Das Vergleichswertverfahren findet bei der Bestimmung des Verkehrswertes von Grundstücken und Immobilien Anwendung. Sachverständige in der Immobilienbranche wenden diese Methode an, um eine realistische Verkehrswertberechnung auf Grundlage von Referenzwerten durchzuführen. Das Vergleichswertverfahren basiert auf tatsächlichen Werten von realen Käufen und kann folglich das momentane Geschehen auf dem Immobilienmarkt gut darstellen.

Generell wichtig für dieses Verfahren sind die Angaben und Zahlen der Gutachterausschüsse. Eine selbsttätige Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist nicht ratsam. Mangelnde Erfahrung und Kenntnis vom Immobilienmarkt führen zu keinem realistischen Ergebnis. Die Beauftragung eines Sachverständigen ist somit unerlässlich.

Das direkte Vergleichswertverfahren

Dieses bietet sich an, wenn die Kaufpreise von vergleichbaren Objekten zur Verfügung stehen. Diese Immobilien weisen oftmals gleichartige Merkmale wie zum Beispiel in Bezug auf Objektgröße, Lage oder Zustand auf. Beispielsweise könnte der Wert eines unlängst veräußerten Nachbargrundstücks mit ähnlichen Eigenschaften zur Immobilienbewertung angesetzt werden.

Das indirekte Vergleichswertverfahren

Dies kommt zur Anwendung, wenn keine unmittelbaren Vergleichswerte vorhanden sind. Sachverständige greifen in dieser Situation auf Werte vergangener Verkäufe zurück. Die zuständigen Gutachterausschüsse stellen dafür Daten zu den lokalen Veräußerungen aus der Vergangenheit zur Verfügung. Gegen ein Entgelt kann ein Gutachter diese Informationen bei den zentralen Stellen des jeweiligen Bundeslandes beziehen.

Folgende Quellen ziehen Sachverständige zur Vergleichswertermittlung ebenfalls zurate:

• Gegenwärtige Angebote vergleichbarer Immobilien
• Daten aus der eigenen Datensammlung
• Ergebnisse aus Bietverfahren
• Fachliteratur
• Gewerbliche Datenbanken
• Marktberichte

Anhand der gewonnenen Daten erstellt der Sachverständige nun eine Vergleichsgruppe und berechnet durchschnittlichen Werte. Weist die zu bewertende Immobile wertbeeinflussende Merkmale auf, muss eine Anpassung erfolgen. Unterscheiden sich die Werte danach um mehr als 35 Prozent, müssen andere Referenzobjekte für das Verfahren angewandt werden.

Generell finden Vergleichswertverfahren bei allen Immobilien Anwendung. Voraussetzung dafür sind ausreichende Daten zu vergleichbaren Käufen beziehungsweise Verkäufen. Sogenannte Vermögensauseinandersetzungen wie beispielsweise Erbschaft oder Ehescheidung sind die häufigsten Gründe für ein Vergleichswertverfahren.

Folgende Kriterien finden bei der Wertermittlung für das Vergleichswertverfahren Berücksichtigung

Bewertung unbebauter Grundstücke

• Beschaffenheit des Bodens
• Bodenschätze
• Einschränkungen hinsichtlich Bau- und Planungsrecht
• Grad der Erschließung
• Mikrolage in Bezug auf Geräusch- und Luftemission
• Nutzungsrechtliche Beschränkungen

Bewertung von Immobilien

• Art und Nutzung der Nachbarschaftsliegenschaften
• Bauweise
• Einschränkungen oder gesetzliche Verbote bei der freien Verfügung
• Gebäudeart und Gebäudegröße
• Potenzielle Mieterträge im Fall von Mietobjekten
• Qualität der Ausstattung
• Restnutzungsdauer

Weitere Verfahren zur Bewertung von Immobilien: https://www.hausbauberater.de/bauwissen/immobilienbewertung

Verkehrswert leitet sich vom Begriff “Geschäftsverkehr” ab und bildet den echten Wert einer Immobilie ab. Der Verkehrswert gibt Auskunft darüber, wieviel eine Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung auf dem freien Markt potenziell wert ist. Die neutrale Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie unterstützt bei der Angebotskalkulation einer geplanten Veräußerung. Zusätzlich bildet der Verkehrswert eine Grundlage im Falle von Verfahren bei Scheidungen oder Erbstreitigkeiten.

