„Kurz nach dem Zuschlag kommt der Nachtrag.“
Dieser bei Handwerksbetrieben bekannte Ausspruch beschreibt kurz und knapp ein Phänomen, das leider immer häufiger die Gerichte beschäftigt. Der Laie fragt sich dabei, wie es sein kann, dass es oft kurz nach dem Schließen eines Bauvertrags, in dem alle für ein erfolgreiches Bauvorhaben nötigen Angaben enthalten sind, bereits Änderungen, die sogenannten Nachträge, nötig werden. Bei der Bewertung einer solchen Situation sind jedoch auch folgende Überlegungen zu berücksichtigen:
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Vertragsstrafen sollen als Druckmittel des Auftraggebers den Auftragnehmer dazu bewegen, die vereinbarte Leistung im vorgesehenen Umfang zu erbringen und/oder Zwischen- oder Fertigstellungstermine fristgerecht einzuhalten. Ihre Höhe bemisst sich in den meisten Fällen am Auftragswert und ist auch dann zu zahlen, wenn dem Auftraggeber durch die Verzögerung gar kein Schaden entstanden ist. Durch dieses Vorgehen muss sich der Auftraggeber also nicht die Mühe machen, die Höhe von eventuellen Schadensersatzansprüchen darzulegen und nachzuweisen. Vertragsstrafen werden entweder im Bauvertrag oder in einer separaten Vereinbarung – auch nachträglich - festgelegt, im Bauwesen dreht es sich dabei fast immer um die fristgerechte Leistungserbringung.
Das modifizierte Werkvertragsrecht, das mit Wirkung zum 1. Januar 2018 Einzug in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gehalten hat, ist um ein neues Rechtskonstrukt, den Verbraucherbauvertrag, reicher. Ziel des Gesetzgebers ist es, die Rechte der privaten Hausbauer zu stärken.
Wie bereits an anderer Stelle ausgeführt, ist für die Vereinbarung eines Bauvertrags zunächst das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) mit seinen Vorgaben zum Werkvertrag (§§ 631 ff.) maßgeblich.
Das BGB barg jedoch für die Baubranche das Problem, dass es alle Arten von Werkverträgen abdecken wollte, also sich gleichermaßen um den Schlüsseldienst wie um die Änderungsschneiderei „kümmerte“. Da es bereits seit dem 1. Januar 1900 in Kraft ist, waren seine Regelungen auch nicht unbedingt dem heutigen Stand der Technik angepasst. Hier stellte sich also die Frage, mit welchen Mitteln man diesem Problem begegnen kann: In vielen Fällen wurde daher ein auf der “Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B)“ basierender Bauvertrag abgeschlossen, da sich diese direkt auf die Besonderheiten von Bauleistungen bezieht. Seit dem 1. Januar 2018 ist das anders: Seit diesem Tag gilt das neue Bauvertragsrecht, das im BGB umgesetzt wurde und wesentliche Änderungen für den Bauvertrag bereithält sowie mit dem Verbraucherbauvertrag ein rechtlich neues Kapitel aufschlägt.
Sowohl Auftraggeber (Bauherr) als auch Auftragnehmer (Bauunternehmen) haben im Zuge der Abwicklung des Bauvorhabens Pflichten.
Ein Bauvertrag wird zwischen einem Auftraggeber, der meistens als Bauherr bezeichnet wird, und einem Unternehmer als Auftragnehmer vereinbart. Er basiert in der Regel auf den Vorschriften der §§ 631 bis 650 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und wird als Werkvertrag bezeichnet. Der Umfang des Vertrags kann sehr unterschiedlich sein: Der Bauvertrag kann sowohl Einzelleistungen wie z. B. die Installation einer neuen Heizungsanlage oder Maurerarbeiten als auch Renovierungen, Umbaumaßnahmen oder die Erstellung eines Rohbaus, Ausbauhauses oder schlüsselfertigen Eigenheims beinhalten.
Bereits 2016 wurde darüber zwischen der Politik und den Interessenvertretungen der Bauwirtschaft sowie Verbraucherschützern diskutiert, jetzt ist es soweit: Am 9. März 2017 hat der Bundestag das „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ beschlossen, das vorbehaltlich der Zustimmung des Bundesrats zum 1. Januar 2018 in Kraft tritt.
Wie bei jedem anderen Werkvertrag gibt es auch bei einem Bauvertrag die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 14.06.2012 (Az. VII ZR 148/10) zeigt allerdings, dass man dies nicht vorschnell tun und immer einige Regeln beachten sollte.
Das BGH-Urteil vom 27. Mai 2010 (Az. VII ZR 165/09) wurde im Rechtsstreit zwischen dem Bauherrenschutzbund e. V. als Kläger und dem Fertighausunternehmen OKAL Haus GmbH als Beklagter gesprochen. Die OKAL Haus GmbH bietet Einfamilienhäuser für private Bauherren an. Der Kläger hielt eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Unternehmens für rechtswidrig, die folgenden Wortlaut hatten: