das Saarland weichen im Bereich der Steuermesszahl ab. Individuelle Grundsteuermodelle werden hingegen von Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Hamburg und Niedersachsen angewendet.

Die meisten Daten erfordert das Bundesmodell, bei dem durch eine große Anzahl an Variablen möglichst exakte Werte von Grundstücken und Gebäuden abgebildet werden sollen. Für dieses Berechnungsverfahren werden deshalb Daten zu Bodenrichtwert, Immobilienart, Grundstücksfläche, Gebäudefläche, Alter des Gebäudes, statistische Nettokaltmiete und Mietniveau abgefragt.

Sachsen und das Saarland weichen nur im Punkt der Steuermesszahl vom Bundesmodell ab. Für Wohngrundstücke werden die Grundsteuermesszahlen vergleichsweise gesenkt, sodass Wohnen in Bezug auf andere Grundstücknutzungen wie Mischnutzung oder Gewerbe vergünstigt wird.

Baden-Württemberg greift bei der Grundsteuer B auf das modifizierte Bodenwertmodell zurück, für das insbesondere die zwei Faktoren Bodenrichtwert und Grundstücksfläche herangezogen werden. Durch Multiplikation beider Werte wird der Grundsteuerwert errechnet. Größe des Gebäudes, Bebauung und Gebäudewert spielen also keine Rolle. In Baden-Württemberg benötigen Hausbesitzer für die neue Grundsteuer vergleichsweise wenig Daten.

In Bayern richtet sich die neue Grundsteuer nach dem Flächenmodell. Angegeben werden müssen Grundstücksgröße, Wohnfläche und Immobiliennutzung. Dafür spielen Baualter und Immobilienwert keine Rolle.

In Hamburg gilt das Wohnlagemodell, bei dem Grundstücks- und Gebäudefläche als Berechnungskriterien herangezogen werden. Hier wirkt sich (im Gegensatz zu Bayern) die Wohnlage auf die Steuerhöhe aus. Hier kommt es auf Indikatoren wie Lärmbelastung, Grünflächen, Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln oder Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten an.

Eine Anrechnung von Grundstücks- und Wohnflächen findet auch in Niedersachsen und Hessen statt. Hinzu kommt der Lage-Faktor, der bei guten Lagen einen Zuschlag definiert und in nicht so guten Lagen Abschläge vorsieht.

Grundsätzliches Berechnungsprinzip der neuen Grundsteuer

Im Grundsatz ist das Prinzip für die Berechnung der neuen Grundsteuer bei allen Modellen gleich und basiert auf folgender Formel:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Der Grundsteuerwert wird durch eine Feststellungserklärung vom Finanzamt ermittelt, während die Steuermesszahl gesetzlich vorgeschrieben wird. Den Hebesatz legen wiederum Gemeinden und Städte selbst fest.

Was Eigentümer jetzt tun sollten

Für die fristgerechte Einreichung der Daten sollten Hausbesitzer möglichst frühzeitig mit der Zusammentragung der relevanten Informationen beginnen. Dies, zumal viele Eigentümer bislang noch gar nicht Kenntnis darüber erhalten haben, dass eine Erklärung noch in diesem Jahr abgegeben werden muss. Da die erforderlichen Informationen nicht immer so einfach zu beschaffen sind, könnte bei vielen Hausbesitzern die Zeit knapp werden.

Quellen und Tipps für die Beschaffung der Daten

Bodenrichtwerte werden regelmäßig aktualisiert und sind flächendeckend, beispielsweise über das Online-Portal „Boris“, verfügbar. Die Ermittlung erfolgt durch unabhängige Gutachterausschüsse, die in den nächsten Monaten die neuen Richtwerte für das Jahr 2022 veröffentlichen. Nur im Saarland und in Baden-Württemberg müssen sich Immobilienbesitzer den Bodenrichtwert über den Gutachterausschuss direkt besorgen, da das System Boris für diese Länder noch über keine Daten verfügt.

Die Wohnflächen können sich aus Bauplänen, Kaufverträgen oder auch Versicherungsdokumenten ergeben. Eigentümer sind jedoch verpflichtet, diese Daten vor dem Hintergrund etwaiger Umbauten, Anbauten oder Ausbauten auf Aktualität zu prüfen. Auch das Grundbuch kann hier hilfreich sein, da sich darin Flurnummern und Grundstücksflächen befinden. Und wenn alles nicht hilft, dann müssen Eigentümer auf klassische Art mit Zollstock & Co. alle Zimmer vermessen, oder dafür direkt gegen Entgelt einen Vermesser bzw. Architekten beauftragen. Welche Flächen zu den reinen Wohnflächen gehören ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung. Der Aufwand kann ärgerlich sein, aber das Finanzamt muss sich an das Gleichheitsprinzip halten, wonach auf möglichst exakte Werte bestanden werden soll.

