Der Hauptzweck des Estrichs besteht darin, einen glatten und ebenen Boden zu schaffen, auf dem anschließend der gewünschte Fußbodenbelag gelegt wird. Die Dicke des Estrichs ermöglicht es, normale Unebenheiten im Boden auszugleichen, indem eine Estrichmasse aufgebracht wird und anschließend aushärtet. Dabei unterscheidet man verschiedene Estricharten, wobei hier die Zusammensetzung der Estrichmasse maßgeblich ist. Beispiele sind Fließestrich, Verbundestrich, Heizestrich und Trockenestrich.

Beim Verlegen von Fliesen, Laminat- oder Vinylböden muss ein Estrich verwendet werden, wenn der Unterboden nicht eben ist. In der Regel sollte die Bodenfläche nicht mehr als 5 mm pro 3 Meter variieren.

Die häufigste Art von Estrich ist eine einfache Betonmischung aus Zement und feinem Sand. Das Mischungsverhältnis ist meistens ein Teil Zement auf drei bis fünf Teile feinen Sand. Er kann durch das Hinzuführen eines farbigen Farbstoffs in die Mischung, beispielsweise ein Eisenoxidpigment, weiter verbessert werden. Zusätzlich können der Estrichmischung Fasern zugesetzt werden, um die Festigkeit weiter zu verbessern und das Risiko des Auftretens unschöner Risse in der Zukunft zu verringern.

Estrich kann auch direkt als Bodenbelag verwendet werden. Insbesondere in Fabriken und Hallen, sowie Lagerhäusern, Messehallen und Maschinenhallen, wird häufig kein weiterer Bodenbelag aufgebracht. In diesem Fall verwendet man Beton- oder Zementestriche. Um diese Art von Untergrund lange haltbar zu machen und den Wartungsaufwand auf ein Minimum zu reduzieren, kann unter anderem die Betonversiegelung als zusätzliche Methode hinzugefügt werden.

Siehe auch: https://www.hausbauberater.de/bauwissen/estrich

Der Bau einer Erweiterung eines Hauses ist eine zunehmend beliebte Wahl für Hausbesitzer, die das Potenzial ihres Grundstücks maximieren möchten. Erweiterungen werden durch bauliche Maßnahmen erzielt und geben einem bestehenden Haus zusätzlichen Wohnraum. Anbauten helfen zusätzlichen Raum in einem Haus hinzuzufügen. Sie werden in drei Arten unterschieden:

• Anbau durch Verlängerung eines Hauses
  Diese Art der Erweiterung von Häusern beschreibt die Verlängerung. Das bedeutet, dass bei einem Einfamilienhaus bis zu 8 m von der ursprünglichen Rückwand des Grundstücks oder bei einem Doppel- oder Reihenhaus bis zu 6 m erstrecken können. In beiden Fällen darf eine Verlängerung nicht höher als 4 m sein, wobei diese abhängig vom Bundesland variieren kann. Es gibt weitere Einschränkungen, die beachtet werden müssen, wie beispielsweise die Abstandsfläche zum Nachbargrundstück. Eine Verlängerung führt häufig zu einem Verlust an Gartenfläche.
  
  
  
• Anbau durch Verbreiterung eines Hauses
  Eine seitliche Verbreiterung eines Hauses bedeutet einen Anbau der Seite eines Grundstücks entlang, üblicherweise zwischen zwei Häusern. Das sind oft relativ kleine Anbauten, können jedoch einen großen Einfluss auf das Erscheinungsbild eines Hauses haben. Manchmal kombinieren Hausbesitzer eine seitliche Verbreiterung mit einem verlängerten Anbau.
  
  
• Anbau durch Aufstockung eines Hauses
  Der Aufbau eines zusätzlichen Stockwerks auf ein bereits bestehenden Haus nennt sich Aufstockung. Aufstockungen haben viele Vorteile, so kann zum Beispiel die Wohnfläche ganz leicht mit einer Aufstockung verdoppelt werden. Sie fügen nicht nur eine sehr große Menge an Platz hinzu, was auch den Wert eines Zuhause steigert. Es bleiben die Kosten für Fundamente und ein Dach unverändert und das wiederum bedeutet, dass die Ausgaben pro Quadratmeter im Vergleich zu einstöckigen Gebäuden geringer sind.
  