Die Berechnung der Höhe des Marktwertes erfolgt mit Hilfe der Verkehrswertermittlung, welche der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, folgt. Darin enthalten sind alle ausschlaggebenden Kriterien, die zu einer Schwankung beim kalkulierten Verkehrswert führen können. Ein wichtiges Kriterium für die Ermittlung des Verkehrswertes ist das jeweilige Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

Sind eine Vielzahl vergleichbarer Objekte zum Zeitpunkt des gewünschten Verkaufs auf dem freien Markt verfügbar, mindert oder steigert das den Verkehrswert der Immobilie. Ein weiteres bedeutendes Merkmal ist die Lage der zu veräußernden Immobilie, denn die Attraktivität einer Lage spiegelt sich deutlich im Bodenrichtwert wider. Die Festlegung dieses Richtwertes erfolgt durch die Betrachtung der Preise ähnlicher Grundstücksverkäufe zuzüglich dem Gebäudewert und den potenziellen Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie.

Bei der Verkehrswertermittlung von vermieteten Immobilien erfolgt die Betrachtung möglicher Einnahmen durch die Berücksichtigung von erzielten Miete(n) und den Kosten zur Instandhaltung.

Unabhängig davon, ob es sich um ein vermietetes oder freies Objekt handelt, beeinflussen neben dem Bodenrichtwert folgende Merkmale den Verkehrswert:

• Baujahr der Immobilie
• Energiebilanz
• Nutzfläche
• Standard der Ausstattung
• Wohnfläche
• Zustand des Objekts

Je besser die einzelnen Kriterien bei der Wertermittlung abschneiden, desto höher fällt der Verkehrswert aus.

Zur Ermittlung des Marktwertes empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem fachlich geschulten und erfahrenen Gutachter. Zusätzlich zu einer intensiven Begehung des Objektes sind folgende Dokumente bereitzustellen:

• Baulasten hinsichtlich Wohnrechten oder Wegerechten
• Energieausweis inklusive eventueller Belege zur energetischen Sanierung
• Flurkarte, Lageplan und Grundbuchauszug
• Grundriss(e) und Wohnflächenberechnung

Bei der Verkehrswertermittlung einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses sind weitere wesentliche Dokumente erforderlich:

• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Teilungserklärung
• Wirtschaftsplan
• Wohngeldabrechnung

Hinzu kommen bei vermieteten Objekten die Aufstellung der Mieteinnahmen, die Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und eine Übersicht der Bewirtschaftungskosten.

Weitere Informationen zur allgemeinen Bewertung von Immobilien finden Sie unter: hausbauberater.de/bauwissen/immobilienbewertung.

Zuständig für amtliche Vermessungswesen sind die Bundesländer, die Vermessungen erfolgen durch Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI). Für Vermessungsaufgaben des Bundes und der Kommunen gibt es entsprechende Sondervermessungsstellen, die für Vermessungen zum Beispiel im Zusammenhang mit der Forstwirtschaft oder der Flurneuordnung zuständig sind. Auf der privatrechtlichen Ebene sind auch freiberufliche Vermessungsingenieure tätig, die nicht zu den ÖbVI gehören. Unterteilt wird in die

• Ingenieurvermessung
  Dieser Bereich befasst sich mit Vermessungen komplexer Bauvorhaben, wie zum Beispiel dem Ausbau der Infrastruktur (Straßen, Brücken u.ä.). Bei diesen Vermessungen geht es in der Regel um die Markierung von Bauachsen, Bauhöhen, Kontrollmessungen und dem Berechnen des Umfangs von Bauleistungen (Massenermittlung).
• Landesvermessung
  Es handelt sich hierbei um die Grundlagenvermessung, die zum Beispiel der Erstellung von topografischen Karten dient.
• Katastervermessung
  Sie dient der Ermittlung und/ oder dem rechtssicheren Nachweis von Grundstücksgrenzen.

