Bedeutung des Grundbuchs im Immobilienrecht

Ohne ein Baugrundstück lässt sich kein Bauwerk errichten. Der Weg, den ein Grundstück rechtlich nimmt, bis es bebaubar ist, wird an anderer Stelle bereits beschrieben. Hier soll behandelt werden, was Bau- oder Kaufinteressenten über das Grundbuch wissen sollten. Zudem sind die Ausführungen für den Kauf einer Immobilie gleichermaßen gültig.

Vor dem Grundstückskauf

Bevor der Entschluss gefasst wird, ein Grundstück oder eine Immobilie zu kaufen, sollten einige Fragen geklärt sein wie z. B.:

• Wer ist der Eigentümer?
• Mit welchen Belastungen wurde das Grundstück oder die Immobilie versehen? Darunter werden die Rechte Dritter wie beispielsweise Wege- oder Grenzbebauungsrechte verstanden, deren sog. „Freimachung“ Geld kosten könnte.
• Ist das Grundstück überhaupt bebaubar? Wenn ja, mit welcher Bebauungsart? Soll das Grundstück bebaut werden, ist dessen Lage in einem geplanten Innenbereich am günstigsten (siehe Artikel „Das öffentliche Baurecht“).

Diese Liste der unbedingt nötigen Informationen ließe sich noch fortsetzen. Sie lassen sich durch eine Einsichtnahme in das Grundbuch ermitteln. In Amtsgerichten ist ein Grundbuchamt eingerichtet, dass für jedes Grundstück in Deutschland ein separates Grundbuchblatt führt.
Eine Ausnahme ist nur Baden-Württemberg: Hier werden noch bis zum Ende des Jahres 2017 die Grundbuchämter bei sog. Amtsnotariaten oder zum Teil in Baden bei den Gemeinden geführt. Zum 01.01.2018 werden die Grundbuchämter in Baden-Württemberg wie in allen anderen Bundesländern organisiert.

Grundbuchblatt und dessen Aufbau

Der Grundbucheintrag folgt bundesweit dem gleichen Schema:

1. Aus der Aufschrift geben die Bezeichnung des Amtsgerichts sowie der Grundbuchbezirk hervor.
2. Das Bestandsverzeichnis gibt Auskunft über die postalische Lage, die Art der Bebauung, die Grundstücksgröße und die eventuellen Sonderrechte des Grundstückseigentümers.

Alle weiteren Angaben finden sich in sog. Abteilungen wieder.

• Abteilung I
  Die Abteilung I nennt die Eigentümer, die Höhe ihrer Eigentumsanteile und den Grund des Erwerbs.
• Abteilung II
  In Abteilung II wird Auskunft gegeben, ob auf dem Grundstück Lasten, Verfügungsbeschränkungen oder Vormerkungen und Widersprüche liegen.
  Abteilung III
  In der Abteilung III werden für die Grundpfandrechte und Vormerkungen, die Widersprüche sowie alle Veränderungen, die sich darauf beziehen, in ihrer genauen Höhe aufgelistet.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Es ist jedoch nicht jedem erlaubt, Einsicht in ein Grundbuch zu nehmen. Hierfür muss zunächst ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden, eine bloße Kaufabsicht reicht für die Einsichtnahme nicht aus. Ob dieses berechtigte Interesse im Einzelfall vorliegt, entscheidet das Grundbuchamt. Es wird in erster Linie den Grundstückseigentümern und Inhabern von Grundstücksrechten zugesprochen. Auf dem Wege der Amtshilfe können jedoch auch Gerichte, manche Behörden, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und Notare eine Einsichtnahme beantragen. Nach dem Tod eines Grundstückseigentümers vergrößert sich der Kreis der Antragsberechtigten um dessen Erben, Vermächtnisnehmer und Pflichtteilsberechtigte. Sie müssen ihr berechtigtes Interesse allerdings durch die Vorlage eines Erbscheins, der Vertrags oder notariellen Testaments nachweisen. Kaufinteressenten haben jedoch die Möglichkeiten, mithilfe einer Vollmacht des Eigentümers einen Antrag auf Einsichtnahme zu stellen oder einen Notar mit der Einsichtnahme zu beauftragen. Die persönliche Einsichtnahme ist kostenfrei; der Zugang zum elektronisch geführten Grundbuch im Internet ist mit der Zahlung von Gebühren verbunden.

Kosten für einen Eintrag ins Grundbuch

Ein Grundbucheintrag oder eine Grundbuchänderung kann in Deutschland nur von einem Notar beantragt werden und ist erst möglich, wenn das zuständige Finanzamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer bestätigt hat. Das Verfahren und die Gebühren seitens des Grundbuchamtes sind in der Grundbuchordnung (GBO) festgelegt, die Notarkosten werden anhand der „Gesetz über die Kosten in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (Kostenordnung)“ berechnet und sind maßgeblich von der Höhe des Kaufpreises abhängig. Es ist nicht festgelegt, welche der Vertragsparteien bei einem Immobilienkauf für die Notarkosten aufkommt, es jedoch üblich, dass sie vom Käufer übernommen werden. Es ist an dieser Stelle nicht möglich, eine Aussage über die genauen Kosten für den Notar und die nötigen Grundbucheintragungen zu machen, die im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf entstehen. Jeder Kaufvertrag oder Grundbucheintrag enthält bestimmte Details wie z. B. die Höhe der einzutragenden Grundschuld, die zu weiteren Kosten führen. Aber um wenigstens einen Eindruck zu vermitteln, soll ein Beispiel genannt werden, das bereits die Änderungen des seit dem 1. August 2013 gültigen Gerichts- und Notargesetz berücksichtigt.

Grundbuchkosten, eine Beispielrechnung:

Für den Fall, dass die Immobilie zum Preis von 150.000,-- Euro erworben wurde und hierfür eine Grundschuld von 50.000,-- Euro eingetragen werden soll, ergeben sich die nachfolgenden Kostenpositionen in der genannten Höhe:

Wann keine Grundbuchgebühren anfallen:

Es gibt einige Fälle, in denen nach Nr. 14110 Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz (KV GNotKG) keine Grundbuchgebühren erhoben werden:

• Erbe (Erbaufteilung)
  Eine Umschreibung auf die Erben eines Eigentümers wird ohne Kosten durchgeführt, wenn der Eintragungsantrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Eintreten des Erbfalls beim Grundbuchamt gestellt wird.
• Eintragung des Eigentumsrechts
  Wenn Wohnungs- oder Teileigentum aufgehoben oder begründet wird und damit keine weiteren Veränderungen in den Eigentumsverhältnissen einhergehen, bleibt die Eintragung ebenfalls gebührenfrei.