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Die meisten Begriffe aus dem Bereich des Immobilienrechts hat "man" schon einmal gehört: Erbbaugrundstück,
Immobilienbewertung,Bauträgerverträge, Maklerverträge, Enteignungen, sind nur einige der Schlagworte, die den meisten Menschen mehr oder weniger gut bekannt sind.

Doch das Immobilienrecht ist für alle Personen bedeutsam, die entweder eine...

Die meisten Begriffe aus dem Bereich des Immobilienrechts hat "man" schon einmal gehört: Erbbaugrundstück,
Immobilienbewertung,Bauträgerverträge, Maklerverträge, Enteignungen, sind nur einige der Schlagworte, die den meisten Menschen mehr oder weniger gut bekannt sind.

Doch das Immobilienrecht ist für alle Personen bedeutsam, die entweder eine Immobilie erwerben oder bauen möchten oder bereits Immobilienbesitz haben - in Deutschland war dies 2013 immerhin etwa die Hälfte der Bundesbürger. Wir erklären unseren Lesern, was hinter den einzelnen Begriffen steckt und hoffen, dass dieses Rechtsgebiet nach der Lektüre für Sie nicht mehr zu den „böhmischen Dörfern“ gehört.

Unsere Informationen sollen deshalb dazu beitragen, die Vorgänge und Zusammenhänge bei einem Immobilienkauf oder -verkauf oder gar einer Enteignung zu erläutern. Wir sind der Überzeugung, dass nur Wissen vor Fehlern schützen kann.

Hinweis
Alle hier gemachten Angaben wurden genauestens recherchiert. Da wir jedoch kein Rechtsberatungsunternehmen sind, übernehmen wir keine Haftung für die Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit unserer Informationen. Wenn es um einen komplexeren Sachverhalt geht, sollte immer ein kompetenter Fachanwalt aufgesucht werden.

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Wann die Gemeinde mittels Vorkaufsrecht in einen Grundstückskaufvertrag eingreifen darf

Man will ein Grundstück verkaufen, ist sich mit einem Interessenten bereits einig geworden und hat einen Vertrag aufgesetzt, doch dann tritt die Gemeinde auf den Plan und macht ihr Vorkaufsrecht geltend. Geht das so einfach? Und welche Voraussetzungen müssen hierfür erfüllt sein?

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Verbraucherrechte beim Immobilienkauf mit einem Makler

Die Suche nach dem richtigen Haus oder der Traumwohnung kann langwierig und mühsam sein. Viele Menschen sind es leid, wochen-  oder monatelang in der Tageszeitung oder im Internet nach den passenden Objekten zu suchen oder Besucher durch ein zum Verkauf stehendes Objekt zu führen. Darum wird häufig ein Immobilienmakler eingeschaltet, der die Funktion eines Vermittlers zwischen Käufer und Verkäufer wahrnimmt. Er kann auch beauftragt werden, wenn es um die Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie gehen soll.

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Kaufvertrag von Immobilien, die notarielle Beurkundung beim Kauf einer Immobilie

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt verbindlich vor, dass der Kauf einer Immobilie nur mit einem notariell beglaubigten Kaufvertrag abgewickelt werden darf. Der Großteil dieser Kaufverträge ist einheitlich aufgebaut. Ein Notar hat die Pflicht, sich unparteiisch und neutral allen Vertragspartnern gegenüber zu verhalten. Dabei spielt es auch keine Rolle, von welcher Vertragspartei er bezahlt wird. Das unterscheidet ihn vom Rechtsanwalt. Der Notar ist auch dazu da, während des Notartermins alle den Kaufvertrag betreffenden Fragen zu erläutern.

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Bedeutung des Grundbuchs im Immobilienrecht

Ohne ein Baugrundstück lässt sich kein Bauwerk errichten. Der Weg, den ein Grundstück rechtlich nimmt, bis es bebaubar ist, wird an anderer Stelle bereits beschrieben. Hier soll behandelt werden, was Bau- oder Kaufinteressenten über das Grundbuch wissen sollten. Zudem sind die Ausführungen für den Kauf einer Immobilie gleichermaßen gültig.