Die Vermessung beim Hausbau ist gesetzlich vorgeschrieben und gewährleistet, dass der Bau am richtigen Platz stattfindet. Für die Durchführung der Vermessungen sind Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure ÖbVI von dem Bundesland, in dem der Bau erfolgt, zuständig. Folgende Vermessungen sind erforderlich:

Abstecken des geplanten Bauvorhabens

Vor Baubeginn ist die Grundform des vorgesehenen Bauwerks auf dem Grundstück zu übertragen. Die Absteckung erfolgt durch den ÖbVI mit Pfählen an den jeweiligen Eckpunkten des geplanten Gebäudes. Zusätzlich kommt es zur Sicherung der Eckpunkte auf sogenannten Schnurgerüsten, welche während des kompletten Baubetriebes erhalten bleiben. Im Vorfeld kann auf Wunsch eine Grobabsteckung der Lage der Baugrube für das entstehende Gebäude geschehen. Die nachfolgenden Feinabsteckung legt die Eckpunkte der Bauwerks im Detail fest. Der Bauherr bekommt als Nachweis der Absteckung einen sogenannten Absteckriss. Darin sind die abgesteckten Lage- und Höhenpunkte inklusive ihrer Maße erfasst.

Die Baukontrollmessung

Innerhalb der ersten zwei Wochen nach Beginn des Bauvorhabens ist der Bauaufsichtsbehörde laut §68 BbgBO “die Einhaltung der in der Baugenehmigung festgelegten Grundfläche und Höhenlage nachzuweisen”. Diesen Nachweis stellt die Baukontrollmessung dar und erfolgt durch den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Hintergrund ist ein rechtzeitiges Aufzeigen möglicher entstandener Fehler. Der Bauherr kann somit eventuell entstandene Schäden rechtzeitig abwenden.

Die katasterrechtliche Gebäudeeinmessung

Sobald das Bauvorhaben finalisiert ist, ist der Bauherr laut §23 Abs.2 BbgVermG dazu verpflichtet, das Gebäude einmessen zu lassen. Dies geschieht ebenfalls durch den ÖbVI. Das Verfahren der Gebäudeeinmessung gewährleistet die Aktualität und Fortführung der Amtlichen Liegenschaftskarte und dient als vollständiger Nachweis aller Bauwerke im Liegenschaftskataster. Der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur kann zu Zwecken der Kosteneinsparung die Einmessung des Gebäudes zusammen mit der Baukontrollmessung durchführen. Voraussetzung dafür ist die Erkennbarkeit des kompletten Grundrisses des zu errichtenden Gebäudes. Bei der Baukontrollmessung erfolgt die Überprüfung des Kellergeschosses beziehungsweise der Bodenplatte. In der Regel genügt das den Bestimmungen des einzumessendes Gebäudes zur korrekten Fortführung des Liegenschaftskatasters. Die Kosten für die Vermessungen sind grundsätzlich in der Vermessungsgebührenordnung festgelegt. Zwischen den einzelnen Bundesländern können allerdings Unterschiede bestehen. Die Ausfertigung eines Kostenvoranschlags ist daher empfehlenswert.

Grenzvermessung

Beim Erwerb eines Grundstücks ist im Regelfall davon auszugehen, dass die Grundstücksgrenzen genau festgelegt und beim Katasteramt in Form von Flurkarten und Kataster-Einträgen hinterlegt sind. Theoretisch ist eine erneute Vermessung des Grundstücks nicht mehr erforderlich. Um auf Nummer sicher zu gehen, empfiehlt sich eine erneute Vermessung beim Kauf eines Grundstücks. Folgende Umstände erfordern in jedem Fall eine Neuvermessung:

• Vermessung inklusive Eintrag beim Katasteramt liegt sehr lange zurück. Die Wahrscheinlichkeit der Verwendung überholter Messverfahren inklusive Messungenauigkeiten ist dadurch gegeben.
• Sachverhaltsaufklärung bei vorhandenen Streitigkeiten über einen Grenzverlauf.
• Grenzzeichen sind beschädigt, nicht mehr bestehend, überwachsen oder überbaut. Die erneute Markierung des Grenzverlaufes ist somit nicht mehr möglich. Besonders wichtig beim Vorhaben einer Grenzbebauung.

Teilung oder Zerlegung von Grundstücken

Besteht das Vorhaben ein Grundstück in zwei oder mehr Teile zu parzellieren, ist eine erneute Vermessung unumgänglich. Schließlich entstehen bei der Zerlegung neue Grenzen. Der Kataster für dieses Grundstück erhält mit der Neuvermessung eine entsprechende Anpassung. Erfolgt die Zusammenlegung von Grundstücken, ist eine neue Vermessung nicht notwendig. Das Zerlegen und Teilen von Grundstücken kommt häufig im Bauträgergeschäft zur Anwendung. Eine Parzellierung des Grundstücks ist Grundvoraussetzung für die Objektvermarktung.

