Bauratgeber Sachsen Anhalt

Immobilie geerbt? Darauf muss geachtet werden:

Eine 2017 veröffentlichte repräsentative Studie des Markt- und Meinungsforschungsinstituts YouGov im Auftrag der Quirin Privatbank brachte interessante Ergebnisse: Deutschlandweit sind in 34 % der Erbschaften auch Immobilien enthalten. Da die Hälfte der Befragten ein Haus oder Grundstück vererben wird, wird der Anteil noch weiter steigen. Aber nicht jedem Erben ist klar, was mit einer geerbten Immobilie auf ihn zukommt: Fast die Hälfte der Deutschen gibt an, nur über lückenhaftes Wissen zum Thema Erben und Vererben zu verfügen.

Trotz aller Emotionen: Diese Schritte müssen „abgearbeitet“ werden

Ganz zu Anfang muss geklärt werden, ob der Verstorbene ein Testament hinterlassen hat oder ob es einen Erbvertrag gibt, aus dem eindeutig ein Erbe hervorgeht. Gibt es weder das eine noch das andere, greift die gesetzliche Erbfolge.

Geerbt wird entweder als Alleinerbe oder als Gruppe, die aus mehreren Erben besteht. Diese Konstellation wird als Erbengemeinschaft bezeichnet und ist in viele Fällen sehr konfliktträchtig: Jeder einzelne Erbe verfolgt persönliche Ziele, die mit den Interessen der anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft in Einklang gebracht werden müssen. Die Quadratur des Kreises kann da einfacher sein als das Finden von tragfähigen Einigungen. Doch es gibt Möglichkeiten, dass alle Beteiligten zu ihrem Recht kommen.

  • Sofern sich alle Erben einig sind, kann die Immobilie verkauft und der Erlös gleichmäßig aufgeteilt werden.
  • Wenn nur einer der Erben daran interessiert ist, die Immobilie zu nutzen, kann vereinbart werden, dass dieser die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft zu gleichen Teilen auszahlt. Damit keine Zweifel am Wert des Gebäudes oder Grundstücks aufkommen, wird zur Wertbestimmung ein Gutachter hinzugezogen.
  • Im Rahmen einer Teilversteigerung kann einer der Erben seinen Anteil an die Miterben versteigern. Das ist jedoch nur mit dem gesamten Anteil möglich.

Ein Alleinerbe hat den großen Vorteil, sich mit niemandem darüber abstimmen zu müssen, wie mit der ererbten Immobilie umgegangen werden soll. Er hat nur zu entscheiden, ob er die Erbschaft annehmen oder sie lieber ausschlagen will. Letzteres wird üblicherweise dann gemacht, wenn der Erblasser so große Schulden hatte, dass diese den Wert der Erbmasse übersteigen. Vererbt werden nämlich nicht nur werthaltige Dinge, sondern auch vom Verstorbenen aufgenommene Kredite. In solch einem Fall muss der Erbe allerdings auf die gesetzliche Ausschlagungsfrist achten: Innerhalb von sechs Wochen, nachdem er von der Erbschaft Kenntnis erlangt hat, muss die Erbschaft vor dem zuständigen Amtsgericht ausgeschlagen werden. Wird diese Frist nicht eingehalten, gilt sie als angenommen.

Der Erbschein – Wann wird er gebraucht?

Einen Erbschein benötigen alle, die sich beim Grundbuchamt nicht mit einem Testament, das vom Nachlassgericht eröffnet worden ist, ausweisen können. Ein Erbschein ist gebührenpflichtig und wird auf Antrag vom Nachlassgericht ausgestellt. Die Gebühren hängen von der Höhe des Nachlasswerts ab und ermitteln sich nach den Vorgaben des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG; siehe auch http://www.gnotkg.de/gebuehrentabelle.html).

Sofern es Streitigkeiten darüber gibt, wer genau zu den Erben gehört, wird diese Frage gerichtlich innerhalb eines Erbscheinsverfahrens geklärt. Eine andere Möglichkeit, hier rechtlich Klarheit zu erlangen, ist eine Erbenfeststellungsklage vor einem Zivilgericht.

