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Wie geht es nun eigentlich mit der Grundsteuer weiter?

Durch den Pressewald rauschte die Meldung, dass die Bundesregierung überlegt, die Erhebung der Grundsteuer auf neue Füße zu stellen. Auch ein Verfahren vor dem Bundesverfassungsgericht wird aufmerksam beobachtet. Die Aufregung ist groß – vor allem bei den Kommunen, die bei einer Novellierung um hohe Steuereinnahmen fürchten. Worum genau geht es eigentlich?

So setzt sich die Grundsteuer zusammen

Eine Grundsteuer wird von den Eigentümern aller Arten von Grundstücken erhoben – ob es sich dabei um Äcker, Weideland oder Grundstücke mit Wohnimmobilien handelt, spielt für die Steuerpflicht zunächst keine Rolle. Das Grundsteuergesetzt (GrStG) regelt alles Notwendige und benennt auch einige Ausnahmen für eine Steuerbefreiung oder -reduzierung wie z. B. die Religionsgesellschaften.

Die Grundsteuer wird in zwei Arten unterschieden: Die Grundsteuer A (A für „agrarisch“, also Grundstücke, die der Land- und Forstwirtschaft zuzurechnen sind) und die Grundsteuer B (B für „baulich“, also für Grundstücke, die bebaut oder bebaubar sind).

Das zuständige Finanzamt stellt den jeweiligen Einheitswert fest. Er richtet sich nach § 19 Abs. 1 Bewertungsgesetz (BewG). Die Idee hinter dieser gesetzlichen Regelung war seinerzeit, dass der Einheitswert den Marktwert von Grundstücken abbilden soll. Dazu soll er lt. Gesetz nach Bedarf und grundsätzlich alle sechs Jahre neu festgesetzt (s. § 21 BewG) werden. An dieser Stelle werden Immobilieneigentümer, die ihr Grundstück oder Haus schon vor länger als sechs Jahren gekauft haben, nachdenklich: Tatsächlich kann sich wohl kaum jemand an eine wiederholte Neubewertung durch das Finanzamt erinnern. Wie ist das zu erklären? Der Hauptfeststellungszeitpunkt für den Einheitswert wurde 1965 auf den 1. Januar 1964 festgelegt. Zwar gab es die erste Hauptfeststellung schon zum Stichtag 1. Januar 1935, aber dann kam der 2. Weltkrieg einer weiteren Fortschreibung dazwischen. Da Hauptfestsetzungen mit sehr viel Aufwand verbunden sind und es am gesetzlichen Auftrag fehlte, gilt für das Gebiet der früheren BRD der Stichtag 1. Januar 1965 und für die sog. „neuen“ Bundesländer der 1. Januar 1935. Dass diese Werte, die darüber hinaus noch in Deutscher Mark angegeben werden, jenseits der heutigen Immobilienmarktpreise liegen, ist völlig klar. Da der Steuermechanismus aber jahrzehntelang geräuschlos funktionierte und die Kommunen als Nutznießer dieser Steuerart sich über satte Geldströme freuen konnten, wurde an diesem Thema nicht gerührt; nach Angaben des Statistischen Bundesamts nahmen die Gemeinden in beiden Grundsteuerarten 2016 insgesamt 13,7 Milliarden Euro ein.

Aber ein weiteres Merkmal der Grundsteuer soll hier nicht vergessen werden: die Hebesätze. Sie sind das einzige Werkzeug, mit dem die Gemeinden unmittelbar selbst Einfluss auf die Höhe der eigenen Grundsteuereinnahmen nehmen können. Der Hebesatz wird vom Gemeinderat jährlich neu beschlossen; multipliziert mit dem Steuermessbetrag ergibt sich die Höhe der Steuerschuld.

