Wohnungsbau bezieht sich auf jegliche Wohnungsbauaktivitäten, wie den Bau von Gebäuden, Wohngebieten oder ganzen Siedlungen. Wie der Name bereits sagt, handelt es sich hierbei hauptsächlich um Gebäude mit Wohnzweck. Die Schaffung von Wohnraum kann dabei privat oder öffentlich initiiert sein.

Wenn ein Umbau oder Ausbau eines derzeit anderweitig genutzten Gebäude zu Wohnraum geplant ist, werden diese dem Wohnungsbau zugeordnet. Allerdings wenn in einem Wohngebäude nachträglich Geschäftsräume eingebaut werden, wird dieses Gebäude dem gewerblichen Bau zugeordnet.

Um den Bedarf an Wohnungen zu bestimmen, erstellt das Statistische Bundesamt zahlreiche Statistiken. In diesen Statistiken wird der Bestand an Wohnungen und Wohngebäuden dokumentiert. Berücksichtigt werden alle Wohnungen, sowie Wohnheime und Wohngebäude, auch wenn vereinzelt Geschäftsräumen vorhanden sind.

Geschichtlich wurde der Wohnungsbau geschaffen, um die Wohnungsnot nach dem Krieg zu beseitigten und Wohnraum bezahlbar zu machen. Heutzutage gibt es staatliche Wohnungsbauprogramme die sicherstellen, dass jeder eine erschwingliche Wohnung finden kann, wie im Bereich des ozialen Wohnungsbaus.

Wohnungsbau ist eine Art von städtischer Wohnraumplanung und beeinflusst die Stadtentwicklung. Der Wohnungsbau spielt auch eine entscheidende Rolle bei der Siedlungsdichte sowie der Infrastrukturplanung aber auch für das vorhandene Stadtbild. 

Der Begriff der Wohnung ist im Bundesmeldegesetz BMG, § 20 geregelt. Dort ist auch zu lesen, dass die Unterkunftan Bord eines Schiffes der Marine, sowie ein Wohnwagen oder ein Wohnschiff als Wohnung gelten. Beim Wohnwagen und dem Wohnschiff gilt noch der Zusatz, dass diese nur gelegentlich oder gar nicht fortbewegt werden dürfen.

Für eine Wohnung gibt es in Deutschland genaue gesetzliche Vorgaben. So muss dort zum Beispiel die Führung eines eigenen Haushaltes möglich sein. Dafür müssen die nach außen abgeschlossenen Räume zumindenst eine Kochnische, oder aber eine Küche, aufweisen. Die zu Wohnzwecken bestimmten einzelnen oder zusammenliegenden Räume befinden sich der Definition nach in Wohngebäuden oder sonstigen Gebäuden. Sie müssen außerden an die Wasserversorgung angeschlossen sein, beheizbar sein, einen Ausguss und ein WC besitzen.

In Deutschland ist es möglich, dass eine Wohnung als erster Wohnsitz angegeben wird. Ebenso kann es sich aber auch um einen Zweitwohnsitz handeln. Das Wohnen in einer Wohnung führt zur Meldepflicht in dem jeweiligen Bundesland. Man spricht dann auch von einem festen Wohnsitz. Die Wohnung dient dem temporären oder dauerhaften Aufenthalt, daher kann auch eine Ferienwohnung per Definition zu den Wohnungen gezählt werden.

Die Wohnung kann sich sowohl im persönlichen Eigentum befinden, als auch gemietet sein. Ist die Wohnung der persönliche Besitz, dann spricht der Gesetzgeber vom Wohneigentum.

Die Wohnlage eines Gebäudes oder einer Immobilie kennzeichnet den geografischen Ort, an dem das Gebäude beziehungsweise die Immobilie gelegen ist, sowie die Integration in das direkte Umfeld. Die Bewertung einer Immobilie hängt maßgeblich von der Wohnlage. Dabei wird in drei verschiedene Qualitätsstufen von Wohnlagen unterschieden, der Einfachen, der Mittleren und der Guten.

Gebräuchliche Beurteilungskriterien der Lage sind:

• die Infrastruktur, wie Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen und Parks sowie Bildungseinrichtungen und die Verkehrsanbindung
• die Struktur der Bevölkerung, wie Demografie, Kriminalitätsrate und Sozialstruktur
• das allgemeine Ansehen eines Bezirks oder Viertels

Die genannten Kriterien sollten dabei auf die komplette Umgebung hin Berücksichtigung bei einer Beurteilung finden und nicht nur auf einen einzelnen Gebäudekomplex oder Straßenzug. Die Wohnlage hat zudem einen erheblichen Einfluss auf das lokale Mietpreisniveau.

