Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit beschreibt Rechte eines Nachbarn auf dem eigenen Grudnstück. Dies kann für Käufer einer Immobilie zu Problemen führen, denn das Recht ist an das Grundstück gebunden und die darin enthaltenen Regeln für den Besitzer bindend. Zu finden ist die Dienstbarkeit im Grundbuch und gehört zu den dringlichen Nutzungsrechten an einer fremden Sache nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch BGB, § 1018 BGB.

Es gibt das dienende (oder belastete) Grundstück, auf dem die Grunddienstbarkeit eingetragen ist und das herrschende Grundstück, zu dessen Gunsten die Belastungen für den Eigentümer erfolgt. Zu den typischen Grunddienstbarkeiten gehören Wege- und Leitungsrechte. Doch es gibt hier große Unterschiede zum Nießbrauchrecht, denn mit der Grunddienstbarkeit werden dem dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks nur einzelne Rechte oder Nutzungen eingenräumt.

Wenn zwei Grundstücke so aneinander bzw. nebeneinander liegen, dass der eine Besitzer nur mit Zugang des ersten Grundstücks auf seinen eigenen Grund und Boden gelangen kann, dann reicht hier ein Vertrag zwischen den Nachbarn nicht aus. Die Vereinbarung muss ins Grundbuch eingetragen werden und enthält auch den Ausgleich für den einen Besitzer, also eine Entschädigung für die Belastung. Abhängig von der Nutzung kann hier beispielsweise eine Beteiligung am Grundstücksunterhalt festgelegt werden.

Im Grundbuchblatt findet sich in Abteilung zwei der Hinweis auf relevante Informationen zur Immobilie, wie beispielsweise Grundpfandrechte oder eben die Grunddienstbarkeit. Allerdings gibt es eine Ausnahme, bei der die Grunddienstbarkeit nicht im Grundbuch stehen muss, und zwar dann, wenn das Wegerecht im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens eingeräumt wurde. Dann ist dieser Hinweis nur im Flurbereinigungsplan zu finden.

Typische Grunddienstbarkeiten sind:

• Wegerecht
• Leitungsrecht
• Überbaurecht
• Bebauungsbeschränkung
• Duldung von Immisionen

In vielen Fällen führt die Eintragung der Grunddienstbarkeit zu einer Wertminderung des belasteten Grundstücks und Käufer sollten sich darüber im Klaren sein. Empfehlenswert ist hier ein Wertgutachten, um den Wert der Minderung schätzen zu lassen. Die Grunddienstbarkeit kann befristet sein oder auch verjähren. Hier hilft nur ein Anwalt weiter, der sich mit der Grunddienstbarkeit gut auskennt.