In den meisten Fällen ein Muss: der Grundbucheintrag

Erben können innerhalb von zwei Jahren beim Grundbuchamt einen gebührenfreien Antrag auf Berichtigung der Grundbucheintragungen stellen. Das ist nötig, weil im Grundbuch die Eigentumsverhältnisse nachvollziehbar dokumentiert sind. Eigentümer sind Erben allerdings bereits mit dem Tod des Erblassers.

Wenn die Immobilie schon kurze Zeit nach dem Erbfall verkauft werden soll, genügt es, das Grundbuchamt über diesen Umstand zu informieren. Eine Änderung der Eintragung wird dann erst nach dem erfolgreichen Verkauf nötig.

Wie wird mit Erben umgegangen, denen ein Pflichtteil zusteht?

Erben, denen nur der gesetzliche Pflichtteil zusteht, können nicht Mitglied einer Erbengemeinschaft sein und haben auch keinen Anspruch auf die (anteilige) Übertragung von Immobilien. Da sie von der Erbengemeinschaft in Geld ausgezahlt werden, muss der Verkehrswert der gesamten Erbschaft ermittelt werden. Pflichtteilsberechtigte können verlangen, dass hierfür ein Sachverständigengutachten eingeholt wird. Die Kosten für das Gutachten werden aus der Erbschaft beglichen.

Das müssen Erben von Immobilien über die Erbschaftssteuer wissen

Erbschaften unterliegen der Steuerpflicht und müssen innerhalb von drei Monaten nach dem Tod des Erblassers dem Finanzamt gemeldet werden. Wird dies nicht gemacht, kann die Unterlassung als Steuerhinterziehung gewertet und ein Strafverfahren eingeleitet werden.

Erbschaftssteuer fällt allerdings nicht auf die gesamte Erbschaft an. Das Steuerrecht sieht hier Freibeträge vor, die von der Erbschaft abgezogen werden. Der dann noch übrig bleibende Betrag wird versteuert. Maßgeblich ist schon seit einiger Zeit nicht mehr der Einheits- oder vereinfachte Ertragswert, sondern der tatsächliche Verkehrswert.

Die Höhe des Freibetrags ist gestaffelt und richtet sich nach der verwandtschaftlichen Nähe der Erben zum Verstorbenen. Der Freibetrag beträgt für

  • Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro,
  • Kinder oder Stiefkinder 400.000 Euro,
  • Enkel 200.000,
  • Eltern oder Großeltern 100.000 Euro sowie
  • alle anderen 20.000 Euro.

Für die Höhe der Erbschaftssteuer spielt auch die Steuerklasse eine wesentliche Rolle. Auch hier ist das Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser maßgeblich. Das deutsche Steuerrecht sieht folgende Zuordnung vor:

  • Unter die Steuerklasse I fallen Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern und Großeltern.
  • Nach Steuerklasse II werden die Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegereltern und –kinder und geschiedene Ehegatten oder Lebenspartner besteuert.
  • Alle weiteren Erben fallen unter die Steuerklasse III.

Diese Zuordnung wirkt sich abhängig von der Höhe der zu versteuernden Erbschaft (nach Abzug der jeweiligen Freibeträge) so aus:

Höhe der zu versteuernden Erbschaft in €

Steuerklasse I

Steuerklasse II

Steuerklasse III

bis 75.000

  7 %

15 %

30 %

bis 300.000

11 %

20 %

30 %

bis 600.000

15 %

25 %

30 %

bis 6.000.000

19 %

30 %

30 %

bis 13.000.000

23 %

35 %

50 %

bis 26.000.000

27 %

40 %

50 %

mehr als 26.000.000

30 %

43 %

50 %

Aber: Wohnt der verwitwete Partner des Erblassers noch mindestens zehn Jahre in der geerbten Immobilie, fällt keine Erbschaftssteuer an. Dabei spielen Wert oder Größe des Hauses keine Rolle. Auch die Kinder des Verstorbenen sind von der Erbschaftssteuer befreit, wenn sie das Haus noch zehn Jahre selbst nutzen. In diesem Fall gilt für die Immobilie allerdings für die Wohnfläche eine Höchstgrenze von 200 qm2. Sofern die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums verkauft oder vermietet wird, wird Erbschaftssteuer erhoben.

Die perfekte Türklingel finden

© 2017 Hausbauberater