Einfache Wohnlage

Bei einer einfachen Wohnlage handelt es sich um Wohngebiete im inneren Bereich einer Stadt. Die Wohngebiete sind meist sehr stark verdichtet bebaut, überwiegend geschlossen und es sind kaum Grün- oder Freiflächen vorhanden. Viele Gebäude sind in einem schlechten Zustand und das Straßenbild wirkt ungepflegt. Anwohner in einfachen Wohnlagen müssen häufig Geräusch- und Geruchsbelästigung ertragen, was den Wohnwert mindert. Einfache Wohnlagen finden sich auch außerhalb der Städte. Dort sind sie zusätzlich durch eine nicht ausreichende Verkehrsanbindung und einer gering ausgebauten Infrastruktur wie zum Beispiel wenig Einkaufsmöglichkeiten geprägt.

Mittlere Wohnlage

Mittlere Wohnlagen sind ebenfalls im inneren Stadtbereich vorzufinden. Häufig werden sie auch als normale Wohnlagen bezeichnet. Sie sind ebenfalls überwiegend geschlossen und zumeist dicht bebaut. Allerdings ist der Gebäudezustand gut und das Straßenbild normal und gepflegt. Mittlere Wohnlagen haben eine gute Verkehrsanbindung, durchschnittlich viele Einkaufsmöglichkeiten, und wenige Grün- sowie Freiflächen. Für Außerorts gelten die gleichen Kriterien für mittlere Wohnlagen wie für den inneren Stadtbereich.

Gute Wohnlage

Gute Wohnlagen im inneren eines Stadtbereiches oder Außerorts hingegen prägen ein gepflegtes Straßenbild, eine sehr gute Verkehrsanbindung und eine Vielzahl von Grün- und Freiflächen. Es handelt sich um ruhige Wohngegenden mit einem guten Image, hervorragender Infrastruktur und guten bis sehr guten Einkaufsmöglichkeiten.

Wohnklima ist mehr als nur Luft in einem Raum. Neben der Raumluft umfasst das Wohnklima beispielsweise die Temperatur, die Luftfeuchtigkeit, den Kohlendioxidgehalt, die Helligkeit und die Schallumgebung. Die Qualität des Wohnklimas ist für unser Wohlbefinden von größter Bedeutung. Wir verbringen den größten Teil unseres Lebens in Innenräumen, entweder zu Hause, bei der Arbeit oder in der Schule. Ein gutes Wohnklima ist sowohl für die Bewohner als auch für die Strukturen eines Gebäudes gesund. Ein schlechtes Wohnklima wird sofort bemerkt. Häufig zeichnet es sich durch schlechte Gerüche, stickige Luft oder übermäßig heiße oder kalte Innentemperatur aus. Langfristig kann das zu Gesundheitsproblemen wie beispielsweise Atemprobleme, Augenreizungen, Kopfschmerzen und Müdigkeit führen. Menschen mit Atembeschwerden, Kinder und ältere Menschen leiden häufiger unter einem schlechten Wohnklima.

Hauptfaktor für gutes oder schlechtes Wohnklima ist die Luftfeuchtigkeit. Sie trägt maßgeblich dazu bei, ob eine Wohlfühlatmosphäre im Raum vorherrscht. Theoretisch warme Räume können doch ungemütlich wirken, wenn die Luftfeuchtigkeit größer als die empfohlenen 40 bis 60 Prozent betragen. Zirkuliert die Luft zu wenig und erhöht sich die Luftfeuchtigkeit durch Kochen oder Wäsche waschen noch mehr, kann das einerseits zu Reizungen der Atemwege führen. Andererseits ist dies der ideale Nährboden für Schimmel.

Auch zu trockene Luft reizt die Schleimhäute und macht sie so angreifbarer für Bakterien, Viren und Keime. Regelmäßiges Lüften gleicht die das Übermaß beziehungsweise Defizit an Luftfeuchtigkeit wieder aus und sorgt in der Folge für ein angenehmeres Wohnklima.

Ein Wohnklima kann auch durch Schadstoffbelastungen stark beeinträchtigt werden. Viele verwendete Baustoffe, Farben und Klebstoffe geben nach dem Auftragen monatelang eine Vielzahl schädlicher Chemikalien an die Luft ab. Diese Chemikalien, die als flüchtige organische Verbindungen bezeichnet werden, können sich negativ auf die Luftqualität in Innenräumen und die Gesundheit auswirken.

Die Bewegung von Luft innerhalb eines Raumes ist eines der Hauptmerkmale von einem guten Wohnklima. Deshalb sollten Räume sehr gut belüftet und durchlüftet werden. Das hilft zusätzlich die gesundheitsschädlichen flüchtige organische Verbindungen abzutransportieren.

Weitere Informationen über die Wohngesundheit im Eigenheim finden Sie hier: www.hausbauberater.de/wohngesund-bauen.

Ein Wohngebiet dient hauptsächlich dem Zweck des Wohnens. Diese Gebiete können in vier verschiedenen Kategorien unterschieden werden:

• Reines Wohngebiet
  Im Paragraf § 3 der BauNVO ist das reine Wohngebiet definiert. In diesem stehen die Wohnbedürfnisse der dort lebenden Menschen im Vordergrund. Das bedeutet, dass besonderen Wert auf Wohnruhe und Lärmschutz gelegt wird. Trotz dessen sind einige Ausnahmen, wie kleinere Geschäfte zur täglichen Versorgung, Anlagen für kirchliche, soziale, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke und Pflegeheime erlaubt. Sie werden zugelassen, so lange sie keine störenden Auswirkungen auf das Wohngebiet haben.
  
  
• Allgemeines Wohngebiet
  Allgemeine Wohngebiete dienen dem vorwiegenden Wohnen und sind im Paragraf § 4 der BauNVO beschrieben. Zusätzlich zu den im reinen Wohngebiet zugelassen Ausnahmen kann man hier auch Pensionen, Gebäude der öffentlichen Verwaltung, Gartenbaubetriebe und Tankstellen finden.
  
  
• Besonderes Wohngebiet
  Ein besonderes Wohngebiet ist nach Paragraf § 4a BauNVO ein Wohngebiet, dass ebenso vorwiegend dem Wohnen dient, aber auch andere Nutzungen aufweisen kann. Beispielsweise sind hier Beherbergungs- und Gaststätten, sonstiges Gewerbe und Büros, zentrale Verwaltungseinrichtungen, Vergnügungsstätten und Tankstellen zugelassen.
  
  
• Kleinsiedlungsgebiet
  Kleinsiedlungsgebiete dienen dem Wohnen mit entsprechenden Nutzgärten und möglichen landwirtschaftlichen Verkaufsstellen. Die Anforderungen von Kleinsiedlungsgebieten sind im § 2 der BauNVO geregelt.

Die Baunutzungsverordnung BauNVO legt genauestens fest, wie ein Wohngebiet beschaffen sein muss. Wohngebiete umfassen verschiedene Arten von Wohnraum. Wohnraum können Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser sein. Sie können einstöckig oder auch mehrstöckig sein. Nach den hier beschriebenen Regularien befinden sich in einem Wohngebiet grundsätzlich nur Wohngebäude, Wohnungen sowie dem Wohnzweck des Wohngebiets nicht zuwider laufende Bebauung. Dazu zählen Lebensmittelgeschäfte oder Handwerksberiebe. Auch nicht störende Gewerbebetriebe dürfen unter Umständen in einem Wohngebiet errichtet werden. Welches Areal ein Wohngebiet umfasst, ergibt sich aus einem rechtskräftigen Flächennutzungsplan bzw. Bebauungsplan.

Die Wohnfläche bezieht sich auf die Grundfläche eines Gebäudes oder Wohnung. Die Ermittlung der korrekten Wohnfläche spielt in vielerlei Hinsicht eine große Rolle. Sie ist nicht nur die Grundlage für die Berechnung der Miete, sondern auch für die Betriebs- und Nebenkosten. Aber auch beim Kauf einer Immobilie dient sie als Grundlage zur Wertermittlung. Der Wert hat eine entscheidende Rolle bei der Finanzierung der Immobilie. Ebenso spielt die Wohnfläche bei Gebäude- und bei Hausratversicherungen eine große Rolle. Mithilfe der Wohnfläche wird die versicherte Summe und somit der zu zahlende Beitrag errechnet.

Für die Berechnung der Wohnfläche können unterschiedlich Rechtsgrundlagen herangezogen werden. Als Berechnungsgrundlage dienen die Wohnflächenverordnung oder die DIN Normen. Die beiden Berechnungsarten unterscheiden sich in vielen Punkten voneinander und führen zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen.

Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 dient der Berechnung von Grundflächen. Diese Methode wird verwendet, um alle Verkehrsflächen zu ermitteln und nicht die Wohnfläche. Das bedeutet, dass nach dieser Methode beispielsweise auch Balkone, Terrassen und Wintergärten mit zur Grundfläche zählen. Das Ergebnis ist, dass die Quadratmeterzahl der Grundfläche deutlich über der Wohnfläche liegt. Aus Mietersicht ist die Berechnung nach DIN 277 ein Nachteil. Das kann dazu führen, dass eine Dachgeschosswohnung bis zu 20 % mehr Fläche hat als bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung.

Berechnung nach Wohnflächenverordnung

Die Berechnung nach dieser Methode erfolgt immer, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetz gebaut wurde. Das bedeutet, dass die Wohnfläche zuerst gemäß DIN 277 ermittelt wird. Balkone, Terrassen und Wintergärten werden nur mit einem bestimmten Prozentsatz berücksichtigt. Das Gleiche gilt für eine Dachgeschosswohnung. Dachgeschosswohnungen werden nur zu 100 % angerechnet, wenn die Deckenhöhe mindestens 2 Meter beträgt.

Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie hier: https://www.hausbauberater.de/wohnflaechen.

Die Wohnfläche eines Gebäudes oder einer Wohnung kann entweder nach der DIN 277 oder nach der Wohnflächenverordnung berechnet werden. Die Wohnflächenverordnung wird angewendet, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetzt gebaut wird. Dabei Bei der DIN 277 ist die Wohnfläche der Grundfläche gleichzusetzen, während laut Wohnflächenverordnung Terrassen, Balkone, Loggien und Wintergärten nur zu einem gewissen Prozentsatz zur Wohnfläche gerechnet werden. Ebenso verhält es sich mit Dachschrägen. Hier werden nur Flächen ab einer Höhe von 2 m zu 100 % zur Wohnfläche gezählt.

Details sind hier näher beschrieben: https://www.hausbauberater.de/wohnflaechen.

Der Sammelbegriff beschreibt alle zum Wohnzweck genutzten persönlichen Immobilien. Dagegen zählen unbebaute Grundstücke, Geschäftshäuser, Ladengeschäfte, Bürogebäude, Lagerhallen oder Mietwohnungen nicht zum Wohneigentum. Immer mehr Bauherren zieht es in die eigenen vier Wände. Das liegt auch an den historisch niedrigen Bauzinsen und der Tatsache, dass Erspartes auf dem Konto keine Zinsen mehr einbringt.

Wohneigentum ist auch aus Gründen der Altersvorsorge sinnvoll. Die im Alter selbst bewohnte und bezahlte Immobilie schützt vor Altersarmut, unter der immer noch viele Menschen trotz hohem Rentenniveau leiden. Wohneigentum wird neben Aktien besonders als langfristige Geldanlage geschätzt. Trotz der niedrigen Bauzinsen ist die Wohneigentumsquote in Deutschland im europäischen Vergleich noch immer sehr gering.

Unter Wohneigentum werden grundsätzlich Immobilien geführt, die zu Wohnzwecken von den Besitzern selbst bewohnt werden. Dabei kann es sich um eine Wohnung oder ein Haus handeln. Liegt eine Wohnung als Wohneigentum vor, dann spielen verschiedene Gesetze zum Wohneigentumsgesetz eine Rolle. Es wird dann vom Wohnungseigentum gesprochen. Hierbei geht es vor allem um die Rechte und Pflichten der Besitzer von Eigentumswohnungen, da ihnen Teile des Gesamteigentums, also des Gebäudes und des Grundstücks, zu gleichen Teilen gehören. Wer im eigenen Haus wohnt, hat dagegen keine speziellen Gesetze zu berücksichtigen. Hier greifen die sowieso geltenden Gesetze zum Thema Eigentum und Immobilienbesitz. Dazu gehört etwa die Verpflichtung zur Entrichtung von Grundsteuer sowie die Pflege von Wegen und dem Grundstück.

Steuerlich relevant ist die Frage der Nutzung des Wohneigentums, etwa bei einem Arbeitszimmer in der Wohnimmobilie.

Von einer Wohnbebauung spricht man dann, wenn ein Baugebiet ausschließlich oder überwiegend mit Wohnbauten bebaut ist. Dies ist zum Beispiel in Wohngebieten nach deutschem Bauplanungsrecht der Fall. Zur Wohnbebauung gehören Eigenheime wie Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäuser ebenso wie Mehrfamilienhäuser.

Welche Gebäude gehören zur Wohnbebauung?

Als Wohnbebauung zählen alle Gebäude, die für dauerhaftes Wohnen geeignet sind, unabhängig davon, ob sie selbstbewohnt sind oder vermietet werden. Die Spanne reicht vom Einfamilienhaus bis zum Mehrfamilienhaus. Nicht als Wohnbebauung gelten Gebiete, die mit Wochenend- oder Ferienhäusern bebaut sind, da diese ausdrücklich nur für den vorübergehenden Aufenthalt und nicht als dauerhafter Wohnort zugelassen sind.

Wohngebiete im deutschen Bauplanungsrecht

Die Bauleitplanung weist im Flächennutzungsplan, bzw. im Bebauungsplan die Flächennutzung einer Gemeinde aus. Eine dieser Nutzungsarten ist das Wohngebiet, das wiederum in vier Baugebiete nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) eingeteilt ist:

• Kleinsiedlungsgebiete
  Dies sind Baugebiete, in denen die Wohnbebauung vorwiegend aus Kleinsiedlungen besteht, zulässig sind außerdem landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen mit gartenbaulicher Nutzung und Kleintierhaltung.
  
  
• Reine Wohngebiete
  Diese dienen ausschließlich dem Wohnen, weiterhin zulässig sind Läden und Unternehmen, die das ungestörte Wohnen nicht beeinträchtigen, zum Beispiel kleinere Beherbergungsgebiete (Pensionen) oder soziale Einrichtungen.
  
  
• Allgemeine Wohngebiete
  Hier findet sich vorwiegend Wohnbebauung, weiterhin zulässig sind Läden, Gaststätten und Handwerksbetriebe sowie ausnahmsweise auch Hotels, Tankstellen oder Verwaltungsbauten.
  
  
• Besondere Wohngebiete
  Sie sind neben der Wohnbebauung auch andere Nutzungen erlaubt, wenn sie für das Wohngebiet typisch und mit der Wohnnutzung vereinbar sind. Dazu gehören Gewerbe, Hotels und Gaststätten oder Büros.

All diesen Bebauungsarten ist gemeinsam, dass vorwiegend Wohnbebauung vorhanden ist und andere Nutzungsarten nur begrenzt und reglementiert möglich sind.

Der Wirkungsgrad ist ein Fachbegriff aus der Thermodynamik und auch im Baubereich ein wichtiger Begriff. Im Bereich der Fotovoltaik beispielsweise werden Stromspeicher sowie Solarzellen mit einem Wirkungsgrad bewertet. Dadurch, dass die Weiterentwicklung dieser Technologien beständig voranschreiten, verbessern sich die Wirkungsgrade in der Fotovoltaik auch.

Speichersysteme, die elektrische Energie speichern und nach Bedarf wieder abgeben, gibt es viele. Grundsätzlich wird zwischen Kurzzeit- und Langzeitspeichern unterschieden. Kurzzeitspeicher besitzen die Möglichkeit, elektrische Energie über Stunden und Tage zu speichern. So weisen beispielsweise Kondensatoren oder Spulen einen Wirkungsgrad von achtzig bis neunzig Prozent vor. Wichtig ist der Wirkungsgrad in der Photovoltaik bei Solarzellen. Solarzellen besitzen heutzutage einen Wirkungsgrad von achtzehn bis zwanzig Prozent. An einer Steigerung des Wirkungsgrades wird ständig gearbeitet. Jedoch muss darauf geachtet werden, dass durch eine verbesserte Effizienz, zu hohe Herstellungskosten ausbleiben.

Auch beim Brennwert-Heizkessel spielt der Wirkungsgrad eine wichtige Rolle. Der Wirkungsgrad einer Heizung ist die Wärmeleistung eines Heizkessels bezüglich der zugeführten Energie, die durch die Verbrennung eines Brennstoffes stattfindet. Wird der Wirkungsgrad über eine längere Dauer in unterschiedlichsten Situationen errechnet, sprechen wir von einem Nutzungsgrad. Praxisbezogen werden meistens zwei Wirkungsgrade ermittelt: Das sind der Kesselwirkungsgrad und der Feuerungstechnische Wirkungsgrad.
Wirkungsgrade werden mit dem Heizwert als auch mit dem Brennwert errechnet. Der Heizwert berücksichtigt die Energiezufuhr während der Verbrennung eines Brennstoffes. Wird der Wirkungsgrad mit einem Brennwert errechnet, kommt zusätzlich die Energie, die im Abgas steckt und bei der Kondensation Wasser freisetzt, hinzu. Praxisbezogen bedeutet dies jedoch nicht, dass eine Heizung mit einem Wirkungsgrad von über einhundert Prozent mehr Energie abgibt als durch eine Verbrennung erzeugt wird. Meistens entstehen Wirkungsgrade über einhundert Prozent nur in der Theorie.

Wirkungsgrade einer Heizung werden von den Herstellern angegeben, damit Käufer die Effizienz der jeweiligen Heizgeräte miteinander vergleichen können.