Bei der Baualtersklasse handelt es sich häufig um das Baujahr der Immobilie. Sollte diese jedoch eine Kernsanierung erfahren haben, könnte eine neuere Baualtersklasse in Betracht kommen.

Beim Bundesmodell wird zur Grundsteuerberechnung auch die Mietniveaustufe von Wohngebäuden berücksichtigt. Befindet sich das Wohngebäude in städtischer Lage mit durchschnittlich hohen Mieten, erhöht sich auch die Grundsteuer. Wohngrundstücke in einer Lage mit geringeren Mieten werden hingegen durch einen Abschlag günstiger. Diese Daten müssen Eigentümer jedoch nicht selbst liefern. Die Finanzämter greifen hierfür auf Informationen vom Statistischen Bundesamt zurück.

Letztendlich unterscheidet das Bundesmodell bei Immobilienarten zwischen Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Mietshäusern und unbebauten Grundstücken.

Nach Abgabe der Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte

Mit den von den Eigentümern eingereichten Daten berechnen die Finanzämter zunächst den Grundsteuerwert und stellen Grundsteuerwertbescheide aus. Darüber hinaus berechnen Finanzämter mittels der per Gesetz vorgeschriebenen Steuermesszahl einen Grundsteuermessbetrag und stellen einen entsprechenden Bescheid aus.

Gemeinden und Städte werden auf elektronischem Weg von den Finanzämtern benachrichtigt und dadurch in die Lage versetzt, die Grundsteuer zu berechnen. Der Grundsteuermessbetrag wird dann mit von Gemeinden und Städten selbst festgelegten Hebesätzen multipliziert. 

Mit den nachfolgenden Begriffen werden Haus- und Grundbesitzer konfrontiert:

Bebaute Grundstücke

Auf bebauten Grundstücken befinden sich benutzbare Gebäude. Unterschieden wird zwischen acht Grundstücksarten, wobei sich deren Abgrenzung grundsätzlich nach dem Verhältnis der Wohnfläche zur Nutzfläche richtet.

  • Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser
    Hier handelt es sich um sogenannte Wohngrundstücke, die 1 Wohnung (Einfamilienhaus) oder 2 Wohnungen (Zweifamilienhaus) enthalten. Sie müssen zu mehr als 50 Prozent Wohnzwecken dienen.

  • Wohneigentum
    Dieser Begriff ist für Eigentümer einer Eigentumswohnung von Bedeutung. Er bezeichnet das Sondereigentum (die Wohnung) und den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

  • Mietwohngrundstücke
    Davon ist die Rede, wenn auf einem Grundstück Gebäude mit mindestens 3 Wohnungen stehen, die zu mehr als 80 % Wohnzwecken dienen.

  • Teileigentum
    So wird das Sondereigentum bezeichnet, welches nicht Wohnzwecken dient. Dazu gehört auch der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

  • Geschäftsgrundstücke
    Diese Grundstücke dienen zu mehr als 80 % betrieblichen Zwecken und sind kein Teileigentum.

  • Gemischt genutzte Grundstücke
    Ein solches Grundstück wird für Wohn- und betriebliche oder öffentliche Zwecke genutzt. Diese Grundstücke müssen von Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke klar abgegrenzt werden.

  • Sonstige bebaute Grundstücke
    Dies sind alle Grundstücke, die keiner vorgenannten Grundstücksart zugeordnet werden können.

  • Wohnung
    So wird ein räumlich abgetrennter Bereich eines Gebäudes bezeichnet, der die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglicht. Wohnungen müssen jeweils in sich geschlossen und mit einer Kochgelegenheit sowie einem Bad mit Toilette ausgestattet sein.

Bodenrichtwert

Außer in Bayern und in Hamburg bildet der Bodenrichtwert den durchschnittlichen Wert von Grundstücken in einer bestimmten Lage ab und dient der Berechnung des Grundsteuerwertes. Bayern wendet stattdessen ein wertunabhängiges Flächenmodell an, Hamburg berücksichtigt ausschließlich die Wohnlage.

Bundesmodell

Um die Höhe der Grundsteuer zu ermitteln, findet das "Bundesmodell" Anwendung, welches der Bundestag und Bundesrat gemeinsam verabschiedeten. Das Bundesmodell wird durch das Bewertungsgesetz und dem Grundsteuergesetz reguliert. Der Freistaat Sachen und das Saarland und Sachsen haben sich zwar für das Bundesmodell entschieden, wenden jedoch davon abweichende Steuermesszahlen an.

