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Bauen so teuer wie nie – lohnt sich ein Neubau noch?

Während der Corona-Pandemie haben wir alle gelernt, wie wichtig unser Zuhause ist. Wir waren in Teilen gezwungen, im Home-Office zu arbeiten. Die Kinder mussten zu Hause betreut werden und haben, wenn überhaupt, ihre schulischen Angelegenheiten online erledigt. Viele Menschen haben in dieser Zeit bemerkt, dass es durchaus möglich ist, seinen Lebensmittelpunkt in die eigenen vier Wände zu verlegen. Andererseits haben sich auch viele mehr Platz und Raum für die Möglichkeit eines persönlichen Rückzugs gewünscht. Dies alles gehört auch zu den Gründen, warum sowohl Mietangebote als auch Kaufangebote auf dem Immobilienmarkt zur Mangelware geworden sind. Und da auch in diesem Segment Angebot und Nachfrage den Markt regeln, sind Mieten und Kaufpreise stark angestiegen. Auch deshalb haben viele Menschen darüber nachgedacht haben, sich ein Haus zu bauen.

Am Traum vom Eigenheim sind die letzten Jahre aber auch nicht spurlos vorübergegangen, was Grundstücks- und Baukosten betrifft. Bauen wird immer teurer und es kann im Moment nicht davon ausgegangen werden, dass sich die Lage in absehbarer Zeit beruhigt.

Baupreisindex 30 % höher

Den Daten des Statistischen Bundesamts ist zu entnehmen, dass sich die Baukosten im letzten Jahrzehnt stark erhöht haben. Der Baupreisindex für Wohngebäude ist in diesem Zeitraum um rund 30 % gestiegen. Und auch seit Beginn des Jahres 2022 haben die Preise noch einmal deutlich zugelegt.

Zu den Faktoren hierfür gehören steigende Zinsen, höhere Preise für Baumaterialien und der Wegfall von Förderprogrammen. Die Neubau-Förderung der KfW wurde zunächst durch die Bundesregierung aus Kostengründen gestoppt, ab Mitte April 2022 in abgespeckter Version wieder aufgelegt und beschränkt sich nunmehr nur noch auf KfW-Effizienzhäuser 40.

Steigende Zinsen bei Baufinanzierungen

Seit dem Jahreswechsel 2021/2022 ist der durchschnittliche Zins für eine auf zehn Jahre geschlossene Baufinanzierung von knapp 1,0 % auf aktuell 2,1 % gestiegen. Eigentlich wäre deshalb zu erwarten gewesen, dass die Immobilienpreise aufgrund des steigenden Zinsniveaus sinken oder zumindest stagnieren.

Dies ist nicht geschehen, was mit den Einwirkungen aus Angebot und Nachfrage zusammenhängt: Wohneigentum ist gesucht wie nie und der Markt ist ungesättigt mit bezahlbarem bzw. erwerbbarem Wohnraum. Aufgrund der wirtschaftlichen Lage denken viele Menschen darüber nach, wie man sinnvoll mit Erspartem umgehen könnte. Durch den Beginn der Negativzinsphase, die auf Kleinsparer übertragen worden ist, hat der Eigentums-Trend weiter Schwung erhalten.

Ukraine-Krieg treibt Baukosten weiter nach oben

Schon vor Beginn des Kriegsgeschehens sind die Baukosten stark angestiegen. Allein schon die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Lieferketten haben dazu geführt, dass Baumaterial kaum verfügbar und teuer geworden ist. Der Krieg in der Ukraine verschärft dieses Problem weiter. Baustoffe werden inzwischen fast jeden Tag neu bepreist und durch die Knappheit an Materialien steigen die Preise weiter. Bislang hat der Ukraine-Krieg noch keine gravierenden Auswirkungen auf die Baupreise, wobei jedoch davon ausgegangen werden muss, dass auch dieser Bereich sehr bald davon betroffen sein wird.

In nahezu allen Bereichen kann sich der Krieg in der Ukraine bemerkbar machen. In Deutschland haben beispielsweise die Hersteller von Dachziegeln kürzlich Produktions- und Liefer-Stopps erklärt. Wegen der hohen Gaspreise ist es ihnen nicht möglich, Dachziegel unter noch wirtschaftlichen Aspekten zu brennen. Bei den Gaspreisen lohnt es sich für die Hersteller schlicht nicht mehr. Satte 40 % Aufschlag müssen die Hersteller für aktuell produzierte Waren mehr verlangen, was kaum ein Kunde bezahlen möchte.

