Eine Immobilie vererben oder überschreiben lassen? Das sollten Sie wissen

Jeder fünfte Bundesbürger hat eine Erbschaft von mindestens 250.000 Euro zu erwarten, insgesamt werden nach Angaben des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zwischen 2012 und 2027 über 400 Milliarden Euro pro Jahr vererbt. Kein Wunder, dass sich die künftigen Erblasser Gedanken darüber machen, wie sie ihr Vermögen mit möglichst geringen Abzügen an ihre Erben weitergeben können. Insbesondere Eigenheime spielen hier eine große Rolle.

Vererben oder verschenken? Eine schwierige Frage

In den meisten Fällen, in denen sich Hauseigentümer die Frage stellen, auf welchem Weg sie ihre Immobilie weitergeben, sind die eigenen Kinder oder Enkel die künftigen Erben. Doch sowohl eine Erbschaft als auch die sog. vorweggenommene Erbfolge in Form eines Übertragungs- oder Übergabevertrags haben ihre Vor- und Nachteile.

Vorweggenommene Erbfolge

Sich für eine vorweggenommene Erbfolge zu entscheiden, kann viele Gründe haben: Die Befürchtung, dass die Erben eine hohe Erbschaftssteuer zahlen müssen gehört ebenso dazu wie der Wunsch eines künftigen Erben, das Haus sanieren zu wollen, sodass das investierte Geld durch eine Übergabe abgesichert werden kann. Ein immer häufigeres Motiv ist auch, dass sich Menschen sorgen, dass das Sozialamt auf das Haus zugreifen könnte, falls sie selbst zu einem Pflegefall werden und dadurch hohe Kosten entstehen. In manchen Familien gibt es auch Streitigkeiten, die zur Folge haben, dass ein künftiger Erblasser einem gesetzlich erbberechtigten Familienmitglied ein geringeres Erbe zukommen lassen und mit einer Schenkung die Erbmasse reduzieren will. Hier spielt allerdings der Zeitpunkt der Schenkung eine Rolle: Je länger sie zurückliegt, umso weniger wird sie in die Berechnung eines Pflichtteilanteils einbezogen.

Bei einer vorweggenommenen Erbfolge gibt ein späterer Erblasser sein Eigentum an seinem Haus vor seinem Tod auf. Es ist also vor einer Entscheidung zu überlegen, welche Wünsche und Vorstellungen er hat, die bis an sein Lebensende reichen. Wenn das Eigenheim ein Teil der Altersvorsorge ist und man darin weiter wohnen, es irgendwann verkaufen oder beleihen möchte, kann die vorweggenommene Erbfolge ein schlechter Weg sein. Auch Überlegungen, dass Erblasser nicht möchten, dass ihr Haus zu ihren Lebzeiten vom Nutznießer der Übertragung weiterverkauft oder wegen dessen Überschuldung sogar versteigert wird, spielen hier eine Rolle. Vor solchen unerwünschten Nebeneffekten kann man sich jedoch schützen, indem der Erwerber (der Nutznießer der Übertragung) bestimmten Auflagen oder Gegenleistungen zustimmt, die in einem Übertragungsvertrag festgehalten werden. Dabei kann es sich z. B. um Ausgleichszahlungen an die Geschwister, die Festschreibung eines Wohn- und Mitbenutzungsrechts, einen Nießbrauch, die Begleichung einer auf dem Haus liegenden Hypothek oder einen bedingten Rückübertragungsanspruch handeln. Dieser Vertrag wird erst mit seiner notariellen Beurkundung verbindlich. Der Notar sorgt im Anschluss daran auch für die Erledigung der weiteren Formalitäten, die bei einer Eigentumsübertragung nötig sind (Auflassung, Eintragung ins Grundbuch).

Sofern der Übertragungsvertrag keine Einschränkungen vorsieht, ist es beispielsweise bei Familienstreitigkeiten nur schwer möglich, die Schenkung rückgängig zu machen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht z. B. die Verarmung des Schenkenden oder den groben Undank des Beschenkten als Gründe für eine Rückabwicklung vor. Diese Gründe nachzuweisen und ggf. vor Gericht durchzusetzen ist ein schwieriges Unterfangen. Deshalb sollte zum Zeitpunkt der Schenkung nicht davon ausgegangen werden, dass diese „Hintertür“ im schlimmsten Fall auf jeden Fall offensteht.