Wer sich mit dem Thema Hausbau beschäftigt, wird spätestens bei den Fenstern auch mit der Verschattung zu tun haben. Bei der Architektur von Häusern legen viele Hausbewohner heute Wert auf bodentiefe Fenster und ein helles Ambiente. Aber viele Fensterflächen und Glaselemente im Gebäude machen auch eine Verschattung notwendig. Anderseits müssen Besitzer von Solarmodulen auf Verschattung achten, damit ihnen Bäume oder andere Gebäude nicht die Möglichkeit nehmen, dass genügend Sonnenlicht auf die Module fallen kann. Denn dass kann die solaren Gewinne von Energie erheblich beeinflussen. Es sind vor allem Bäume, Gebäude und die Topografie, die für die Verschattungsgwirkung ursächlich sind.

Moderne Fenster sind heutzutage in der Lage während der Heizperiode für beachtliche Wärmegewinne zu sorgen. Dafür müssen die verglasten Flächen aber auf der Südseite liegen. Ist dies nicht der Fall, liegt also eine Verschattung vor, dann können die Fenster ihren praktischen Nutzen nicht oder nur teilweise erfüllen. Es besteht auch die Möglichkeit einer künstlich angelegten Verschatten, etwa in Form von Markisen, Jalousien, durch ein Vordach oder einen verlängerten Dachüberstand. Diese Form wird immer dann gewählt, wenn es gilt, die Überhitzung von Räumen im Sommer zu vermeiden. Grundsätzlich gilt hier, dass der außen angelegte Sonnenschutz wirksamer ist, als der innenliegende. Der Fachmann spricht bei der Planung vom Verschattungsgrad, also dem Abminderungsfaktor der Sonnenschutzvorrichtung.

Beim Hausbau müssen Bäume unbedingt in die Planung einbezogen werden, denn oft unterschätzen Bauherren deren Verschattungswirkung. Auch die Topografie ist einzubeziehen, denn bei Gebäuden an Nordhängen erhöht sich die Wirkung des Schattens. Die Auswirkungen lassen sich abmildern, wenn bei der Planung größere Abständen kalkuliert werden. Architekten kennen die notwendigen Dokumentationen, wie beispielsweise Planungsgrundlagen für die Gebäudorientierung und lassen ihr Wissen in die Hausplanung einfließen.

Siehe auch: www.hausbauberater.de/bauwissen/sonnenschutz-im-garten-und-verschattung-im-eigenheim.

Das Wasser aus Niederschlägen sollte aus umwelttechnischen und wasserwirtschaftlichen Gründen unmittelbar nach Entstehen in den naturgegebenen Wasserkreislauf gelangen. Dafür stehen dem Grundstückseigentümer beziehungsweise Hausbauer zwei Alternativen zur Verfügung. Einerseits kann das Wasser direkt im Boden versickern, ggf. mit Hilfe einer Versickerungsanlage. Andererseits besteht die Option das Niederschlagswasser in das öffentliche Kanalnetz zu leiten. Die Entsorgung des Niederschlagswassers in die kommunale Kanalisation ist stets mit (Abwasser-) Gebühren verbunden.

Bevor es zur Entscheidung über die Art der Niederschlagswasserentsorgung kommt, gilt es die Versickerungsfähigkeit des Bodens zu bestimmen. Folgende Gegebenheiten können für eine Versickerung im Boden problematisch sein:

• Ungeeigneter Boden, wie beispielsweise Lehmboden
• (Zu) hoher Grundwasserstand
• Gebäude befindet sich in Heilquellen- oder Wasserschutzgebieten
• (Verdacht auf) Altlasten auf dem Grundstück
• Gefahr der Vermischung mit wassergefährdenden Stoffen beziehungsweise Abwasser
• Negative Beeinträchtigungen Grundstücksbereich oder benachbarter Grundstücke

Zusätzlich bedarf es der Erbringung eines Versickerungsnachweises. Anträge dafür sind vom Sachverständigen für Geotechnik auszufüllen. Im Anschluss erfolgt eine Prüfung der Randbedingungen vor Ort. Dies geschieht meistens in Form einer Sondierung mit dem Ziel der Bestimmung des Wasserdurchlässigkeitsbeiwerts. Dieser Wert gibt Aufschluss darüber, ob eine komplette Versickerung möglich ist. Ist die Versickerung nur teilweise oder gar nicht realisierbar, ist ein kostenpflichtiger Anschluss an das örtliche Kanalsystem notwendig.