Knapp werden wegen des Kriegsgeschehens wahrscheinlich aber auch Stahl, Aluminium, Erdölprodukte und Holz. Viele Produkte rund um den Bau sind dank der Summe aller Ursachen gar nicht mehr, nur schwer, in geringen Mengen oder zu utopischen Summen zu bekommen. Dies ist in Teilen aber auch auf Vorrats- oder Hamsterkäufe zurückzuführen, wovon sich auch die Baubranche nicht freisprechen kann.

Baustoffe knapp – Handwerker ausgebucht

Für die Umsetzung von Neubauten mangelt es im Moment insbesondere an Stahl und Dämmmaterial. Die noch im Jahr 2021 problematische Knappheit an Bauhölzern hat sich mittlerweile wieder etwas gelegt, da die Nachfrage aus dem Ausland etwas zurückgegangen ist.

Dafür ist es aktuell jedoch schwierig, Handwerker für einen Neubau zu beauftragen. Viele Handwerksbetriebe sind bis weit in das nächste Jahr ausgebucht. Die Termine in den vollen Auftragsbüchern können sich dann auch noch wegen Lieferengpässe bei Materialien verschieben und für Chaos sorgen. Wer sich mit einem dringenden Bauprojekt an Handwerksbetriebe richtet, der muss mit hohen Preisaufschlägen rechnen. Auch dies trägt dazu bei, dass sich nur noch wenige Menschen einen Neubau leisten können.

Fazit

  • Im Jahr 2021 gab es bei den Baupreisen einen Anstieg von 6 %. Nach den Prognosen sollen die Kosten auch in 2022 erneut um 4 % steigen. Wie sich danach der Markt entwickelt, hängt von der Verfügbarkeit und Lieferfähigkeit von Baumaterialien sowie der Auslastung der Handwerksbetriebe ab. Betrachtet man die noch immer andauernde Pandemie und das Kriegsgeschehen, kann nicht davon ausgegangen werden, dass sich der Markt schnell wieder beruhigt.

  • Immer weniger Menschen können sich ein neues Eigenheim leisten. Heute reichen auch die Einkünfte von Gutverdienern kaum für einen finanzierten Neubau aus. Kann hier nicht auf familiäre Unterstützung oder ein Erbe zurückgegriffen werden, wird es schwierig.

  • Die hohen Baupreise wirken sich auch auf die Mieten aus, die sich wegen des geringen Angebotes an geeigneten Mietwohnungen und der Wirtschaftslage sowieso schon auf einem hohen Niveau befinden. In vielen Regionen werden Mietspiegel bis an zulässige Grenzen ausgereizt. Es wird also kaum möglich sein, die hohen Baupreise dann auf noch auf höhere Mieten umzulegen. Durch die geringeren Renditen werden immer weniger Mietobjekte gebaut, was die Verknappung weiter unterstützt.

  • Es kann also nicht pauschal beantwortet werden, ob man sich einen Neubau überhaupt noch leisten kann. In diesen krisengeschüttelten Zeiten kommt es auf die individuelle Situation an, ob ein Neubau beispielsweise zum Zwecke der Altersvorsorge errichtet werden soll oder ob ein Erbe das Bauvorhaben erleichtert. Sind die finanziellen Mittel nicht vorhanden, dann sollte sich niemand wegen medialer, sozialer und staatlicher Ansprüche und Ansichten unter Druck setzen lassen.

  • Wer nicht nur vom Eigenheim träumen will und den Schritt wagt, der sollte auch Geld zurücklegen können, um später nicht an Reparaturen und Instandhaltung zu scheitern. Bei den Gedankengängen rund um die Entscheidungsfindung pro oder contra Neubau müssen über die Themen Baupreise und Baufinanzierung hinaus auch der tatsächliche Bedarf, die Energieeffizienz und die Nachhaltigkeit mit einbezogen werden. Niemand sollte den Traum von den eigenen vier Wänden einfach aufgeben müssen; aber in Zeiten wie diesen sollte besonders detailliert und realistisch über potenzielle Risiken nachgedacht werden.

 

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