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Enteignung: wenn der Staat auf das Grundstück oder die Immobilie zugreift

Das Grundgesetz schützt im Artikel 14 Abs. 1 zwar das Recht am Eigentum, schränkt es jedoch in Abs.3 bereits wieder ein: Sofern es dem Allgemeinwohl dient, darf der Staat eine Enteignung vornehmen. Dem früheren Eigentümer ist dann eine Entschädigung in einer Höhe zu zahlen, die sich sowohl mit den Interessen des Enteigneten als auch denen der Allgemeinheit in Einklang bringen lässt.

Darüber, was unter einer Enteignung konkret zu verstehen ist und in welchen Fällen überhaupt eine Entschädigung an den Enteigneten gezahlt wird, hat das Bundesverfassungsgericht erst 1981 mit dem sog. „Nassauskiesungsbeschluss“ entschieden. Danach liegt keine Enteignung vor, wenn die Nutzungsbeeinträchtigung durch Behörden auf der Basis von gesetzlichen Normen oder Einzelfallregelungen erfolgt. Folglich wird in solchen Fällen keine Entschädigung gezahlt.

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Gewährleistung für Sachmängel und Rechtsmängel beim Grundstückskauf

Beim Thema Gewährleistung gibt es sowohl bei Verkäufern als auch bei Käufern von Grundstücken eine große Unsicherheit. Hier erfahren Sie, wie es um die Gewährleistung bei Grundstücksverkäufen bestellt ist.

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Auch so kann pflichtwidriges Verhalten eines Maklers aussehen

Im Regelfall können Immobilieneigentümer davon ausgehen, dass ein von ihnen beauftragter Makler das Objekt so anbietet, wie es vorab vereinbart wurde. In einem besonders ungewöhnlichen Fall, in dem ein Makler seine Kundin hintergangen und ihr so einen hohen finanziellen Schaden zugefügt hatte, wurde im Januar 2019 vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az. I ZR 160/17 vom 24.1.2019).

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Ein häufiger Anlass für Streitigkeiten bei Mieterhöhungen: die Wohnfläche

In Zeiten von ständig steigenden Mieten kommt es schnell zu Protesten von Mietern, wenn Wohnungseigentümer die Miete erhöhen wollen. Eine wesentliche Berechnungsrundlage ist hier die Größe der Wohnung: Es ist üblich, dass die Kaltmiete auf der Basis der Wohnfläche in Quadratmetern ermittelt wird. Aber daran, ob solch eine Angabe den tatsächlichen Verhältnissen entspricht und die Miethöhe korrekt errechnet wurde, scheiden sich oft die Geister. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in diese Thematik Klarheit gebracht.

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Hat der Makler Anspruch auf Maklerprovision, auch wenn der Maklerkunde nicht Käufer ist?

Auf den ersten Blick scheint das nicht möglich zu sein: Jemand kauft eine Immobilie, aber eine andere Person muss die Maklerprovision zahlen. Zu diesem Schluss kommt der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch in seinem Urteil vom 17. Oktober 2018 (Az. I ZR 154/17).

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Urteil vom BGH zur Maklercourtage

Die Maklercourtage ist sehr oft ein strittiges Thema und hat schon in zahlreichen Fällen dafür gesorgt, dass sich Makler und Immobilienverkäufer oder –käufer vor Gericht wiedergesehen haben. In dem am 21. November 2018 vom I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschiedenen Fall (Az. I ZR 10/18) kam jedoch noch ein Dritter ins Spiel.

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Müssen alle Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft die Sanierung einer Dachterrasse bezahlen?

Der Bundesgerichtshof hat sich mit einem Fall beschäftigt, der in einer Wohnungseigentümergemeinschaft für Ärger gesorgt hat (Urteil vom 4. Mai 2018, Az. V ZR 163/17). Im Mittelpunkt stand die Frage, inwieweit ein Wohnungseigentümer, der über eine Dachterrasse verfügt, auch für deren Instandhaltung zahlen muss. Die Dachterrasse des Klägers diente als sein Sondereigentum nicht nur als sein persönlicher Aufenthaltsort für sonnige Stunden, sondern war gleichzeitig auch die Bedachung für die darunter liegende Wohnung. Als Bauteile der Dachterrasse, die zum Gemeinschaftseigentum gehörten, so stark beschädigt waren, dass eine Reparatur nötig wurde, beschloss die Eigentümerversammlung die Sanierung der Terrasse und erlegte dem Kläger die dafür entstehenden Kosten auf.