Die Planung einer Versickerungsanlage erfolgt anhand regionaler Niederschlagsdaten des Deutschen Wetterdienstes (KOSTRA) beziehungsweise der lokalen Niederschlags-Starkregenauswertungen nach dem Regelwerk der Deutschen Vereinigung für Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall e.V. DWA-A 5312.

Folgende Sickermöglichkeiten sind dafür denkbar:

• Flächenversickerungen
• Mulden-Rigolenversickerung
• Rigolenversickerungen
• Schachtversickerungen als Sickergrube oder Sickerschacht
• Versickerung an einem Teichufer (Sickerteich)
• Versickerungsmulden

Nicht immer ist der Bau jedes Systems möglich. Welche Einschränkungen in der Auswahl der Anlage bestehen, hängt hauptsächlich vom Wasserdurchlässigkeitsbeiwerts ab.

Letztendlich entscheidet der Grundstücksbesitzer oder Bauherr darüber, welche Art der Ableitung des Niederschlages zur Nutzung kommt. Die Gegenüberstellung der Kosten für eine Versickerungsanlage und der Abwassergebühren gibt Aufschluss darüber, wann sich der Bau der Anlage amortisiert hat und ob er lohnenswert ist.

Versiegelung steht im Bauwesen für die Beschichtung von Werkstoffen zur Verhinderung des Eindringens oder Entweichens von Stoffen. Die Versiegelung stellt daher einen Schutz des jeweiligen Werkstoffes dar. Versiegelungen halten, je nach Anwendungsbereich, mehrere Jahre. Für einen dauerhaften Schutz sollte eine regelmäßige Erneuerung der Versiegelung erfolgen. Die Anwendungsbereiche sind sehr vielfältig.

• Versiegelung von Fassaden
  Eine Gebäudefassade sollte weder gänzlich ungeschützt noch vollkommen mit einer zusätzlichen Schutzschicht überdeckt sein. So widerstandsfähig eine Mauer erscheinen mag, so bedeutend ist ihre richtige Pflege für das gesamte Gebäude. Eine bestens gepflegte Hausfassade hat eine positive Wirkung auf die Bausubstanz sowie das Aussehen des Gebäudes, dessen Haltbarkeit und das Wohnklima. Der Zweck einer Versiegelung liegt darin, die Fassade zu schützen. Die Versiegelung soll Verschmutzung und Feuchtigkeit abweisen, damit sie nicht ins Gebäudeinnere dringen können. Es ist dennoch essenziell, dass die Mauerwerksporen atmungsaktiv bleiben. Nanotechnologie und Silanisierung sind die beiden am häufigsten angewendeten Verfahren zur Versiegelung von Gebäude- beziehungsweise Häuserfassaden.
  
  
• Versiegelung von (Fuß-) Böden aus Estrichbeton
  Fußböden aus Estrichbeton sind heutzutage die am weitesten verbreitete Variante für den Aufbau von Fußböden. Sie punkten mit ihrer Festigkeit, verlieren diese allerdings, wenn kein ausreichender Schutz gewährleistet ist. Fällt die Entscheidung gegen einen Überzug des Estrichbodens mit Fliesen, Parkett oder anderen Bodenbelägen, muss der Schutz des Bodens mittels einer Versiegelung erfolgen.
  Voraussetzung für eine erfolgreiche Versiegelung
  - Restfeuchte des Bodens darf maximal 0,3 % betragen
  - keine Risse oder andere schadhafte Stellen
  - Frei von Verschmutzung inklusive eingedrungener Flüssigkeiten (z.B. Öl), welche sich kontraproduktiv auf die Versiegelung an der jeweiligen Stelle auswirken.
  Die Versiegelung mit Epoxidharz kommt am häufigsten zur Anwendung. Weitere Optionen von Produkten mit Nanoversiegelung stehen ebenfalls zur Verfügung.