Der Steuermessbetrag findet sich in § 13 Grundsteuergesetz (GrStG) und wird in den beiden §§ 14 und 15 GrStG konkretisiert: Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe liegt er bei 6 ‰, für alle anderen je nach Bebauung zwischen 2,6 und 3,5 ‰. Diese Zahlen gelten für die „alten“ Bundesländer. In den „neuen“ Bundesländern gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft derselbe Steuermessbetrag; für alle anderen Grundstücksarten wird eine Aufteilung vorgenommen, die deutlich detaillierter ist: Hierfür sind das Alter der Gebäude (Altbauten, die vor dem 31. März 1924 bezugsfertig waren oder Neubauten) und die Einwohnerzahl der jeweiligen Gemeinde maßgeblich. Der Steuermessbetrag liegt hier zwischen 5 und 10 ‰, es wird jedoch der (niedrigere) Einheitswert vom 1. Januar 1935 herangezogen. Um die Realitätsferne noch zu steigern, misst sich die Gemeindegröße an der allgemeinen Volkszählung vom 16. Juni 1933.

Die Kommunen gehen mit der Festlegung der Hebesätze sehr unterschiedlich um. Das Immobilienportal HOMEDAY hat sich 2017 die Hebesätze aller Kommunen genauer angesehen. Der Spitzenreiter bei der Grundsteuer B war mit 960 % nicht etwa eine süddeutsche Großstadt, sondern die nur ca. 10.000 Einwohner große Gemeinde Nauheim im Kreis Groß-Gerau (Hessen). Auf Platz fünf mit immer noch „stolzen“ 900 % ist die Ortsgemeinde Dierfeld in Rheinland-Pfalz mit damals 12 Einwohnern.

Bei der Grundsteuer A belegte Bad Herrenalb (Baden-Württemberg, rd. 7.600 Einwohner) mit 1.900 % den Spitzenplatz, dicht gefolgt von Bad Wildbad mit 1.800 % (Baden-Württemberg, rd. 10.000 Einwohner). Für beide Grundsteuerarten gibt es auch jedoch auch Gemeinden, die für ihr Gebiet 0 % beschlossen haben.

Worum geht es bei der Neuordnung der Grundsteuer?

Der Bundesfinanzhof (BFH) vertritt seit Jahren die Ansicht, dass die Vorschriften für die Einheitsbewertung (§§19, 20, 21, 76 Abs. 1, 93 Abs. 1 Satz 2 BewG) spätestens mit dem Feststellungszeitraum 1.1.2009 nicht mehr verfassungsgemäß sind: Seiner Ansicht nach erfüllen sie nicht mehr die Anforderungen an eine Ausgestaltung des Steuerrechts im Sinne einer steuerrechtlichen Gleichheit. Er bemängelte, dass es seit 1964 keine neuen Hauptfeststellungszeitpunkte mehr gegeben und somit keine gleichmäßige Bewertung mehr stattgefunden hat. Änderungen werden derzeit nur vorgenommen, wenn sich an den grundsätzlichen Eigenschaften eines Grundstücks wie z. B. der Größe etwas geändert hat. Die sich verändernde Ertragskraft von Grundstücken führte bislang jedoch nie zu einer Neufestsetzung des Einheitswerts. Diese Handhabung hat zu Wertverzerrungen der Einheitswerte geführt, insbesondere die tiefgreifenden Veränderungen in den Großstädten oder die allgemeine Entwicklung des Bauwesens wurden nicht mehr im Einheitswert abgebildet.

Der Fokus der BFH-Richter liegt auf einer realistischen Bewertung der einzelnen wirtschaftlichen Einheiten in einer Gemeinde im Verhältnis zueinander. Sie sind der Überzeugung, „dass das Unterbleiben einer allgemeinen Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer auf diesen Stichtag mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen, insbesondere mit dem allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG), nicht vereinbar ist“ (BFH-Beschluss vom 22.10.2014, Az. II R 16/13). Darüber, ob sie die derzeitige Höhe der Grundsteuer für zu hoch oder zu niedrig halten, hat sich der BFH nicht geäußert. Dieser und andere Beschlüsse des BFH sowie zwei Verfassungsbeschwerden sind die Grundlage für das aktuell beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) vorliegende Verfahren, das sich mit der Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens beschäftigt. Die mündliche Verhandlung fand  bereits am 16. Dezember 2017 statt. Während dieses Termins gab es Hinweise darauf, dass die Karlsruher Richter die Verfassungswidrigkeit bejahen werden. Sie werden auch darüber entscheiden, wie viel  Zeit dem Gesetzgeber für eine Neuregelung zur Verfügung gestellt werden wird.