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Sachmängelhaftung des Verkäufers beim Verkauf einer Luxusimmobilie mit Mängeln?

Das hatte sich der Kläger in diesem Verfahren sicher anders vorgestellt: Er hatte einen 300 Jahre alten Bauernhof, der im Inserat als „Luxusimmobilie“ und „saniert nach neuestem Stand der Technik“ beschrieben wurde, sowie zwei 50 bzw. 70 Jahre alte Anbauten gekauft. Schon ein halbes Jahr nach dem Kauf bemerkte der Käufer im Zuge von Umbauarbeiten, dass sich sowohl im Wohngebäude als auch in den Anbauten Feuchtigkeits- und Schimmelschäden befanden. Diese Einschätzung wurde von einem von ihm beauftragten Gutachter bestätigt, der diesen Zustand auf fehlende oder unzureichende Horizontalsperren zurückführte. Der Käufer verlangte vom Verkäufer daraufhin die Erstattung der Instandsetzungskosten von fast 80.000 Euro, was dieser ablehnte. Er berief sich dabei auf den im Kaufvertrag festgehaltenen Haftungsausschluss.

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Kein Haftungsausschluss für Sachmängel beim Verkauf von Grundstücken mit Altlasen

Wer eine Immobilie verkauft, muss den Käufer auf wesentliche Sachmängel hinweisen. Bei einem Haus kann das der Schimmel an der Kellerwand, bei einem Grundstück die vorherige Nutzung z. B. als Standort eines Rüstungsbetriebs sein, durch die Schadstoffe im Boden zu befürchten sind. Im vor dem Bundesgerichtshof (BGH) verhandelten Fall (Az. V ZR 250/15 vom 21.07.2017) ging es um einen ganz ähnlichen Streitpunkt.

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Das Bundesverwaltungsgericht zur Nutzung einer Dauerwohnung als Ferienwohnung

Nahezu alle deutschen Inseln beklagen das gleiche Problem: Sie sind bei Touristen so beliebt, dass immer mehr Investoren und Immobilienbesitzer von den Urlaubern profitieren wollen und Häuser und Wohnungen nicht mehr als Dauer- sondern als Ferienmietobjekte anbieten. Die Folge: Der Wohnraum wird immer knapper und die Mieten steigen. Auch die Klägerin hatte vor, eine Wohnung auf Sylt, die sich in einem Haus mit zwei Wohnungen befindet, als Ferienobjekt zu vermieten. Hierzu ist eine Nutzungsänderung im Bebauungsplan nötig. Dieser legte hier ein sog. Sondergebiet mit der Kennzeichnung „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ fest. Danach muss in jedem Wohngebäude mindestens eine Wohnung für eine dauerhafte Wohnnutzung zur Verfügung stehen.

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Wie geht es weiter, wenn der Immobilienkauf überraschend platzt ?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 13. Oktober 2017 in einer Angelegenheit verhandelt, die so oder so ähnlich immer wieder vorkommt (Az.: V ZR 11/17). Es ging um eine Eigentumswohnung, die die Kläger kaufen wollten. Sie waren sich mit der beklagten Verkäuferin über den Preis einig geworden, sodass ein Notartermin vereinbart wurde. Der Käufer bereitete den Kauf vor, indem er mit einer Bank einen Darlehensvertrag abschloss, mit dem fast 80 % des Kaufpreises abgedeckt wurden. Doch wenige Tage vor dem Notartermin überlegte es sich der Verkäufer anders und verlangte einen um fast 100.000 Euro höheren Kaufpreis. Die Widerrufsfrist für den Darlehensvertrag war da schon abgelaufen.

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Haftet der Verkäufer bei Falschauskünften des Maklers? Dazu gibt es ein Urteil des BGH:

Bei diesem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. V ZR 245/14 vom 22.07.2015) sollten Immobilieneigentümer hellhörig werden, die ihr Haus oder Grundstück mithilfe eines Maklers verkaufen wollen. Sich zurückzulehnen und sich voll auf ihn zu verlassen, ist nicht immer eine gute Idee.

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Makler müssen Fragen korrekt beantworten

Sollte es nicht eigentlich selbstverständlich sein, dass Makler über ein zur Vermietung oder zum Verkauf angebotenes Objekt umfassend informiert sind? Und sollte es nicht ebenso selbstverständlich sein, dass sie auf konkrete Nachfragen von Interessenten eingehen und diese wahrheitsgemäß beantworten können? Was aus Sicht der Kunden sicherlich bejaht wird, scheint in der Branche noch lange nicht üblich zu sein. Nur so lässt sich erklären, dass der Bundesgerichtshof in dieser Frage urteilen musste (Az. I ZR 235/15 vom 10.11.2016).