Letztendlich kann eine Versieglung nahezu überall im und im Haus erfolgen, um den jeweiligen Werkstoff zusätzlich vor äußeren Einflüssen zu schützen. Neben der Versiegelung von Fassade und Estrichboden kommen Versiegelungen bei Fensterflächen, Fußbodenplatten aller Art im Haus sowie im Außenbereich und bei Elektroinstallationen zum Einsatz.

Im Bereich der Ein- und Zweifamlienhäuser sind für die Versorgungsleitungen, also die Anschlüsse an Telekommunikation, Gas, Strom, Fernwärme, Wasser und Abwasser, die regionalen Stadtwerke oder die entsprechenden Versorger vor Ort zuständig. Die Versorgungsleitungen liegen im Straßenbereich des öffentlichen Raums unter dem Erdreich, in der Regel in einer Tiefe zwischen 60 und 90 cm. Im Rahmen der Erschließung werden Grundstücke an die öffentlichen Versorgungsleitungen angeschlossen. Bei bestehenden Gebäuden oder einer Sanierung kommen nicht unerhebliche Kosten auf den Immobilienbesitzer zu, wenn er seine Immobilie an die öffentlichen Anschlüsse verbinden will. Die Gebühren dafür sind jedoch regional sehr unterschiedlich und nicht einheitlich geregelt. Bei Häusern auf dem Land liegen die Anschlusskosten meist über den Kosten für städtische Immobilien, da die Leitungen erheblich länger sein müssen.

Daher sind als die wichtigsten Faktoren für die Kosten die folgenden Kriterien auszumachen:

• abgelegene Lage der Immobilie
• Lange Zufahrten zwischen Immobilie und öffentlichem Verkehr
• Heizungen mit Fernwärme oder Erdgas
• Immobilien in Regionen mit hohen Gebührenverordnungen

Entscheidet sich die öffentliche Hand zur Erneuerung ihres Versorgungsnetzes, dann müssen die Anwohner an den Kosten beteiligt werden oder diese sogar vollständig tragen. Kostentreibend ist generell die Beschaffenheit des Bodens, bei dem zwischen unbefestigt, gepflastert und aspaltiert unterschieden wird. Liegen mehrere Grundstücke hintereinander, dann erhalten diese bei der Neuanlage in der Regel eine gemeinsame Zuleitung. Führt der neue Anschluss über ein benachbartes Grundstück, so musss die Grunddienstbarkeit grundbuchlich abgesichert sein. Diesen Eintrag übernimmt der Grundstückseigentümer in eigener Verantwortung.

Bauherren wird empfohlen für alle Tätigkeiten rund um die Anschlüsse mit Fachbetrieben zusammenzuarbeiten, das gilt insbesondere für den Anschluss an Elektrizität, Fernwärme und Erdgas. Alle Versorgungsleitungen der öffentlichen Hand werden stets bis zur Grundstücksgrenze oder bis zum Haus verlegt. Die Terminierung der Arbeiten übernimmt die Kommune selbst. Im Haus selbst kann der Bauherr die Arbeiten teilweise entweder selbst übernehmen oder durch eine entsprechende Fachfirma durchführen lassen.

Versottung steht im Zusammenhang mit der Verschmutzung eines Schornsteins. Sie wird erkennbar, wenn es nach Schwefel und anderen chemischen Substanzen riecht, oder anhand der gelbbraunen Verfärbungen. Die Versottung ist ein Nebenprodukt, das durch die unvollständige Verbrennung von Holz oder Gas auf engsten Raum entsteht. Das passiert, wenn sich kondensiertes Wasser, Säuren, Teer und andere chemische Substanzen wie Kohlendioxid, Kohlenmonoxid und Schwefeloxide im Schornsteinschacht ablagern und langsam ins Mauerwerk eindringen. Die Ablagerung im Schornstein entstehen größtenteils, weil dieser zu groß oder nicht ausreichend gedämmt ist. Das führt dazu, dass sich die Abgase zu schnell abkühlen, kondensieren und sich als Flüssigkeit absetzen. Da diese chemischen Substanzen teilweise ätzend sind, können sie die Grundstruktur des Schornsteins und das Mauerwerk schädigen.

Die durch die Versottung entstandenen Säuren können auch ein Gesundheitsrisiko darstellen. Die eingeatmeten Substanzen können auf Dauer zu Lungenerkrankungen und Infektionen der Atemwege führen.

Auch stellt ein versotteter Schornstein eine erhöhte Brandgefahr dar. Ruß kann sich einfacher im Inneren der Esse ablagern, da die Wände nicht mehr glatt sind. Ruß gilt als leicht entflammbar und ein kleiner Funke reicht aus, um die abgelagerte Rußschicht zu entzünden.

Mit den ersten Anzeichen einer Versottung sollte schnellstmöglich eine Sanierung des Schornsteins durch den Hauseigentümer geplant werden.

Ein Bauvertrag zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer muss sämtliche für ein Bauvorhaben relevante Fragen regeln. Punkte, die in einem Bauvertrag klar und deutlich ersichtlich sein müssen, sind:

• Die Definition des Vertragsgegenstandes.
• Die transparente Bau- und Leistungsbeschreibung.
• Die Preissicherheit, die als Vertragspreis oder als garantierter Festpreis im Vertrag ersichtlich ist.

Beim Baurecht existieren unterschiedliche Arten von Verträgen. Jeder Einzelne beinhaltet eigene Rechte und Pflichten. Um rechtlich abgesichert zu sein, müssen Bauunternehmer sowie Auftraggeber die Unterschiede zwischen den einzelnen Arten kennen.

• Einheitspreisvertrag mit Bezug auf § 4 Abs. 1, Nr. 1 VOB/A
• Pauschalpreisvertrag mit Bezug auf § 4 Abs. 1, Nr. 2 VOB/A mit gegebenenfalls weiterer Differenzierung nach: Detailpauschalvertrag und Globalpauschalvertrag
• Stundenlohnvertrag mit Bezug auf § 4 Abs. 2 VOB/A und § 2 Abs. 10sowie § 15 VBO

Fast alle Verträge im Baurecht basieren auf einem Leistungsvertrag. Auch die rechtlichen Grundlagen, wie zum Beispiel Verjährungsfrist und Haftungspflicht, spielen bei einem Bauvertrag eine bedeutende Rolle. Darum ist die richtige Wahl der Vertragsart und deren Vertragsgestaltung für beide Parteien sehr wichtig.

Der Einheitsvertrag

Praxisbezogen sind Einheitspreise immer dann die optimale Lösung, wenn sich die Materialkosten genauestens definieren lassen. Bei Hausbauprojekten zählt der Einheitsvertrag zu den gängigsten Verträgen. Durch den Einheitspreis wird vertraglich geklärt, welche Summe der Bauherr dem Bauunternehmen für einen Bauabschnitt zu zahlen hat. Eine Rechnung umfasst nicht alleine die geleistete Arbeit, sondern auch jegliche Materialkosten. Für beide Vertragspartner ist der Einheitsvertrag die wirtschaftlich sicherste Lösung, da erbrachte Dienstleistungen und genutztes Material quartalsmäßig beglichen werden.

Der Pauschalvertrag

Pauschalpreisverträge kommen häufig bei schlüsselfertigen Häusern zum Einsatz. Eine Leistung ist hier gut kalkulierbar und somit die optimale Lösung für den Pauschalvertrag. Der Vertragspreis sollte jedoch unabhängig zur erbrachten Leistung angesehen werden. Hierfür ist das Führen einer detaillierten Liste der Bauleistungsbeschreibung unumgänglich. Sie muss von beiden Parteien einsehbar und akzeptiert werden.

Der Stundenlohnvertrag

Ein Stundenlohnvertrag zählt nicht zu den Leistungsverträgen. Stundenlohnverträge sind basierend auf den geleisteten Zeitaufwand. Eine Abrechnung erfolgt auf der regionalen Grundlage von gängigen Verrechnungssätzen. Schließt der Auftraggeber mit einer Baufirma einen Vertrag auf Stundenlohnbasis ab, obliegt die Materialbeschaffung dem Bauherrn. Jedoch ist auch ein Stundenlohnvertrag inklusive Materialkosten möglich. Eine Prüfung der Qualität des Materials sollte in diesem Fall vonseiten des Auftraggebers unbedingt geprüft werden.