Einheitswert-Aktenzeichen

Während bislang die Grundsteuer unter Zuhilfenahme des Einheitswerts berechnet wurde, benötigt man für die Feststellung der neuen Grundsteuerwerte das sogenannte Einheitswert-Aktenzeichen, welches man auf dem derzeitigen Einheitswertbescheid findet.

Ertragswertverfahren

Nach diesem Verfahren wird der Grundsteuerwert im Rahmen des Bundesmodells berechnet. Den Grundsteuerwert bildet die Summe aus kapitalisierten Reinertrags und abgezinsten Bodenwert.

Landesgrundsteuergesetz

Bundesländer, die von der sogenannten Öffnungsklausel Gebrauch machen, erlassen ein Landesmodell zur Bemessung der Grundsteuer.
Das Landesmodell nutzen Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen genutzt.

Feststellung des Grundsteuerwertes

Die "Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes" muss für jedes Grundstück bis 31. Oktober erfolgen.

Flur/ Flurstück

Der Flur ist ein Teil einer Gemarkung und zwar die Nutzfläche einer Siedlung. Er besteht aus mehreren Grundstücken, die man als Flurstücken bezeichnet.

Für die Erhebung der Grundsteuer verwenden die Gemeinden unterschiedliche Hebesätze:

  • Grundsteuer A
    Dieser Hebesatz gilt für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft.

  • Grundsteuer B
    Sowohl für unbebaute als auch bebaute Grundstücke mit baulicher Nutzung gilt der Hebesatz nach Grundsteuer B. Dabei ist es unerheblich, ob das Grundstück Wohnzwecken oder gewerblicher Nutzung dient.

  • Grundsteuer C
    Diesen Hebesatz können Gemeinden ab 01. Januar 2025 verwenden. Er soll für Grundstücke genutzt werden, die von städtebaulicher Bedeutung sind und die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten.Es handelt sich also um Baugrundstücke, die den Bedarf an Wohn-, Arbeits-, Gemeinbedarfsstätten ermöglichen würden, aber bislang von den Eigentümern nicht zum Verkauf angeboten werden. Faktisch will man somit die Grundstückseigentümer "motivieren", ihre unbebauten Grundstücke zu bebauen.

Gemarkung

So wird die Gesamtfläche einer Gemeinde bezeichnet.

Grundsteuermessbetrag

Er ergibt sich aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl und bildet bei der dreistufigen Grundsteuerberechnung die zweite Stufe, denn er ist zunächst ein Zwischenergebnis. Dieser wird von der steuererhebenden Gemeinde für die zahlende Grundsteuer benötigt, die sich sodann aus der Formel Grundsteuermessbetrag × Hebesatz ergibt.

Grundsteuerwert

Als Ersatz für den bisherigen Einheitswert bildet er die Grundlage für die Ermittlung der Grundsteuer, indem er den Wert des Grundstückes aufzeigt. Somit bildet er in der dreistufigen Grundsteuerberechnung die Basis / erste Stufe.

Grundstücksfläche

Sowohl für das Bundes- als auch für das Landesmodell bemisst sich die Höhe der Grundsteuer an der Größe des Grundstücks.

Hauptfeststellung

Innerhalb von sieben Jahren werden die geänderten Verhältnisse durch das Finanzamt den tatsächlichen Gegebenheiten angepasst. Diese Anpassungen könnten erfolgen, wenn der aktuelle Grundsteuerwert vom letzten Feststellungszeitpunkt um mehr als 15.000 EUR abweicht, sich die Art des Grundstücks oder dessen Eigentumsverhältnisse ändern oder zwischen zwei Hauptfeststellungszeitpunkten ein Grundstück neu entsteht.

Hebesatz

Dies ist der Prozentsatz, aus dem sich die zu zahlende Grundsteuer nach dieser Formel ergibt: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer. Der Hebesatz für die Grundsteuer wird von den Gemeinden festgelegt.

Mietniveaustufe

Beim Bundesmodell ist das Mietniveau bei der Bewertung von Wohnimmobilien nach dem Ertragswertverfahren von Bedeutung. Dafür wird pro m² Wohnfläche eine monatliche Nettokaltmiete nach Anlage 39 zum BewG angesetzt. Um den Mietniveauunterschieden innerhalb der einem Bundesland zugeordneten Gemeinden Rechnung zu tragen, werden die Nettokaltmieten durch Zu- oder Abschläge angepasst.

Steuermesszahl

Nach dem Bundeslandmodell gelten für

  • unbebaute Grundstücke 0,34
  • Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Wohneigentum, Mietwohngrundstücke 0,31
  • Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke 0,34

als jener Promillesatz, der auf den Grundsteuerwert angewendet wird. Für Grundstücke zum sozialen Wohnungsbau gibt es eine Ermäßigung um 25 %, für Baudenkmälern ermäßigt sich die Steuermesszahl um 10 %.

 

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