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Immobilien vererben oder verschenken? Das sollten Hauseigentümer wissen

„Mit warmer Hand“, also noch zu Lebzeiten, eine Immobilie an seine Kinder zu übertragen, wird oft als gutes Steuersparmodell gepriesen. Die Frage ist jedoch: Stimmt das wirklich immer? Es gibt einige Dinge, auf die Immobilieneigentümer beim Vererben oder Verschenken achten sollten.

Unter diesen Bedingungen können Immobilien steuerfrei vererbt werden

Der Ehepartner erbt eine Immobilie dann steuerfrei, wenn er noch mindestens zehn Jahre in ihr wohnt. Sind die Kinder die Erben, müssen sie nicht nur diese Vorgabe einhalten, sondern das Haus darf nur über eine Wohnfläche von höchstens 200 Quadratmetern verfügen. In beiden Fällen spielt die Höhe des Verkehrswerts keine Rolle.

Schwieriger wird es bei geerbten Immobilien, die vermietet sind. Die Erbschaftssteuer wird dann auf der Grundlage des Verkehrswerts der Immobilie ermittelt. Hier nehmen die Finanzbehörden jedoch noch einen Bewertungsabschlag in Höhe von 10 % des Verkehrswerts vor. Handelt es sich bei der vererbten Immobilie jedoch um begünstigtes Betriebsvermögen oder gehört sie ganz oder zum Teil zu einem Betrieb aus dem Bereich der Land- und Forstwirtschaft, wird der Bewertungsabschlag nicht einbezogen.

Bei der Höhe des Steuerfreibetrags kommt es auf den Grad der Verwandtschaft zum Erblasser an. Den höchsten Steuerfreibetrag erhalten mit 500.000 Euro Ehepartner, eingetragene Lebenspartner sind den Ehegatten gleichgestellt. Den Kindern und Stiefkindern werden noch je 400.000 Euro gewährt. Dieser Freibetrag gilt auch für Adoptivkinder sowie Enkelkinder, sofern ihr Elternteil, das das Kind des Erblassers war, bereits verstorben ist. Ansonsten gilt für die Enkel ein Steuerfreibetrag von 200.000 Euro. Sofern die Großeltern eines Verstorbenen erben, gilt für sie ein Freibetrag von 100.000 Euro. Für alle anderen Erben – auch diejenigen, die zum Erblasser in einem hier nicht aufgeführten Verwandtschaftsverhältnis stehen – ist ein Freibetrag von 20.000 Euro vorgesehen.

Die Erbschaft ist höher als der Freibetrag – was nun?

Zu versteuern ist nur der Anteil der Erbschaft, der den Steuerfreibetrag übersteigt. Erbt also beispielsweise der Enkel des Erblassers das Einfamilienhaus mit einem Wert von 700.000 Euro, müssen noch 500.000 Euro versteuert werden.

Wie hoch die Erbschaftssteuer ausfällt, richtet sich nach der Höhe der Erbschaft und der Steuerklasse. Derzeit werden Erbschaften so besteuert:

Erbschaft bis…

Steuerklasse I

Steuerklasse II

Steuerklasse III

75.000 €

7 %

15 %

30 %

300.000 €

11 %

20 %

30 %

600.000 €

15 %

25 %

30 %

6.000.000 €

19 %

30 %

30 %

13.000.000 €

23 %

35 %

50 %

26.000.000

27 %

40 %

50 %

> 26.000.000 €

30 %

43 %

50 %

Die geerbte Immobilie muss saniert werden – Hat das steuerliche Vorteile?

Der Gedanke ist durchaus naheliegend: Da die Schulden des Erblassers vom Gesamtwert der Erbschaft abgezogen werden, könnten sich auch die Reparaturkosten für starke Schäden steuermindernd auswirken. Diesem Gedanken hat der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Urteil vom 26. Juli 2017 (Az. II R 33/15) bereits eine Absage erteilt. Im verhandelten Fall hatte der Erblasser vor seinem Tod ungeeignetes Heizöl gekauft, das aus einem Tank ausgelaufen war. Der Erbe zahlte die Entsorgung, Reinigung und die Anschaffung von neuen Öltanks. Der BFH bewertete die Kosten, die zur Beseitigung von Schäden am geerbten Gebäude, die vom Erblasser verursacht wurden, aber erst nach seinem Tod deutlich geworden sind, nicht als Nachlassverbindlichkeiten. Es wies außerdem darauf hin, dass es schon früher entschieden hat, dass die den Erben entstehenden Reparaturkosten von Schäden oder Mängeln, die durch einen aufgestauten Reparaturbedarf entstanden sind, nicht als Erblasserschulden zu bewerten und somit nicht abzugsfähig sind. Eine Ausnahme sind hier gesetzliche oder privatrechtliche Verpflichtungen zur Mängelbeseitigung, die gegenüber dem Erblasser bestanden haben. Das ist vorstellbar, wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt, deren Mängel durch den Erblasser nicht beseitigt wurden. Hier haben die Mieter gegenüber dem Erben den Anspruch auf deren Beseitigung, sodass die hierfür entstehenden Kosten als Nachlassverbindlichkeit bewertet werden können.