Ausführliche Informationen finden Sie hier: hausbauberater.de/bauwissen/bauvertrag-oder-werkvertrag.

Mängel in Verträgen oder Ungültigkeitsgründe können in verschiedenen Formen auftreten. Nicht jeder Mangel macht den geschlossenen Vertrag zwischen mindestens zwei Parteien mit sofortiger Wirkung rechtsungültig beziehungsweise nichtig. Einige Fallkonstruktionen erfordern das Anfechten des Vertrages inklusive der Feststellung des Mangels in einem Rechtsverfahren. Folgende Vertragsmängel können auftreten: Fehlende Handlungsfähigkeit, Formmängel,Inhaltsmängel. Sie führen in den meisten Fällen zur Nichtigkeit des Vertrages. Ebenso ist bei bestehenden Inhaltsmängeln eine Teilnichtigkeit möglich (Salvatorische Klausel). Übervorteilung und Willensmängel ermöglichen die Anfechtbarkeit des Vertrages.

Formmängel

Generell gilt die Formfreiheit bei Verträgen. Sind jedoch Formvorschriften vorhanden, bedarf es der Einhaltung dieser. Anderenfalls ist der geschlossene Vertrag per Gesetz nichtig.

Welchen Zweck erfüllen Formvorschriften?

• Warnfunktion (Schutz vor Übereilung)
• Rechtssicherheit (Beweismittel)
• Rechtsklarheit (öffentliche Register)
• Information (Konsumentenschutz)

Die Nichtigkeit eines Vertrages aufgrund von Formmangel kann nur dann erfolgen, wenn kein Missbrauch der Berufung auf Formmangel erkennbar ist. Ein Vertragspartner beispielsweise kann nach Erfüllung aller Vertragsbestandteile durch alle beteiligten Parteien das Geschäft nachträglich nicht rückgängig machen, mit dem Scheingrund eines Formmangels.

Inhaltsmängel

Grundsätzlich besteht bei Verträgen aller Art die Inhaltsfreiheit. Sind gesetzliche Vorschriften hinsichtlich des Inhaltes vorgeschrieben, gilt es diese einzuhalten. Der Vertrag ist sonst nichtig.

Arten von Inhaltsmängeln:

• Sittenwidrigkeit
  Verstoß gegen die guten Sitten
• Unmöglichkeit
  Unmöglichkeit der Vertragserfüllung besteht von Anfang an und ist objektiv betrachtet für jede Person außerhalb des Möglichen
• Widerrechtlichkeit
  Widerspricht den gesetzlichen Vorschriften

Übervorteilung

Verträge, welche eine Übervorteilung beinhalten, sind anfechtbar. Übervorteilung ist begründet durch das Bestehen eines augenscheinlichen Ungleichgewichtes von Leistung und Gegenleistung. Dazu gehören Unerfahrenheit, Leichtsinn und Ausbeutung einer Notlage. Erfolgt der Vertragsabschluss durch Übervorteilung, besteht die Möglichkeit des benachteiligten Vertragspartners innerhalb der gesetzlichen Frist zu erklären, dass die Erfüllung der Leistung nicht möglich ist. Zusätzlich besteht die Option, bereits Geleistetes zurückzuverlangen.

Willensmängel

Das Anfechten von geschlossenen Verträgen, begründet durch einen Willensmangel, ist nur dann möglich, wenn der Vertrag bereits durch Willensmangel zum Abschluss gebracht wurde. Wäre es ohnehin zum Vertragsschluss gekommen, besteht kein Grund zur Anfechtung hinsichtlich eines Willensmangels.

Irrtum

Irrtümer als Vertragsmangel sind unterteilt in wesentlich (anfechtbar) und unwesentlich (nicht anfechtbar. Folgende Kategorien von Irrtümern gibt es:

• Grundlagenirrtum (meist anfechtbar)
  Voraussetzung dafür ist die Erkennbarkeit sowie die subjektive und objektive Wesentlichkeit
• Erklärungsirrtum (meist anfechtbar)
• Motivirrtum (meist nicht anfechtbar)

Täuschung

Die Täuschungshandlung unterscheidet sich in zwei Arten:

• aktiv
  - durch Unterdrückung oder Vorspielen von Tatsachen
• passiv
  - Verschweigen von Tatsachen bei einer Aufklärungspflicht