  

Das Ertragswertverfahren ist eine Methode, um eine Immobilie zu bewerten. Bei diesem Verfahren steht die Rendite im Vordergrund und nicht unbedingt der Sachwert der Immobilie. Das Verfahren ermittelt den Ertragswert beziehungsweise den Verkehrswert des Grundstückes, der sich aus den Mieteinnahmen der Immobilie ableitet. Der Ertragswert zeigt, ob sich das Vermieten einer Immobilie lohnt. Für Käufer, die Immobilien zum Vermieten erwerben, dient dieses Verfahren als Grundlage für eine Kaufentscheidung.

Der Verkehrswert setzt sich aus dem Bodenwert des unbebauten Grundstückes und dem Gebäudeertragswert zusammen. Der Gebäudeertragswert ist der zu erwartende Ertrag aus der Immobilie. Beide werden getrennt betrachtet. Der Hintergrund ist, dass der Boden seinen Wert nicht verliert. Beim Gebäude dagegen wird von einer Restnutzungsdauer ausgegangen. Das Ertragswertverfahren findet deswegen nur bei vermieteten Immobilien und Gewerbeimmobilien sowie bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien Anwendung. Bei der Bodenwertermittlung wird nicht nur der Wert von Grund und Boden berücksichtigt, sondern ebenso die Größe, Marktgängigkeit, Qualität, Ausstattung und die mögliche Mietfläche.

In die aufwendige Berechnung fließen zahlreiche Faktoren ein, die nicht immer verfügbar sind. Eine genaue Bewertung für ein Wertgutachten sollte daher ein staatlich geprüfter Gutachter vornehmen. Je realistischer die Datengrundlage ist, desto stärker ist die Aussagekraft des Ertragsverfahren. So lässt sich der erwartete Verkehrswert sehr genau berechnen.

Siehe auch: hausbauberater.de/bauwissen/immobilienbewertung

Erschütterungen im Bauwesen sind häufig auf Arbeiten und Baustellen an der Infrastruktur zurückzuführen. Aber auch als Folge von Bahnverkehr, Sprengungen in Steinbrüchen, Verdichtungsarbeiten im Kanalbau oder durch den Einsatz von Rammgeräten beispielsweise bei der Herstellung von Baugruben für die unterschiedlichsten Bauwerke kommt es zu Erschütterungen und Schwingungen. Vor allem in Bezug auf Tragwerkskonstruktionen können Bauteilschwingungen zu Schäden an dem Bauwerk führen. Eine Brücke beispielsweise muss so geplant und gebaut werden, dass Erschütterungen etwa einer nahegelegenen U-Bahn, dem Bauwerk keinen Schaden zufügen. Seine Stand- und Tragsicherheit muss dabei zu jeder Zeit gegeben sein.

Die Schwingungen breiten sich zunächst im Baugrund aus und werden als spürbare Geräusche oder Bewegungen in Gebäude übertragen. Der Bauphysiker (Baudynamiker) kennt sich mit den nach der DIN 4150 geregelten Schwinungsmessungen aus und geht dabei auf Grund §26 des Bundes-Immissionsschutzgesetz bereits in der Planung darauf ein. Er berücksichtig die Erschütterungen anhand von Messungen und Prognoseberechnungen und setzt gezielt schwingungsmindernde Maßnahme nein. Dazu gehören beispielsweise elastische Gebäudelagerungen, die unterhalb der Fundamtplatten oder an den Baugrubenwänden eingesetzt werden. Auch Stahlfederelemente können hier zum Einsatz kommen.

Schwingungsmessungen vor Ort werden nach einschlägigen Normen und Regelwerken bewertet und die Ergebnisse mit den Anhaltswerten der DIN 4150-2 „Erschütterungen im Bauwesen, Einwirkungen auf Menschen in Gebäuden“ verglichen. Zu den erschütterungsbedingten Belästigungen gehören Schwingungsimmissionen und die Sekundärluftschallimmissionen. Der abgestrahlte sekundäre Luftschall kann von Bewohnern in der Nähe als störend empfunden werden. Daher werden auf dem Baufeld Schwingungsmessungen durchgeführt. Auch die Übertragung von Verkehrserschütterungen können über den Baugrund und die Gründung in Decken und Wände von Gebäuden übertreten. Mit empfindlichen Geräten werden Messungen durchgeführt und anschließende Maßnahmen getroffen, die dazu führen sollen, dass sich Menschen nicht beeinträchtigt oder gestört fühlen und Gebäude keinen Schaden nehmen. Die bautechnische Aufnahme und Messung sollte bereits zu Beginn der Baumaßnahme erfolgen, damit es gar nicht erst zu Bauwerkserschütterungen kommen kann.

