Gewährleistung für Sachmängel und Rechtsmängel beim Grundstückskauf

Beim Thema Gewährleistung gibt es sowohl bei Verkäufern als auch bei Käufern von Grundstücken eine große Unsicherheit. Hier erfahren Sie, wie es um die Gewährleistung bei Grundstücksverkäufen bestellt ist.

Die Gewährleistung beim Grundstückskauf nach dem Sachenrecht des BGB

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schafft hier im Sachenrecht ab §§ 433 ff. klare Verhältnisse: Die Sache, hier also das Grundstück, muss dem Käufer vom Verkäufer ohne Sachmängel oder Rechtsmängel übergeben werden.

Mit einem Sachmangel sind alle Abweichungen von der vereinbarten Beschaffenheit gemeint. Wenn aus dem Kaufvertrag keine bestimmte Beschaffenheit hervorgeht, muss das Grundstück sich jedoch für die vereinbarte Verwendung (z. B. als Baugrundstück) eignen. Um auf der sicheren Seite zu sein, nehmen deshalb viele Grundstücksverkäufer in den Kaufvertrag den Passus „Das Grundstück wird unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung verkauft“ auf und hoffen, dass sie nun nicht mehr haftbar gemacht werden können, wenn sich im Nachhinein ein Grundstücksmangel herausstellen sollte. Tatsächlich bewirkt dieser Satz, dass der Käufer im Falle eines Mangels (z. B. der Feststellung von Altlasten) grundsätzlich keine Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer geltend machen kann. Dieser Ausschluss gilt jedoch nicht, wenn ein Mangel vom Verkäufer arglistig verschwiegen wurde oder von ihm sogar eine bestimmte Garantie für die Grundstücksbeschaffenheit ausgesprochen wurde. Allerdings kann ein Käufer keinen Mangel geltend machen, von dem er vor der Vertragsunterzeichnung gewusst hat.

Es ist jedem Verkäufer eines Grundstücks zu raten, über Mängel zu sprechen, die er zwar kennt, die aber aufgrund ihrer Beschaffenheit für den Käufer nicht ersichtlich sind. Dabei kann es sich beispielsweise um den Hinweis auf eine fehlende Baugenehmigung für ein Nebengebäude oder den mangelhaften Zustand der Heizungsanlage handeln. Einem Verkäufer wird Arglist unterstellt, wenn er einen Hinweis versäumt mit der Begründung, der Käufer habe nicht danach gefragt. Diese Rechtfertigung spielt dann keine Rolle, wenn er annehmen musste, dass der verschwiegene Mangel für den Käufer von Bedeutung ist. Damit später keine Missverständnisse entstehen, sollte sich der Verkäufer vom Käufer schriftlich bestätigen lassen, auf (auch verdeckte) Mängel hingewiesen zu haben. Wenn dem Verkäufer arglistiges Verschweigen nachgewiesen werden kann, ist eine Ausschlussklausel im Kaufvertrag unwirksam.

Sofern tatsächlich ein Mangel am Grundstück vorliegt (z. B. giftige Chemikalien im Erdreich), der vertraglich nicht ausgeschlossen wurde, kann der Käufer nach § 437 BGB auf einer Nacherfüllung bestehen (z. B. Bodensanierung). Mit einer Nacherfüllung ist in diesem Zusammenhang also eine Mangelbeseitigung gemeint. Wenn sie nicht gelingt oder nicht zumutbar ist, hat der Käufer das Recht, entweder den Kaufpreis zu mindern oder vom Vertrag zurückzutreten. Wenn dem Verkäufer eine Pflichtverletzung, also ein Verschweigen eines ihm bekannten Mangels, vorgeworfen werden kann, kann der Käufer darüber hinaus Schadensersatz einfordern.
Die Position des Verkäufers ist deutlich schlechter, wenn er dem Käufer eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks garantiert hat. Stellt sich heraus, dass das Grundstück nicht über diese Beschaffenheit verfügt, ist unabhängig von einem Verschulden zum Schadensersatz verpflichtet.

Rechtsmängel beim Grundstückskauf

Neben diesen Sachmängeln kann ein Grundstück auch über Rechtsmängel verfügen. Davon ist die Rede, wenn Dritte einen Anspruch auf bestimmte Rechte am Grundstück (z. B. Wegerechte) geltend machen können. Dies können Dienstbarkeiten, aber auch alle im Grundbuch stehenden Rechte oder Pachtverhältnisse sein. Die Übernahme von Dienstbarkeiten sollte ein Bestandteil des Kaufvertrags sein, damit hier kein Rechtsmangel  vorliegt. Sofern die Dienstbarkeiten entbehrlich sind und sich der Verkäufer weigert, sie zu übernehmen, sollte sich der Verkäufer von den Nutznießern dieser Dienstbarkeiten (z. B. den Nachbarn) ihre schriftliche Zusage geben lassen, dass sie die benötigte Löschungsbewilligung abgeben werden. Der Verkäufer kann wegen eines Rechtsmangels vom Käufer haftbar gemacht werden, wenn er die Beseitigung der Belastung zusichert, diese aber scheitert.

Kaufinteressenten sollten vor der Vertragsunterzeichnung alles tun, um möglichst viele Kenntnisse über das Grundstück zu erhalten. Dazu gehört z. B. auch eine Baugrunduntersuchung: Ein Ingenieurgeologe bestimmt dabei nicht nur das Setzungsverhalten, die Schwankungsbreite des Grundwasserspiegels und die Tragfähigkeit des Bodens, sondern stellt auch fest, ob Schadstoffe im Erdreich sind, die vor einer Nutzung des Grundstücks entsorgt werden müssten. In vielen Fällen können sich Käufer und Verkäufer darauf einigen, die Gutachterkosten je zur Hälfte zu übernehmen. Hierfür sollten etwa 2.500 EUR eingeplant werden, die Kosten sind vom Untersuchungsaufwand abhängig.

Darüber hinaus sollte sich ein ernsthafter Kaufinteressent vom Verkäufer eine Vollmacht geben lassen, mit deren Hilfe er Einsicht in wichtige Unterlagen (z. B. Bauakten) nehmen kann.
Auch eine Nachfrage bei der Kommunalverwaltung hinsichtlich evtl. noch ausstehender Anlieger- oder Erschließungskosten kann vor unerfreulichen Überraschungen schützen. Bei den meisten Grundstücksverkäufen wird hinsichtlich der Erschließungskosten im Kaufvertrag die Regelung getroffen, dass diese zwischen Käufer und Verkäufer nach der sog. „Bescheidlösung“ aufgeteilt werden: Nach dieser Regelung entscheidet der Zugang der Beitragsbescheide darüber, wer für die jeweiligen Kosten aufkommt. Dabei soll jedoch der Tag der Beurkundung und nicht der Tag der Zustellung maßgeblich sein, weil so Zufälligkeiten vermieden werden können.

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