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Kann der Bauträger den Erstverwalter bestimmen?

Das Problem, dessen sich der Bundesgerichtshof (BGH) annehmen musste, betrifft nur Wohnungseigentümergemeinschaften. Im behandelten Fall (Az. VII ZR 308/12 vom 12.09.2013) enthielt der Kaufvertrag, den alle Wohnungseigentümer unterschrieben hatten, eine Klausel, wonach jeder Käufer den bereits im Vertrag namentlich genannten Sachverständigen, den ebenfalls namentlich aufgeführten Verwalter und den Verwaltungsbeirat damit beauftragen sollten, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durchzuführen. Das taten auch alle Eigentümer ohne Protest, doch das dicke Ende kam noch.

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Zankapfel Mobilfunkantenne: Es ist nicht alles erlaubt, was gefällt.

Wohnungseigentümer, die bereits einige Eigentümerversammlungen hinter sich haben, kennen das: Spätestens, wenn es ums Geld geht, ist es vorbei mit dem Frieden am Besprechungstisch. Doch es gibt Entscheidungen, gegen die sich der Einzelne nicht wehren kann, wenn er von den anderen Eigentümern überstimmt wird. Das Gesetz über das Wohnungseigentum und das DauerwohnrechtWohnungseigentumsgesetz (WoEigG) schreibt vor, wann eine einfache oder gar eine Zweidrittelmehrheit nötig ist, um geplante Vorhaben umsetzen zu können. In manchen Fällen müssen Entscheidungen jedoch einstimmig getroffen werden, was die Konfliktbereitschaft so groß werden lässt, dass die Beteiligten auch den Gang vor ein Gericht nicht scheuen.

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Reservierungsgebühr beim Makler?

Es ist bekannt, dass einem Makler nach einem erfolgreich von ihm vermittelten Immobilienverkauf eine Provision zusteht. Ihre Höhe ist nirgends gesetzlich festgelegt, sondern ergibt sich allein aus dem Inhalt des Maklervertrags. Die auch als Courtage bezeichnete Gebühr ist regional sehr unterschiedlich und liegt je nach Bundesland bei durchschnittlich knapp 6 bis mehr als 7 %. Ganz anders ist die Rechtslage bei der sog. Reservierungsgebühr.

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Ein Haus wird verkauft – Inwieweit müssen Verkäufer über Mängel informieren?

Seit mehreren Jahren befindet sich die Zahl der Verkäufe von Wohnimmobilien auf einem hohen Niveau: Die niedrigen Hypothekenzinsen motivieren diejenigen, die sich nicht für den Bau eines Eigenheims interessieren, sich nach einer geeigneten gebrauchten Eigentumswohnung oder einem Haus umzusehen. Kommt es zu einem Besichtigungstermin, haben die Verkäufer die Pflicht, die Kaufinteressenten über die baulichen Mängel der Immobilie zu informieren. Doch gilt das auch, wenn der Mangel in einer Eigenschaft besteht, die zum Zeitpunkt des Hausbaus mit den damals geltenden Bauvorschriften im Einklang war?

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Eine durch frühere Erwerber erfolgte Abnahme des Gemeinschafts­eigentums ist für spätere Erwerber nicht bindend.

Normalerweise ist der juristische Ablauf allen an einem Hausbau Beteiligten klar: Nach der Fertigstellung des Gebäudes erfolgt – die im besten Fall mängelfreie – Abnahme, und die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen. Wie lange, hängt vom Bauvertrag ab. Doch was passiert, wenn es sich bei dem Gebäude um eine Anlage handelt, die aus Eigentumswohnungen besteht, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten verkauft werden?

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Fallstricke beim Immobilienkauf

Eine Immobilie zu erwerben ist trotz absolutem Niedrigzins eine teure Angelegenheit geworden. Die Nachfrage ist groß, das treibt die Preise in die Höhe. Es ist verständlich und nachvollziehbar, wenn Käufer Wege suchen, Finanzierungssummen und Notarkosten so gering wie möglich zu halten. 

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