Der Erschließungsvertrag wird zwischen der jeweiligen Gemeinde und einer oder mehreren dritten Parteien, den Bauherren, Investoren oder einer privaten Person abgeschlossen, die für die Erschließungsarbeiten in einem bestimmten Gebiet beauftragt werden. Zu diesen Erschließungsarbeiten gehören unter anderem der Anschluss an Versorgungsleitungen zur Strom- und Frischwasserversorgung sowie an die Abwasserentsorgung.

Die Erschließung eines Baugebietes an das öffentliche Versorgungsnetz ist die Verantwortung der Gemeinde. Allerdings besteht darauf gemäß des Baugesetzbuches BauGB § 123 kein rechtlicher Anspruch, selbst wenn ein Bebauungsplan die Erschließung vorsieht. Eine Gemeinde kann rechtlich die Erschließung an einen Dritten übertragen. Dafür wird der sogenannte Erschließungsvertrag abgeschlossen.

Ein Erschließungsvertrag ist eine verbindliche Vereinbarung zwischen der Gemeinde und den Bauherren / Investor. Nach Unterzeichnung dieses Vertrages verpflichtet sich der Bauherr nicht nur die Verantwortung für die Erschließung des Baugrundstückes zu übernehmen, sondern auch die gesamten Kosten zu tragen, die damit verbunden sind. Mit einem Erschließungsvertrag profitieren beide Parteien, denn die Gemeinde kann die ersparten Kosten in ein anderes gemeinnütziges Projekt investieren und der Bauherr kann die Erschließung des Baugrundstückes wesentlich schneller vollenden und damit vorzeitiger mit den eigentlichen Bauarbeiten beginnen. Neben den Bauherren sind auch andere Grundstückseigentümer sowie Dienstleistungsunternehmen häufig an einem Erschließungsvertrag mit der Gemeinde interessiert.

Der Vertrag dient auch zur Festlegung des genauen Erschließungsgebietes. Dazu wird anhand eines Lageplans oder Landkarte, der dem Erschließungsvertrag beigelegt wird, definiert, wo die Erschließung stattfinden soll.

Um ein Haus auf einem Grundstück zu bauen, muss zuerst das Grundstück erschlossen werden. Dabei fallen die sogenannten Erschließungskosten an. Es handelt sich um Kosten, die ein Grundstückseigentümer tragen muss, um ein Grundstück an die lokale Infrastruktur anzuschließen, wie beispielsweise den Abwasseranschluss.

Erschließungskosten werden in zwei Kategorien unterschieden:

1. Technische Erschließungskosten
   Anschluss des Grundstücks an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze
2. Verkehrsmäßige Erschließungskosten
   Umfasst Straßenbeleuchtung, Gehwege, den Straßenbau, öffentliche Grünflächen wie Parks, Kinderspielplätze aber auch den Lärmschutz

Für die Ermittlung der Höhe der Erschließungskosten werden die jeweiligen Gebührenstaffelungen der jeweiligen Gemeinde zugrunde gelegt, ebenso die Grundflächenzahl und die Geschosszahl. Auch spielt der Umfang der notwendigen Arbeiten zur Erschließung eine Rolle. Erschließungskosten werden an die Gemeinde entrichtet.

Für einen Abwasseranschluss fallen 8 Euro pro Quadratmeter der Gebäudefläche an. Wenn ein Haus beispielsweise 150 Quadratmeter Wohnfläche hat, werden diese mit 8 Euro berechnet. Das bedeutet, dass der Abwasseranschluss den Hausbesitzer 1.200 Euro kostet. Zu den Abwasseranschlusskosten kommen weitere Kosten wie Wasser, Gas, Strom und Telekommunikation hinzu. Je nach Wohnlage und besondere Begebenheiten liegen diese Kosten bei mindestens 5.600 Euro. Beim Wasseranschluss variieren die Kosten von Gemeinde zu Gemeinde am stärksten. Zu berücksichtigen ist, dass für den Strom- und Wasseranschluss auch die Energieversorger Gebühren erheben können.

Hinweis:
Der Erschließungskostenbescheid wird nicht immer während des Hausbaus versendet. Es kommt vor, dass die Rechnung erste Jahre nach der Erschließung gestellt wird.

