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Wenn Geld gebraucht wird: Ist Verkauf oder Verrentung einer Immobilie sinnvoll?

Die Überlegung, das selbst bewohnte Eigenheim zu verrenten, stellt sich vor allem Senioren. Das, was auch als Umkehrhypothek bezeichnet wird, ist für viele von ihnen eine attraktive Alternative zu einem Verkauf ihres selbst bewohnten Hauses: Sie erhalten einen monatlichen Betrag und können in ihrem Eigenheim weiterhin wohnen.

Was genau passiert bei einer Immobilienverrentung?

Bei einer Immobilienverrentung handelt es sich im Grunde um eine Variante eines Kreditvertrags.  Der Kreditnehmer erhält den vereinbarten Kreditbetrag als Einmalzahlung oder in Form von Monatsbeträgen und kann wie bisher als Eigentümer in seinem Haus bleiben. Sowohl die Zins- als auch die Tilgungszahlungen werden gestundet. Der Zinssatz wird für die gesamte Laufzeit fest vereinbart. Im Gegenzug dient eine verbriefte Grundschuld als Sicherheit. Die von den US-amerikanischen Banken entwickelte Umkehrhypothek basiert darauf, dass sich die Schulden mit jedem Jahr Laufzeit erhöhen – das ist einer der großen Unterschiede zu einem „normalen“ Kredit, der sich nach und nach abbaut.

Erst wenn der Kreditnehmer verstirbt oder aus seinem Haus auszieht, wird die Rückzahlung einschließlich der Zinsen fällig. Solange noch einer der Kreditnehmer im Haus wohnt und die Lasten (Grundsteuern etc.) bezahlt werden, muss er es nicht gegen seinen Willen verlassen.

Wenn das Haus nicht mehr vom Kreditnehmer bewohnt wird,  gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder lösen die Erben den Kredit ab oder das Kreditinstitut verkauft die Immobilie und zahlt den die Kreditsumme übersteigenden Betrag an die Erben aus.

Die derzeitigen Konditionen sehen in der Regel vor, dass die Kreditnehmer mindestens 60 Jahre alt sein sollen und zwischen 50 und 80 % des Immobilienwerts beliehen werden können. Die meisten Banken gehen bei ihrer Kalkulation von einem Lebensalter ihrer Kunden von 95 Jahren aus.

Tipp:
Im Kreditvertrag sollte eindeutig geregelt sein, wer künftig für die Kosten von Reparaturen oder auch Renovierungen aufkommt.

Beil allen Vorteilen: Die Immobilienverrentung hat auch Schattenseiten

Mit dem Abschluss einer Umkehrhypothek ist die Immobilie als Wertobjekt verplant, sodass sie oder ihr Gegenwert nicht mehr für andere Zwecke eingesetzt werden kann. Außerdem ist sie wegen der Absicherung eines eventuell langen Lebens der Kreditnehmer durch die Bank sowie der relativ hohen Abschlussgebühren eine vergleichsweise teure Kreditvariante.

Die Immobilienverrentung eignet sich auch nicht für alle Eigenheime: Die Kreditnehmer erzielen nur dann einen nennenswerten Vorteil, wenn ihr Haus schuldenfrei und in einem guten Zustand ist und sich außerdem in einem attraktiven Umfeld befindet. Fachleute haben beobachtet, dass insbesondere Eigenheime, die sich in einer der sieben sogenannten A-Städte (Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Frankfurt/Main) befinden, für eine Immobilienverrentung eignen.

Wer sich dieses Modell genauer anschaut, wird auch feststellen, dass die zu erwartende Auszahlung in der Regel rechnerisch niedriger sein wird als man es aus der Kombination des Verkehrswerts und der durchschnittlichen Lebenserwartung erwarten würde.

Auch für die späteren Erben hat eine Umkehrhypothek folgen: Sollten sie nach dem Tod des Kreditnehmers Wert darauf legen, die Immobilie zu behalten, kommt auf sie eine hohe Tilgungssumme zu.

Fazit:

Wer über eine Verrentung seines Eigenheims nachdenkt, sollte die Angebote der Banken genau durchrechnen. Da die Kreditverträge für Laien oft schwer verständlich sind, sollte hier ein Finanzexperte hinzugezogen werden. In vielen Fällen ist der Verkauf des Hauses die bessere Wahl, weil mit dem Erlös eine (kleinere) seniorengerechte Immobilie gekauft werden kann und mit dem übrigen Geld Annehmlichkeiten und Unterstützung im Alltag bezahlt werden können.

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