Wie geht es mit der Grundsteuer weiter?

Das kann im Moment (Stand: Februar 2018) niemand verlässlich sagen. Sollte es zu einer Großen Koalition zwischen der CDU/CSU und der SPD kommen, hilft der Koalitionsvertrag nur wenig weiter. Dort verpflichten sich die beteiligten Parteien dazu, sich an das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zu halten – was sie sowieso tun müssen, dafür war diese ausdrückliche Formulierung im Koalitionsvertrag nicht nötig – und sie sagen zu, dass das aktuelle Grundsteueraufkommen erhalten bleiben wird. Das Gleiche gilt auch für das Recht der Gemeinden, den Hebesatz selbst festzulegen. Das wirklich Neue ist die Ankündigung einer Grundsteuer C: Sie soll von Grundstückseigentümern erhoben werden, die baureife Brachflächen nicht bebauen. So sollen die Kommunen in der Lage sein, durch diese erhöhte Grundsteuer Druck auf diese Grundstückseigentümer auszuüben und darauf hinzuwirken, dass mehr Flächen für neue Wohngebäude genutzt werden. Der Hauptgedanke hinter dieser neuen Steuer ist nicht, dass mehr Geld in die Gemeindekassen kommt, sondern es soll so eine Lenkung erzielt werden, die sich auch gegen Grundstücksspekulanten richtet. Fachleute beurteilen die Grundsteuer C eher skeptisch: Anfang der 1960er Jahre hatte es von der damaligen Bundesregierung einen ähnlichen Versuch gegeben, der Baulandknappheit entgegenzutreten. Einen messbaren positiven Effekt hatte diese Maßnahme damals nicht und wurde darum schnell wieder abgeschafft. Im Gegenteil: Der Spekulationsmarkt erhielt hierdurch ungeahnten Auftrieb und das Bauland verteuerte sich. Obwohl der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages im März und im Mai 2017 auf diesen Effekt hingewiesen hat, nahmen die Verhandlungspartner die Grundsteuer C in den Koalitionsvertrag auf.

Experten halten eine Erhebung der Grundsteuer auf der Grundlage des realen Verkehrswerts für die gerechteste Lösung. Hier ist jedoch mit einem zehnjährigen Vorlauf zu rechnen. Außerdem dürfte die Erhebung der Verkehrswerte für deutschlandweit etwa 35 Millionen Grundstücke mehre Milliarden Euro kosten. Kein Wunder, dass die Kommunen an dieser Stelle zögerlich reagieren.

Für die meisten Bundesländer ist das Kostenwertmodell der Favorit: Hierbei werden die aktuellen Bodenrichtwerte mit einem theoretischen Investitionswert für ein Gebäude verknüpft. Dieser errechnete Investitionswert wird mithilfe von pauschalisierten Baukosten, die mit einer jeweils spezifischen Wertminderung verbunden werden, ermittelt. Immerhin 14 Bundesländer verfolgen diesen Weg und haben dieses Modell in einer Gesetzesvorlage bereits 2016 gegen die Stimmen von Hamburg und Bayern in den Bundestag eingebracht.

Der erste ernstzunehmende Hinweis, wie es mit der Grundsteuer weitergeht, dürfte jedoch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts sein, an das sich alle Beteiligten halten müssen. Voraussichtlich wird dabei die jeweilige Verfahrensdauer, die für die Umsetzung eines der Modelle benötigt wird, den Ausschlag geben. Wenn das künftige Verfahren mit wenig Bürokratie zu schaffen ist, umso besser. Mit dem Urteil ist im Laufe des Jahres 2018 zu rechnen.

 

 

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