Das für die bauliche Verwendung vorgesehene Gebiet ist das Erschließungsgebiet. Es handelt sich um ein abgegrenztes Gebiet, das der öffentlichen Hand gehört. Zur öffentlichen Hand gehören der Bund, das Land oder die Gemeinde. Auf einem Grundstück finden bei der Erschließung alle Baumaßnahmen statt, die am Ende dazu führen, dass auf ihm gebaut werden kann. Es gibt zahlreiche rechtliche Vorgaben, die in einem Erschließungsgebiet einzuhalten sind. So regelt beispielsweise der § 123 des BauBG die Anschlüsse an Versorgungseinheiten wie Wasser, Strom und Abwasser sowie den Anschluss an die Infrastruktur wie Straßen und Zufahrten. Ziel der Erschließung ist die ordnungsgemäße Fertigstellung eines Gebäudes zur Nutzung auf einem kommunalen Grundstück.

Die Vorgaben für ein Erschließungsgebiet sind vor allem rechtlicher und baulicher Natur. Auch wenn ein Bebauungsplan vorliegt, besteht keine rechtliche Verpflichtung für die Erschließung. Grenzt ein Erschließungsgebiet an private Grundstücksgrenzen an, so sehen die Landesbauvorordnungen vor, dass sich die Gesetze zur Erschließung lediglich auf den Grund bis zu den Grenzen beziehen. Darüber hinaus sind keine bauplanungsrechtlichen Aspekte zu berücksichtigen.

Der Bebauungsplan ist Voraussetzung für die Erschließung durch die Kommune. Die Kosten für den erstmaligen Anschluss des Grundstücks an die notwendigen Anschlüsse trägt der Grundstückseigentümer zu 90 %. Eine Ausnahme liegt nur dann vor, wenn ein vorhabenbezogener Bauplan vorliegt. Dann tragen der Investor oder die Gemeinde die vollen Anschlusskosten.

Je nach Auslastung der kommunalen Ämter kann es bis zu 6 Monate dauern, bis ein Grundstück erschlossen ist. Ist das Grundstück an die Versorgung mit Strom, Wasser und Abwasser angeschlossen, spricht der Fachmann von einem “voll” erschlossenem Grundstück.

Erschließungsbeiträge sollen die Kosten der Gemeinde oder Kommunen decken, die für das Wachstum neu entstehender oder die Verbesserung bestehender Wohnflächen erforderlich werden.
Zu zahlen ist der Erschließungsbeitrag vom Grundstücks-, Gebäudeeigentümer oder Erbbauberechtigten. Die Ermittlung des Erschließungsbeitrags ergibt sich aus den§ 127 ff. Baugesetzbuch (BauGB).

Werden Erschließungskosten für Neuentwicklungen erhoben, die beinhalten die Planungen in der Regel die Herstellung von

• Transportwegen, Fußwegen, Straßen und Kreuzungen
• Straßenbeleuchtung und Lärmschutzwänden
• Parks, Parkanlagen, Kinderspiel- und Sportplätzen
• Entwässerungssysteme und Regenwasserminderung
• Gemeinschaftseinrichtungen

Aber auch Entwicklungen, für die eine Unterteilungs-, Landnutzungs- oder Baugenehmigung erforderlich ist, werden in den Erschließungsbeiträgen berücksichtigt.

Dazu gehören neue

• Einkaufszentrum und Verkaufsflächen.
• Wohnanlagen, Studentenunterkünfte, Einliegerwohnungen.
• Büroräume und Geschäftsräume.
• Wohnungen in alten Gebäuden.

Die Art der Entwicklung und die notwendigen Investitionen in die Infrastruktur bestimmt den vom Gesetz festgelegten Preis für die Erschließungskosten. Beispielsweise verursacht ein Einkaufszentrum mehr Verkehrsbewegungen als ein einzelnes Haus. Das bedeutet, dass die Verkehrsentwicklungsbeiträge höher sein werden. Nichtwohnsiedlungen erfordern keine Investitionen in Parks und kommunale Einrichtungen. Diese werden nur für die Aufwertung oder die Neuerschließung von Wohnsiedlungen berechnet.

Abgrenzung zum Ausbaubeitrag

Werden Anliegerstraßen saniert, erheben Kommunen einen Ausbaubeitrag. Damit werden die Anlieger an den Kosten für die Verbessrung der Infrastruktur beteiligt.

Die Erschließungsbaulast verpflichtet den Eigentümer eines Grundstücks dazu, für ein Nachbargrundstück Flächen als Zugang, Zufahrt oder für die Leitungsführung zur Verfügung zu stellen. Geregelt ist die Erschließungsbaulast im § 83 der Musterbauordnung (MBO) sowie, zum Teil abgewandelt, in den Landesbauordnungen.