Die Überschreibung eines Hauses an die Erben kann einen Vorteil haben, weil es hierfür steuerliche Freibeträge gibt, die umso höher sind, je näher sich der Schenkende und Beschenkte im Sinne des Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetzes verwandtschaftlich nahe stehen. Bei Kindern sowie Adoptiv- und Stiefkindern liegt der Freibetrag pro Kind bei 400.000 Euro, ebenso bei Enkeln, die juristisch gesehen an deren Stelle treten, wenn diese verstorben sind. Regulär profitieren Enkelkinder von einem Freibetrag von 200.000 Euro, Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten und Neffen nur noch von 20.000 Euro. Zehn Jahre nach einer Schenkung können wieder Schenkungen vorgenommen werden, ohne dass dafür Steuern anfielen, sofern die Freibetragsgrenzen eingehalten werden. Da die Erbschaftssteuer allerdings genauso hoch ist wie die Schenkungssteuer, muss man sich keine Gedanken um Steuerzahlungen machen, wenn der Wert der Immobilie darunter liegt. Da das Steuerrecht hier eindeutig auf verwandtschaftliche Beziehungen abstellt, werden unverheiratete Paare und Patchworkfamilien jedoch benachteiligt, da sie wie Fremde gewertet werden. Der für sie geltende Freibetrag von 20.000 Euro ist zu gering, um sich mit einer Schenkung vor dem Steuerzugriff zu retten.

Im Gegensatz zu einer Erbschaft ist es bei einer Schenkung jedoch möglich, z. B. durch das Geltendmachen von Ausgleichszahlungen, Nießbrauch oder einem Wohnrecht den Schenkwert zu mindern. Aber diese Überlegungen müssen nur angestellt werden, wenn der Wert des Hauses den Freibetrag übersteigt.

Auch wenn der Freibetrag unterschritten wird und deshalb keine Schenkungssteuer anfällt, muss die Schenkung dem Finanzamt gemeldet werden.

Erbschaft

Bei einer Erbschaft kann eine Immobilie entweder per Testament oder auf dem Weg der gesetzlichen Erbfolge vererbt werden. In beiden Fällen tritt die Wirkung erst nach dem Tod des Erblassers ein. Wenn einer der Ehepartner verstirbt und der andere mindestens zehn Jahre im Haus wohnen bleibt, wird keine Erbschaftssteuer erhoben. Das gilt auch dann, wenn der Wert des Eigenheims den Steuerfreibetrag überschreitet. Auch für die Kinder gibt es eine ähnliche Regelung: Bis zu einer Wohnfläche von 200 m2 wird bei einer Wohndauer von mindestens zehn Jahren keine Erbschaftssteuer fällig. Ist das Haus größer, muss nur für die übersteigende Fläche Erbschaftssteuer gezahlt werden. Die genaue Steuerhöhe ist vom Grad der Verwandtschaft, den die Erben zum Verstorbenen hatten, abhängig: Je entfernter ein Erbe mit einem Erblasser verwandt ist, desto höher ist der Erbschaftssteuersatz. Ehegatten und Kinder werden der Steuerklasse I zugeordnet (7 bis 30 % Erbschaftssteuer), Geschwister, Schwiegerkinder und –eltern, Stiefeltern, geschiedene Ehepartner sowie Nichten und Neffen der Steuerklasse II (15 bis 43 % Erbschaftssteuer), alle anderen Personen der Steuerklasse III (30 bis 50 % Erbschaftssteuer).

Es entscheiden die Umstände des Einzelfalls

Es ist nicht möglich, eine allgemeingültige Antwort auf die Frage zu geben, ob man sein Haus vererben oder doch lieber auf die künftigen Erben überschreiben lassen sollte. Da kein Fall wie der andere ist, sollten sich Hauseigentümer, die sich hiermit beschäftigen, an einen Notar wenden, der ihnen die Folgen beider Entscheidungen individuell erläutert. Nur so ist es für (künftige) Erblasser möglich, den für sie richtigen Schritt zu planen und zu gehen. Siehe auch Immobilien vererben oder verschenken?.