Kein Geld, um die Erbschaftssteuer zu bezahlen – Das ist dann möglich

Wenn Erben nicht liquide genug sind, um die Erbschaftssteuer zu zahlen, können sie bei ihrem Finanzamt eine Stundung beantragen. Wird ein geerbtes Haus selbst bewohnt, wird die Stundung zinsfrei für die gesamte Wohndauer gewährt. Die Erbschaftssteuer wird erst dann fällig, wenn die Immobilie verkauft wird.

Ist eine Immobilie vermietet, wird die Erbschaftssteuer immerhin bis zu zehn Jahre gestundet, wenn sie anderenfalls verkauft werden müsste, um die Steuerschuld zu begleichen. Gleiches gilt auch für Gewerbebetriebe sowie Betriebe aus der Land- und Forstwirtschaft: Würde sich die Zahlung der Erbschaftssteuer existenzgefährdend auswirken, wird diese auch ihnen bis zu zehn Jahre gestundet.

Schenkungen zu Lebzeiten – Wo sind die Vorteile?

Eltern können jedem ihrer Kinder jeweils Immobilien steuerfrei im Wert von 400.000 Euro schenken – also insgesamt 800.000 Euro. Alle zehn Jahre lässt sich dieses Verfahren wiederholen. Dieser Weg ist dann interessant, wenn es um größere Vermögen geht.

Oft lassen sich Eltern für die verschenkte Immobilie einen sog. Nießbrauch ins Grundbuch eintragen. Damit ist das Recht gemeint, ein Leben lang im Haus wohnen bleiben zu dürfen. Juristen raten jedoch, die Rahmenbedingungen in diesem Fall genau zu regeln: Da geht es zum Beispiel um die Frage, wer für notwendige Reparaturen aufkommt oder in welchen Fällen ein Eigenheim an die Schenkenden zurückfallen soll. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn sich das beschenkte Kind scheiden lässt und es mit dem Ex-Ehepartner zu finanziellen Streitigkeiten kommt oder wenn es sich in einem Insolvenzverfahren befindet.

Auch der Fall, dass der beschenkte Erbe vor dem Erblasser verstirbt, sollte überdacht werden. Die Erblasser müssen sich vorab darüber im Klaren sein, ob sie es dann akzeptieren können, dass das Schwiegerkind der Besitzer der Immobilie wird. Dies lässt sich verhindern, indem man vertraglich festhält, dass das Haus dann von den Erblassern zurückgefordert werden kann.

Bergen Schenkungen auch Risiken?

Grundsätzlich ist es denkbar, dass der Schenkende verarmt. Das kann schnell geschehen, wenn Unternehmer Insolvenz anmelden müssen oder Menschen, die eine durchschnittliche Rente zu erwarten haben, zum Pflegefall werden und in einem Pflegeheim untergebracht werden müssen. Verarmt der Schenkende innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung und bewohnt die Immobilie dann selbst, kann er die Schenkung rückgängig machen lassen. Das ist jedoch mit Kosten verbunden: Wie bei jeder anderen Übertragung von Immobilien fallen Kosten für den Notar und die Grundbucheintragung ein weiteres Mal an.

Das Erbrecht ist ein kompliziertes Rechtsgebiet. Was für den einen Immobilieneigentümer eine gute Lösung ist, kann für den anderen völlig unbrauchbar sein. Bevor eine Entscheidung getroffen wird, ob eine Immobilie verschenkt oder vererbt werden soll, ist eine Beratung durch einen versierten Fachanwalt unbedingt zu empfehlen.

 

 

Sie viel Geld hat die KfW 2017 für Bauen und Sanie...
Wie geht es nun eigentlich mit der Grundsteuer wei...

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