Die Erschließung muss gesichert sein

Damit ein Grundstück bebaubar ist und eine Baugenehmigung erteilt werden kann, muss dieses an die öffentliche Zuwegung angeschlossen und voll erschlossen sein. Sind diese Voraussetzungen für ein Baugrundstück nicht erfüllbar, weil kein Anschluss an die Straße vorhanden ist und die Zuwegung nur über ein fremdes Grundstück erfolgen kann, kann dies durch eine Erschließungsbaulast geregelt werden.

Erschließungsbaulast beantragen

Um Wegerechte sicherzustellen, kümmern sich in vielen Fällen die Gemeinden und Kommunen selbst um die Eintragung der Erschließungsbaulast. Der Grundstückseigentümer wird darüber informiert und kann Widerspruch einlegen. Dieser Widerspruch wird nach einer Abwägung von öffentlichem und individuellem Interesse entsprechend entschieden. Ebenso kann der Grundstückseigentümer, der eine Baulast auf einem fremden Grundstück eintragen lassen will, dies selbst beim zuständigen Bauamt beantragen. Idealerweise werden vorher Absprachen zwischen den betroffenen Grundstückseignern getroffen, um einen reibungslosen Ablauf zu sichern und Streitigkeiten und Widersprüche zu umgehen.

Welche Vor- und Nachteile bringt eine Erschließungsbaulast?

Der große Nachteil der Erschließungsbaulast besteht in der entstehenden Abhängigkeit von einem fremden Grundstückseigentümer. Das belastete Grundstück erfährt in der Regel eine Wertminderung, während das nutznießende Grundstück sich im Wert steigert. In der Regel werden diese Baulasten durch eine Entschädigung des begünstigten an den belasteten Eigentümer geregelt, weiterhin erfolgt eine Eintragung der Erschließungsbaulast im Grundbuch, die zusätzliche Kosten verursacht.

Erschließungsbaulast löschen

Entfällt der Grund für die Erschließungsbaulast, kann diese wieder gelöscht werden. Die Löschung erfolgt durch Anzeige an das Bauamt, die den Sachverhalt prüft und anschließend die Löschung aus dem Grundbuch in die Wege leitet. Gründe für die Löschung können Alternativen für die Zuwegung, bzw. Erschließung sein oder ein Abbruch des geplanten Bauvorhabens.

Zur Landentwicklung gehört auch die Erschließung von Grundstücken. Unter die Erschließung eines Grundstückes fallen alle erforderlichen Maßnahmen, die zum Anschluss an die öffentlichen Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen führen. Dazu gehört unter anderen das Verlegen von Wasserleitungen und Wasserversorgungsanlagen, Abwasserleitungen sowie Abwasserentsorgungsanlagen und Abwasseraufbereitungsanlagen, Gas und Stromleitungen und andere notwendige Anlagen.

Bei der Erschließung von Baugrundstücken wird in zwei verschiedene Arten unterteilt. Eine ist die öffentliche Erschließung, welche an der Grundstücksgrenze endet. Hier ist es die Aufgaben der Gemeinde und die Erschließung umschließt alle baulichen Maßnahmen bis zur Grundstücksgrenze. Über die Grundstücksgrenze hinaus wird sie als private Erschließung bezeichnet und liegt in der Verantwortung des Grundstückseigentümers. Dazu gehören alle baulichen Maßnahmen innerhalb des Grundstücks bis hin zum Hausanschluss. Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass jedes Baugrundstück verkehrsmäßig und technisch erschlossen ist.

Die Erschließung eines Grundstückes kann sehr zeitintensiv sein, aber auch sehr kostspielig und der Umfang sowie die Kosten werden häufig unterschätzt. Je nach Gemeinde sind bis zu 90 % der Erschließungskosten vom Grundstückseigentümer zu tragen und das kann schnell einen fünfstelligen Betrag ausmachen. Der Bauherr beantragt die Erschließung vor Baubeginn bei der zuständigen Gemeinde.

Die bauplanungsrechtlichen Aspekte von öffentlichen Erschließungsanlagen sind im Baugesetzbuches BauBG geregelt und beziehen sich auf die Erschließung bis hin zur privaten Grundstücksgrenze. Die jeweiligen Landesbauverordnungen regeln hingegen die baurechtliche Erschließung auf dem Grundstück selbst. Es besteht jedoch kein rechtlicher Anspruch auf die Erschließung eines Grundstückes, selbst wenn in einem genehmigten Bebauungsplan die Erschließung vorgesehen ist. Laut dem Baugesetzbuches § 123 liegen die Erschließungsmaßnahmen im Ermessen der jeweiligen Gemeinde und sind auch ihre Aufgabe.